土地成本分摊-土地增值税
土地增值税成本五种分摊方法
实际案例分析
案例二
上海某房地产公司土地增值税分摊案例：上海某房地产 公司在开发不同容积率地块之间的相同产品业态时，采 用了建筑面积法进行土地增值税的成本分摊。建筑面积 法是用于分摊土增税抵扣成本的，适用于不同容积率地 块之间的相同产品业态。但该方法需要较多数据和精力 ，对于高售价业态存在抵扣成本偏低的问题，对于车库 等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。通过这种分摊 方法，该公司的土地增值税税负得到了合理的计算和分 摊。
土地增值税成本五种分摊方法（含 各省政策）
汇报人： 2023-12-08
目录
• 土地增值税概述 • 五种分摊方法介绍 • 实际案例分析 • 各省政策分析 • 分摊方法选择及优化建议
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括纳税人在我国境内转让的国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物。其中，转让是指有偿转 让，包括出售、赠与、交换等。但是，不包括以继承、出租 、抵押等形式无偿转让房地产的行为。
北京市的土增税政策对于不同容积率地块之间的相同产品业态的成本分摊也有具体规定。建 筑面积法是常用的分摊方法，但需要较多的数据和精力，对于高售价业态存在抵扣成本偏低 的问题，对于车库等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。
在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异：一是能明确成本对象的归集。
对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。
对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
三是同一清算项目中的分摊。
对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总问题一、清算单位（成本对象)之间的成本分摊土地增值税每个清算单位(成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确,且可选择。
如:土地增值税实施细则:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 国税发［2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额.二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发［2009］91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么?没有明确。
)地方规定:1、按建筑面积分摊.如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知(桂地税发〔2008〕44号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊.2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号) 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时,如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法,税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔200６〕18７号”第四条第（五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步,先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
转让土地的土地增值税如何计算
转让土地的土地增值税如何计算
土地增值税是指在土地的转让、出租等情况下，对卖方所得到的土地
增值部分征收的税费。
下面将详细介绍土地增值税的计算方法。
其次，对于土地增值部分的计算，主要是根据以下公式来进行计算：土地增值部分=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税纳税调减额
土地转让价款是指土地转让时卖方所得到的价格，包括购买方支付的
货币、有价证券以及非货币性质的其他财物等。
土地取得成本是指卖方购买土地时所支付的购地款，包括买地时的房价、税费、公摊共建补偿款以及与购地有关的其他支出等。
土地增值税纳税调减额是指卖方按照法律法规规定可以享受的减免税
和税负转嫁等优惠政策。
需要注意的是，土地增值税的纳税期限一般为签订购房合同的次月起
的30天内。
卖方需要在规定期限内将土地增值税缴纳到国家税务机关。
同时，卖方也需要按照相关规定，报送土地交易和土地增值税的相关资料。
最后，需要指出的是，在土地转让过程中，双方应当依法履行纳税义务，并进行相关登记、报告手续。
同时，买方也有义务按照规定税额进行
支付，从而保证交易的合法性和合规性。
总的来说，土地增值税的计算主要是根据土地转让价款、土地取得成
本以及纳税调减额等因素来进行计算。
对于个人和企业来说，需要遵守国
家的税收法规，并按时缴纳土地增值税。
只有这样，才能确保土地转让交
易的合法性和合规性。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
各地土增税成本分摊方法和分摊政策 (1)
省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法xx土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法xx土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本xx土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法xx成本、费用：建筑面积法xx清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%xx建筑面积法xx同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认xx不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法xx土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法xx建筑面积法xx原则建筑面积法xx建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙xx建筑面积法（土地成本：占地面积法）xx转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法xx不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法xx建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
冀地税征便函〔2014〕3号对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知
冀地税征便函〔2014〕3号关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知各设区市地方税务局，定州、辛集市地方税务局：针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，经省局税政处和征管处共同研究，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。
为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下：第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）本文件自发文之日起执行，已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
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土地增值税清算土地分摊方法
房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据
1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的
成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十
一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条：
关于共同成本费用的分摊：
纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多
个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
如江西。
二、规定不明确
“国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。
对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。
至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。
还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
也许是为了对“其他合理的方法”进一步明确，“国税发〔2009〕91号”规定应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
虽然提到了“同一项目中建造不同类型”房地产的共同
成本分摊，但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。
四川的规定是把土地成本作为“共同成本费用”。
同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积进行分摊，其他费用按建筑面积法分摊；同一清算单位内不同类型房地产共同发生的成本费用按建筑面积法进行分摊。
三、不合理之处
分期开发项目或者同时开发多个项目的土地成
本分摊方法，各地基本采用占地面积法分摊，这点并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独立分开。
但是对同一项目中不同类型房地产土地成本分摊方法，如果按建筑面积法进行分摊，或者先按楼栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊都不合理，举例说明如下：
例题：某项目占地面积2.5万m2，总建筑面积10.7万m2，其中可售建筑面积10.55万m2，不可售建筑面积0.15万m2。
可售建筑面积中，住宅7.3万m2、商业0.25万m2，地下车库3万m2。
该项目一次性开发，2017年 5月售罄。
土地取得成本为7000万元。
住宅、商业、地下车库销售收入分别为35,040.00万元、2,500.00万元、4,200.00万元。
分别按可售建筑面积法和销售收入法分摊土地
成本如下表：
可以看出，显然按销售收入分摊土地成本才是“合理”的。
按建筑面积分摊土地成本无法体现土地价值在各类型物业中的实际利用。
比如上例中地下车库销售收入占整个项目销售收入的10%，却分摊了28%的土地成本，按建筑面积法分摊土地成本时
每单位建筑面积分摊的土地成本相等。
实际上商业房地产之所以售价高，地下车位之所以售价低，不是建筑成本决定的，而是商业和地下车库的利用价值不一样，这种利用价值恰好是土地属实决定的。
四、对土地增值税清算的影响
讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。
土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。
地下车库是否分摊土地成本？
2017-05-31纪宏奎房地产纳税服务网
答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。
从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。
”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。