土地成本分摊有哪些基本原则
土地面积分摊法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范土地面积分摊行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内，涉及土地面积分摊的所有活动。
第三条土地面积分摊应当遵循公平、公正、公开的原则，保障土地权利人的合法权益。
第四条土地面积分摊应当以国家土地总面积为基础，根据土地权属关系、土地用途、土地使用年限等因素进行合理分摊。
第二章土地面积分摊的范围第五条土地面积分摊的范围包括：（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动中的土地面积分摊；（二）土地使用权登记、变更、注销等登记事项中的土地面积分摊；（三）土地征收、征用、拆迁等土地权属变动中的土地面积分摊；（四）土地整治、土地复垦等土地开发利用活动中的土地面积分摊；（五）其他涉及土地面积分摊的活动。
第三章土地面积分摊的原则第六条土地面积分摊应当遵循以下原则：（一）权属清晰原则。
土地面积分摊应当以土地权属证书登记的权属范围为依据，确保权属清晰。
（二）用途一致原则。
土地面积分摊应当以土地用途为依据，确保分摊后的土地用途一致。
（三）公平合理原则。
土地面积分摊应当公平合理，不得损害土地权利人的合法权益。
（四）依法依规原则。
土地面积分摊应当依法依规进行，符合国家法律法规和政策要求。
第四章土地面积分摊的方法第七条土地面积分摊可以采用以下方法：（一）面积比例法。
根据各宗土地的面积比例，按照比例分摊土地面积。
（二）份额法。
根据各宗土地的份额，按照份额分摊土地面积。
（三）实际占用法。
根据各宗土地的实际占用面积，按照实际占用面积分摊土地面积。
（四）其他合法分摊方法。
第八条采用面积比例法分摊土地面积时，应当以各宗土地的面积占土地总面积的比例为依据。
第九条采用份额法分摊土地面积时，应当以各宗土地的份额占土地总面积的比例为依据。
第十条采用实际占用法分摊土地面积时，应当以各宗土地的实际占用面积为依据。
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土地成本是什么 房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及其适用范围土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。
有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。
各地规定不一而足、五花八门。
土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。
房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。
涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。
房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
某标杆地产项目成本分摊指引
集团成本分摊指引目的合理归集产品成本，以便进行合理的盈利预测及分析，促进公司提升管理能力。
总则受益原则：谁受益谁分摊，多受益多分摊配比原则：售价与成本相匹配分摊原则一、土地成本分期分摊原则：按各期规划占地面积进行分摊。
分产品分摊原则：对于带商业的项目，如果政府有明确住宅与商业的土地出让金单价，可以先从本期地价中扣除商业部分所占地价再进行以下方案的分摊；如果政府没有明确住宅与商业的土地出让金单价，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占地价,再从本期地价中扣除商业部分所占地价进行以下方案的分摊(如下本期地价系指扣除商业部分所占地价后的地价)。
方案：1、按产品规划占地面积（产品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品地价=本期地价*产品规划占地面积/本期规划占地面积产品地价系指可销售产品地价、公建地价及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价。
2、可销售产品地价按可销售产品可销售面积进行分摊；公式：可销售产品单位销售面积地价=可销售产品地价/可销售产品可销售面积3、公建地价与公共配套设施费一起按可售面积进行分摊；4、可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）地价按可售面积进行分摊。
二、公建与车库（位）公共景观绿地分期分摊原则:按各期规划占地面积进行分摊。
分产品分摊原则：对于带商业的项目，按商业预测销售额在项目总预测销售额中所占比例来计算商业所占园林景观工程费,再从本期园林景观工程费中扣除商业部分所占园林景观工程费进行以下方案的分摊(如下本期园林景观工程费系指扣除商业部分所占园林景观工程费后的园林景观工程费)。
方案：1、按产品规划占地面积（产品规划占地面积由产品技术部协助提供）进行分摊；公式：产品园林景观工程费=本期园林景观工程费*产品规划占地面积/本期规划占地面积产品园林景观工程费系指可销售产品园林景观工程费、公建园林景观工程费及可销售产品和公建以外的公共规划占地面积（组团外的道路、景观绿化等所占面积）园林景观工程费。
成本分摊
关于明确项目立项土地成本分摊规则的通知各分公司运营、财务负责人：当前立项测算存在因土地分摊问题导致单业态净利润率不实的问题，现对于土地成本分摊规则进行修正，明确如下：一、项目各业态土地成本根据占地面积比例分摊，即某业态土地成本=总土地成本*该业态占地面积/总占地面积；举例说明：某项目总占地面积10000平方米，18层高层住宅总建面9000平方米，占地3000平方米；3层联排总建面4000平方米，占地7000平方米。
高层业态和联排业态仅按照占地面积3:7比例分摊土地成本。
