项目成本测算时的分摊指引

目录第一节总则一、测算分摊目的：合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本，以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析，促进项目成本管理能力的提升。

二、测算分摊原则：1、成本受益原则：谁受益谁承担，多受益多承担。

2、收入配比原则：收入与成本相匹配原则。

3、预先分配成本不予追溯调整原则：后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配，对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整（俗称：往后摊，不往前摊）。

若遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的，作为特例处理。

三、有关定义：1、开发项目“标的成本”：(1) 从物理状态说，是本期开发项目区域范围内所发生的总成本，如可售产品（住宅、商铺等）、和不可售产品（学校、会所等）所组成的成本；(2) 从时间状态说，是本期项目开发时间段内所发生的全部成本，包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本，如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。

2、开发项目“标的成本”的单位成本：是指“标的成本”中各成本费用项目除以相对应的度量单位（如：占地面积、总建面积……）所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。

（具体计算详见“标的成本”的单位成本计算规则表）3、开发项目“本期成本”：是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。

4、开发项目“产品成本”：是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。

5、产品：包括可售产品与不可售产品。

产品结构如下所示：注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发项目具体情况确定。

第二节开发项目成本测算分摊规定一、开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式成本科目：按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科目可视开发项目具体情况作适当调整）。

成本科目结构如下所示（具体科目及定义，详见MB03表）：成本报表(1)开发项目成本目标（即：项目成本控制标准MB03表）。

(2)开发项目成本分析表（实际＋预测与目标对比）。

注：上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。

二、开发项目成本测算分摊具体规定1、土地成本测算分摊：按以下规定测算分摊的土地成本，既是“标的成本”，也是“本期成本”。

即：在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测算分摊。

(1)先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本a)有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业”产品土地成本…….................（公式A）＝商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积＋整个小区底层“商业”产品土地成本某期独立“商业”产品土地成本…….................（公式B）＝商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积某期底层“商业”产品土地成本…….................（公式C）＝｛某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额－整个小区独立“商业”产品预计销售总额）｝×（整个小区土地总成本－整个小区独立“商业”产品土地成本）b)没有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业”产品土地成本……………….（公式D）＝（整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销售总额）×整个小区土地总价某期“商业”产品土地成本…………………….（公式E）＝（某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额）×整个小区“商业”产品土地成本(2)再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本a)各期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品应承担的土地成本：某期开发项目除“商业”外、其他可售产品的土地成本=｛（该期项目规划占地面积－该期项目“商业”产品规划占地面积）÷（整个小区项目规划占地总面积－整个小区独立“商业”产品规划占地总面积）｝×（整个小区土地总成本－整个小区“商业”产品土地成本）….（公式F）(3)各期开发项目应承担的土地总成本某期开发项目土地总成本……………………….（公式G）＝该期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品的土地成本（公式F）＋该期“商业”产品土地成本（公式B＋公式C、或公式E）2、前期费用测算分摊:(1)本期开发项目“标的成本”的前期费用范围界定：a)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期项目单独承担的前期费用。

b)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期项目及其他期项目分摊且未作分摊的前期费用，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的前期费用之差异金额。

c)需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论其是否需要分摊）的前期费用。

(2)本期开发项目“本期成本”的前期费用测算分摊：本期开发项目需在各收益开发项目中分配的前期费用测算分摊。

本期开发项目应承担的前期费用…………….（公式H）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额。

i、ii、本期开发项目“摊出”的前期费用…………….（公式I）＝本期开发项目应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的前期费用（公式H）本期开发项目前期费用“本期成本”计划总额…….（公式J）＝本期开发项目前期费用“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额本期开发项目前期费用“本期成本”实际总额…….（公式K）＝本期开发项目前期费用“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额3、建安成本测算分摊：(1)建安成本的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊入/摊出”建安成本的测算分摊。

(2)车位建安成本测算分摊的特殊规定a)车位：与建筑物连为一体的可售车位（不含出售使用权的车位），以车位售价的70%计算建安成本，并在其相对应建筑物的建安总成本中扣除该部分车位成本后，再测算分摊该建筑物上其他产品的建安成本。

b)车库：完全独立的可售车库，按照独立产品测算分摊成本。

4、社区管网工程成本测算分摊:a)本期开发项目“标的成本”的社区管网工程成本范围界定：仅指在本期开发项目中施工建设的“社区管网工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。

b)本期开发项目“本期成本”的社区管网工程成本测算分摊：本期开发项目需在各收益开发项目中分配的社区管网工程成本测算分摊。

本期开发项目应承担的社区管网工程成本……（公式L）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本….（公式M）＝本期开发项目应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的社区管网工程成本（公式L）本期开发项目社区管网工程“本期成本”计划总额.（公式N）＝本期开发项目社区管网工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本总额（公式M）＋其他分期项目“摊入”的社区管网工程成本本期开发项目社区管网工程“本期成本”实际总额.（公式O）＝本期开发项目社区管网工程成本“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本总额（公式M）＋其他分期项目“摊入”的社区管网工程成本5、开发间接费测算分摊:(1)本期开发项目“标的成本”的开发间接费范围界定：a)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期项目单独承担的开发间接费；b)本期开发项目施工建造期间内发生的“现场管理费用”，可按计划开发时间段（月份数）确定。

i.ii.c)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期项目及其他期项目分摊且未作分摊的开发间接费，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的开发间接费之差异金额。

d)需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论其是否需要分摊）的开发间接费。

(2)本期开发项目“本期成本”的开发间接费测算分摊：本期开发项目需在各收益开发项目中分配的开发间接费测算分摊。

（注：现场管理费不在各期开发项目中进行分配）本期开发项目应承担的开发间接费………….（公式P）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的开发间接费“调整后目标成本”金额本期开发项目“摊出”的开发间接费………….（公式Q）＝本期开发项目应分摊的开发间接费“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的开发间接费（公式P）本期开发项目开发间接费“本期成本”计划总额…（公式R）＝本期开发项目开发间接费“标的成本”总额（其中已含现场管理费）－本期开发项目“摊出”的开发间接费总额（公式Q）＋其他分期项目“摊入”的开发间接费总额本期开发项目开发间接费“本期成本”实际总额…（公式S）＝本期开发项目开发间接费“本月估计总成本”（其中已含现场管理费）－本期开发项目“摊出”的开发间接费总额（公式Q）＋其他分期项目“摊入”的开发间接费总额6、园林景观工程费测算分摊:(1)本期开发项目“标的成本”的园林景观工程成本范围界定：仅指在本期开发项目中施工建设的“园林景观工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。

(2)本期开发项目“本期成本”的园林景观工程成本测算分摊：本期开发项目需在各收益开发项目中分配的园林景观工程成本测算分摊。

本期开发项目应承担的园林景观工程成本……（公式T）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×（应分摊的园林景观工程成本“调整后目标成本”金额＋摊入的前期费用＋摊入的社区管网工程成本＋摊入的开发间接费）本期开发项目“摊出”的园林景观工程成本….（公式U）＝本期开发项目应分摊的园林景观工程成本“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的园林景观工程成本（公式T）本期开发项目园林景观工程“本期成本”计划总额.（公式V）＝本期开发项目园林景观工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的园林景观工程成本总额（公式U）＋其他分期项目“摊入”的园林景观工程成本本期开发项目园林景观工程“本期成本”实际总额.（公式W）＝本期开发项目园林景观工程成本“本月估计总成本”－本期开发项目“摊景观工程成本7、公共设施费测算分摊:(1)本期开发项目“标的成本”的公共设施工程成本范围界定：仅指在本期开发项目中施工建设的“公共设施工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。