2006-2015天津市土地交易案例
剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例
城市地理074剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例纪燕燕 段岩燕（天津师范大学城市与环境科学学院，天津 西青 ３００３８７）摘要：剩余法是城镇用地地价评估方法中，相对重要的方法之一，在房地产估价中应用比较普及。
该方法的研究对象为具有开发潜力或再开发潜力的房地产。
本文主要以天津市待开发房地产土地为例，运用剩余法对待开发土地进行评估，将其中的参数进行说明，并对评估结果进行分析，为土地评估提供了依据和方法。
关键词：天津市；剩余法；土地评估；投资利息１ 关于剩余法的概述1.1 剩余法的含义。
剩余法又称假设开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算）是城镇用地地价评估中最常用的一种估价方法，简单地说，剩余法是根据估价对象（土地）预期开发完成后的价值来求取估价对象的价值或者价格的一种方法。
详细的说，剩余法是将开发完成后的土地的价值减去后续开发需要的成本、利息、费用、税费及利润等一切合理必要的费用以后估算出房地产价值的一种方法［１］。
1.2适用的估价对象。
剩余法使用具有一定的局限性，他只适用于具有开发价格与潜力的土地，他的开发对象一般是（１）待开发土地，即生地、毛地或者熟地。
（２）开发完成的熟地。
（３）再开发的土地。
（４）具有改造潜力的土地。
（５）在建工程等几种开发对象。
所以剩余法只适用于明确规划的土地。
２剩余法在地价评估中的应用2.1 剩余法的基本公式及参数求取剩余法基本公式如下述［２］：地价＝开发完成后的房地产价值－购地税费－市政基础配套设施费－建造成本－专业费用－管理费用－销售费用－销售税费－投资利息－开发利润其相关项目的价值关系及其参数设定如下：（１）开发完成后的房地产价值；通常用市场比较法来确定，大多数情况下开发完成的开发周期是２年（一般是２－５年，具体按照建筑规模而定），按经验值取得，并且与该待估土地用途，交易类型均相同。
（２）购地税＝地价×ｔＬ；（３）市政基础设施配套费；（４）建造成本；（５）专业费用＝建造成本×ｚ；（６）管理费＝开发成本×ｇ；（７）投资利息＝（地价款＋购地税费＋配套费）×［（１＋ｒ）ｎ－１］ ＋（建造成本＋专业费用＋管理费）×［（１＋ｒ）ｎ／２－１］ ； （８）销售费用＝售价×ｓ；（９）销售税费（营业税、城市维护建设税、教育费及地方教育费附加、防洪工程维护费）＝售价× ｔｂ；（１０）开发利润＝售价＊开发利润率；根据上述计算关系式，利用房屋销售价格求取熟地价格的计算公式可整理为：式中：ＶＬ ——楼面地价 ，元／ｍ２； Ｖ０——房地产价格，元／ｍ２；Ｍ ——市政基础设施配套费，元／ｍ２； Ｂ ——建造成本，元／ｍ２；ｚ ——专业费率，％；ｇ ——管理费率，％；ｓ ——销售费率，％；ｆ —— 营业利润率，％；ｒ —— 利息率，％；ｔｂ ——房地产销售税费率，％；ｔＬ —— 购地税费率，％；ｎ —— 开发周期；2.2剩余法在土地评估中的案例。
耕地保护典型行政案例
耕地保护典型行政案例文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2020.12.14•【分类】其他正文耕地保护典型行政案例编者按耕地是我国最为宝贵的资源，耕地保护是关系14亿人吃饭的大事，事关国家安全，绝不能有闪失。
当前，我国经济发展进入新常态，新型工业化、城镇化建设深入推进，耕地后备资源不断减少，耕地保护面临多重压力。
近年来，党中央、国务院不断做出决策部署，各地区各有关部门积极采取措施，强化主体责任，严守耕地红线，耕地保护工作取得显著成效。
今年以来，习近平总书记就耕地保护问题多次作出重要批示，全国农村乱占耕地建房问题整治工作也已拉开帷幕。
为进一步加强各级行政机关和广大人民群众对耕地保护极端重要性的认识，切实把思想认识和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，坚决遏制农村乱占耕地行为，近日，最高人民法院从全国法院范围内收集、整理了8件近年来审结的涉耕地保护的典型案例，该批案例从依法治理耕地“非农化”“非粮化”问题、土地复垦主体责任、行政机关未取得审批手续强占农民承包地的赔偿方式、耕地保护公益诉讼、基本农田的特殊保护、违法占地行为的行政处罚追诉时效、查处不同类型非法建筑所应适用的法律依据等方面对耕地保护相关法律规范的适用进行了阐释。
