房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一)
浅析房地产开发项目中设计管理的价值与方法
浅析房地产开发项目中设计管理的价值与方法摘要：设计管理是房地产开发项目中一项至关重要的工作，不但在技术层面处于龙头位置，而且贯穿了整个项目的开发建设过程。
设计管理工作的优劣，直接影响到商品房的品质、建筑工程造价成本、材料供应、施工建设周期，还关系到报建、预售、验收等诸多环节。
可以说设计管理能力属于一个房地产开发企业的软实力，影响到楼盘品质和开发公司的成熟度。
良好的设计管理，能充分提高建筑品质，合理约束建筑成本，顺利推进招标、选材、施工、销售、验收、交付等环节的进程，有效避免施工过程中对资源和时间的浪费，满足销售节点要求，从而更好地实现商品房建设和销售的经济效益与社会效益，是一项非常有价值和意义的工作。
关键词：房地产；设计管理；项目管理；全过程；引言：随着我国人民生活水平的不断提高，以及房地产开发建设的相关理论和实践经验越来越丰富，房地产市场对商品房品质的要求和标准也越来越高，不仅注重商品房的安全性、实用性、经济性，也更加注重建筑物造型、园林景观、室内装饰等方面的功能性审美要求。
基于上述背景，设计工作早就从卖方市场转向了买方市场，很多非强条控制的设计不再是设计院说了算，尤其是在功能、风格、外观等方面，开发商往往有自己的想法，但设计院却难以完全站在开发商的角度进行思考，也就难以贴切地实现开发商的需求。
而设计院作为一个专业度高、技术性强的单位，开发商纵有多少自认为好的想法，有时候也没法跟设计院顺利沟通。
这样的情况下，就促使开发商引进一些设计师来站在自己的立场、了解自己的需求后，再用技术语言与设计院沟通协调从而实现意图。
这就催生了“设计管理”这一职业。
房地产行业经过数十年的发展，设计管理职业也随之日渐成熟，并在开发项目过程中体现了它的有效性和必要性，就目前国内房地产开发行业的情况而言，设计管理工作是非常具有价值的。
一、设计管理贯穿建筑工程项目全过程管理在房地产开发项目过程中，设计管理工作贯穿始末，解析如下：1、项目策划阶段，设计管理需要提供贴合策划意图的方案，并提供各类经济技术指标以供决策者参考，进而通过优化形成规划及各建筑单体方案。
房地产住宅项目设计管理要点
房地产住宅项目设计管理要点摘要：房地产行业的快速发展为社会带来了巨大的经济效益，同时也带动了其他产业的发展。
在这种情况下，房地产之间的竞争力度也越来越大，为了能够在激烈的市场洪流中占据有利地位，加快自身的发展步伐，很多房地产企业都会选择建设工程项目来提高自身的效益和效率，以此来确保项目的质量以及项目的效益性。
而为了确保工程的效益性，首先需要有关部门在房地产住宅工程设计管理工作中不断地调整和改进。
关键词：房地产住宅项目；设计管理；控制要点1导言随着经济的发展与社会的进步，城市化建设进程的不断加快，我国各大中小城市的建筑与房地产行业发展迅猛。
但是当前的一些房地产住宅项目建筑设计人员在实际工作中，针对一些项目所设计出来的图纸，只能满足房地产住宅项目的一些基本要求，且没有考虑建筑施工成本。
因此，需要住宅项目设计人员对自我的设计工作进行优化与调整，进而为企业降低设计成本，提高住宅项目设计满意度，促进房地产行业的健康可持续发展。
2房地产住宅项目建筑设计管理的重要性房地产项目设计管理工作是建筑项目开发工作中不可或缺的重要组成部分，其设计质量的高低会直接影响到整体建筑项目的施工质量与效率，也会影响到房地产项目公司的最终经济收益。
同时，优化与调整项目设计方案可以最大限度地提升房地产住宅项目施工质量，对建筑施工过程中所存在的施工通病进行行之有效的处理与预防。
房地产住宅项目设计管理的主要任务是保证施工设计图纸中的各项设计环节，全都切实符合施工质量以及施工技术的要求。
房地产住宅项目设计管理主要包含设计周期管理、设计质量管理、设计合同管理等内容。
在设计管理中，一般是由专业的建筑设计人员来对最后的设计进行编制，并在实际的设计中与其他职能部门进行充分的交流与沟通，对施工中可能出现的施工问题给予出具体的解答方案，并要对施工建筑方的施工建议进行综合的考量，以此来充分地调动所有可利用的建筑资源，对房地产住宅项目进行科学合理的设计管理，进而有效地实现房地产住宅项目设计管理的最终目标。
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨本文从房地产项目前期策划的主要工作内容、项目前期策划是一项专业化工作，以及房地产开发项目前期策划应注意的问题这三个方面对开发项目前期策划工作的重要性和问题进行阐述。
标签：开发项目;前期策划;重要性;问题讨论一、前言对项目进行前期的策划对于整个项目的进行是十分关键的，进行策划可以最大程度的避免资金不必要的投入，进而提高资金的使用效率。
因此，我们需要对开发项目前期策划进行研究。
二、房地产项目前期策划的主要工作内容1.可行性研究：从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。
2.项目研究：成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。
进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。
3.发展定位：根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。
整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。
4.规划设计：按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。
5.销售准备：项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。
前期策划主要是解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。
前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。
因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产开发项目设计管理
通 ） 与 设 计 公 司 沟 通 ， 政 府 部 门 的 沟 通 。 尤 其 与 政 府 部 门 的 沟 通 ． 与
策 划 和 设 计 过 程 中范 围 的界 定 、 间 、 果 、 险 和 质 量 的管 理 ， 时 成 风 起 要 及 时 甚 至 提 前 ， 沟 通 过 程 中 ， 注 意 建 立 沟 通 信 息 的 存 贮 体 系 在 要
对 设 计进 程 中的 科 学 决策 、 源优 化 及 质 量和 成 本 控 制起 到 积 极 的促 进 作 用 。 资
【 键词 】 项 目管 理 质 量 管 理 沟 通 管理 关
建 设 项 目设 计 阶 段 的 管 理 有 其 特 殊 性 。 首 先 设 计 的 成 果 是 由
