土地成本分摊方法汇总
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地摊销的会计处理
土地摊销的会计处理一、土地摊销的定义与重要性土地摊销是指企业在取得土地使用权后，根据土地使用年限和土地取得成本，将土地使用权价值分摊到各个会计期间的过程。
土地摊销对于企业的财务状况和税务筹划具有重要意义，它能体现土地使用权的实际价值消耗，合理分摊相关成本，保证企业财务报表的真实性和准确性。
二、土地摊销的会计处理方法1.直线法：直线法是指将土地使用权取得成本均匀地分摊到土地使用年限的各个会计期间。
这种方法简单易算，但可能使早期摊销额偏低，晚期偏高。
2.余额递减法：余额递减法是指在每个会计期间，按照土地使用权取得成本减去已摊销额的余额，乘以剩余使用年限占总年限的比例进行分摊。
这种方法前期摊销额较高，后期逐渐降低。
3.年数总和法：年数总和法是指将土地使用权取得成本按照剩余年限的倒数比例分摊。
这种方法前期摊销额较低，后期逐渐提高。
三、土地摊销的会计分录在进行土地摊销会计处理时，企业应按照上述方法计算出每个会计期间的摊销金额，并将其记入相关会计分录。
一般来说，土地摊销的会计分录如下：借：主营业务成本（或其他业务成本）贷：土地摊销四、土地摊销的税务处理根据我国税收法规，企业进行土地摊销时，需按照税务部门的要求，将土地摊销金额计入当期成本费用，以降低企业所得税负担。
在税务申报时，企业需将土地摊销凭证与其他相关税务凭证一起提交，以便税务部门审查。
五、土地摊销的实务操作与案例分析在实际操作中，企业应根据自身实际情况选择合适的土地摊销方法，并建立健全土地摊销管理制度。
以下是一个简例：某企业于2010年取得一块土地使用权，土地使用权取得成本为1000万元，土地使用年限为50年。
企业选择直线法进行土地摊销，则每年摊销金额为：1000万元/ 50年= 20万元六、土地摊销的优缺点及改进措施1.优点：土地摊销能体现土地使用权的实际价值消耗，有助于企业合理分摊成本，提高财务报表的真实性和准确性。
2.缺点：土地摊销方法的选择和计算较为复杂，对企业的财务管理要求较高。
土地使用权摊销的计算方法
土地使用权摊销的计算方法土地使用权摊销是指将土地使用权的成本在一定期限内分摊到账面价值上的过程。
在会计上，土地使用权属于无形资产，其价值不会在一年内消耗完毕，因此需要通过摊销的方式将其成本分配到多个会计期间中。
土地使用权摊销的计算方法通常有两种：直线摊销法和平均摊销法。
一、直线摊销法直线摊销法是将土地使用权的成本按照其预计使用寿命平均分摊到每个会计期间中。
具体计算方法如下：1. 确定土地使用权的成本：这包括购买土地使用权的费用以及与其相关的法律手续费、登记费等。
2. 确定土地使用权的预计使用寿命：根据相关法规、合同等文件确定土地使用权的预计使用寿命。
3. 计算每年的摊销金额：将土地使用权的成本除以预计使用寿命，得到每年的摊销金额。
4. 在每个会计期间末，将摊销金额转入摊销费用账户，同时减少土地使用权账户的余额。
摊销费用账户记录了土地使用权的摊销金额，而土地使用权账户则记录了土地使用权的原始成本。
二、平均摊销法平均摊销法是将土地使用权的成本平均分摊到每个会计期间中，无论土地使用权的预计使用寿命如何。
具体计算方法如下：1. 确定土地使用权的成本：同样包括购买土地使用权的费用以及与其相关的法律手续费、登记费等。
2. 确定摊销期限：确定摊销期限，可以是土地使用权的预计使用寿命，也可以是其他合理的期限。
3. 计算每个会计期间的摊销金额：将土地使用权的成本除以摊销期限，得到每个会计期间的摊销金额。
4. 在每个会计期间末，将摊销金额转入摊销费用账户，同时减少土地使用权账户的余额。
直线摊销法和平均摊销法的选择取决于公司对土地使用权的预计使用寿命的判断。
如果公司对土地使用权的使用寿命有明确的预测，可以选择直线摊销法；如果对土地使用权的使用寿命没有明确的预测，或者预计使用寿命比较长，可以选择平均摊销法。
土地使用权摊销是一种将土地使用权成本分摊到多个会计期间中的方法。
采用直线摊销法或平均摊销法，可以使公司在会计上合理地记录和分配土地使用权的成本，保持财务数据的准确和完整。
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
土地分摊是以占地面积法分摊还是建筑面积分摊
分摊方法一:占地面积法
占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊.