表明了人民法院对乱占耕地行为“零容忍”的态度和立场，体现了人民法院依法保护国家耕地红线的责任和使命。
耕地保护典型行政案例一、孙某诉西安市国土资源局土地行政处罚案基本案情2018年4月5日，孙某在未取得相关行政主管部门批准的情况下在其租赁同村村民承包地上建设钢构大棚及其辅助设施，占用基本农田保护区范围土地3.96亩，用于苗木花卉种植。
西安市国土资源局（以下简称西安市国土局）于2018年4月8日对孙某涉嫌非法用地违法行为立案查处，向孙某及证人孙某某进行了调查询问，孙某及孙某某均承认孙某占用村民的承包地进行建设钢构大棚的事实。
同年5月28日，西安市国土局向孙某分别作出并送达了土地行政处罚告知书和听证告知书，孙某在规定的期限内未向被告提出陈述、申辩及听证申请。
农村土地征收集体经营性建设用地入宅基地制度改革及试点案例
3. 改革时期：宅基地权利体系的构建
第一,宅基地的归属与权利限制, 1981年国务院出台关于制止农村建房侵占耕地 的紧急通知,明确分配给社员的宅基地,社员只有使用 权,既不准出租、买卖和擅自转让,也不准在承包地和 自留地上建房、葬坟、开矿、烧砖瓦等， 1982年宪法、1986年、1988年、1998年土 地管理法皆规定宅基地属于集体所有,出卖、出租住 房后再申宅基地的,不予批准，
二 农村宅基地制度的特殊性
三 宅基地制度运行中存在的问题
四 深化宅基地制度改革的出路
五 小结
五、若干试点案例
三条 底线
土地公有制性 质不改变
耕地红线不突 破
农民利益不受 损
35
一 重庆大足：集体经营性建设用地入市试点
试点1 集体经营性建设用地入市,与国有 建设用地使用权同等入市同权同价 ,
三 农村集体经营性建设用地特征
总体上,农村集体建设用地具有集体所有、集体 使用 经营性建设用地 和集体所有、成员使用 宅基 地 的特征,
1.从土地使用权的取得看,存在大量模糊地带
对农村集体经济组织兴办乡镇企业占 用农民集体所有的土地,特别是兴办乡和村 集体企业占用村民小组土地,是否实行有偿 使用、使用年限是多少等,均没有明确规定 ,
中共十八大报告提出,改革征地制度,提高农 民在土地增值收益中的分配比例，
十八届三中全会决议也部署了“建立城乡 统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制 前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、 租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权 同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对 被征地农民合理、规范、多元保障机制。…… 建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分 配机制，合理提高个人收益”、“保障农民公 平分享土地增值收益”。
(2007)一中民三初字第116号 民事判决书
天津市第一中级人民法院民事判决书（2007）一中民三初字第116号原告天津市雅尚建筑装饰工程有限公司，住所地天津市西青区西横堤怡和村。
法定代理人张维，经理。
委托代理人王士其，天津市津一律师事务所律师。
委托代理人石淼，女，1979年8月29日出生，回族，该公司办公室主任，住天津市红桥区丁字沽三号路梁平楼15号内501号。
被告王云建，女，1969年3月5日出生，汉族，天津市鑫朗孚建筑材料厂业主，住天津市北辰区红光内场内。
委托代理人丁立莹，张盈律师事务所律师。
委托代理人张红弟，男，1970年7月2日出生，汉族，天津市鑫朗孚建筑材料厂总经理，住天津市河西区宾馆南道海建里26－503。
原告天津市雅尚建筑装饰工程有限公司（以下简称雅尚公司）与被告王云建商标许可使用合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告雅尚公司的委托代理人王士其、石淼，被告王云建的委托代理人丁立莹、张红弟到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告雅尚公司诉称，朗孚牌石膏线商标系原告持有的注册商标，在市场拥有相当的影响声誉。
2006年以来，原告无偿授予被告对该商标的使用权，双方订有使用协议。
2007年6月，双方在以前的协议上又续订协议，由被告使用该商标至2008年，同时协议约定了其他条款。
2007年9月，原告发现被告使用虚假的朗孚石膏线质检报告，向客户出示宣传。
