2015年版基准地价初步解读
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
2015年桂林市城区土地定级与基准地价
桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。
各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。
东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。
二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。
其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。
三级：主要分布在二级范围周边。
东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县- 1 -分界线、东二环路为界。
四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。
第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。
五级：主要分布在四级范围周边。
第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂县分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。
公共服务项目用地基准地价评估探析
公共服务项目用地基准地价评估探析陶玉厚ꎬ栾㊀倩ꎬ蔡㊀锷(安徽省不动产登记中心(安徽省国土资源储备发展中心)ꎬ安徽㊀合肥㊀２３００９１) [摘㊀要]政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用ꎬ亟须政府制定公共服务项目基准地价ꎮ现有的«城镇土地估价规程»仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎮ文章通过分析将公共服务项目用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ[关键词]公共服务项目用地ꎻ土地分类ꎻ定级ꎻ基准地价[ＤＯＩ]１０ １３９３９/ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１８ １８ ０２５１㊀引㊀言党的十八届五中全会作出了 创新基础设施投融资体制ꎬ推广政府和社会资本合作模式 部署ꎮ按照«国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知»(国办发 ２０１５ ４２号)规定ꎬ国土资源部等八部委联合印发«关于扩大国有土地有偿使用范围的意见»(国土资规 ２０１６ ２０号)提出对公共服务项目用地ꎬ除可按划拨方式供应土地外ꎬ鼓励以出让㊁租赁方式供应土地ꎬ支持市㊁县政府以国有建设用地使用权以作价出资或者入股的方式提供土地ꎮ市㊁县政府应依据当地土地取得成本㊁市场供需㊁产业政策和其他用途的基准地价等ꎬ制定公共服务项目基准地价ꎮ«国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知»(国土厅发 ２０１７ ２７号)要求ꎬ２０１７年８月１日开始ꎬ各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价ꎮ而现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服㊁住宅㊁工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定ꎮ[１ꎬ２]因此研究公共服务项目用地基准地价评估思路和方法ꎬ能够丰富现有基准地价体系ꎬ且对制定公共服务项目基准地价极具现实指导意义ꎮ２㊀公共服务项目用地特点采用政府和社会资本合作模式建设项目为能源㊁交通运输㊁水利㊁环境保护㊁市政工程㊁科技㊁保障性安居工程㊁医疗㊁卫生㊁养老㊁教育㊁文化㊁体育等ꎬ其用地特点为: (１)多为公共服务或民生保障或城镇基础设施建设领域ꎬ其用地具有显著的社会效益和生态效益ꎬ具有正外部性ꎮ(２)市场价值的隐含性ꎮ其用地一般不直接创造经济价值或者收益很小或无收益ꎬ收益有的很难直接界定ꎮ有的项目有垄断收益ꎬ如机场用地㊁港口码头用地ꎮ(３)政府征收的强制性ꎮ国家可以按照法定程序强制征地用于该类项目建设ꎮ(４)该类用地原多以划拨方式供地ꎮ出让㊁租赁㊁抵押㊁作价出资或入股的交易案例少ꎮ３㊀用途分类公共服务项目用地可归为公共管理与公共服务用地㊁特殊用地㊁交通运输用地㊁水域及水利设施用地４个一级类中的一个类别ꎮ[３]在此基础上可细归为二级类ꎮ[３]按照二级分类的释义ꎬ二级分类的公共服务项目地价差别较大ꎮ«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎬ即评估公共管理与公共服务类用地价格时地价的相关影响因素可参照商服用地ꎻ评估公共设施㊁公园绿化与交通运输用地时地价的相关影响因素可参照住宅用地或工业用地ꎬ同时参考北京㊁广州㊁贵阳等地基准地价确定的成果ꎬ可将二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ并确定相应的地价评估的比准用途ꎬ具体见表１ꎮ表１ 