城市土地与开发控制(1)
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
城市土地利用规划与开发控制
城市土地利用规划与开发控制随着城市化进程的不断加快，城市土地的利用规划和开发控制成为了一个重要的议题。
城市土地的合理利用对于城市的可持续发展和人民的生活质量具有重要意义。
本文将探讨城市土地利用规划与开发控制的相关问题，包括土地利用规划的意义、土地利用规划的原则和方法，以及开发控制的重要性和实施策略。
一、土地利用规划的意义城市土地利用规划是指对城市土地资源进行科学、合理的配置和利用的计划。
它的主要目的是实现城市土地的可持续利用，保障城市的发展和人民的生活需求。
城市土地利用规划可以有效避免土地资源的浪费和环境污染，提高土地利用效率，促进城市的经济、社会和环境的协调发展。
二、土地利用规划的原则和方法1. 合理性原则：土地利用规划应基于城市的发展需求和土地资源的实际情况，科学确定土地的功能和用途，确保土地利用的合理性和可持续性。
2. 综合性原则：土地利用规划应综合考虑城市的经济、社会和环境因素，协调各种利益关系，实现土地利用的多元化和综合化。
3. 公平性原则：土地利用规划应公平合理，兼顾不同社会群体的利益，避免土地资源的过度集中和利益的不平衡分配。
4. 可行性原则：土地利用规划应具备可行性，考虑到技术、经济和管理等方面的因素，确保规划的实施和效果。
土地利用规划的方法主要包括：土地调查与评价、规划编制与评审、规划实施与监测等。
通过对土地资源的调查和评价，可以了解土地的质量和潜力，为规划编制提供依据。
规划编制过程中，应广泛征求各方意见，确保规划的科学性和可行性。
规划实施过程中，应加强监测和评估，及时调整和完善规划。
三、开发控制的重要性城市土地的开发控制是指对土地开发和利用行为进行管理和监督的过程。
它的主要目的是保护土地资源，维护城市的生态环境，避免不合理的土地利用和过度开发。
开发控制可以有效遏制城市的无序扩张和土地的过度开发，保护生态系统的完整性和稳定性，提高城市的可持续发展能力。
开发控制的实施策略主要包括：建立健全的法律法规体系、完善土地使用权制度、加强土地管理和监督、推动土地资源的集约利用等。
土地资源管理中的土地开发与利用模式创新
土地资源管理中的土地开发与利用模式创新随着城市化进程的加快和人口的不断增长，土地资源的有效管理和合理利用成为当代社会发展的重要议题。
在土地资源管理中，创新土地开发与利用模式是实现可持续发展的关键之一。
本文将探讨土地资源管理中的土地开发与利用模式创新，并分析其对城市发展、环境保护和社会经济的影响。
一、土地资源管理的背景与挑战土地资源是一种不可再生的自然资源，其管理和利用面临着许多挑战。
首先，城市化进程带来了大量土地需求，但有限的土地资源导致土地供需矛盾日益加剧。
其次，传统的土地开发与利用模式存在着浪费和环境污染等问题，对生态环境造成了严重影响。
因此，创新土地开发与利用模式势在必行。
二、土地开发与利用模式的创新思路1. 转变观念，从“扩展型”到“提升型”传统的土地开发与利用模式往往追求土地规模的扩张，但这种“扩展型”模式已难以为继。
创新的土地开发与利用模式应该注重提升土地的质量和效益，通过优化土地利用结构、提高土地使用效率，实现土地资源的可持续利用。
2. 推动产业转型，实现土地多元利用传统的土地利用模式往往以单一的产业为导向，造成了土地资源的过度集中和产业结构单一化的问题。
创新的土地开发与利用模式应该推动产业的多元化发展，通过产业结构的调整和优化，实现土地资源的多元化利用，提高土地的价值和效益。
3. 加强规划引导，实现土地开发与保护的协同土地开发与保护是一个相互制约的过程，创新的土地开发与利用模式应该加强规划引导，实现开发与保护的协同。
通过科学规划和合理布局，将开发区与保护区相结合，实现土地资源的可持续利用和生态环境的保护。
