城市综合体指标体系(万达广场)(3)
万达城市综合体用电负荷密度标准
100
过 30W/ m2，包含局部照明
和装饰照明）
中庭
预留 100kW 或 50kW
甲 A 写字楼
2
甲 B 写字楼
110 80~100
90（办公区） 60~80（办公区）
C 普通写字楼
65~80
65~80
3
酒店式公寓
80（一居室：6kW；两居室：8kW） （未设煤气或天然气、分体空调）
序 号
业态名称
序号
业态
各业态负荷计算系数 需用系数
同时系数
高档百货
0.8
0.85～0.9
超市
0.8
0.85～0.9
1 购 物 中 心 主力店、次主力店、商管用房
0.8
0.85～0.9
室内步行街
0.8
0.8～0.85
车库
0.8
0.9
甲级写字楼（A、B） 2
普通写字楼
0.8
0.85～0.9
0.8
0.85～0.9
12 户及以下
万达城市综合体用电负荷密度标准 (2012 版)
编制单位：万达商业规划研究院有限公司 编制时间： 2012 年 03 月 23 日
目录 1、 编制说明……………………………………………………………………………………………1 2、 负荷计算……………………………………………………………………………………………2 3、 各类建筑、各业态功率负荷密度指标……………………………………………………………3 4、 各业态负荷计算系数………………………………………………………………………………4
200～250（每间店铺容量不小于 10kW） （含空调主机，无燃气）
150（每间店铺容量不小于 10kW） （含空调主机，有燃气）
商业综合体设计规范标准【综合体标杆】
大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。
要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。
各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。
最新版万达第四代综合体建造技术标准(后天即删)
最新版万达第四代综合体建造技术标准(后天即删)LT第四部分：万达广场2016版电梯标准【品牌】进口品牌的合资产品（集团供方品牌库）。
【数量】按设计。
【梯型基本参数】1.扶梯：梯速0.5m/s，梯阶宽度1m，倾角：30°，运送能力：6000人/h，扶梯均设变频。
其余按厂家标配，扶梯包板需进行二次装修；2.客梯：娱乐楼客梯载重量1.6t，其余客梯载重量1.35t，梯速均为1.5m/s，各层设小门套，轿厢四壁、厅门发纹不锈钢，其它参数详设计，装修详设计；3.货梯：载重量2t，速度0.5m/s，各层设小门套，轿厢四壁、厅门钢板喷漆；其它参数详设计，装修详设计；4.客货两用梯：载重量1.6t，速度1m/s，各层设小门套，轿厢四壁、厅门发纹不锈钢，其它参数详设计，装修详设计；5.轻资产版、轻资产3C版娱乐楼客梯：观光电梯，载重量1.6t，梯速均为1.5m/s，四面观光，各层设小门套，其它参数详设计，装修详设计；6.娱乐楼电梯不少于一台设置低位按钮带盲文、无障碍扶手。
中庭电梯不少于一台设置低位按钮带盲文、无障碍扶手。
【电梯装饰】电梯装饰标准见内装部分；观光电梯、客梯和扶梯与内装具体界面为：观光电梯、客梯不含地面面材；扶梯不含侧封板和底封板。
第五部分：万达广场2016版交付标准1.万达百货：精装交付，装修见内装部分；首层主入口采用防风旋转门设计。
2.万达院线：（1）墙体：影厅墙体200mm墙体不小于100mm厚空腔间层200mm墙体，三面20mm厚抹灰；影厅墙体必须为容重不低于800kg/m3的实心砌块墙，空腔间层内附50mm 厚容重不低于50kg/m3的玻璃棉，施工要求见《院线交房条件》，影城区域内的卫生间、办公用房、仓库等辅助用房的墙体抹灰找平；影厅内扶手墙砌筑完成，厚度120mm，高度1050mm（入场通道上方收口端墙高800mm）。
（2）地面：影城区域内所有地面（大堂、洗手间、库房、办公区及放映夹层地面除外）、影厅内座椅台阶（含结构台阶和建筑砌筑台阶，不含观众进散场踏步）、影厅入场坡道及影厅银幕前地面和舞台砌筑并抹灰找平。
城市商业街区(综合体)繁华程度评价指标和评分标准表
表城市商业街区（综合体）繁华程度评价指标和评分标准表
备注：一级、二级指标及其评分项目由抽样调查及专家赋值的加权平均值构成，总分为100 分。
85分以上为繁华商业街区（综合体），60-85分为成熟商业街区（综合体），60分以下为普通商业街区（综合体）。
参考评定方法二:
中心商业高度指数（CBHI）
中心商业密度指数（CBII）
城市繁华（中心）商业区具有如下特征：
①为区域金融、行政、娱乐及文化集中区；
②地价区域高位，建筑物高大稠密；
③若干高大建筑垂直分布，底层一般为零售商业；
