房地产评估-第5章
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房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
第五章练习题-资产评估
第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。
2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。
资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
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•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
第五章 剩余法
7
五、确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。按 预付总资本的一定比例计算利润，该比例称作投资回报率；按不动产总 价(售价)的一定比例计算利润，该比例称作销售回报率。比例高低随地 区和项日类型不同而有所不同。 六、估算待估不动产价格 地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—利息—销售费用—开发商合
整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第 一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0. 5年。 • 利息＝地价×[(1+12％)2—1]+8000000×40％×[(1+12％)1.5— 1]+8000000×60％×[(1+12％)0.5—1]=0.2544地价+872792(元) • (四)确定开发商利润 • 利润＝19746401×15％＝2961960(元)
10
• 举例二： • 有一待估宗地为七通一平的待建筑空地，规划允许总建筑面积为8000
平方米，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目 可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工， 建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预 计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费和专业费预计每建筑 平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40％，第二年投 入总额的60％。当地银行的贷款年利率为12％，不动产综合还原利率 为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％，试评估该宗 土地的地价。
2
四、剩余法的适用范围 剩余法主要适用于下列几种类型的房地产估价： 1．待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业
费等。 2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开
五、确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。按 预付总资本的一定比例计算利润，该比例称作投资回报率；按不动产总 价(售价)的一定比例计算利润，该比例称作销售回报率。比例高低随地 区和项日类型不同而有所不同。 六、估算待估不动产价格 地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—利息—销售费用—开发商合
整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第 一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0. 5年。 • 利息＝地价×[(1+12％)2—1]+8000000×40％×[(1+12％)1.5— 1]+8000000×60％×[(1+12％)0.5—1]=0.2544地价+872792(元) • (四)确定开发商利润 • 利润＝19746401×15％＝2961960(元)
10
• 举例二： • 有一待估宗地为七通一平的待建筑空地，规划允许总建筑面积为8000
平方米，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目 可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工， 建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预 计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费和专业费预计每建筑 平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40％，第二年投 入总额的60％。当地银行的贷款年利率为12％，不动产综合还原利率 为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％，试评估该宗 土地的地价。
2
四、剩余法的适用范围 剩余法主要适用于下列几种类型的房地产估价： 1．待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业
费等。 2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
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二、市场法的基本原理
市场法的理论依据是经济学中的替代原理
三、市场法的适用范围
市场法难以适用的情形：（1）在没有房地产交易的地方，或在 较长一段时间没有发生房地产交易，或在农村等房地产交易发生 较少的地区。（2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少 的房地产，如古建筑等。（3）对那些很难成为交易对象的房地 产，如教堂、寺庙等。（4）风景名胜区土地和矿产资源用地。 （5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
应由买方承担的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格=买方实际付给的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） =100/105%=95.2万元