4. 引入新技术，提升土地利用效率新技术的引入对于创新土地开发与利用模式具有重要意义。
例如，利用地理信息系统（GIS）等技术，可以实现土地利用的精确测算和监测，精细化管理土地资源；利用智能化技术，可以提高土地利用效率，实现智慧城市的建设。
三、土地开发与利用模式创新的影响创新的土地开发与利用模式对城市发展、环境保护和社会经济都有着重要影响。
第一节土地与城市土地
城市土地经济评价总的来说,是以经济效益为中心 进行的。但是, 城市土地利用的经济放益同社会效益、 生态效益是密切相关的。土地利用的社会效益好,意 味着这种土地利用是受到社会欢迎的，其生产的产品 拥有广泛的时常需求，可以通过规模效益的提高来提 高其利润水平。
其不仅可以优质高价,还可以扩大市场份额,从而 剌激土地需求,土地供给在市场竞争中的实力增加,期 望获取土地利用经济效益就有了可靠的保障。生态效 益俱佳，则说明这种土地利用有利于形成一个无污染、 高质量的生态环境,而这又是生产高质量产品的保证， 高质量的产品具有较强的市场竞争能力。
通常,E〈1,说明地价变化只能引起土地供给量较小的 变化。对瞬时供给,弹性系数为零,也就是无弹性,而土地 短期供给弹性系数比长期的供给弹性系数小,当地价上升 到一定水平后,短期供给弹性趋于零,而长期供给曲线比较 陡直,弹性越来越小。供给弹性小,反映土地供给曲线比较 陡直,弹性愈小,曲线愈陡直,因而短期土地的供给曲线比 长远的更为陡直。随着城市土地使用制度的改革,城市土
地将逐步进入商品的行列,其流转将遵循商品经济规律。
土地供求关系的另一特殊形式就是有价 无市 ,即只有士地供给及价格,没有需求者; 或只有对土地的需求及地价水平,但没有土地 供给。这两种情况，都不能实现土地交易,所 以无市。这在经济萧条时期是很常见的。
随着我国城市化和经济的发展，工、商、住 宅用地的需求会不断增加，但这类土地的供给非 常有限，最终必将导致这类土地在高价水平下的 供求平衡。针对中国经济水平很低这一情况，中 国各级政府需要积极参与对土地供求关系的协调， 把普通住宅用地价格控制在居民可以接受的水平 上；同时，对其他用地的价格也不能放任自流， 应利用经济、法律、行政和技术等综合手段对土 地价格进行调控。
【培训】土地一级、一二级开发课件
土地一级开发、二级开发01.土地一级开发整体方案策划02.土地一级开发与运营实施流程及关键节点03.土地一二级联动开发模式目录CONTENT01.土地一级开发整体方案策划1.何谓土地一级开发？1）、基本概念2）、延伸理解2.区域土地开发模式的转变1）、粗放开发方式向集约开发方式的转变2）、房地合一方式向房地分离方式的转变“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商（单纯房屋开发）服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
▣土地一级开发定义1.何谓土地一级开发？1）、基本概念如老居民区（含棚户区）、城中村、老商业区产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区如城市新区、撤乡进城新区、新农村城镇化新区旧城改造新城区待开发区旧工业区、旧城区等城市更新项目 ▣土地一级开发对象传统土地开发模式（土地出让后开发）一级开发生地生地出让建造房屋土地储备与一级开发模式（土地出让前开发）（政府土地储备中心）土地出让土地收购建造房屋一级开发生地以招拍挂为主以开发商为主土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、长期风险小（风险可控）5 、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、掌控有方法（既可进行一级开发，又可进行二级开发）1）、基本概念▣土地一级开发特点从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。
