房地产项目设计管理

内容提要
房地产企业管理与项目管理

房地产开发的设计管理


房地产开发的成本管理
房地产开发的施工管理
1
项目开发设计管理分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
2
项目开发投入产出分析图
3
设计管理技术——“五图一书”
外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书
美观 实用/耐用 门窗 选型/选材 施工 维护 栏杆/阳台 百叶 栏杆 阳台 空调百叶/对管道的遮掩 遮阳作用 围蔽作用 百叶用材 外墙 住宅做法 商铺做法 关注性价比
内 容
颜色/肌理 装饰线角
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建筑门窗技术经济评审图
设计 原则 门窗 选型 三性 指标 经济性：分隔尺寸/门窗系列/安装高度 方便性：开窗/擦窗/维修/空调安装 安全性：抗风/防雷/防坠落/热炸裂/防攀爬 保温性能 隔音性能 水密/气密性能 平开系列：与外装饰打架/门窗打架/与立管打架 控制 缺陷 设计 施工 施工 配合 推拉系列：方便家私布置/防止玻璃尺寸太大 翻窗系列：与吊顶/栏杆/橱窗/打架 -11 -12 -13 -14
9
设计发包管理建议书
资源整合:指标与议标的利弊 发包策略 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮
内
容
奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩 合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 合同要件
成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算
使用
洁具 中水回用 灯具 变频泵 生态车库
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结构成本控制建议书
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度
基础设计 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基
功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙 结构选型 功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
内 容
结构布置
上部结构：平面布置/纵向布置 地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板 技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比
技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/ 结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能 材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定
内 容
目标 成本 成本 管理 最终 成本
方案设计阶段:编制成本规划 施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价 统一评价:单方造价控制水平
差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量
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专项设计
表示合同关系
表示协作关系 表示协调关系
内部管理需求分析图
设置机构：综合素质/专业配套 不设机构：技术顾问/咨询机构 制度/流程 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更 招标文件/设计任务书 作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化 经济类 合同：设计/勘察/检测/加固/咨询 成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格 控制缺陷：功能/感观/维护
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设计缺陷评审控制图
公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 功能缺陷 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道
内
建筑立面：风格与色彩/装修与功能 感观缺陷 地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染 园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调
容
交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 交楼索赔 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋
高低压配电、敷设走向
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住宅节能设计控制图
控制窗墙比
门窗 保温 强制 使用 隔热 墙面
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴 吊顶 挡板 百页 玻璃热反射性能 架空 蓄水/绿化 屋顶内嵌 热水器 道路照明 墙体内嵌 玻璃厚度 框料绝热措施
屋面
门窗
遮阳
内 容
清洁能源 推荐
屋面 太阳能 风能、地热 节水 资源节约 节能 精装修交楼
退台式处理（例：情景洋房）
奇偶数层平面不同 底商与住宅的形体关系 其它（空中连廊、八角型窗、楼梯间等）
B. 次重要因素 （形体部分）
屋顶形式 墙身凹凸变化 建筑基座形式 阳台
C. 次重要因素 （肌理部分）
材料 颜色
D. 建筑细部
必做部分
栏杆/栏板 窗框 空调百页
选做部分：因风格而异
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部品部件技术经济评审图
入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼
8
设计研发管理分析图
地价与楼价 营销 作品与商品 建筑装修 成本 建筑材料 基地有优势：在整合上下功夫 基地无优势：在“送”字上下功夫 有名有利 有名无利
内 容
价格与效果/复杂与简单 交楼前与交楼后差异 国产与进口/名牌与普通
加工损耗与表面处理
质量控制 施工 责任界定 方便施工保证效果 方便施工减少索赔 设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？
资料
规划要点
内 容
设计 要点
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观 物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理 一般项目 规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图 重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
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成果
要求
景观设计任务书模板
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/
设备
包工包料 发包 策划 包工不包料
小项目:乙方利润有保障/进度有保障
大项目:甲方发包时工作量大、周期长/交楼质量风险把控 开发商能力:产业链整合/交楼进度风险把控 承包商配合:合理的利润保障和进度款按时支付
24
管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度
10
设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书
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项目基地环境分析图
中心区 区位条件 城郊结合部 郊区 山地
项目条件
资源利用
劣势规避
滨水
直观：看、听、闻 勘察：复杂地质条件、地下管线、文物
内 容
构图
软硬界面 -21
管线收口
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建筑装修技术经济评审图
无现楼 样板间 卖场 包装 有现楼 样板间 售楼部环境与体量/装修风格与档次 非现楼样板间装修成本控制 优展路线/样板间数量与位置 -23 -24 -22
是交楼标准?还是装修风格展示? -25 地面铺装 部位:架空层/入户大堂/公共走道 功能:防滑/方便保洁 墙柱:美化管井门/电梯奇偶数停层 天棚:少做吊顶/采用节能灯具 高档装修:平衡部品部件与装修档次 促销策略:重装饰轻装修 全毛坯:水电入户/水电暗敷 半毛坯:低档水电安装/卫生间做装修 23
基地条件
面积、形状、地形、朝向
容积率、总高度、层数、退让间距 施工环境
内 容
约束条件
规划控制 开发条件
创新空间
用好资源 钻好空子
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概念设计任务书模板
宗地现状
项目 图纸：宗地位置/面积/形状/四至图 照片：环境/地貌/配套/交通 开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线 开发配套：生活配套/人防配套 项目定位 开发档次/营销主题 开发顺序/开发配套 设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
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-8 -9
内 容
-10
立面设计：慎用圆弧形平面/立面窗和无框窗 通风效率：注意开启扇的朝向/防止风短路 材料/施工：材料选择/施工质量/分包配合
园林景观技术经济评审图
一线城市：追求生态化 关注价值差异 构思 -15
二线城市：喜欢差异化
三线城市：向往城市化 菜单式消费 -16
平衡投入/产出
维护费告知 -17 重视 构图优美 -18 风情演绎 忽视 功能作用：参与性/生态性 -19 专业配合：建筑/装修/水电 选材 构造 节点 加工性能/耐用/低材精用 色彩与建筑物协调 -20
内 容
公共空间
墙面/天棚 交楼 标准 装修房
私人空间
毛坯房
装修交楼成本管理策划书
可 选 项 不同档次:简单装修/豪华装修 别墅:室外园林 不可选项 成本 策划 材料 内装:厨房/卫生间 环保产品:涂料/油漆/橱柜/木地板
装修 菜单
同一档次:客厅背景墙/客厅卧室选地砖或地板
内 容
配置 标准
价格差异:石材/地砖/墙砖的规格与造型 安防系统/智能化/洁具/灯具 小型中央空调/地暖/太阳能
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外部管理计
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理 装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明
公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等 综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
计算结果
成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量
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技术经济管理——“五图一书”
建筑风格技术经济评审图 部品部件技术经济评审图 建筑门窗技术经济评审图 园林景观技术经济评审图 建筑装修技术经济评审图 装修交楼成本管理策划书
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建筑风格技术经济评审图
A. 最重要因素 （平面阶段须确定） 平面形状决定形态（圆形、方形、蝶形等）
规划设计深度控制图
技术经济指标（子项建筑面积分配）
总平面图
用地红线内 道路设计图 道路宽度 道路标高 建筑物定位 地上地下入口 景观节点/轴线示意 车行人行 转弯半径
内 容
地上建筑物层数/地下室轮廓线 建筑物定位坐标/±0.00标高
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）