冀地税征便函〔2014〕3号对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知
土地增值税成本五种分摊方法
实际案例分析
案例二
上海某房地产公司土地增值税分摊案例：上海某房地产 公司在开发不同容积率地块之间的相同产品业态时，采 用了建筑面积法进行土地增值税的成本分摊。建筑面积 法是用于分摊土增税抵扣成本的，适用于不同容积率地 块之间的相同产品业态。但该方法需要较多数据和精力 ，对于高售价业态存在抵扣成本偏低的问题，对于车库 等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。通过这种分摊 方法，该公司的土地增值税税负得到了合理的计算和分 摊。
土地增值税成本五种分摊方法（含 各省政策）
汇报人： 2023-12-08
目录
• 土地增值税概述 • 五种分摊方法介绍 • 实际案例分析 • 各省政策分析 • 分摊方法选择及优化建议
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括纳税人在我国境内转让的国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物。其中，转让是指有偿转 让，包括出售、赠与、交换等。但是，不包括以继承、出租 、抵押等形式无偿转让房地产的行为。
北京市的土增税政策对于不同容积率地块之间的相同产品业态的成本分摊也有具体规定。建 筑面积法是常用的分摊方法，但需要较多的数据和精力，对于高售价业态存在抵扣成本偏低 的问题，对于车库等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。
河北省财政厅、省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知
河北省财政厅、省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知文章属性•【制定机关】河北省财政厅,河北省地方税务局•【公布日期】2007.09.20•【字号】冀财税[2007]73号•【施行日期】2007.09.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文河北省财政厅、省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知（冀财税[2007]73号）各设区市财政局、地方税务局：根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）和《河北省城镇土地使用税实施办法》（省政府令［2007］第9号）的有关规定，并报经省政府同意，决定对全省城镇土地使用税适用税额标准作适当调整。
现将有关事项通知如下：一、调整全省各地地段等级城镇土地使用税适用税额标准。
《全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准》附后。
二、具体征收事宜，按照省政府颁布的《河北省城镇土地使用税实施办法》（省政府令[2007]第9号）执行。
附件：全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准。
二○○七年九月二十日附件：全省各市及县（市）城镇土地使用税地段等级划分及税额标准单位：元┌───┬─────────────────┬─────────────────┬──┐│地区│市区及县（市）│地段划分│税额│││││标准│├───┼─────────────────┼─────────────────┼──┤│石家庄│市区（含矿区）│一级地段│15│││├─────────────────┼──┤│││二级地段│9│││├─────────────────┼──┤│││三级地段│5││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││鹿泉市│市区│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇、开发区│4││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││辛集市、晋州市│市区│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││新乐市│市区│4.4 │││├─────────────────┼──┤│││建制镇│3.2 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││正定县│一级地段│4.5 │││├─────────────────┼──┤│││二级地段│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││平山县│县城、平山镇│3│││├─────────────────┼──┤│││其他各建制镇│2.4 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││灵寿县│县城│3│││├─────────────────┼──┤│││镇所在的村│2│││├─────────────────┼──┤│││按行政区划镇所包含的村（镇所在的村│1.5 ││││除外）│││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││井陉县│县城（微水镇）│3│││├─────────────────┼──┤│││天长镇、小作镇、上安镇、秀林镇、南│2.4 ││││峪镇、威州镇、南漳城镇││││├─────────────────┼──┤│││苍岩山镇、测鱼镇│1.8 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││藁城市、栾城县│县城、建制镇│4.5 ││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││元氏县、赞皇、赵县、高邑县、深泽县│县城、建制镇│3│││、行唐县、无极县│││├───┼─────────────────┼─────────────────┼──┤│承德│双桥区│一级地段│12│││├─────────────────┼──┤│││二级地段│8│││├─────────────────┼──┤│││三级地段│3││├─────────────────┼─────────────────┼──┤││开发区│二级地段│8│││├─────────────────┼──┤│││其它为三级地段。
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知-冀地税发[2009]34号
![河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知-冀地税发[2009]34号](https://img.taocdn.com/s3/m/5d3b4a5f32687e21af45b307e87101f69e31fbdc.png)
河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省地方税务局关于转发国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的通知（冀地税发〔2009〕34号）各市、县（市、区）地方税务局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，同时提出如下意见，请一并贯彻执行。
