关于地下车位是否分摊土地成本的相关案例
地下停车位怎么分摊土地出让金？再不看就亏大了
地下停车位怎么分摊土地出让金？再不看就亏大了今天，有位广州市房地产开发公司的老板来到智慧源咨询，说他的公司准备在广州市竞拍一块地开发房地产项目。
该老板说准备竞拍的地块，规划地上住宅建筑面积约10万平方米，地下规划停车位建筑面积约4万平方米，开发完以后地下停车位也可以办理房产证，所以地下部分也要交土地出让金。
实际地上商品房和地下车位的地价是不一样的，据评估地上商品房的楼面地价约2万元/平方米，地下车位的楼面地价约2千元/平方米。
整块地地上地下综合楼面地价约1.5万元/平方米。
实际拟签订的土地出让合同不分别约定地上地下土地成本，只是约定整块地的土地出让金约21亿元，包含地上地下的建筑面积。
这位老板税务意识很好，在竞拍前对该地块的税负收益做了精细的测算分析。
由于地上地下实际楼面地价差异达10倍，地下面积占比也比较高。
所以如果按照地上地下的实际土地成本测算，则地上的普通住宅可以免缴土地增值税。
如果按照地上地下建筑面积分摊土地出让合同的土地出让金总额进行测算，则地上的普通住宅不能免交土地增值税。
这两种测算结果的土地增值税金差异超过2亿元。
测算结果出来后，这位老板有点犹豫了。
因为如果按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算，项目就可能不赚钱了，甚至会亏钱了。
如果能够争取按照地上地下实际的土地成本进行土地增值税清算，项目才可能赚钱，竞拍土地开发该项目才是正确的决策。
但是按照目前的情况和税务机关的执行惯例，极大可能是按照总地价平均分摊地上地下建筑面积进行土地增值税清算。
到底能不能以及怎样才能按照地上地下的实际土地成本进行土地增值税清算，这是这位老板不能确定的。
那么我们要看看对土地增值税清算时土地成本分摊的问题▼首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条明确规定纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？
房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。
01成本分摊的会计处理依据《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
02容积率是土地成本归集的内在因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
03地下车库（位）是否影响容积率？根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率。
所以，地下车库（位）面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论：如果地下车库（位）不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车库（位）如为同时符合会计与税收定义的公共配套，则不涉及成本单独分摊问题；如为可售资产，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
车位问题法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告张先生与被告李女士系同一小区的邻居。
张先生拥有一套位于小区内的住宅，并拥有一处地下停车位。
李女士也居住在同一小区，但未购买停车位。
由于小区内停车位紧张，李女士经常将车辆停放在张先生的停车位上。
起初，双方并未因此产生矛盾，但随着时间的推移，矛盾逐渐升级。
张先生认为李女士占用其停车位侵犯了其合法权益，遂将李女士诉至法院，要求法院判决李女士停止占用其停车位，并赔偿因其停车造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 李女士是否侵犯了张先生的停车权？2. 若李女士侵犯了张先生的停车权，其应承担何种法律责任？3. 张先生要求赔偿的损失是否合理？三、法院审理过程1. 案件受理张先生向法院提交了起诉状及相关证据，法院受理了本案。
2. 证据交换在法庭审理过程中，双方进行了证据交换。
张先生提交了以下证据：（1）房产证，证明其拥有该住宅及停车位；（2）车位使用协议，证明其与开发商签订了车位使用协议；（3）监控录像，证明李女士多次占用其停车位。
李女士提交了以下证据：（1）与张先生的通话录音，证明双方曾就停车问题进行过协商；（2）小区物业的证明，证明小区内停车位紧张。
3. 法庭辩论在法庭辩论阶段，双方就以下问题进行了辩论：（1）关于停车权的归属问题，张先生认为其拥有停车位的使用权，李女士无权占用；李女士则认为，其作为小区居民，有权在小区内停车。
（2）关于赔偿损失的问题，张先生认为李女士占用其停车位导致其无法使用，要求赔偿其因此遭受的损失；李女士则认为，其占用停车位是出于无奈，不应承担赔偿责任。
4. 法院判决法院经审理认为，张先生作为车位的使用权人，其对车位享有占有、使用、收益和处分的权利。
李女士未经张先生同意，占用其停车位，侵犯了张先生的停车权。
关于赔偿损失的问题，由于李女士的占用行为给张先生造成了实际损失，法院判决李女士赔偿张先生因此遭受的损失。
四、案例分析本案涉及的主要法律问题如下：1. 停车权的归属根据《物权法》的规定，车位属于不动产，其所有权归开发商所有。
地下停车位法律处理案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，汽车保有量迅速增加，停车难问题日益凸显。
特别是在繁华的商业区、住宅小区等地方，地下停车位资源稀缺，停车纠纷频发。
本案例将围绕一起地下停车位纠纷展开，探讨相关法律问题及处理方式。
案例一：业主与开发商的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区于2012年开盘，开发商承诺每户业主赠送一个地下停车位。
业主李某在购买该小区房屋时，也获得了一个地下停车位。
然而，入住后，李某发现其地下停车位被开发商私自出售给了其他业主。