经原告到相应机关查证，该报告为虚假伪造的报告，客观上对原告商标形成不利侵害。
被告伪造虚假的质检报告，损害原告的权益，使原告蒙受各方面的损失，同时也是一种违法经营行为。
为维护原告合法权益、保护商标的声誉，原告起诉请求：1、终止被告对朗孚商标的使用权；2、诉讼费由被告承担。
被告王云建辩称，原告使用欺骗、恶意串通等手段阻止被告正常、合法使用朗孚商标是不应被法律支持的。
一、关于原、被告的关系的事实陈述。
被告王云建与原告公司开办者、原法定代表人刘彤原系夫妻关系。
双方于1992年1月4日结婚，2004年9月7日，经南开区人民法院调解离婚。
孙佩莹、天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理：城市规划管理(规划)二审行政判决书
孙佩莹、天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政规划【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2021.03.25【案件字号】(2021)津01行终132号【审理程序】二审【审理法官】魏迺莉王桂英李柏翠【审理法官】魏迺莉王桂英李柏翠【文书类型】判决书【当事人】孙佩莹;天津市规划和自然资源局;中华人民共和国自然资源部【当事人】孙佩莹天津市规划和自然资源局中华人民共和国自然资源部【当事人-个人】孙佩莹【当事人-公司】天津市规划和自然资源局中华人民共和国自然资源部【代理律师/律所】黄雅璇天津昭元律师事务所【代理律师/律所】黄雅璇天津昭元律师事务所【代理律师】黄雅璇【代理律所】天津昭元律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】孙佩莹【被告】天津市规划和自然资源局;中华人民共和国自然资源部【本院观点】依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人市规自局具有对公民、法人或者其他组织提出的政府信息公开申请作出答复的主体资格和法定职权。
【权责关键词】行政复议合法复议机关合法性证据确凿行政复议维持原判改判发回重审政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人市规自局具有对公民、法人或者其他组织提出的政府信息公开申请作出答复的主体资格和法定职权。
依据《中华人民共和国行政复议法》第三条的规定，被上诉人自然资源部具有受理行政复议申请、作出行政复议决定的主体资格和法定职权。
本案的争议焦点是被诉政府信息公开答复及被诉行政复议决定是否合法。
关于被诉政府信息公开答复是否合法的问题。
上诉人向被上诉人市规自局申请公开“天津市南开区黄河道38号永基花园一期项目黄河道临街的两个非居住的楼宇的《不动产登记》的全部文件”。
刘新叶、张世萍等侵权责任纠纷民事二审民事判决书
刘新叶、张世萍等侵权责任纠纷民事二审民事判决书【案由】民事侵权责任纠纷其他侵权责任纠纷【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2022.01.26【案件字号】(2021)津01民终9294号【审理程序】二审【审理法官】姜海宽李芳李志锋【审理法官】姜海宽李芳李志锋【文书类型】判决书【当事人】刘新叶;张世萍;刘峰;天津市红桥土地房屋征收有限公司【当事人】刘新叶张世萍刘峰天津市红桥土地房屋征收有限公司【当事人-个人】刘新叶张世萍刘峰【当事人-公司】天津市红桥土地房屋征收有限公司【代理律师/律所】康瑞北京盈科(天津)律师事务所【代理律师/律所】康瑞北京盈科(天津)律师事务所【代理律师】康瑞【代理律所】北京盈科(天津)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘新叶;天津市红桥土地房屋征收有限公司【被告】张世萍;刘峰【本院观点】当事人应当对自己的主张提供证据，否则应当承担举证不能的后果。
【权责关键词】合同侵权第三人一般代理新证据举证不能的后果诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据，否则应当承担举证不能的后果。
本案中征收公司明确表示全部安置补偿利益均是针对被征收房屋。
现上诉人主张案涉安置补偿利益属于实际居住人所有，但未提交充分的证据证实其主张，应当承担举证不能的后果。
