土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
干货，土地成本分摊的七种方式
干货，土地成本分摊的七种方式作者：阳新芽在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。
这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。
01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。
二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。
要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
02分摊方法01、占地面积法定义：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
分配：1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占总面积的比例进行分配；2. 分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。
为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。
本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。
二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。
3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。
4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。
三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。
这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。
这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。
2·成本分摊方法的详细说明文档。
法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。
2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。
3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。
4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一：前言房地产行业的发展离不开对成本的科学管理和合理分摊。
本文旨在介绍房地产成本分摊的一般办法，并提供相关法律名词及注释，以便读者更好地理解和应用。
二：开发成本分摊办法2.1 土地成本分摊办法在房地产开发过程中，土地成本通常是最重要的成本之一。
土地成本分摊的办法包括土地出让金按面积分摊、土地性质分摊等。
2.2 建设成本分摊办法建设成本是房地产项目中的核心成本，其分摊办法主要有按照建筑面积、按照套内建筑面积、按照使用面积等。
2.3 装修成本分摊办法装修成本是指房屋的装修、改造等费用，其分摊办法可以根据房屋的不同装修程度、装修材料成本等因素确定。
2.4 公共设施成本分摊办法公共设施成本是指为满足业主共同需求而建设的公共设施，如电梯、公共区域等。
公共设施成本的分摊办法可以考虑按照建筑面积、按照业主的使用面积等。
三：税费成本分摊办法3.1 印花税、契税、增值税等成本分摊办法在房地产交易过程中，购房者需要承担一些税费成本。
这些税费成本可以根据购房者购房面积、购房价格等因素分摊。
3.2 物业费成本分摊办法物业费是指为房产提供物业管理服务所收取的费用，物业费的分摊办法可以参考房屋面积、房屋产权年限等进行确定。
3.3 其他税费成本分摊办法其他税费成本如城市维护建设税、教育费附加、契税等，其分摊办法可以根据具体情况进行确定。
四：附件本文档涉及到的附件包括但不限于相关协议、合同、表格等，具体附件请参考相关文件。
五：法律名词及注释5.1 土地出让金：指购买土地使用权所支付的费用。
公摊面积等。
5.3 套内建筑面积：指实际居住面积，不包括赠送面积、公摊面积等。
5.4 使用面积：指业主实际使用的面积，可根据契约约定进行计算。
5.5 印花税：指在一些经济行为中，按照一定标准征收的税费。
5.6 契税：指房地产交易过程中需要缴纳的税费。
...（下列相应添加法律名词及注释）六：结语附件：1. 相关协议2. 合同文件3. 表格样本法律名词及注释：1. 土地出让金：由地方出让土地使用权所收取的费用。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
配套设施成本分摊方法举例
配套设施成本分摊方法举例让我把这些配套设施成本分摊方法用更通俗易懂的语言解释一下：占地面积法：咋回事儿：就像分蛋糕一样，算算每个地方占总面积多少地，就分摊相应比例的成本。
比如，一个大社区里有公园、路啥的公建，它们总共花了1000万，A区占了总面积的20%，B区占了30%，那A区就摊200万，B区摊300万。
建筑面积法：说白了：就是看每栋楼盖了多少面积的房子，再按这个比例分摊成本。
比如小区里的物业办公室、活动室这些设施一共花了500万，A楼盖了总面积的20%，B楼盖了30%，那么A楼就承担200万，B楼承担300万。
计划成本法：简单讲：事先定好每项设施要花多少钱，然后按这预算的比例去分摊总成本。
比如说，地下车库预算是300万，占总预算的6成，其他设施加起来200万，占4成。
到真正花钱的时候，地下车库实际花费就得按6成来分，其它的按4成。
层高系数法：理解成：楼层高低不同，对配套设施（比如电梯）的“依赖”就不一样。
那就按楼层面积和标准层面积的比例（层高系数）来分配成本。
比如一幢楼，有的楼层特别高，那就多摊点电梯钱；有的楼层矮，就少摊点。
直接归属法：就是说：有些配套设施是专门为某个地方服务的，那这笔钱就直接算到那儿头上，不用分。
比如商场里有个铺子装了自己专用的空调，那空调的钱就直接记在这个铺子的账上。
受益原则：举个例子：小区里有幼儿园，成本怎么分？那就看哪个楼离得近、估计会有多少孩子去上，谁受益多谁就多出点钱。
这样公平合理。
总结一下，分摊配套设施成本就像分担家庭开支，谁用得多、占的地方大、受益明显，谁就多出点钱。
具体怎么分，得看设施是什么、项目咋规划的，还有国家的财务规定。
有时候可能要用上不止一种方法，目的就是让每个人（或者每个地块、每栋楼）出的钱既公平又合理。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法本文档旨在提供房地产企业成本分摊方法的详细说明及范例，以便企业在成本分摊过程中能够更加准确地计算和分摊成本。
1. 成本分摊概述房地产企业在项目开发过程中会产生各种成本，包括土地购置费、建筑物修建费、工程勘察费、设计费等。
为了公平合理地分摊这些成本，一般将其分摊给具体项目的投资方或业主。
2. 成本分摊方法2.1 建筑面积比例分摊法根据项目各个单位的建筑面积，按照每个单位的建筑面积占总建筑面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总建筑面积为10000平方米，某单位的建筑面积为500平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(500/10000)。
2.2 销售面积比例分摊法根据项目各个单位的销售面积，按照每个单位的销售面积占总销售面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总销售面积为20000平方米，某单位的销售面积为1000平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(1000/20000)。
2.3 单位数量比例分摊法根据项目各个单位的数量，按照每个单位的数量占总数量的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总单位数量为10个，某单位的数量为2个，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(2/10)。
3. 成本分摊过程3.1 确定总成本金额首先，房地产企业需根据实际情况确定项目的总成本金额，包括各项开支和费用。
3.2 确定各个单位的相应比例根据所选的成本分摊方法，房地产企业需确定各个单位的相应比例，可以是建筑面积比例、销售面积比例或单位数量比例。
3.3 计算每个单位需分摊的成本金额将总成本金额与各个单位的比例相乘，即可得到每个单位需分摊的成本金额。
4. 附件本文档附带的附件包括成本分摊计算表格、项目成本明细表以及相关法律文件和法规。
5. 法律名词及注释5.1 土地购置费：指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、土地增值税等。
5.2 建筑物修建费：指房地产企业修建房屋所需的费用，包括建筑材料费、施工费用等。
开发成本的分摊方法
开发成本的分摊方法（1）1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
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一、第三十三条九项（二）款的原文
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为：
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：
不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
3.本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
（三）按建筑面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为：
（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米
（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。
（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。
3.本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
三、开发成本分摊、分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。
建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%。
（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
1.不可售面积应分摊的开发成本：
不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开
发成本总额÷项目总建筑面积）
不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。
2.可售面积应分摊的开发成本：
公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。
四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。
如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。
如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。