一、对符合本规程第九条规定清算条件的，纳税人应在符合清算条件后90日内，向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附表1），同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。
对符合受理条件的，10日内予以受理，按规定办理土地增值税清算手续。
对纳税人符合清算条件，但报送的资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在规定期限内补报。
在规定的期限内补齐清算资料后，10日内予以受理。
二、对符合本规程第十条规定，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的房地产开发项目，主管税务机关应向纳税人发送税务事项通知书（附表2）。
纳税人自接到税务事项通知书之日起30日内，据实填报《土地增值税清算申请表》，同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。
三、主管税务机关根据纳税人清算资料及本规程第三十四条规定，确定清算方式（查账征收、核定征收）。
对查账征收的纳税人，应据实填写土地增值税清算项目明细表（附表3至13）；对核定征收的纳税人，应据实填写《转让房地产收入明细表》（附表4）、《土地增值税核定纳税鉴证表》（附表15），同时报送主管税务机关审核。
四、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应自纳税人提出清算申请之日起90日内完成清算审核工作。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
石家庄土增税清算地价款分摊
石家庄土增税清算地价款分摊根据石家庄市土地管理部门的规定，土增税清算是指对土地使用权转让过程中产生的土地增值税进行计算、核定和清算的一项工作。
在土增税清算中，一个重要的环节是地价款的分摊。
本文将介绍石家庄市土增税清算地价款分摊的相关内容，并探讨其对土地市场和经济运行的影响。
首先，石家庄市土增税清算地价款分摊是根据土地增值税的支付情况进行的。
土地增值税是我国土地使用权转让过程中征收的一项税款，由土地使用权转让方或承受方负责缴纳。
土增税清算是对土地增值税进行核算、计算和清算的过程，其中地价款分摊是核定及计算土地增值税的重要环节之一。
在石家庄市的土增税清算中，地价款分摊是根据土地增值的比例进行分配的。
土地增值是指在土地使用权转让过程中，土地的市场价值与原取得价值之间的差额。
地价款分摊的目的是将土地增值税按照转让双方实际承担的土地增值比例进行合理的分配，以达到公平、合理的结果。
具体来说，石家庄市土增税清算地价款分摊的程序如下：首先，根据土地使用权转让合同或协议的约定，确定土地增值的比例。
这个比例是由土地转让双方自行协商确定的，通常是根据土地市场价格、土地产权享有者的改造、开发和管理成本、市场需求等因素综合考虑后确定的。
其次，根据土地增值比例，计算出土地增值税的金额。
土地增值税的计算方法是：土地增值税=土地增值×税率。
最后，按照土地增值税的金额，确定地价款的分摊比例。
分摊比例是根据土地增值税金额与双方实际承担土地增值比例的乘积进行计算得出的。
分摊比例具体表明了每个转让方和承受方应承担的地价款的占比。
石家庄市土增税清算地价款分摊的具体操作和实施，需要转让双方提供相关的资料和证明材料，经土地管理部门核实后进行。
这些资料包括土地转让合同或协议、土地增值的认定依据、当地土地市场证明等。
同时，土地管理部门也会根据土地增值税清算的相关法律法规和政策规定，对土地增值税的核定和计算进行监督和管理，确保土地增值税的清算结果公平、合理。
河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见-冀政办[2014]3号
![河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见-冀政办[2014]3号](https://img.taocdn.com/s3/m/9414b304a200a6c30c22590102020740be1ecdc4.png)
河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见（冀政办〔2014〕3号）各设区市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：为贯彻落实《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号），进一步转变政府职能、改善公共服务、促进转型升级，现就推进和规范我省政府向社会力量购买服务工作，提出如下实施意见：一、基本原则和目标任务（一）基本原则。
1 积极稳妥，有序实施。
立足全省经济社会发展状况和人民群众实际需求，因地制宜、积极稳妥推进政府向社会力量购买服务工作，看得准、拿得稳的事项先推下去，并逐步向各类公共服务领域延伸，构建起多层次、多方式的政府公共服务社会化供给体系。
对政府新增或阶段性、临时性的公共服务事项，凡适合社会力量承担的，要按照政府购买服务的方式进行。
2 竞争择优，强化绩效。
发挥市场机制作用，优先通过竞争方式选择承接政府购买服务的社会力量，实现“多中选好、好中选优”。
加强对政府向社会力量购买服务的绩效评估，发挥资金使用效益，向群众提供更加优质高效的公共服务。
3 以事定费，政社分开。
坚持费随事走，正确处理政府和社会力量之间的关系，大力推动政府职能转变和政社分开，实现政府由“养人”向“办事”的转变，凡是适宜由社会力量提供的公共服务，政府原则上不再直接举办，不再就此增设机构、增加人员，切实降低政府行政成本。
4 权责明确，统筹兼顾。
各市、县（市、区）政府负责组织开展本级政府向社会力量购买服务工作，并承担对下级政府向社会力量购买服务工作的指导和监督。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
冀地税征便函〔2014〕3号
关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知
各设区市地方税务局，定州、辛集市地方税务局：
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，经省局税政处和征管处共同研究，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：
占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。
为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下：
第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：
每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
本文件自发文之日起执行，已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
征收管理处
2014年11月5日。