“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税复习过程
买房送家电活动方案
买房送家电活动方案【篇一：买房子送家电】开发商“买房赠家电”的节税技巧某房地产公司开发建设一精装修的高档住宅小区。
销售时，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。
从税收筹划角度看，此种营销策略会导致房企多缴税。
假设该小区有住宅1800 套，开发商赠送每户业主家用电器的成本为 6 万元，总价值10800 万元。
为便于分析，在销售中与流转税相关的附加税费忽略不计。
（一）涉税分析1 、增值税《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154 号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%. 但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。
依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。
那么，开发商外购家用电器每户 6 万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：2 、营业税3 、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
按照建设部《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206 号）的规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，而直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
房地产企业为促销，购房送汽车等，增值税应如何申报计算？
房地产企业为促销，购房送汽车等，增值税应如何申报计算？房地产营改增后，房地产会计面对如此大的变革，是否已经完全吃透政策了呢？下面看小编的整理。
销项税1 问:许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。
精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。
在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额？还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报？2 问：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算？买房赠送车位行为则应区分以下情况：①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。
这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。
需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。
②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。
3 问：根据《人民防空法》和《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》，城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，对应人防工程及其设备设施是国家的财产。
因此，房地产开发商根据设计指标和规定修建的地下人防设施在验收通过之后，应交与人防办，所有权归属国家所有。
在实际操作中，房地产开发企业常与人防办签订回租协议，将地下人防进行划线，改造成商铺或者车位，以一次性趸交的方式将人防商铺/车位的使用权出售给消费者。
这种形式下，是否缴纳增值税，应按什么科目缴纳？4 问：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据？5 问：代收代付的契税、印花税、办证费等是否属于价外费用？进项税6 问：企业从二级市场取得土地时，取得增值税专用发票，是否可以抵扣？7 问：房地产开发企业中选用一般计税方式的一般纳税人，销售其开发的房地产项目单独作价销售的配套设施，是否可以扣除土地成本？8 问：企业经营用途或者计税办法发生改变，前期用于非应税项目的购进货物（不包括固定资产、无形资产、不动产）、劳务、服务用于应税项目，如何操作？9 问：售楼处和样板间发生的进项税额能否抵扣？上一篇：黑龙江电子税务局入口_2018年2月纳税申报注意事项下一篇：我忘记打印信息表怎么办？领准考证不是说需要它吗。
开发商赠送家用电器的涉税分析及纳税筹划方案
开发商赠送家用电器的涉税分析及纳税筹划方案作者：段光勋某房地产开发商开发建设一精装修的高档国际住宅小区，总建筑面积56万平方米，可售住宅建筑面积40万平方米。
为了促销，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。
但是，从税收筹划角度看，此种营销策略会导致开发商多缴税。
假定，该小区有住宅1800套，每户赠送家用电器（包括电视机、电冰箱、洗衣机、微波炉、洗碗机、电磁炉等）的成本为6万元，总价值10，800万元。
为便于清晰说明问题，与流转税相关的附加税费略去不计。
（一）涉税分析1、增值税《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
《增值税暂行条例实施细则〉第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：组成计税价格＝成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。
公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。
公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%.但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。
依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。
开发商外购家用电器每户6万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：6万元/（1＋3％）×（1+10%）×3%＝0.19（万元）；因此，开发商此次促销需缴纳增值税为：0.19万元×1，800＝342（万元）2、营业税开发商赠送家用电器，实质上其商品房销售价格已经包含了这一部分价值，因此开发商相对于这一部分家用电器而言，是缴纳了销售不动产营业税金的：10，800×5.0％＝540（万元）3、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
买房送电器买房送物业等视同销售或混合销售涉税分析的不同见解(可参考)
近日，广东省国家税务局发布了营改增试点行业纳税遵从指引，涵盖了房地产业、建筑业、金融业和生活服务业，该指引的“政策规定”也可以视为是广东国税的营改增口径。
整体而言，广东国税的“口径”较为宽松，也符合增值税的基本原理。
本文摘引其中房地产部分关于赠送行为的判定，结合其他省市口径做比较分析。
一、买房送家电对于买房送家电营改增口径基本一致，广东国税的口径也认为不需要视同销售。
买房送家电是一种营销模式，开发商目的在于卖房，如果是单纯的赠送则需要视同销售。
对于买赠行为，营改增口径中几乎都是从视同销售的角度进行分析。
从所得税的角度来讲，买赠需要对收入进行公允价值的拆分，技术上比较繁琐，就增值税而言，考虑到销售不动产和动产适用不同税率，其实也不好拆分。
而且对于房地产销售来说，签订商品房买卖合同后，销售金额就确定了，财务人员估计也很难接受从中拆分一小块金额出去，导致计税金额、发票金额与合同金额不一致。
对此，山东国税的口径是“可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，这是一种可参考的便捷做法。
二、买房送物业费买房送物业费营改增口径基本也一致，广东国税的口径也是认为不需要视同销售。
但海南国税在《海南国税全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》“五、征收范围界定问题”中回答“随房赠送物业管理费如何确认销售额”时，认为买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
笔者并不认同这种一刀切的“视同销售”。
三、买房送装修对于买房送装修的营改增口径基本也一致，只是个别省份在细节上会有差别。
比如河北国税在《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》中的口径为“房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
”是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用看似成了政策适用的条件，不过笔者建议还是从业务实质出发，是否在《商品房买卖合同》中注明的装修费用应仅是参考依据。
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。
针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。
本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。