④在主要道路分叉处附近；
⑤白天人口最拥挤，交通流量大。
繁华（中心）商业区计算方法为：
测出街道的相对长度，用临街两侧商业部门所有铺面（楼层分开计算）与临街方向的长度之比来计算中心商业高度指数（CBHI），用商业部门占街道两侧房屋总数的百分比计算中心商业密度指数（CBII），其中CBHI≥1，CBII≥50%的街区，即为繁华（中心）商业区。
城市综合体开发项目综合研究
OFFICE
PARK
城市综合体HOPSCA
SHOPPING MALL
APARTMENT
CONBERTION
综合体分类 综合体类别
1、按主题分
全能综合体：东方广场、 华贸中心
2、按位置分
都心（市）型城市综合体 区域中心型城市综合体：北 京石景山万达广场 社区型城市综合体：上海大 拇指商业广场 CBD型城市综合体：北京 CBD万达广场 交通枢纽型城市综合体：西 环广场、龙阳路地铁、太古广 场、日本京都火车站 特殊区域型城市综合体：上 海8号桥、开发区
•整体定位：逐渐强化生活化、休闲化、 娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服 务化。 •租户组合:进一步强化次主力店的功能 与作用，在租户组合方面进行创新， •业态配比：增加文化（如文化廊、书 创造出“店中店”、 “店中城”、 城）、旅游（如万达旅游区微缩、万 “店中馆”、“店中坊”等类似主力 达旅游纪念品等）、展示（如万达大 店作用的“主力区”、“主题区”或 事记、万达荣誉墙、万达在中国）等。 “专门经营区”。
目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式
HOPSCA模式： Hotel+Office+PublicSpace+ShoppingMall +Culture&Recreation+Apartment
公共 空间
写字楼
各业态之间的纽带，形 成多业态联动格局，进 一步集中人气
项目整体档次的基础 ，销售为主的营销模 式是平衡现金流的又 一途径
•规划设计：在强调商业氛围的同时， 增加文化元素、旅游元素等；室内 步行街沿线要富于变化；在现有第 三代产品楼层的基础上，再尝试整 体或局部增加一层。
城市综合体设计全面解析
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地 • 北京金源茂
经济技术指标： 项目占地面积：14685㎡ 总建筑面积：146122㎡ 地上建筑面积：97638㎡ 办公楼：39128㎡（40%） 零售商场：29813㎡（30%，含地下一层：7754㎡） 服务公寓：26765㎡（27%，高档公寓和酒店式公寓） 会所面积：1913㎡（2%） 附属用房及停车场：48249㎡（610 个停车位） 标准层建筑面积：2303㎡ 建筑控制高度：90m 容积率（地上部分）：6.6
•城市的发展突出按照 居住、工作、游憩和 交通等不同功能分区 建设的规划思想
•区域建筑发展偏向功 能单一化，相互之间 缺少必要的联系 •城市中心规模巨大化， 形成城市中心区，同 时出现人口过度集中、 城市环境恶化等问题
•为应对城市规模积聚 扩张所带来的一系列 社会问题，伴随着汽 车时代的到来，城市 的发展出现了郊区化 趋势
必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态 的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其 中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
三、案例分析：
1、来福士广场 2、三里屯soho 3、东京中城 4、洛克菲勒中心 5、时代天街 6、深圳万象城
万达综合体建造标准--景观
万达综合体建造标准--景观万达商业综合体建造标准-景观部分项目名称备注硬铺按总面积的A版材料为花岗岩或其他高档铺装材料，路牙石为花岗岩，500元/平方米；B版道路材料为沥青混凝土地面或广场90%计算(含花池砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，300-350元/平方米；盲道材料与铺装设计材料统一；井盖面层经过装饰砌筑),全部允许处理，材料与地面铺装材料统一；水篦子统一设计，做暗排水沟，采用石材水篦子上车，不采用小规格石材绿地面积按总景观面积的10%计算，以乡土树种为主，覆土深度1200mm以上(其中500mm种植土计入绿化造价);地被及小灌木以常绿为主考虑预留上下水、强电及计量无分为两种：可回收和不可回收，并配备烟灰缸内置灯光，光源采用荧光灯，外置灯光光源采用金卤投光灯内容道路及广场绿化A版绿地中花灌木结合色带种植，中等灌木1500~1800mm 范围，设置景观大树，胸径300~400mm;造价450元/平方米(绿地面积);B版绿地中花灌木结合色带种植，中等灌木1200~1500mm范围，适当位置可考虑高大乔木树阵，造价260元/平方米(绿地面积)售货自动售货亭和可移动售货亭亭电话A版单独设计，配备广告灯箱；B版选择成品，立柱不锈钢，镀锌处理。