李某认为开发商侵犯了他的合法权益，遂将开发商诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，开发商在销售房屋时，已将地下停车位作为赠送项目承诺给业主。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同依法成立，自成立时生效。
因此，开发商应履行其承诺，将地下停车位无偿提供给业主使用。
最终，法院判决开发商将地下停车位返还给李某，并赔偿李某因此遭受的损失。
（三）法律解析本案中，开发商将地下停车位作为赠送项目承诺给业主，构成了一种附条件的赠与。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
然而，本案中，开发商在业主入住后擅自将地下停车位出售给其他业主，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，构成违约。
因此，法院判决开发商返还地下停车位，并赔偿业主损失。
二、案例二：业主与物业公司的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区地下停车位由物业公司管理。
业主张某发现自己的地下停车位被物业公司收取了高额停车费，认为物业公司违规收费。
张某多次与物业公司协商未果，遂将物业公司诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，地下停车位属于业主共有，物业公司无权擅自收取高额停车费。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有权。
因此，物业公司收取高额停车费的行为违反了法律规定。
最终，法院判决物业公司退还张某所交的停车费，并赔偿张某因此遭受的损失。
土地成本在地下车位之间如何分摊
A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑 面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具 体情况和成本分摊如下：
面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积 15,000 平方米，假设地上和地下部分全部售完，，土地成 本分摊方式如下：
1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认 收入，相应的地下车位土地成本应分摊扣除。 2） 土地成本应在高层，地下车位以及别墅中分摊，首先 按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊： 别墅分摊的土地成本=5000x9000÷33000=1,363.63 万元 高层和地下车位分摊的土地成本=5000-1363.63=3,636.36 万元 3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地 成本 高层分摊土地成本=3,636.36x54,000÷69,000=2,845.85 万元 车位分摊的土地成本=3,636.36-2,845.85=790.51 万元 由于清算时全部已售，因别墅此可分摊的土地成本是 1,363.63 万元，车位可分摊的土地成本是 790.51 万元，高 层可分摊的土地成本是 2,845.85 万元。
1） 先确定地下车位由于不计容，所以不需要分摊土地成 本，车位分摊的土地成本=0 万元 2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地成本 高层分摊土地成本=5,000x24,000÷33,000=3,636.36 万元别 墅分摊的土地成本=5,000x9,000÷33.000=1,363.63 万元由 于清算时全部已售因此高层可分摊的土地成本=3636.36 万元，别墅可分摊的土地成本=1,363.63 万元 2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形 A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑
关于地下车位是否分摊土地成本的相关案例
地下车位是否分摊土地成本问题一：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。
该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。
请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目包括：、。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。
”所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。
问题三：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。
国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。
地下停车场可否分摊到建造成本中的案例分析
地下停车场可否分摊到建造成本中的案例分析摘要：地下停车场的建造成本分摊是一个备受争议的问题。
本篇文章将通过案例分析的方式，探讨地下停车场是否可以被纳入建造成本中。
首先，我们将介绍地下停车场的优势和建造成本的构成，然后分析两个不同案例中地下停车场分摊建造成本的情况，并讨论其中的利弊和可行性。
一、地下停车场的优势和建造成本构成地下停车场作为城市交通管理的一部分，具有以下优势：减少道路拥堵、提高交通效率、节约车位、提升城市形象等。
地下停车场的建造成本主要包括土地购买费用、建筑施工费用、设备安装费用、维护管理费用等。
二、案例一：商业综合体地下停车场分摊建造成本某商业综合体的地上部分规划了购物中心、办公楼和住宅等。
为了解决停车位不足的问题，决定建设一座地下停车场。
由于地下停车场主要是为商业综合体的业主和顾客服务，因此可以将地下停车场的建造成本纳入商业综合体的建造成本中分摊。
该商业综合体的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。