公共服务项目用地归类公共服务项目用地大类对应的土地利用现状二级类比准用途公共服务项目用地Ⅰ机关团体用地㊁新闻出版用地㊁教育用地㊁科研用地㊁医疗卫生用地㊁社会福利用地㊁文化设施用地㊁体育用地㊁风景名胜设施用地商服用地(商务金融用地)公共服务项目用地Ⅱ公用设施用地㊁公园与绿地㊁监教场所用地㊁宗教用地㊁殡葬用地㊁铁路用地㊁轨道交通用地㊁公路用地㊁城镇村道路用地㊁交通服务场站用地㊁机场用地㊁港口码头用地㊁管道运输用地㊁水工建筑用地工业用地４㊀公共服务项目用地土地定级依据«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)ꎬ公共服务项目用地Ⅰ的定级影响因素因子从影响商服用地的因素因子中选取ꎬ公共服务项目用地Ⅱ从影响工业用地的因素因子中选取ꎮ考虑到各定级因素因子对土地质量的区位敏感程度ꎬ确定公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ的定级因素因子作用分随作用半径递增的衰减方式ꎬ见表２ꎮ陶玉厚ꎬ等:公共服务项目用地基准地价评估探析前沿理论２０１８６采取多因素综合评价法分别划分公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ土地级别ꎬ绘制该两大类土地级别图ꎮ表２ 公共服务项目用地定级因素因子的衰减方式㊀㊀㊀定级类型因素因子㊀㊀㊀商服中心道路公交站点对外交通设施公用设施备注商服用地定级指数指数线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定工业用地定级 线性线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定公共服务项目用地Ⅰ线性线性线性线性线性参照商服用地定级公共服务项目用地Ⅱ 线形线性线形线性参照工业用地定级５㊀公共服务项目用地基准地价评估以发现和模拟市场为原则ꎬ利用市场实际发生的征地案例以及商服(商务金融)出租㊁出售案例进行修正ꎬ模拟测算基于特定政策约束下的公共服务项目用地基准地价ꎮ５ １㊀公共服务项目用地Ⅰ基准地价评估(１)绘制公共服务项目用地Ⅰ每个土地级别内商服(商务金融)出租㊁出售样点级别分布图ꎮ(２)利用收益还原法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出租样点出租总收入－总费用－商服(商务金融)出租样点房屋纯收益 /土地面积/土地还原利率ꎮ某级别某二级类用途样点地价＝某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价ˑ行业用途修正系数ˑ最高出让年期(５０年)修正系数ˑ设定容积率修正系数＋土地开发程度修正其中:行业用途修正系数＝某二级类用途所在行业平均利润率/商服(商务金融)行业平均利润率ꎬ[４]行业平均利润率从当地税务㊁统计㊁成本监审等部门调查取得ꎮ最高出让年期修正系数＝１－１/(１＋土地还原利率)ɡ最高出让年期设定容积率修正系数＝设定容积率时的系数/样点容积率对应的系数土地开发程度修正为将样点开发程度修正到设定开发程度的加价或减价修正ꎮ对某级别某二级类用途的样点地价进行算术平均或加权平均得到某二级类用途某级别的基准地价ꎮ(３)利用剩余法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出售样点总收入－商服(商务金融)出售样点房屋净值 /土地面积ꎮ(４)某二级类用途公共服务项目用地基准地价确定将利用收益还原法测算某二级类用途公共服务项目级别平均地价和利用剩余法测算级别平均地价进行算术平均得到某二级类用途公共服务项目用地基准地价ꎮ５ ２㊀公共服务项目用地Ⅱ基准地价评估利用征地案例用成本逼近法评估ꎮ政府征用农用地ꎬ通过开发使之变成城镇建设用地ꎬ征地单位需要支付农用地取得费和有关税费㊁土地开发费ꎬ还要支付投入资金的利息ꎬ开发企业也要获得合理的利润ꎬ这些都可看作开发土地所投入的成本ꎬ据此可计算出新增城镇建设用地的成本价格ꎮ土地增值依据土地所在区域ꎬ因用途等土地使用条件或进行土地开发而产生的价值增加额ꎮ地价＝成本价格＋土地增值其中:成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润土地增值＝成本价格ˑ土地增值率在公共服务项目用地Ⅱ每个土地级别内收集征地样点ꎬ测算出每个级别的成本地价ꎮ利用特尔菲法对每一个二级类用途土地增值率进行专家评价ꎮ[５]一般地ꎬ高级别土地增值率要高于低级别土地增值率ꎬ从而测算出某二级类用途公共服务项目用地级别地价ꎮ对级别地价进行最高出让年期(５０年)修正和设定开发程度修正ꎬ测算出某二级类用途公共服务项目用地级别基准地价ꎮ６㊀结㊀论将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ对指导目前正在进行的公共服务项目用地基准地价评估ꎬ具有较强的实用性和可操作性ꎮ参考文献:[１]中华人民共和国国家标准«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４. [２]中华人民共和国国家标准«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４.[３]中华人民共和国国家标准«土地利用现状分类»(ＧＢ/Ｔ２１０１０ ２０１７)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１７.[４]刘秋收ꎬ王媛媛 基于用途系数修正法的新增城镇建设用地基准地价评估方法探析[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２００８(１５):１６２－１６４. [５]高泽崇ꎬ贾丽ꎬ陈艳玲ꎬ等 基于二级分类体系的公共管理用地基准地价测算研究[Ｊ].现代农业科技ꎬ２０１７(１４):２９１－２９３.[基金项目]安徽省国土资源厅科技项目 公益性项目用地测度与评估及动态更新技术研究 (项目编号:２０１６－Ｋ－１４)ꎮ[作者简介]陶玉厚(１９６４ )ꎬ男ꎬ河南泌阳人ꎬ高级经济师ꎬ硕士研究生ꎬ研究方向:土地估价㊁土地储备利用ꎮ中国市场㊀２０１８年第１８期(总第９７３期)前沿理论２０１８ ６。