配备广告灯箱亭座椅A版单独设计；B版普通座椅垃圾A版造型单独设计；B版选择普通成品桶户外A版根据需要设计大型广告灯箱,单独设计造型，液晶显示屏；在主要广场入口及交叉路口设置大型导视牌；B版广告灯箱广告张贴，边框采用不锈钢或其他金属材料。
成本计入导向标识系统中灯箱配套设施车挡无障碍设施人防出入口及消防出入口车库入口处理广场通风口美化处理康体设施旗杆水景景观石树池花钵对绿化浇灌取水口、配电口及消防栓进行美化设计A版采用经过设计的石材车挡；B版采用防锈漆型钢材料车挡商业广场主入口应设置残疾人通道，配置不锈钢栏杆，做好相关警示标识室外设施及小品(其成本不含在景观成本内，根据项目情况，成本单列，A版200元/平方米；B版100-150元/平方米；低成本开发项目50元/平方米。
万达商业综合体建造标准
万达商业综合体建造标准
商业综合体是当今城市建设中的重要组成部分，它不仅是城市的商业中心，更是人们日常生活、娱乐、休闲的重要场所。
万达商业综合体作为国内知名的商业地产开发商之一，其建造标准备受到广泛关注。
本文将围绕万达商业综合体建造标准展开讨论，探讨其在设计、建造、运营管理等方面的要点。
首先，万达商业综合体在选址上具有独特优势。
其选址通常考虑到城市的交通便利性、人流量、周边配套设施等因素，以确保商业综合体的流量和吸引力。
在选址过程中，需要考虑到城市规划的整体布局，充分融入城市发展的整体战略。
其次，万达商业综合体在建筑设计上注重创新和实用性。
建筑设计需要充分考虑商业综合体的定位和功能需求，同时注重建筑风格的独特性和美观性。
在建筑材料和施工工艺上也要求严格，以确保建筑的质量和安全性。
再者，万达商业综合体在设施配套上力求完善。
除了商业空间外，还需要考虑到停车设施、娱乐设施、餐饮设施等的配套建设，以满足消费者的多样化需求。
同时，安全设施和便民设施也需要得到重视，以提升商业综合体的整体服务水平。
此外，万达商业综合体在运营管理上注重精细化和专业化。
商业综合体的运营需要考虑到租赁管理、人员管理、市场营销等多个方面，需要建立健全的管理体系和运营团队，以确保商业综合体的长期稳定发展。
总的来说，万达商业综合体建造标准涉及到选址、建筑设计、设施配套、运营管理等多个方面，需要全面考虑，注重细节，力求达到国际化水准。
希望本文能够对相关人士有所启发，为商业综合体的建造和发展提供一些参考和借鉴。
万达综合体概念解读
未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力， 继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线
城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场
份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞
争优势。
城市综合体简称HOPSCA。豪布斯卡（HOPSCA）英
文单词解析为Hotel（酒店）、Office（写字楼）、
Parking（停车场、景观花园）、Shopping Mall（商 业）、Convention（会议中心）、Apartment（公寓）
首字母的缩写，是城市综合体的简称。指在城市中的居
住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩 等各类功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种 相互作用、互为价值链、相互助益的能动关系，从而形 成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
是这个区域的商务、商业、居住紧密结合，是解决市中
心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和 能源浪费的有效办法，同时居住功能为城市街区提供安 全的生活空间。城市综合体的开发是为了节省时间和其 他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了其他阶层
人士的居住需求。
HOPSCA的最大价值在于资源共生、聚合增值，就 是将城市资源集约起来，在特定的空间环境中集中 实现链接，提升生活质量，节约时间和成本，从而 达到社会效益和经济效益的最大化。它所发挥出的 巨大的“旋涡效应”和“辐射效应”，对于整个城市的发
展将是跨越式的意义。这几年城市综合体开发逐步