相邻的A、B两宗地价值分别为50万元和30万元，而两宗地合在一起 使用的价值为100万元。这样，A地块的产权人就有可能会出高出30 万元的价格购买B地块，如40万元或50万元等。
第一节 市场法基本理论
一、市场法的定义 市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价比较法等，
它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地 产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格从交易情况、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估 价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。 类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条 件等方面与待估房地产基本相似的房地产。类似土地，就是指在 同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近、用途相同的土 地。同一供需圈是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的 影响具有相似性的区域。
➢ 直接比较
P=
P ＇ × 正常交易情况指数 × 评估基准日价格指数 × 待估对象区域因素指数 ×
可比实例交易情况指数
可比实例交易时价格指 数 可比实例区域因素指数
待估对象个别因素条件 指数
可比实例个别因素条件 指数
➢ 间接比较
可比实例 状况价格
标准化 修正
标准房地产 状况价格
区域因素修正 个别因素修正
-1%
-1%
1.6
0
0
1.3
+1%
0
1.1
0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2%
0 0
宗地所在城市 2011 年地价指数表
时间
1
2
3
4
5
6
7
指数
100
103
107
110
108
107
112
容积率地价指数表
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1Байду номын сангаас5
1.6
地价指数 100
105
110
115
120
编号
基准地价
使用限制
土地证号
建筑面积
用途
买方
交易方式
付款方式
宗地面积
地形条件
宗地形状
地质条件
临街类型
临街位置
临街深度
容积率
临界宽度
其它
距 商 服 中 市级
道路状况
心距离
区级
公共设施状况
小区级
基础设施状况
距 对 外 交 火车站
文体设施状况
通 设 施 距 汽车站
人口密度
离
码头
绿地覆盖度
二、选取可比交易实例
交易情况修正后的正常价格=可比实例价格× = P‘×（正常交易 指数/可比实例交易指数）= P’×100/( ? )
五、交易日期修正 六、区域因素修正 七、个别因素修正 ✓ 土地使用权年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕 ✓ 容积率修正 八、确定比准价格
第三节 市场法应用举例
待估对象 价格
图 5-1
间接比较法示意图
P=
P＇×
正常交易情况指数
可比实例交易情况指数
× 评估基准日价格指数
标准房地产区域因素指 数
×
×
可比实例交易时价格指 数
可比实例区域因素指数
待估对象区域因素指数
标准房地产个别因素指 数
×
×
待估对象个别因素条件 指数
标准房地产区域因素指 数 可比实例个别因素指数 标准房地产个别因素条 件指数
案例三（差额法修正）估价对象为一面积140平方米的三室一厅 住宅,位于北京市某花园小区内。运用比较法评估该住宅价格。
出售价 交易情况 交易情况修正额 修正后价格 成交日期（估价时点） 修正系数 修正后价格 区位及环境 修正系数 剩余年限(折现率 10%)
修正系数 调整后价格
估价对象 待求 正常
楼层(无电梯)
多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 6
楼层修正系数
1
1
1
1
1.06
修正后价格
643210 643210 643450 643450 658281
总修正额
26790 106790 83450 25550 126281
修正额占售价的百分率
4%
14%
15%
4%
24%
权重
35%
四、交易情况修正
在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价 100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买 卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应承担的税 费为正常成交价格的5%，则该宗房地产交易的正常成交价格为多 少？
正常成交价格+应由买方承担的税费=买方实际给付的价格
125
128
案例二：现有某商品房住宅小区项目A，需评估其2003年6月单位 面积的市场价值，作为制定出售价格的参考依据。选取近期同一 供需圈内邻近地区的三个商品房住宅项目C,D,E作为比较案例.
C 案例
比较案例情况 D 案例
地址
FR 区车站路 319 号 FR 区车站路 228 号
占地面积 （M2）
2000.6.30
60
可比实例 1 670000 分期付款 -10000 660000 2000.6.15 1 660000 相似 1 60
可比实例 2 750000 分期付款 -10000 740000 2000.5.20 1 740000 相似 1 65
可比实例 3 560000 正常 0 560000 1999.5.17 1.179 660240 相似 1 60
40230
42600
建筑结构
框架
框架
楼层
小高层住宅
小高层住宅
绿化率（%）
45
25.99
入住户数
512 户
676 户
交易价格（元/ M2）
3380
3000
交易日期
2001 年 6 月
2003 年 6 月
E 案例 FR 区车站路 230 号
64000 框架 小高层住宅 40 1388 户 3100 2002 年 12 月
选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性， 即应符合实体的类似性、地点的类似性、时间的接近性、交易情 况无反常。
可比实例的具体选取：（1）是与估价对象类似的房地产；（2） 成交日期与估价对象房地产的估价时点相近；（3）成交价格为 正常价格（或可修正为正常价格）。
三、建立价格可比基础
12%
12%
35%
6%
确定总价格为 643210×0.35 + 643210×0.12 + 643450×0.12 + 643450×0.35 + 658281×0.06=64.4 万元.