二、同一栋楼包含多个业态的，土地成本按照有产权可售面积分摊；举例说明：某项目总占地面积10000平方米，共有两栋楼，一栋10层高层住宅，占地面积4000平方米，另一栋8层高层住宅含2层底层商业，占地面积6000平方米，可售面积8:2，总地价2个亿。
高层住宅业态土地占地面积=10000平方米*0.4+10000平方米*0.6*8/10=8800平方米，商业业态土地占地面积=10000平方米*0.6*2/10=1200平方米。
高层住宅业态土地成本=2亿*0.4+2亿*0.6*8/10=17600万，商业业态土地成本=2亿*0.6*2/10=2400万。
三、当全周期模型各职能填写完毕后，分公司运营、财务审核时如发现不同业态利润率有较大偏差或出现反常，应及时提示研发同事调整项目各业态经验容积率指标，在保证总容积率和总占地面积不变的前提下，修正各业态占地面积，以确保拉高拍低项目各业态利润率数据具有真实的参考价值。
举例说明：某项目总地价1亿元，总占地面积5万平米，计容建筑面积10.5万平米，总容积率2.1，包含高层住宅及独立商业两种业态，产品研发人员按照经验值分别给定容积率2.5和0.5，其中高层住宅占地面积4万平米，独立商业占地面积1万平米；按照占地面积比分摊，高层分摊地价800元/m2,独立商业分摊地价4000元/m2;但营销根据市场定价后高层住宅与独立商业售价比例为5000和8000，会导致独立商业和高层业态利润率出现较大偏差；如出现此种情况，分公司运营、财务应及时联系分公司研发，合理调整业态容积率，保证总占地面积和总计容建筑面积不变,各业态计容建面不变，适当调整分配不同业态的占地面积。
成本科目解释及成本分摊原则
誉分摊。
摊
1.策划设计费：（市场调研费、策划费、控规设计费、方案设计费、景观环艺设计费、施工图设计费 根据收费标准，如果是按照建筑面积收费的，则
（包含深化设计费用））市场调研费、策划费：市场部职责。一般项目启动前期费用，在目标制定时已 按照建筑面积进行分摊（但是对于车库成本，按
发生。
照车位个数*15*收标准，作为车库该项的总成
附件一： 目标成本科目
成本科目解释
成本分摊原则
一、土地成本
为取得土地开发使用去而发生的各项费用，主要包括以下内容：综合土地购置价、土地出让金、契税、 原《房地产开发全成本管理手册》分摊原则不
配建廉租房费用以及其他在土地拍卖阶段需要交纳的费用、土地测量、评估、拍卖手续费等等，包括商 变，目前在建各项目，按照地上可售面积进行分
二、前期费用 方2.建案审阶报段批可费忽：略购买地形图、城市配套费及劳保统筹费（新型墙体、散装水泥等已取消）、环评、文堪 按照收费标准约定的面积分摊，但是车库的分 、地质勘查、交通评估、绿建、施工图审查（含人防）、造价咨询等。*需要注意的是不同项目或者不 摊，需要参照设计费中分摊方式的约定 同阶段相关审查项不同，结合具体项目与前期部进行确认；同时，项目竣工验收阶段前期部发生费用也
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
七、销售费用 企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用 八、管理费用 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。项 目组发生的各项管理费用考虑税务筹划，计入成 本的开发间接费用中。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
六、开发间接 费
土地价值的分摊方法
土地价值的分摊方法1. 按面积分摊呀！就好比分蛋糕，土地就像那大蛋糕，每个人根据自己所占的面积大小来分担价值，多公平合理啊。
比如几家人一起买了一块地，那就按照各自买的面积多少来计算自己要承担的价值呗，这不是显而易见的嘛！2. 可以根据用途来分摊呀！这就好像不同口味的糖果，每种都有其独特的价值。
比如这块土地一部分用来建住宅，一部分用来搞商业，那建住宅的就按住宅的价值来分摊，搞商业的就按商业的价值来分摊喽，多简单呀！3. 按照投入比例分摊也不错呀！这不就跟几个人合伙做生意一样嘛。
大家各自投入了多少人力、物力、财力，就按照这个比例来划分土地的价值，这很合理吧！就像几个人凑钱买地种树，谁投入多谁就多分点价值呗！4. 依据使用时间来分摊呀！这就像是和时间赛跑一样。
比如规定好每个人使用土地的时间段，在这段时间里产生的价值就归谁承担。
就好像几个人轮流使用一块地种不同的作物，谁在种的那段时间，土地的价值就归谁分摊呀，不是很好理解嘛！5. 根据效益来分摊也挺有道理呀！这多像看谁的成果更丰硕。
谁能从土地上获得更大的效益，谁就相应地多分摊一些价值。
像是种地，谁的收成好，谁就该多承担土地的价值嘛，这能说不通嘛！6. 还可以按贡献度来分摊呀！这不就是谁的功劳大谁就多得嘛。
如果有人对土地的规划、开发做出了更大的贡献，那他就应该多分摊一些价值呀，很正常嘛！就像几个人一起改造荒地，那个出力多的当然应该享受更多土地价值啦！7. 用抽签的方式来分摊也有意思呀！这就跟买彩票似的，全凭运气。
每个人都有可能抽到价值高的部分，也有可能抽到价值低的，这多刺激呀。
假设几个人要分一块地，那就抽签决定嘛，说不定运气好的能抽到好的部分呢，多带劲呀！我觉得呀，这些分摊方法都各有各的好处，具体用哪种还得根据实际情况来选择呢！。
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土地成本分摊有哪些基本原则？
答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。
在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
”
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异：
一是能明确成本对象的归集。
对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。
对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
三是同一清算项目中的分摊。
对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。