城镇开发边界管理规则
城镇开发边界管理规则城镇开发边界管理规则是一套用于规范和管理城市发展边界的法规和政策。
这些规则通常由城市规划和城市管理部门制定和执行，旨在确保城市的有序发展、资源的合理利用以及居民的生活质量。
以下是一些可能包含在城镇开发边界管理规则中的方面：1.土地利用规划：规定城市的用地分区，包括住宅区、商业区、工业区、公共设施区等，以确保土地的合理利用和城市功能的有序布局。
2.建筑高度和密度：确定建筑的最大高度和密度，以维护城市的整体景观，防止过度拥挤和确保良好的通风和采光。
3.绿地和公共空间：规划和保护城市的绿地和公共空间，确保居民有足够的休闲和娱乐场所，促进城市生态平衡。
4.环境保护：制定规则以保护自然环境，包括水源、湿地、森林等，防止过度开发导致的环境问题。
5.基础设施规划：规定城市基础设施的建设标准和要求，包括道路、桥梁、给水排水、电力等，以确保城市的正常运转和居民生活的便利性。
6.发展控制和许可：制定发展控制规则，对城市发展进行限制和引导，并规定建设项目的许可程序，确保项目的合法性和符合规划。
7.历史文化保护：保护和管理历史文化遗产，确保历史建筑和文化景观的保存，并规定其维护和修复的标准。
8.居民参与：鼓励和规范居民参与城市规划和管理的过程，通过公众听证、社区会议等方式征集居民意见，增强规划的民主性和透明度。
9.边界调整：管理城市的边界调整，确保任何边界变化都是基于合理的城市规划和充分的社会参与。
10.应急管理：制定城市开发边界下的紧急情况和自然灾害的管理规则，确保城市在不可预测的情况下能够有效应对。
这些规则旨在为城市发展提供一个明确的框架，保障城市的可持续发展和居民的整体利益。
不同地区的城镇开发边界管理规则可能有所不同，具体规定需根据当地法律和实际情况而定。
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二、城市用地规划标准
2、城市用地构成 按行属关系，由市区、地区、郊区构成； 按功能划分，由居住区、工业区、中心区、 开发区构成。
二、城市用地规划标准
3、城市用地规划用地标准
二档为用地条件偏紧的城市，三档为新建城市，四档为首都及经济 特区。
二、城市用地规划标准
4、城市单项建设用地范围 类型 居住用地 工业用地 道路广场 绿地用地 比例（%） 22-32 15-25 9-14 8-15 人均（平米） 18-28 9-22 8-15 7-9
六、城市土地经营
2、经营城市争论
核心问题：政府该不该经营城市
正方…… 反方：李佐军《政府“经营城市”不可为》
政府不能成为“经营城市”主体（营利性）
政府经营城市违背了政企分工的原则 政府经营城市存在权力寻租
闻新国《政府可否“经营城市”是个伪问题） 城市发展有其自身规律，政府经营城市导政政绩 工程 政府权力约束机制不完善，导致与民争利
四、城市（土地）开发与公共干预
3、城市土地开发的空间经济特征
土地具有：
基地属性，即大小、形状、高差，满足城市活动的内部功能 需求（如工厂需要土地平整，商场需要一定的开间与进深）。 区位属性，即可达性、外部性，满足城市活动的外部功能需 求（如工厂的原料、劳动力、产品等联系，商场需要一定的 门 槛顾客量，居住需要就业与生活设施的联系）。
四、城市（土地）开发与公共干预
5、公共干预
在市场机制条件下存在的不可避免的开发缺陷。
如消极的外部效益、公共设施不足、价值准则不同、土地
市场垄断及合成谬误等。
公共干预的主体是政府，主要通过金融政策、行政管理及
公共设施建设来完成。
五、城市规划的开发控制
1、控规内容
以区域规划为基础控制各区块的建筑指标： 土、拍制度在我国各大