2015年国家土地政策概述
2015年国家土地政策概述2015年土地政策在继续强化耕地保护和节约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。
经梳理，供各位参考。
一、支持产业和经济发展的用地政策（一）出台支持新产业新业态发展用地政策。
9月，国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），主要内容为：1、积极保障新产业发展用地。
一是明确保障范围。
重点保障当前国家鼓励发展的战略性新兴产业、《中国制造2025》、“互联网+”等新产业用地。
二是优先安排新产业用地供应。
以“先存量、后增量”的原则，优先安排新产业用地供应。
三是明确新产业、新业态的用地类型。
2、多种方式供应新产业用地。
一是鼓励以租赁方式或先租后让、租让结合方式供应土地，减轻中小企业一次性缴纳土地出让价款的资金压力。
租赁期满可以协议方式办理出让手续。
二是允许在不排除多个市场主体竞争的前提下，将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。
3、差别化保障新业态用地。
依据相关法律和国务院规定，引导光伏、风力发电等产业项目使用未利用土地；对新能源汽车充电设施、移动通信基站等用地面积小、需多点分布的新产业配套基础设施用地，除支持采取配建方式落实用地外，依法设立地役权作为一种重要的用地方式予以推行。
4、鼓励盘活利用现有用地。
对传统工业转为先进制造业或与生产性服务业融合发展、工业企业和科研机构整体或部分转型为生产性服务业、兴办创客空间、发展“互联网+”业务的，给予其使用的现有土地用途和权利一定的转换过渡期。
对依托国家实验室等现有科研设施构建创新平台的，允许其继续保持土地原用途和权利类型不变。
（二）出台支持快递业发展用地政策。
10月，国务院印发了《关于促进快递业发展的若干意见》（国发〔2015〕61号）。
文件第十一条规定，“有关方面要将发展快递业纳入国民经济和社会发展规划，在城乡规划、土地利用规划、公共服务设施规划中合理安排快递基础设施的布局建设。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知-并政发〔2016〕28号
太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价及标定地价的通知并政发〔2016〕28号各县（市、区）人民政府，各开发区(园区)管委会，市直各委、局、办，各有关单位：根据国家基准地价管理规定和城市发展需求，2015年，我市对城镇土地基准地价进行了修订，并建立了标定地价体系，现决定实施新修订的基准地价及标定地价，并公布基准地价。
此次公布的基准地价是按不同土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业及其他各类用地土地使用权平均价格。
标定地价是在基准地价的基础上，将每个土地级别细化到范围更小、条件更加一致的住宅及商业用地的市场价格。
今后，我市将根据国家有关规定和本市实际，对基准地价每三年进行一次全面更新，对标定地价根据市场情况进行适时调整。
修订后的基准地价及建立的标定地价自本通知下发之日起执行。
国有建设用地使用权土地级别范围由市国土资源局另行公布；具体应用问题由市国土资源局负责解释。
特此通知。
附件：太原市2015年城镇土地基准地价太原市人民政府2016年4月26日太原市2015年城镇土地基准地价一、太原市城镇基准地价内涵（一）商业、住宅及工业用地内涵1.估价基准日：2015年1月1日2.设定开发程度商业用地、住宅用地：“七通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，红线内场地平整）。
工业用地：“五通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，红线内场地平整）。
3.设定土地使用年期商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
房地产业基本术语标准2015
中华人民共和国行业标准房地产业基本术语标准JGJ／T 30-20151 总则1．0．1 为统一和规范房地产业的基本术语及其定义，有利于房地产业管理、国内外交流，促进房地产业的健康发展，制定本标准。
1．0．2 本标准适用于房地产业及其相关领域。
1．0．3 房地产业术语除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 通用术语2．0．1 房地产real estate可开发的土地及其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2 房屋housing供人们生产、居住或者其他用途的建筑物的总称。
2．0．3 房产house property在一定的土地所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的房屋及权益。
2．0．4 土地land地球陆地表面一定高度和深度的土壤、岩石和相关水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。
2．0．5 地产estate in land在一定的所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的土地及权益。
