房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
房地产开发企业的成本分摊方法
房地产开发企业的成本分摊方法模板一：一.引言本文档主要介绍房地产开发企业的成本分摊方法。
房地产开发企业是指通过购买、开发、销售房地产等方式获取利润的企业。
在房地产开发过程中，会涉及到各种成本，包括土地购置费用、建设费用、销售费用等。
明确成本分摊方法对企业的经营决策具有重要意义。
二.成本分摊方法2.1 土地购置费用分摊在房地产开发项目中，土地购置费用通常是一个很大的支出项。
土地购置费用可以根据不同的原则进行分摊，例如根据使用面积、经济效益、楼面面积等进行分摊。
2.2 建设费用分摊房地产开发项目的建设费用包括施工费用、材料费用、劳动力费用等。
建设费用可以根据建筑面积、使用面积、投资比例等进行分摊。
同时，根据不同的原则，还可以将建设费用细化为设计费用、施工费用、材料费用等进行具体分摊。
2.3 销售费用分摊在房地产开发项目中，销售费用是指销售过程中产生的各种费用，包括广告费用、销售人员工资、销售办公场地费用等。
销售费用可以根据销售面积、销售金额、销售比例等进行分摊。
三.附件本文还附带以下附件：3.1 房地产开发项目成本分摊表3.2 房地产开发项目相关法律法规四.法律名词及注释4.1 土地使用权：指在一定时期内，土地使用者按照约定的用途和方式使用土地的权利。
4.2 经济效益：指企业在经营活动中所取得的成果，包括利润、销售额、资产回报率等指标。
模板二：一.引言本文档旨在详细介绍房地产开发企业的成本分摊方法。
房地产开发企业涉及到的成本种类繁多，如土地购置费用、建设费用、销售费用等。
正确的成本分摊方法可企业科学管理成本，促进企业的健康发展。
二.土地购置费用的分摊方法2.1 分摊原则土地购置费用可以按照使用面积、经济效益、楼面面积等原则进行分摊。
使用面积分摊方法适用于多功能的综合体项目，经济效益分摊方法适用于追求效益最大化的项目，楼面面积分摊方法适用于分摊成本与利益按建筑面积进行的项目。
2.2 分摊比例土地购置费用的分摊比例根据项目特点进行确定。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。
为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。
本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。
二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。
3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。
4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。
三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。
这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。
这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。
2·成本分摊方法的详细说明文档。
法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。
2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。
3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。
4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。
房地产企业成本分摊的方法
房地产企业成本分摊的总体原则1、整体分摊原则是谁受益谁分摊，具体分摊的原则税局是有六个要求的：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。
功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（如果做的是商业，按照可否销售原则来摊会所的成本，那商业的销售面积非常少，摊的成本也相应少，这样就会大亏，所以需选择按照功能区分原则来摊。
）定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（做商业时层高比住宅要高，同时地下室的厕所等要比普通住宅多，此时可选择成本差异原则。
另外，在山坡上做的产品和在平地上做的产品都不一样，也需采用此种方式。
）权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
（用于代建、合作开发的分摊。
）2、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
3、税局在做土地清算时，有两种情况，一种是整体清算，一种是分段清算。
一般实力较强的会采取整体清算，但多数企业都是采取后者。
有可能做完第一期就会清算，税局把控的原则会将第一期的清算结果作为第二期的参考，会适当降一点。
如果能提供明确的成本提升依据，则可以按照忠于事实的原则，但同时也需注意利息分摊的影响。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊是指在房地产项目中，如何合理地分摊各项成本以确保项目的可持续发展和利润最大化。
在本文中，将探讨几种常见的房地产企业成本分摊方法。
一、按照销售面积分摊按照销售面积分摊是最常见的成本分摊方法之一。
根据项目开发的规模和数量，将各项成本按照销售面积进行分摊，确保每个销售单位的成本相对均衡。
在这种方式下，成本分摊比例可以根据不同项目的特点进行调整，例如，高档别墅的成本分摊比例可以降低，而公共设施的成本分摊比例可以增加。
二、按照实际使用面积分摊按照实际使用面积分摊是另一种常见的成本分摊方法。
与按照销售面积分摊不同，这种方式更加注重实际使用情况。
该方式将各项成本按照实际使用面积进行分摊，以确保每个实际使用单位的成本公平合理。