故一审法院酌情判决刘新叶一次性给付张世萍、刘峰安置补偿款332220元并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘新叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6283.3元，由刘新叶负担。
本判决为终审判决。
马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2021.09.17【案件字号】(2021)津01民终6054号【审理程序】二审【审理法官】李国忠白俊勇张庆枚【文书类型】判决书【当事人】马秀兰;天津联津房地产开发有限公司;天津仁恒物业服务有限公司【当事人】马秀兰天津联津房地产开发有限公司天津仁恒物业服务有限公司【当事人-个人】马秀兰【当事人-公司】天津联津房地产开发有限公司天津仁恒物业服务有限公司【代理律师/律所】陈玉刚天津华盛理律师事务所;罗明亮北京大成(天津)律师事务所;陈小桐北京大成(天津)律师事务所【代理律师/律所】陈玉刚天津华盛理律师事务所罗明亮北京大成(天津)律师事务所陈小桐北京大成(天津)律师事务所【代理律师】陈玉刚罗明亮陈小桐【代理律所】天津华盛理律师事务所北京大成(天津)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马秀兰【被告】天津联津房地产开发有限公司;天津仁恒物业服务有限公司【本院观点】本案的争议焦点为：一、联津公司与仁恒公司是否存在违约行为；二、如二被上诉人违约，应承担何种违约责任。
上诉人在合同中并未约定“人车分流”事宜，且该宣传所指的“人车分流”意指人行道与车行道分离，并非行人与行车不发生任何接触，涉案小区已经基本实现了人车各行其道，仅在个别路面的交叉点上不能完全分离，但是人行道与车行道的交叉点系建设地下停车场不可避免的，该交叉点不能否定涉案小区已经做到“人车分离”，不能据此认定被上诉人存在违约行为。
【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-15 01:06:13马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书天津市第一中级人民法院民事判决书(2021)津01民终6054号当事人上诉人(一审原告)：马秀兰。
深化农村土地制度改革背景下旅游扶贫及其配套机制建设
图6天津市各区县土地复垦新增耕地规模4存在问题分析（1）土地整治项目数量、规模、类型在区县和乡镇不同尺度上呈现出差别，天津市的土地整治项目，仍以开发类为主，在土地整理和土地复垦上存在地域差别，分布不均匀的现象，土地整治项目在具体实施过程中，更注重资金投入效益、新增耕地数量及整治项目的实际操作便利性，且这种状况在区县、乡镇地域尺度上表现更为突出。
（2）土地开发新增耕地率呈现较高水平。
就空间分布差异来说，土地开发补充耕地效果最好的区域主要集中分布于耕地后备资源较丰富的天津市的北部、中北部和南部地区，受地形、区位、经济建设等条件的制约，中东部地区和中西部地区土地开发新增耕地略少，开发补充耕地效果在区县、乡镇等不同尺度差异不大。
（3）土地整理项目的实施有待提高，重点要加大对高标准基本农田的建设，合理确定高标准基本农田整理规模。
经统计数据分析，2010-2012年天津市高标准基本农田整理项目新增耕地规模仅占全市规模2.16%，经过验收的项目仅有2个，反映了天津市土地整理项目的推进与实施还有待加强。
（4）土地复垦项目的实施区域差异化明显，经数据分析，仅津南区无论在项目实施个数上和新增耕地规模上都占全市数量的50%以上，而津南区的辖区面积仅占市域面积的3.92%，说明在经济条件具备、农民意愿强烈、当地政府部门合理引导的情况下，天津市还可以更有序更显著的实施小城镇增减挂钩项目，因此天津市在实施土地复垦项目上还具备非常大的潜力。
5政策建议（1）应进一步规范土地整治项目的类型标准。
严格执行国家和地方制定的土地整治项目管理办法，明确土地开发、整理和复垦建设的项目内涵及项目规模、项目净增耕地面积比例，尽量减少由于缺乏严格的监管制度，导致各区县、乡镇在上报土地开发、整理和复垦项目新增耕地面积时出现的各种问题。
（2）要实现以土地整理、复垦为主，适度开发未利用地的土地整治模式。
天津市土地整治呈现“开发为主，整理为辅”的局面，通过数据分析，天津市土地开发实现新增耕地规模占全市的90.51%，土地复垦实现新增耕地规模占7.33%，土地整理实现新增耕地规模仅占2.16%。
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