2．0．6 房地产业real estate industry从事房地产开发、经营、管理、投融资和服务等经济活动的总称。
2．0．7 房地产开发real estate development按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
2．0．8 房地产投资real estate investment法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。
2．0．9 房地产开发企业real estate enterprise从事房地产开发和经营的企业。
2．0．10 房地产开发项目real estate development project房地产开发企业在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设的项目。
2．0．11 房地产登记real estate registration房地产登记机构依法对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法登记的房地产权利以及其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为。
15年农用地土地使用权估价报告(一)
15年农用地土地使用权估价报告(一)15年农用地土地使用权估价报告背景介绍近日，国土资源部发布了《15年农用地土地使用权估价报告》，该报告展示了中国农用地的整体状况和趋势，为各地制定农业政策提供了重要的参考依据。
报告内容该报告总结了2015年全国土地使用权流转均价、土地总流转面积、农业用地的平均租金和地价等相关指标，并对比了不同省份在土地流转方面的情况，进行了深入的分析和解读。
其中，报告指出：2015年全国土地使用权流转均价为6325元/亩，土地总流转面积为3.3亿亩，农业用地平均租金为343元/亩，农业用地平均地价为2079元/亩。
对农业政策的指导意义该报告的发布，为各地制定农业政策提供了有力的支撑。
据悉，国土资源部将利用这些数据，进一步研判农村土地的市场价格和趋势，发掘土地资源的使用潜力，推动农村经济的发展。
同时，这也警示各地政府，要加强对土地流转、土地使用权等方面的监管和管理，以保障农民与土地的合法权益，促进农业稳步发展。
结语本次《15年农用地土地使用权估价报告》的发布，无疑是对中国农业发展的一次巨大推动和促进，为我们未来的农业生产发展提供了极大的支持和参考。
问题分析然而，这份报告也引发了一些问题和疑虑。
一些专家指出，该报告并未考虑到不同地区土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，这可能导致指标的失真或不准确。
同时，土地流转的问题也需要引起我们的重视。
尽管土地流转可以有效地提高土地利用效率、推动产业升级，但一些地方的土地流转却存在诸多问题，比如一些农民的土地没有按照市场价格转让，一些地方出现非法征地、恶意霸占等问题。
对策建议为了保障农民的合法权益，促进土地资源的合理利用，我们需要采取一系列措施来加强对土地流转的监管和管理。
比如：•建立健全的土地流转监管机制，加强对土地转让方和承租方的审核和监管，杜绝恶意炒作、非法转让等行为的出现。
•完善土地流转价格评估机制，充分考虑土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，制定合理的流转价格。
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2010、2012、2015版基准地价对比
一、区域：跟随行政区划调整扩围
2010&2012版：十区2015版：十区两市
二、基准地价内涵：提高容积率，用地更集约
2010&2012版：2015版：
三、办公用地独立作基准地价
2010&2012版：综合（办公）类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。
土地级别及定价范围中，只有商业、居住、工业三种。
2015版：土地级别及定价范围中，有商业、居住、办公、工业四种。
四、性质特殊用地给出定价指引
2010&2012版：无相关指引
2015版：
五、营利性社会事业用地（包括邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等）和营利性科研设计用地需整体确权时，其基准地价标准按照所在区域办公用地基准地价的70%确定。
六、市政基础设施用地基准地价参照工业用地基准地价。
五、价格修正体系更详细
2010&2012版：
八、临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分在网格点基准地价基础上加收30%。
2015版：
独立出台附件《附件5 广州市基准地价修正体系》
内容包括
商业用地（容积率、楼层、临街深度、宽深比、街角地、商业集聚度、土地剩余使用年限）
居住用地（容积率、楼层、土地使用年期、临江）
办公用地（容积率、临江、楼层、使用年期）
工业用地（容积率、临江、土地使用年期）
六、土地级别及价格调整：土地级别范围变动大，同等区域价格普遍上调
2012版：2015版：
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2015版：
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七、商业路线加价表变化，部分升价，在级别基准价上升较高区域，路线加价不升价（如人民北路-站西路）
八、重点区域基准地价变化。