例如，在商业地产项目中，通过按照实际租用面积来分摊租金和维护费用，可以使商户之间的成本差异尽可能地减少。
三、按照销售额分摊按照销售额分摊是一种适用于房地产企业的成本分摊方法之一。
在这种方式下，企业将各项成本按照销售额进行分摊，以确保每个销售单位的成本与销售贡献成正比。
这种方法通常用于大型综合性房地产项目，其中涉及多个物业类型和销售模式。
通过运用这种方法，企业可以更准确地追踪和评估各个项目的盈利能力，并做出相应的调整。
四、按照权益比例分摊按照权益比例分摊是一种较为复杂的成本分摊方法。
在这种方式下，企业根据各个股东的投资权益比例，将各项成本进行分摊。
这种方法适用于合资项目或股权分割较复杂的项目。
通过按照权益比例进行分摊，可以确保每个股东按照其投资额承担相应的成本，减少不必要的争议和纠纷。
总结起来，房地产企业成本分摊方法有多种选择，每种方法都有其适应的场景和特点。
企业在选择成本分摊方法时应综合考虑项目规模、性质、销售模式、股权结构等因素，并根据实际情况进行合理调整。
通过科学合理地进行成本分摊，房地产企业可以提高项目的盈利能力，保证项目的可持续发展。
（以上内容仅供参考，具体应根据实际情况进行调整。
会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
房地产企业成本分摊方法汇总分析
房地产企业成本分摊方法汇总分析房地产企业成本分摊方法是指将企业的成本按照一定的规则和原则进行分摊和计算的方法。
成本分摊是企业财务管理的核心之一，正确的成本分摊方法可以帮助企业准确计算成本，合理定价，提高盈利能力。
本文将会对房地产企业常用的成本分摊方法进行汇总分析。
1.直接成本分摊法直接成本分摊法是指将成本直接按照实际发生的对象进行分摊的方法。
这种分摊方法适用于那些成本发生较为集中，且能够明确归属于一些特定产品或项目的情况。
例如，企业对一些具体项目的材料费、人工费等直接支出可以直接按项目进行分摊。
2.间接成本分摊法间接成本分摊法是指将无法直接归属于一些具体产品或项目的成本进行间接分摊的方法。
这种分摊方法适用于企业有多个产品或项目需要考虑时，或者一些费用无法直接与产品或项目相关联的情况。
常见的间接成本分摊方法包括直接人工成本分摊法、直接材料成本分摊法、小时率分摊法、面积分摊法等。
3.比例分摊法比例分摊法是指根据其中一种比例关系将成本按照一定比例分摊到不同的项目或产品上的方法。
比例分摊法适用于成本可以按照其中一种有关因素进行合理分配的情况。
常见的比例分摊方法有面积比例法、单价比例法、权重比例法等。
例如，在房地产开发中，可以根据房屋的建筑面积或者销售单价来决定成本的比例分摊。
4.费用分摊法费用分摊法是指将一些特定费用按照一定原则和规则分摊到不同的部门或项目上的方法。
这种方法适用于企业内部需要将一些共同费用进行分摊，以便于更好地控制费用和提高效益。
常见的费用分摊方法有人工费用分摊、折旧费用分摊、办公费用分摊等。
在实际应用中，不同的房地产企业会根据自身的情况和需求选择合适的成本分摊方法。
同时，还需要根据相关法律和财务会计准则的要求，确保成本分摊过程的合法合规。
综上所述，房地产企业成本分摊方法是企业财务管理中的重要内容。
各种成本分摊方法具有不同的适用范围和计算原则，合理选择和应用成本分摊方法可以帮助企业准确计算成本，合理定价，提高盈利能力。
房地产企业成本分摊方法(二)2024
房地产企业成本分摊方法（二）引言概述：本文将探讨房地产企业成本分摊方法的相关内容。
成本分摊是房地产企业管理中的一个重要环节，合理的成本分摊方法不仅可以提高企业的运营效率，还可以确保企业盈利。
本文将从以下五个大点进行详细阐述：（1）直接成本分摊方法；（2）间接成本分摊方法；（3）边际成本分摊方法；（4）固定成本分摊方法；（5）可变成本分摊方法。
正文：1. 直接成本分摊方法- 直接成本的概念和特点- 直接成本分摊的目的与意义- 直接成本分摊的方法和步骤- 直接成本分摊的优缺点- 直接成本分摊案例分析2. 间接成本分摊方法- 间接成本的定义和分类- 间接成本分摊的原则和方法- 间接成本分摊的影响因素- 间接成本分摊的优缺点- 间接成本分摊案例分析3. 边际成本分摊方法- 边际成本的概念和计算方法- 边际成本分摊的原理和适用范围- 边际成本分摊的实施步骤- 边际成本分摊的优缺点- 边际成本分摊案例分析4. 固定成本分摊方法- 固定成本的定义和特点- 固定成本分摊的原则和方式- 固定成本分摊的影响因素- 固定成本分摊的优缺点- 固定成本分摊案例分析5. 可变成本分摊方法- 可变成本的概念和计算方法- 可变成本分摊的原理和适用范围- 可变成本分摊的实施步骤- 可变成本分摊的优缺点- 可变成本分摊案例分析总结：本文深入探讨了房地产企业成本分摊方法的多个方面。
直接成本分摊方法是根据直接成本的特点进行分摊，具有操作简单等优点，但无法考虑间接成本的影响。
间接成本分摊方法将考虑到间接成本的特点，但在实施过程中需注意合理的分摊原则。
边际成本分摊方法适合在不同产量水平下进行成本分析，可以帮助企业决策。
固定成本分摊方法重点考虑固定成本的分摊，但忽略了可变成本的影响。
可变成本分摊方法适用于可变成本对企业经营决策的影响较大的情况下。
选择适合企业实际情况的成本分摊方法，可以有效地提升企业的运营效率和盈利能力。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法1. 引言房地产企业在日常经营过程中需要考虑各类成本，而成本分摊方法是指将这些成本合理地分摊到各个项目或产品上，以便进行成本控制和合理定价。
本文将介绍几种常见的房地产企业成本分摊方法，并探讨它们的优缺点。
2. 直接成本分摊方法直接成本分摊方法是将成本直接分摊到每个项目或产品上，以确保每个项目或产品的成本准确反映。
这种方法适用于成本易于分配且与特定项目或产品直接相关的情况。
2.1. 直接人工成本分摊方法直接人工成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的人工投入量进行成本分摊。
具体做法是将每个项目或产品所需的人工投入量与总人工成本进行比例计算，然后将相应比例的人工成本分摊到每个项目或产品上。
2.2. 直接材料成本分摊方法直接材料成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的材料用量进行成本分摊。