一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。
代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。
(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。
因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。
房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。
有关房地产企业“买房赠家电”等营销方式的涉税问题
有关房地产企业“买房赠家电”等营销方式的涉税问题房地产企业在激烈的市场竞争中，为了达到更好的营销效果，常常会使出各种招数吸引业主,不乏有“买房赠家电”的营销方式。
那么对于这一行为又有哪些涉税问题呢,现在我们分别就该业务在土地增值税及增值税等方面对该问题进行一下剖析。
一、土地增值税政策依据：河北省税务局税收政策（法规）处“关于地方税有关业务问题解答”第八条问答如下:房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）费用是否可以计入开发成本？答：房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修时，如其销售收入包括销售家用电器、可移支家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。
二、增值税政策依据：《河北国税关于全面推开营改增有关政策问题的解答之二》第十二、条的规定:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。
此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。
综上所述，该类支出在计算土地增值税时收入及成本均需剔除，增值税无需视同销售。
买房送家电活动方案
买房送家电活动方案【篇一：买房子送家电】开发商“买房赠家电”的节税技巧某房地产公司开发建设一精装修的高档住宅小区。
销售时，该开发商采取了“买房赠送家用电器”的营销策略。
从税收筹划角度看，此种营销策略会导致房企多缴税。
假设该小区有住宅1800 套，开发商赠送每户业主家用电器的成本为 6 万元，总价值10800 万元。
为便于分析，在销售中与流转税相关的附加税费忽略不计。
（一）涉税分析1 、增值税《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154 号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%. 但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。
依据上述规定，开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式，将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。
那么，开发商外购家用电器每户 6 万元（含税），按小规模纳税人考虑，每户应该缴纳增值税为：2 、营业税3 、土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
按照建设部《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206 号）的规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，而直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
浅谈房地产企业买一赠一的账务及税务处理
《浅谈房地产企业买一赠一的账务及税务处理》摘要：在山东省全面推开营改增试点政策指引（七）第九条规定中明确指出：在房地产开发企业销售住房的活动中赠送装修、家电，这只是房地产开发企业的为了销售住房的一种营销模式，购房者在购买住房时所支付的房款中，已包含所赠商品的对价，企业可参照混合销售的原则，按销售不动产所适用的税率申报缴纳增值税，房地产企业买一赠一销售方式下的企业所得税的处理侯秋占摘要：房地产企业是当下我国国民经济必不可少的一部分。
对推动我国GDP增长做出了重大贡献。
并改善了中国人民的住房环境。
但是现在房地产产业进入了冬季，出现产出过剩，市场供大于求的现象，给房地产企业带来了空前严峻的挑战。
房地产企业为了去库存做出各种促销活动。
本文以房地产企业作为研究对象，分析了房地产企业在房子销售过程中普遍存在的一些财务处理问题，并给出解决问题的方法。
关键词：房地产;销售;问题;方法一、房地产企业买一赠一销售方式下的增值税的处理房地产企业为了去库存，纷纷打出买房送车位、家电的促销活动。
这种促销活动确实吸引了不少买房者。
但是我们财务上针对这种促销活动该如何交纳增值税这一价外税呢？是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部令第65号）第四条的规定将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送给其他单位或者个人，按照视同销售处理吗？笔者认为购房者在买房时支付的房款中已经支付了相应的对价，并不是无偿赠送车位，不应按照视同销售处理，而应按照混合销售处理。
依据《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》以及《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22号）中的核算規定：“买一赠一”获得赠品的前提是必须购买相应的商品，并不是无偿的。
同时在这方面山东省国税局也给出了明确答复。
在山东省全面推开营改增试点政策指引（七）第九条规定中明确指出：在房地产开发企业销售住房的活动中赠送装修、家电，这只是房地产开发企业的为了销售住房的一种营销模式。
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“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税
一、增值税
如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。
笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。
此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。
政策支持1：
山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题
房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。
购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
政策支持2：
湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题
房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。
例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。
房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
二、个人所得税：
根据《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税［2011］50号）规定，企业在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等礼品，属于下列情形之一的不征收个人所得税：
1、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
2、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
房地产企业在向个人销售产品（房屋）的同时赠送礼品（如家电、小礼品）按照财税［2011］50号规定不征收个人所得税。
如果房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品，应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。
财税[2011]50号《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》的规定，企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
3、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
总结：房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，按照销售不动产适用税率缴纳增值税。
房地产企业促销活动中免费送家电、礼品，按照
兼营行为，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品，不征收个人所得税；如果房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品，应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的房地产企业代扣代缴。