成熟，相当于在一个城市安放了城市化的助推器。
一座万达广场
一个城市中心
本公司核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达 城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上， 持续发展并逐步完善的核心产品，万达城市综合体通过将不 同的业态融为一体，在业态间形成了良好的互动作用。在规 划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态
万达城市综合体项目调研要点
万达城市综合体项目调研要点（市场）一、城市开发条件与选址要求二、住宅、写字楼、酒店、独立商业、步行街、临街商铺合理配比关系；三、住宅、写字楼、酒店、独立商业、步行街、临街商铺初始租售价格与现租售价格比较，各类产品年投资增长比例；四、项目区域影响力、区域排名、优势品类、改扩建空间；五、目标消费者、目标经营者、目标投资者显著特点及渠道挖掘；六、目标客群对我项目环境、功能、格局、售后服务的意见及接受程度；七、项目初始经营定位及发展过程中的修正和风险预测；八、竞争及潜在竞争者的经营管理优劣和应对措施；所调研项目基本信息（附件）项目名称地址物业类型占地面积项目总建筑面积容积率绿化率住宅面积（建筑面积）住宅售价（均价）建筑形式公寓面积（建筑面积）公寓售价（均价）公寓租金商业面积（建筑面积）商业类型商业售价（均价）商业租金商业经营状况主要入住商业业态及比例写字楼面积（建筑面积）写字楼售价（均价）写字楼租金酒店面积（建筑面积）酒店级别酒店租金竣工时间开盘日期及销售率入住日期及入住率标准层层高单层面积出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
B-1 B-2
B-3 B-3-1 B-4
A区写字楼地上 (S=27610.4M2) A区写字楼地下 (S=9659.7M2) 大型百货 B区商业-万千百 货(S=25000M2) B区商业-联华超 市(S=13630M2) 购物广场、娱乐 B区商业-物业 (S=40475.3M2) B区商业-物业/步 行街(S=34690M2) B区地下室 (S=49310M2) 精品公寓 B区精装公寓及物 管用房 (S=62985M2) 标准住宅 C区地上 (S=62985M2) C区地下 (S=62985M2) C区地上底层商铺 (S=62985M2)
22.8 133.5 27.7 21.1 39.8 45.5 16.8 17.8 88.6 65.5 65.5 37.1 45.1 19.5 17.9
59.2 139.8 84.6 73.9 104.2 125.4 111.7 116.7 142.7 44.5 44.5 32.1 16.0 74.4 45.5
27,610.4 9,659.7 38,630.0 25,000.0 13,630.0 124,475.3 40,475.3 34,690.0 49,310.0 62,985.0 62,985.0 370,754.1 255,750.2 89,817.0 25,186.9 59.0 60.6 商业部分电 梯指标： 134.2元/平 方，其中直 梯：43元/平 方，扶梯91 元/平方
高档写字楼
19,408.6 21,420.0 9,659.7 4,862.6
37,10
167.8 62.4 74.1 电梯指标未 包括此面积
125.80
65.4 86.7 216.6 含在裙房中
80.11
108.0 82.6 822.2 含在裙房中
145.14
含裙房中
51.49
A-5 A-6
城市综合体安装造价指标分析汇总表
项目编号 业主名称 五星级酒店 区域建筑面积 （M2) 55,350.90 电梯指标（日 立） 213.60 给排水 95.92 消防 94.28 电气 213.31
A-1 A-2 A-3 A-4
A区酒店塔楼 (S=19408.6M2) A区酒店裙房 (S=21420M2) A区酒店地下室 (S=9659.7M2) A区底商
197.07 70.96
207.0 168.7 394.3 337.0 499.3 338.0 403.2 453.0 203.6 11.0 11.0 15.0 13.9 未统计 商业部分弱 电指标为： 76.71元/平方
雨污水及给水综合 指标：532.68元/ 米；蒸汽管道指 标：1264.3元/米
89.7 303.6 216.7 166.7 308.5 243.4 180.0 186.8 335.1 212.9 212.9 92.3 133.7 112.0 46.3
B-5
C-1 C-1 C-1
分析汇总表
暖通空调 487.79 弱电智能化 未统计 室外管网指标
410.0 487.9 889.4 含在裙房中