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:
分摊方法二:建筑面积法
建筑面积法,是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配.即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊.
(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配.根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额.
(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配.
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊.对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集.
计算不同用途房屋应分摊土地成本
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率。
土地价值的分摊方法
土地价值的分摊方法1. 按面积分摊呀！就好比分蛋糕，土地就像那大蛋糕，每个人根据自己所占的面积大小来分担价值，多公平合理啊。
比如几家人一起买了一块地，那就按照各自买的面积多少来计算自己要承担的价值呗，这不是显而易见的嘛！2. 可以根据用途来分摊呀！这就好像不同口味的糖果，每种都有其独特的价值。
比如这块土地一部分用来建住宅，一部分用来搞商业，那建住宅的就按住宅的价值来分摊，搞商业的就按商业的价值来分摊喽，多简单呀！3. 按照投入比例分摊也不错呀！这不就跟几个人合伙做生意一样嘛。
大家各自投入了多少人力、物力、财力，就按照这个比例来划分土地的价值，这很合理吧！就像几个人凑钱买地种树，谁投入多谁就多分点价值呗！4. 依据使用时间来分摊呀！这就像是和时间赛跑一样。
比如规定好每个人使用土地的时间段，在这段时间里产生的价值就归谁承担。
就好像几个人轮流使用一块地种不同的作物，谁在种的那段时间，土地的价值就归谁分摊呀，不是很好理解嘛！5. 根据效益来分摊也挺有道理呀！这多像看谁的成果更丰硕。
谁能从土地上获得更大的效益，谁就相应地多分摊一些价值。
像是种地，谁的收成好，谁就该多承担土地的价值嘛，这能说不通嘛！6. 还可以按贡献度来分摊呀！这不就是谁的功劳大谁就多得嘛。
如果有人对土地的规划、开发做出了更大的贡献，那他就应该多分摊一些价值呀，很正常嘛！就像几个人一起改造荒地，那个出力多的当然应该享受更多土地价值啦！7. 用抽签的方式来分摊也有意思呀！这就跟买彩票似的，全凭运气。
每个人都有可能抽到价值高的部分，也有可能抽到价值低的，这多刺激呀。
假设几个人要分一块地，那就抽签决定嘛，说不定运气好的能抽到好的部分呢，多带劲呀！我觉得呀，这些分摊方法都各有各的好处，具体用哪种还得根据实际情况来选择呢！。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总公式
计算步骤：1、非普通住宅与普通住宅开发成本分摊系数（M1）＝非普通住宅平均售价/普通住宅平均售价其他与普通住宅开发成本分摊系数（M2）＝其他平均售价/普通住宅平均售价非普通住宅平均售价＝已售非普通住宅收入/已售非普通住宅面积其他平均售价＝已售其他收入/已售其他面积普通住宅平均售价＝已售普通住宅收入/已售普通住宅面积2、非普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+住宅商房总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×(非普通住宅总可售面积×M1)普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+ 普通住宅总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）其他应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1普通住宅总可售面积×1 其他总可售面积×M2）×(其他总可售面积×M2)3、非普通住宅单位成本＝非普通住宅应分摊的总开发成本/非普通住宅总可售面积4、普通住宅单位成本＝普通住宅应分摊的总开发成本/普通住宅总可售面积其他单位成本＝其他应分摊的总开发成本/其他总可售面积4、已售非普通住宅开发成本＝非普通住宅已售面积×非普通住宅单位成本已售普通住宅开发成本＝普通住宅已售面积×普通住宅单位成本已售其他开发成本＝其他已售面积×其他单位成本5、已售房屋总开发成本＝已售非普通住宅开发成本+已售普通住宅开发成本+已售其他开发成本6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本×税金7、未售非普通住宅开发成本＝非普通住宅未售面积×非普通住宅单位成本未售普通住宅开发成本＝普通住宅未售面积×普通住宅单位成本未售其他开发成本＝其他未售面积×其他单位成本8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理
丨7大类土地成本分摊方法最强梳理土地成本分摊方法是指将一块土地的总成本按照一定的规则和原则分摊到多个项目或者多个时期中的一种方法。
根据分摊的基准、准则以及分摊的原则，土地成本分摊方法可以分为七大类，包括：1.按产出比例分摊法：按产出比例分摊法是根据不同项目或不同时期的产出比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地投资与产出直接相关的行业，例如农业、矿业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的产出比例而定。
2.按面积比例分摊法：按面积比例分摊法是根据土地使用的面积比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用面积较大的行业，如房地产开发、工业制造等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用面积比例而定。
3.按时间比例分摊法：按时间比例分摊法是根据土地使用的时间比例来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地使用的时间较长的行业，如能源开发、交通基础设施建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的使用时间比例而定。
4.按投资额分摊法：按投资额分摊法是根据不同项目或时期的投资额来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与投资额相关的行业，如城市基础设施建设、公共事业建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的投资额而定。
5.按税负分摊法：按税负分摊法是根据不同项目或时期的税负来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与税负相关的行业，如税收收入分成、经济特区建设等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的税负而定。