类似于直接人工成本分摊方法，具体做法是将每个项目或产品所需的材料用量与总材料成本进行比例计算，然后将相应比例的材料成本分摊到每个项目或产品上。
2.3. 直接费用成本分摊方法直接费用成本分摊方法是将与特定项目或产品直接相关的费用成本直接分摊到每个项目或产品上。
这些费用包括特定项目或产品的营销费用、研发费用等。
具体做法是根据每个项目或产品的特定费用需求进行成本分摊。
3. 间接成本分摊方法间接成本分摊方法是将某些成本按照一定比例或分配规则分摊到各个项目或产品上。
这种方法适用于成本不易直接分配到特定项目或产品的情况。
3.1. 比例分摊法比例分摊法是将成本按照事先确定的比例分摊到各个项目或产品上。
这个比例可以根据不同的项目或产品的特点进行调整，以实现更精确的成本分摊。
3.2. 工作量分摊法工作量分摊法是根据各个项目或产品的工作量大小进行成本分摊。
具体做法是根据各个项目或产品的工作量对总成本进行比例计算，然后将相应比例的成本分摊到每个项目或产品上。
3.3. 分配基数分摊法分配基数分摊法是根据某个指标或基数来分配成本。
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房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）什么是建筑面积法？建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。
【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）【房企财税微信：fdccspx】对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：75000元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。
在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。
下面我们就详细解读。
【案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：第一步：归集开发成本合计数。
首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。
如上图所示，开发成本总额1.15亿元。
提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。
目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。
第二步：利息单独列示“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。
在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。
为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。
你懂的！第三步：汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。
该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。
修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。
如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。
要注意概念的区分。
二是自用面积。
企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。
自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。
三是出租面积。
企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。
第四步：计算单位成本在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。
【房企财税微信：fdccspx】完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。
建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。
如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓那么，什么是预算造价法？预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。
***房地产公司滚动开发三幢楼，2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年。
在2011年初，***地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑其他资金成本因素）。
请计算1#楼各年利息成本。
【房企财税微信：fdccspx】第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。
第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。
总预算造价3000万元（1#楼1000万元+2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。
计算公式：1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。
预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。
即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。
预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。