城市迅速展开。土地的拍卖价格较过去协议出让价格有了 显著增加，更加准确的反应了土地的真实价格水平。
六、城市土地经营
土地的基准地价 城镇土地基准地价是各类用途土地的区域平均价格，是现状用途下土地 未来地租的资本化。城镇土地基准地价是区域内土地基本属性相同土地 的区域均价。 土地挂牌地价 土地的挂牌地价是土地储备中心委托第三方土地估价机构，通过市场比 较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等方法，对待拍土地进行 估价，从而得到的土地的市场价格。
四、城市（土地）开发与公共干预
可达性，指空间联系的便利程度，与交通道路相关。
不同的城市开发对可达性要求不同，土地利用效益也不同。
不同开发的土地经济效益对土地开发的敏感度也不同。 一般，可达性高土地经济效益越高。
从经济角度出发，城市土地资源优化配置就是各种土地开发
经济效益中的最大化。
四、城市（土地）开发与公共干预
开发强度（容积率、建筑密度、绿地率）
基地尺度（面积与面宽） 建筑退界（红线-道路，绿线-山林，蓝线-水域，紫线-文保）
建筑限高
停车位及出入口 配套设施（学校、医疗、商网）
五、城市规划的开发控制
2、规划审定
通则式：控制规定具体，个案审理时，控规为唯一依据，无 自由裁量权；
判例式：控制规定为比较原则，个案审理时，比较方案优选。
25
P(2005)001
Ⅱ
14410
16400
7598
1:2.69:3.06
26
P(2005)002
Ⅲ
14160
未成交
1750
～
1:2.41:a
27
P(2005)008
Ⅰ
326000
339000
3501
7062.2
1:1.94:2.02
28
P(2005)012
Ⅰ
110000
120300
3501
11387.6
自由裁量权较大；
五、城市规划的开发控制
3、控制方式
区划奖励：运用规划权引导开发商提供公共设施； 规划单元开发：成片开发，在符合总规的前提下，单元规划 可取代原控规。如平方公里规划概念。 特区开发 开发权转让
谢谢！
六、城市土地经营
1、经营城市概念
国际上20世纪70年代提出“urban Management”城市 经营或城市管理.联合国开发计划署、人居中心、世界银行资
二、城市用地规划标准
例：武汉四新地区用地规划
二、城市用地规划标准
分类 居住用地 地类 一类居住用地 二类居住用地 工业用地 商业用地 一类工业用地 商业用地 商业金融业用地 金融保险业用地 贸易咨询用地 旅馆用地 服务业用地 公共设施用地 医疗卫生用地 图书展览用地 市政设施用地 市属办公用地 非市属办公用地 体育用地 游乐用地 仓储用地 绿化及其他用地 普通仓库用地 绿化及其他用地 面积 1276.844 5881.55 1194.047 204.456 405.087 138.506 67.753 93.164 195.363 85.867 316.761 849.09 79.671 388.75 1453.959 31.381 438.626 10641.331 1.42% 34.43% 11.7% 3.86% 3.57% 占地百分比 23.16%
例：武汉光谷区划
光谷由47平方公里规划为61平方公里，并将原江夏区的行政隶属划 归为洪山区管辖。
例：2004年武汉市商业用地基准地价
一、城市用地
5、城市用地适用性评定 一类用地：工程地质条件优越，无须或稍加工即可建设 二类用地：争取一定的工程措施，改善条件后才能修建
三类用地：不适合建设用地。
二、城市用地规划标准
7
8
绿化率
户车位比
≥35%
1：0.5
三、城市用地的选择
1、用地选择影响因素 建设现状 基础设施 土地利用总规 生态环境
社会问题
三、城市用地的选择
2、用地选择原则 法律法规 现实与可持续发展 工程地质条件 保护生态环境
四、城市（土地）开发与公共干预