6.按效益分摊法：按效益分摊法是根据不同项目或时期的效益来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本与效益相关的行业，如旅游景区开发、文化创意产业等。
具体分摊的土地成本多少根据不同项目或时期的效益而定。
7.按公平性原则分摊法：按公平性原则分摊法是根据公平性原则来确定分摊的土地成本。
这种方法适用于土地成本的分摊需要考虑多个利益相关者的行业，如城市土地利用规划、自然资源保护等。
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各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法
中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法
天津土地成本：占地面积法
开发成本、费用：建筑面积法
江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法
利息支出：随成本
宁波土地成本：可占地面积法
开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）
财务费用：直接成本法
销售费用、管理费用：建筑面积法
青岛成本、费用：建筑面积法
广州清算单位内：建筑面积法
不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）
内蒙建筑面积法/其他合理方法
银川不同清算单位：土地成本：占地面积法
成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）
混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法
浙江同一清算单位内：建筑面积法
大连同一清算单位内：建筑面积法
不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认
湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法
同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法
开发成本、费用：建筑面积法
福州土地成本：建筑面积法
建安成本：层高系数法
开发费用：建筑面积法
广西建筑面积法
北京原则建筑面积法
四川建筑面积法
安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）
温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法
成本费用：建筑面积法
辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法
同一清算单位：土地成本建筑面积法
建安成本建筑面积法
西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）
扣除项目的分摊方法
一、中央的规定
二、天津的规定（津地税地[2010]49号）
三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）
十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题
解答）
四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）
四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（
甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）
五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）
六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（
穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170
号）
七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）
八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）
九、银川的规定（银地税发[2007]214号）
十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）
十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）
十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问
题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）
十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）
十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）
十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）
十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)
二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）
二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）
二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）
二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）
二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]1 19号）（黑地税发[2005]94号）
二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）
二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）
二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）
二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）
一、中央的规定
1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2006]187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五款（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2009]91号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方。