在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。
还有几个分摊方法值得学习和掌握，我们逐一分享，我非常希望房地产财务都能掌握，对企业和个人来说，是一笔不小的财富。
什么是占地面积法？占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
占地面积法我们还是通过案例来解读。
某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。
A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡；B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡；绿化面积3000㎡。
请计算A项目的土地成本。
（又是一道小学三年级的应用题）第一步：扣除绿化面积的土地成本。
绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。
因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。
计算过程：首先计算每平方米的土地单位成本10000万元/10000㎡=1万元/㎡其次计算绿化的土地成本3000㎡*1万元/㎡=3000万元最后计算扣除土地绿化成本之后的金额土地总成本-绿化成本=10000万元-3000万元=7000万元第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。
首先计算A项目占地比例=A项目占地面积/（A项目占地面积+B项目占地面积）=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）=4/7其次计算A项目基座占地成本=4/7*7000万元=4000万元第三步：A项目承载的绿化土地成本。
A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算=绿化土地成本*A项目分摊比例=3000万元*A项目可售面积/（A项目可售面积+B项目可售面积）=3000万元*10000㎡/20000㎡=1500万元第四步：汇总A项目土地“总”成本。
=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本=4000万元+1500万元=5500万元类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）方法1：10000万元*4/7=5714.28万元方法2：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000万元=5000万元方法3：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000万元=3500万元方法4：4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000万元=4000万元方法5：4000㎡÷10000㎡×7000万元=2800万元在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。
就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！（四）直接成本法什么是直接成本法？沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。
比如商住一体的建筑主体中：1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。
两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。
由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。
不再一一列举……（五）层高系数法根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
前面，关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法），我们就与大家分享完了。
那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。
什么是层高系数法？我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。
层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
我们还是通过案例来解读：案例:老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。
请计算商业的工程造价？（小学三年级的应用题）第一步：计算层高系数将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：商业的层高/住宅的层高=4.5米÷3米=1.5第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。
数据来源：（1）商业建筑面积*层高细数=100平方米×1.5=150㎡（2）住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100㎡×1=100㎡于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。
数据来源：商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150㎡+100㎡=250㎡第三步：计算层高系数法下的单位成本单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元÷250㎡=300元/㎡第四步：计算商业的总成本=商业的层高系数面积×单位成本=150㎡×300元/㎡=4.5万元好了，答案出炉了。