1、城市建成环境 公共领域：社会整体共享。如公共设施（绿地、 医院、学校等）基础设施（道路、广 场、市政）； 非公共领域：社会个体（公民、法人、团体）享用。 公共领域开发起主导作用，为非公共领域开发提供可 能性与约束性。
外部性，指各种土地利用的空间聚集而产生的相关影响。 积极效益，功能互补的聚集，效益上升 （如居住区与商业区）。 消极效益，功能排斥的聚集，效益下降 （如居住区与工业区）。
四、城市（土地）开发与公共干预
4、城市土地开发的时间经济特征
建筑物经济寿命
一方面建筑物一旦落成，就决定了即定用途 下的房 地产用地价值（Be)，可用房地产售价或租金表达。随着 建筑物功能的老化 Be递减。 另一方面，地块可能随外部条件的改变，存在潜在用 途下的房地产用地价值（Sn)。 因此，建筑物的经济寿命为 Be》 Sn
，进一步随着区域经济发展到成熟阶段，土地储备所担负的使命也将随之调整。
六、城市土地经营
武汉市土地储备实施时间不长，数据积累有限，但从图1与图2的比 较中仍可发现，土地交易量的增长对GDP的拉动作用。由于地产经济的
投资规模大、周期长、增长级作用明显、乘数效应复杂且社会影响面宽，
使得土地交易量与GDP呈现一定的因果关系。武汉房地产业的GDP贡献 度已达4.17%，接近5%的支柱产业的低限值。因此，政府对土地交易量的 控制更应该审时度势、谨慎抉择。
经济属性：土地价值（社会认可条件）、土地效
益、土地可利用性； 法律属性：土地资产
一、城市用地
3、城市用地价值 使用价值：受形状、地质、区位、高差、及附属 建筑等条件制约； 经济价值：土地有偿使用（招、拍、挂）、使用 权与所有权分离；
一、城市用地
4、城市用地区划 城市地域因不同的使用目的、不同的使用方式， 而将用地划分为不同的区块，以表达一定的用途、 权属、性质或量值等。 主要有： 行政区划，市、区、县、乡、镇、街； 用途区划，居住用地、工业用地、绿化用地等； 地价区划，城市基准地价。
四、城市（土地）开发与公共干预
城市建成环境演化
城市发展周期 城市建成环境演化 向外扩张为主 居住、商业、文化、娱乐等环境 更高要求 功能调整、老化改造 内部功能重组为主
生长期：人口增加 产业扩张
持续期：人口增加趋缓 收入增加 成熟期 再开发
四、城市（土地）开发与公共干预
2、城市（土地）开发 公共开发与商业开发 新开发与再开发：前者为土地从非城市用途转为城市 用途（新区），后者指城市建成环境的物质更替及功 能 转化（旧城改造）。 土地开发与物业开发
第一篇 城市土地与开发控制
殷 跃 建
一、城市用地
1、城市用地概念 城市用地是城市规划区域内赋予一定用途与功能 的土地统称。 是城市建设和满足城市机能运转 所需要的土地。 通常：已建设利用的土地 已列入规划待开发的土地 泛指：建设用地 非建设用地（农、林、山、水）
一、城市用地
2、城市用地属性 自然属性：不可移动性、土壤肥力、地貌差异性、 耐久性、不可再生性； 社会属性：土地隶属（依附社会权力）、土地储 备；
土地储备是城市政府委托特定机构，依法运用市场机制，通过收购土地所有权
或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对取得的土地进行前期开 发整理与储备，以在未来根据城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制处 置和调控土地，确保城市政府实行垄断土地供应的一种土地管理行为。它是随着社
会经济发展对城市土地市场化的迫切需求，以及我国土地使用制度改革的不断深入
二、城市用地规划标准
例：汉阳某房地产项目用地规划（二）
项目假定经济技术指标
序号 1 2 3 项 目 指 63102 151445 1565 4930 标 住宅用地面积 住宅建筑面积 居住总户数 总居住人口（按3.15人/户计）