本章小结
市场法定义、基本原理、适用范围
市场法公式
市场法步骤及内容
比率法公式
直接比较法
间接比较法
搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础
可比实例 4 669000 正常 0 669000
1999.12.19 1.08
722520 相似 1 60
可比实例 5 532000 正常 0 532000 1999.6.5 1.165 619780 相似 1 55
1 660000
0.9988 739070
1 660240
1 722520
1.002 621020
房地产评估
第5章 市场法
第5章 市场法
案例导入：
2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为 2.007万元/㎡，该项目起始楼面地价约为9515元/㎡，溢价率超过100%。而房山区当时 在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/㎡。换言之，开发商在开工建设之前，且不算 日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售价，楼市上 这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前，北京市拍卖的位于东北五环外的朝 阳区孙河乡地块，楼面地价达到4.6万元/㎡，而周边高档别墅在当时的售价不过在3万元 /㎡。诸多开发商和市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会更贵。2010年6月 23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（作者：孙勇）一文指出，“面粉 贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是 B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上 建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。 开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了， 但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们 要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。 那么，房地产市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲， 完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、房地产市场供过于求、开发商之间竞 争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛 售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面 包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象， 那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。 从市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？
市场法的理论依据是经济学中的替代原理
三、市场法的适用范围
市场法难以适用的情形：（1）在没有房地产交易的地方，或在 较长一段时间没有发生房地产交易，或在农村等房地产交易发生 较少的地区。（2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少 的房地产，如古建筑等。（3）对那些很难成为交易对象的房地 产，如教堂、寺庙等。（4）风景名胜区土地和矿产资源用地。 （5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
应由买方承担的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格=买方实际付给的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） =100/105%=95.2万元
相邻的A、B两宗地价值分别为50万元和30万元，而两宗地合在一起 使用的价值为100万元。这样，A地块的产权人就有可能会出高出30 万元的价格购买B地块，如40万元或50万元等。
第一节 市场法基本理论
一、市场法的定义 市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价比较法等，
它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地 产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格从交易情况、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估 价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。 类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条 件等方面与待估房地产基本相似的房地产。类似土地，就是指在 同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近、用途相同的土 地。同一供需圈是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的 影响具有相似性的区域。
➢ 直接比较
P=
P ＇ × 正常交易情况指数 × 评估基准日价格指数 × 待估对象区域因素指数 ×
可比实例交易情况指数
可比实例交易时价格指 数 可比实例区域因素指数
待估对象个别因素条件 指数
可比实例个别因素条件 指数
➢ 间接比较
可比实例 状况价格
标准化 修正
标准房地产 状况价格
区域因素修正 个别因素修正
-1%
-1%
1.6
0
0
1.3
+1%
0
1.1
0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2%
0 0
宗地所在城市 2011 年地价指数表
时间
1
2
3
4
5
6
7
指数
100
103
107
110
108
107
112
容积率地价指数表
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1Байду номын сангаас5
1.6
地价指数 100
105
110
115
120
编号
基准地价
使用限制
土地证号
建筑面积
用途
买方
交易方式
付款方式
宗地面积
地形条件
宗地形状
地质条件
临街类型
临街位置
临街深度
容积率
临界宽度
其它
距 商 服 中 市级
道路状况
心距离
区级
公共设施状况
小区级
基础设施状况
距 对 外 交 火车站
文体设施状况
通 设 施 距 汽车站
人口密度
离
码头
绿地覆盖度
二、选取可比交易实例
交易情况修正后的正常价格=可比实例价格× = P‘×（正常交易 指数/可比实例交易指数）= P’×100/( ? )