停车位的数量与购买使用权的比例成正比，购买者可以根据需要购买一个或多个停车位的使用权。
这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到商业综合体的业主和顾客之间。
三、案例二：居民楼地下停车场分摊建造成本某居民楼所在地区车位紧缺，停车困难。
为了解决停车问题，社区决定在居民楼下面建设地下停车场。
社区委员会提出将地下停车场的建造成本纳入居民楼的建造成本中分摊。
在居民楼建设的初期，购买住房的业主们共同出资建设地下停车场，并购买停车位的使用权。
停车位的数量与住房面积的比例成正比，购买者可以根据住房面积的大小购买停车位的使用权。
这样一来，地下停车场的建造成本可以通过购买停车位的使用权来分摊，将成本负担均摊到居民楼的业主们之间。
四、讨论与结论地下停车场分摊建造成本的做法具有一定的利弊和可行性。
利：地下停车场分摊建造成本可以减轻单一单位或个人的负担，公平合理分配成本；可以提高地下停车场的投资回报率，降低使用费用，增加地下停车场的经济效益；可以增加城市停车资源的供给，缓解交通压力，改善城市交通状况。
3种地下车位的成本分摊和税费计算
背景导入：某房地产开发公司于2017年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2018年9月30日竣工交付业主使用。
该项目情况如下表：该住宅项目2018年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/㎡，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数总和700个的28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。
基础假定及问题：增值税及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。
企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。
如何评估该项目实际所需要缴纳的土增税金额？在上述背景案例中，影响土增税计算的一项重要因素为地下车位的处理方式。
因此需要明确关于不同类型的地下车位在成本端与收入端的确认规则。
地下车位的分类与归属一个项目所涉及的车位类型根据其所处位置，可以分为地上车位和地下车位。
而地下车位又根据建造目的的不同分为产权车位、无产权非人防车位和人防车位三种。
如下表所示：①上述三种车位的定义分别为产权车位：是通过规划设计，专门建造的地下停车场所。
非人防无产权车位：是指测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确归属的车位。
人防车位：是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；②关于地下车位的归属产权车位和人防车位，在车位的归属上通常没有争议。
而对于无产权非人防车位，由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。
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地下车位是否分摊土地成本问题一：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。
该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。
请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？
答：《国家税务总局关于房地产开发企业管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，的扣除项目包括：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
根据上述规定，房地产企业建造的地下车位是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。
如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本；如果不属于可售面积，则不用分摊土地成本。
问题二：我公司开发商品房，其中地下部分（包括地下车库、储藏室等）均不计算容积率。
请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本？
答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。
从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。
”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。
问题三：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：
1、根据公共配套设施的处理方法推导
目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。
国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第17条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的：非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。
因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较合适，成本应该是完整的，应分摊土地成本。
2、根据成本对象确定原则推导
国税发（2009）31号文第26条规定了六种成本对象确定原则，第一条即可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为一项独立的成本对象，开发成本应该完整，应该分摊土地成本。
基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。