一
般 采 用 直 接 委 托 的 方 式 进 行 方 案 设 计 ， 免 不 必 要 的 反 复 而 浪 费 以
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房 地 产 开 发 项 目 设 计 管 理
◇ 文 ／吴 狄 川
【 要】 摘 项 目管 理 是一 种 新 兴 的管 理 方 法 。在 房地 产 开 发项 目设 计 管 理阶 段 引入 成熟 的 项 目管 理 方 法 ， 将
续 进 行 的 日常 运 作 的 组 织 方 法 。 对 这 种 方 法 更 恰 当 的 称 谓 应 该 是 按 使 方 案 朝 着 开 发 商 所 期 望 的方 向 发 展 。 项 目 进 行 管 理 ， 把 持 续 进 行 的 运 作 的 许 多 方 面 视 为 项 目 ， 运 用 即 并
性 化 及 对 设 计 进 度 、 果 和 质 量 的 控 制 ， 对 项 目 的 后 期 建 设 产 生 成 并
有关于房地产项目设计管理的分析
有关于房地产项目设计管理的分析【摘要】随着城市的进步发展，房地产行业也在迅猛发展，竞争日益激烈。
房地产的市场竞争不只来源于占有优势的区位、地段，更来源于人性化的户型设计，更舒适的居住环境等。
本文主要针对于设计管理在房地产住宅项目中的重要作用，对项目工程设计管理模式，管理内容，管理要点及其方法进行了研究分析。
【关键词】工程设计；管理模式；工程建设；设计阶段工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，加强设计管理有着举足轻重的作用。
一、建设项目工程设计管理模式建设工程设计管理模式主要有三种：（1）建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理；（2）建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管；（3）建设项目业主委托项目管理公司管理模式。
不管采用哪种模式，最终决策人和最终风险承担人都是建设单位。
因此，建设单位必须根据项目特点和需要，聘请社会上各种知名专家进行咨询，为决策提供依据。
二、建设项目工程设计管理的主要内容建设单位工程设计管理工作是组织设计，配合和提供设计条件，控制设计规模、工程质量、工期与投资，组织审查和批准文件，协调设计外部协作关系和提供外部条件。
主要内容有：（1）组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位；（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件；（3）组织、协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应单位、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与互提资料；（4）组织优化设计；（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等；（6）协调、落实外部补充的规划设计（水、电、气、有线电视、通信等）；（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续；（8）组织审查初步设计文件并按有关规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸；（9）控制和审查施工过程中的设计变更；（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作；（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作；（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品；（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。
房地产设计管理中的五个关键要点
浅析房地产住宅项目设计管理要点殷飞（九江新湖中宝置业有限公司江西九江332000) 房地产住宅项目开发,在取得项目用地后,项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。
房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调。
设计管理工作既是技术工作也是管理工作.那如何做好房地产企业设计管理工作?设计管理的特点，我认为关键做好以下五个方面:管理要点一:明确的设计要求，选择合适的设计伙伴房地产项目开发针对的是市场，是潜在的客户需求，所以项目设计，必须深入市场调查研究，并经过多方面、全面细致的分析研究，形成一个整体的清晰的概念.如何才能做好设计管理呢？1）明确的设计要求房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源,而非取代设计单位的工作.所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。
设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，如：红线、容积率、建筑密度、限高、退让、绿地率、配套等，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点诸如：建筑风格、小区规划、户型设计、园林景观、商业配套等，确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。
方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等.项目设计的各个阶段,设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。
房地产开发项目管理
房地产开发项目管理房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、组织、指导和控制，以达到项目目标并确保项目顺利实施的过程。
在当前快速发展的房地产市场中，合理有效地进行项目管理对于开发商和投资者来说至关重要。
1. 项目前期准备在房地产开发项目管理中，项目前期准备是一个至关重要的阶段。
该阶段包括市场调研、土地选择、项目定位等工作。
首先，开发商需要对目标市场进行调研，了解市场需求和竞争情况，确保项目的可行性。
其次，土地选择是关键，需考虑土地的位置、规划用途、开发潜力等因素。
最后，项目定位需要明确项目的类型、目标客户、销售策略等，为后续工作奠定基础。
2. 项目设计与规划项目设计与规划阶段是将项目目标转化为可执行方案的过程。
首先，需要进行详细的设计方案编制，包括建筑结构、外观风格、楼盘景观等内容。