五、交易日期修正 六、区域因素修正 七、个别因素修正 ✓ 土地使用权年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕 ✓ 容积率修正 八、确定比准价格
第三节 市场法应用举例
待估对象 价格
图 5-1
间接比较法示意图
P=
P＇×
正常交易情况指数
可比实例交易情况指数
× 评估基准日价格指数
标准房地产区域因素指 数
×
×
可比实例交易时价格指 数
可比实例区域因素指数
待估对象区域因素指数
标准房地产个别因素指 数
×
×
待估对象个别因素条件 指数
标准房地产区域因素指 数 可比实例个别因素指数 标准房地产个别因素条 件指数
案例三（差额法修正）估价对象为一面积140平方米的三室一厅 住宅,位于北京市某花园小区内。运用比较法评估该住宅价格。
出售价 交易情况 交易情况修正额 修正后价格 成交日期（估价时点） 修正系数 修正后价格 区位及环境 修正系数 剩余年限(折现率 10%)
修正系数 调整后价格
估价对象 待求 正常
楼层(无电梯)
多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 6
楼层修正系数
1
1
1
1
1.06
修正后价格
643210 643210 643450 643450 658281
总修正额
26790 106790 83450 25550 126281
修正额占售价的百分率
4%
14%
15%
4%
24%
权重
35%
四、交易情况修正
在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价 100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买 卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应承担的税 费为正常成交价格的5%，则该宗房地产交易的正常成交价格为多 少？
正常成交价格+应由买方承担的税费=买方实际给付的价格
125
128
案例二：现有某商品房住宅小区项目A，需评估其2003年6月单位 面积的市场价值，作为制定出售价格的参考依据。选取近期同一 供需圈内邻近地区的三个商品房住宅项目C,D,E作为比较案例.
C 案例
比较案例情况 D 案例
地址
FR 区车站路 319 号 FR 区车站路 228 号
占地面积 （M2）
2000.6.30
60
可比实例 1 670000 分期付款 -10000 660000 2000.6.15 1 660000 相似 1 60
可比实例 2 750000 分期付款 -10000 740000 2000.5.20 1 740000 相似 1 65
可比实例 3 560000 正常 0 560000 1999.5.17 1.179 660240 相似 1 60
40230
42600
建筑结构
框架
框架
楼层
小高层住宅
小高层住宅
绿化率（%）
45
25.99
入住户数
512 户
676 户
交易价格（元/ M2）
3380
3000
交易日期
2001 年 6 月
2003 年 6 月
E 案例 FR 区车站路 230 号
64000 框架 小高层住宅 40 1388 户 3100 2002 年 12 月
选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性， 即应符合实体的类似性、地点的类似性、时间的接近性、交易情 况无反常。
可比实例的具体选取：（1）是与估价对象类似的房地产；（2） 成交日期与估价对象房地产的估价时点相近；（3）成交价格为 正常价格（或可修正为正常价格）。
三、建立价格可比基础
12%
12%
35%
6%
确定总价格为 643210×0.35 + 643210×0.12 + 643450×0.12 + 643450×0.35 + 658281×0.06=64.4 万元.
本章小结
市场法定义、基本原理、适用范围
市场法公式
市场法步骤及内容
比率法公式
直接比较法
间接比较法
搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础
可比实例 4 669000 正常 0 669000
1999.12.19 1.08
722520 相似 1 60
可比实例 5 532000 正常 0 532000 1999.6.5 1.165 619780 相似 1 55
1 660000
0.9988 739070
1 660240
1 722520
1.002 621020
房地产评估
第5章 市场法
第5章 市场法
案例导入：
2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为 2.007万元/㎡，该项目起始楼面地价约为9515元/㎡，溢价率超过100%。而房山区当时 在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/㎡。换言之，开发商在开工建设之前，且不算 日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售价，楼市上 这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前，北京市拍卖的位于东北五环外的朝 阳区孙河乡地块，楼面地价达到4.6万元/㎡，而周边高档别墅在当时的售价不过在3万元 /㎡。诸多开发商和市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会更贵。2010年6月 23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（作者：孙勇）一文指出，“面粉 贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是 B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上 建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。 开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了， 但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们 要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。 那么，房地产市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲， 完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、房地产市场供过于求、开发商之间竞 争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛 售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面 包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象， 那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。 从市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？