同时，还需进行规划布局设计，包括建筑分布、道路交通、配套设施等。
在设计与规划的过程中，需要与设计团队和相关部门进行充分的沟通和协调，确保设计方案符合法律法规和市场需求。
3. 项目筹备阶段项目筹备阶段是项目管理中的重要环节。
在该阶段，需要进行资金筹措、合作伙伴选择、政府审批等工作。
首先，资金筹措是保证项目顺利实施的基础，需与金融机构进行合作，确保项目资金的到位。
其次，合作伙伴的选择也是关键，包括设计单位、施工单位、销售代理等，优质的合作伙伴将提高项目的质量和效益。
最后，政府审批是项目顺利进行的前提，需要按照相关法律法规进行审批程序，获取必要的许可证和证书。
4. 项目执行与监控项目执行与监控是保证项目按计划进行的重要环节。
在项目执行阶段，需要对项目进度、质量、成本等进行监控，及时调整和解决问题。
同时，还需对施工过程进行管理，确保工程质量和安全，遵守相关法律法规。
在项目监控阶段，需要定期开展项目进展会议，与团队成员进行沟通和协调，解决项目中的难题和风险。
5. 项目交付与运营项目交付与运营是项目管理的最终目标。
在项目交付阶段，需要完成项目的验收和交付手续，确保项目按照合同约定的时间、质量、成本等要求完成。
论房地产项目开发过程中的设计管理
因此 ，在房 地产 项 目的 设计 运作 过程 中 ，房产 商如 何介 入 、如何 控 制 设计过 程 、充分 发挥 内部资 源和 外部 资源 的能 动性 ，是取得 项 目设 计
成功 的关键 。
一
不 行 。配合 问题 可 以通过 沟 通 、协调 、管理 来 促进 ，而 技术 问题 的 改 进 ，不 是一 朝 一夕 能促 进的 ，而 且 由于技 术 的偏差 ，很 可能 对 项 目造 成无可挽 回 的损失 。因此 ，应 以技术 的高低 ，作 为更重 要的选择 条件 。
２ ． 进程管 理
、
房 地 产 开 发 设 计 阶 段 简ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ介
一
般 来说 ，可 以将 房地 产开 发项 目分 为方 案设 计 阶段 和施 工 图设
计 阶段 ，最终 分 别需 要提 交 的是方 案报 建文 本和 施 工图 蓝 图 ，经过 政 府相 关部 门审批通 过后 ，进行工 程项 目的施 工过程 。 方案 设计 阶段 的重 要性 最 为突 出 ，其主 要流 程是 ：拟 定招 标 设计 任 务 书 、方案 招 标 、方 案评 审 及咨 询 、方 案 定案 、出方 案报 建 文 本 、 进 行方 案报 建 。在方 案设 计 阶段 需要 强而 有力 的执 行机 构 ，主要 包括 上层领 导 、设计 规 划部 门 、策 划部 门、营 销部 门等 ，需 要 多部 门的 通 力合作 ，在 设 计过程 中要 及 时地 、科 学的 做 出决策 ，以保证 开发 设 计 的顺 利开展 。房地 产公 司在 取得 项 目后 ，一般 都会 委托 策 划公 司进 行 市场调 研并 进 行项 目策 划 ，确定 设计 目标 和方 向 ，同 时房地 产公 司 也 会对项 目进行 内部 方案设 计和研 讨 ，在此 基础 上形成 项 目的整体 方 向 ，
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房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一)
随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。
这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。
然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发项目策化和设计阶段越来越重视。
以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。
一、项目管理的关键性
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。
首先设计的成果是由建筑设计院完成的。
其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。
因此在建设房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。
这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。
这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。
(有些项目需做扩初设计，并报批。
这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。
)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展
开的。
由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，房地产开发项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的。
其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。
大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。
但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。
因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。
一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
二、加强质量管理
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。
大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。
这两种方法各有利弊。
房地产
公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。
而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。
在此基础上形成房地产开发项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。
对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。
一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。
不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。