案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
“万达广场”模式城市综合体研究
“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。
对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。
万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。
ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
万达广场系列分析
第二代万达：
四代
城市片区或“新城”
区位：城市中心→新区中心
第三代万达：
选址
一代
城市核心商圈
二代
城市核心商圈
万达广场 三代 城市副中心或新区中心
第四代万达：
四代
城市中心文化区或几何 中心城区
选址：市中心到新区
万达选址变化的原因
1 ） 中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ） 城市副中心及新区的土地一般成本低，规模较大， 可以开发多种产品，降低开 发险； 3 ） 在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。
广州白云万达广场
业态特色(三代)：体验式消费
体验式消费（文化娱乐和飠饮）要大于50%
在商业步行街划分出临时飠 饮的露天位以满足顾客的体 验式消费
上海亓角场万达广场实景图
万达第四代产品分析
武汉汉街 南宁万达茂
总平面图（万达武汉中央文化区）
功能分区图（万达武汉中央文化区）
鸟瞰图（万达武汉中央文化区）
立面亮点（四代）:建筑照明装置
建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种， LED固定装置都将光线射到层压玻璃上，从而生成发光的囿形斑点。同时，位于球 体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体 立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富 多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程，配合了汉街万达广场的使 用，起到了活跃氛围的效果。
5万㎡（纯商业） 10-15万㎡（纯商业）
50-100万㎡ 写字楼4.6万㎡
公寓式办公楼7.0万㎡
五星级酒店4.5万㎡ 商务酒店0.8万㎡ 综合大商业17.4万㎡
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告第一篇：城市综合体的城市价值和商业模式研究报告《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨一、案例索引1、东京城市副中心——新宿2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区——金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场二、城市综合体定义所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式3.1开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。
案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
万达广场三代产品比较分析报告
207,000 -98,700 49,300 295,000
功能业态配比图
项目总平面图
住宅
商业+写字楼+公寓 15
案例要点小结
n 区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎
p 从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人 口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与 之较为符合；
5
开发模式 –“订单式地产”模式
n 万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通 过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。
n 该商业开发模式经过10多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或 超越。
项目名称 项（目平）规方模米 住宅（公%）建比
住宅
商业
各业态占比（%） 写字楼 酒店
公SO寓HO（)
其他
奥园国际新城 沈广阳场铁西万达 宁广波场鄞州万达 呼广和场浩特万达
1580,000 906,000 592,000 1,248,900
-59：41 33.5：66.5 65：35
-59.0% 27.4% 65.0%
p根据对四个万达广场的实际调查和了解，目前第三代万达广场在租售模式上采取酒店和购物中心 店持有出租，其它部分销售的模式，该举措保证了万达商业项目的品质，避免如第1、2代万达商 铺散售所带来的运营管理问题，另外一方面也解决了大规模开发所面临的资金难题；
p从对四个案例中商业租售比的了解和分析，持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%：20% ；
n 目标城市以直辖市、省会城市及经济中 心城市为主
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
万达产品代际比较
（20%）
资金压力，部分面积整体销售
超市+家电+影院；
超市+偏紧，纠纷不断，官司
不断
资金链紧张
长沙、南昌、青岛等万达广
场；
沈阳、天津等万达广场
万达三代 40-80万平方米 城市综合体：高星级酒店、高档写字楼 、酒店式公寓、大型综合购物中心、独 立商铺和街区、市民广场和高尚居住社 区
核心商业部分只租不售，主要销 售大型综合体中的住宅与小型商 业（社区商业）、写字楼，约占 总体项目的40-60%。 百货+超市+家电+美食+影院；
万达商业模式成熟，快速扩张
宁波、上海、北京、成都等万达广场
规模 业态
万达一代 5万平方米左右
万达产品类型发展 万达二代 10-15万方
单体商业楼（地下一层地上四 商业组合店：购物功能组合，组合 层）：购物功能组合，单店+ 店+精品店（百货、超市、影院等五 精品店（其中90%为购物） 六个主力店）
出售业态主体 主力商家
配比影响 代表产品
层散售：分割销售小店铺 购物中心只租不售。后来为了缓解
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达商业地产四代产品研究分析报告
万达集团第四代产品1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
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一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积500 0-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。
四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。
万达借此开创了订单式商业地产的先河。
其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。
第一代万达商业规划简单，便于快速复制。
但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。
这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。
第二代万达：武汉江汉路万达（悦荟广场）第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于2004年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。
总建面约13万m²。
物业组成及业态分布：A栋为自持物业，引进大洋百货；B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电；C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达影城。
B座：物业规划楼层层高5m商业临街面长100m宽80m水平/垂直人流组织1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯货流组织2部货梯公共空间主通道宽4m 次通道宽2.4m业态分布楼层业态代表品牌1服装零售、餐饮电玩嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城2零售沃尔玛超市34零售工贸家电C座：物业规划楼层层高2F：9米商业临街面160米水平/垂直人流组织2部扶手梯，7部消防步梯货流组织1部货梯公共空间走廊宽4米业态分布楼层业态代表品牌1F零售、餐饮搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭2F餐饮、休闲娱乐顺香餐厅，万达影院B座一楼平面分布图 C座一楼分布图B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。
早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。
江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。
所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。
从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。
第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。
其实质和一代没有本质的区别。
第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。
什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院（年票房排进全国十强）。
江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。
而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。
不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。
其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。
在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。
二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。
壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
第三代万达：第三代万达组成示意万达集团吸取了前两代万达广场（项目招商信息）开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。
通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。
凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。
建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。
一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。
可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。
功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。
节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。
室内步行街规划：室内步行街规划要点宜昌万达室内步行街模型图万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300 -400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。
室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。
楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。
沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。
这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。
室外步行街规划：如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。
其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。
其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2 -3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。
商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。
如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。
例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在2009年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。
2010年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。
更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者2011年2012年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。
业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。
武汉菱角湖万达规划图襄阳万达规划图宜昌万达规划图第四代：武汉中央文化区关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。
第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。
万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。
笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。
因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。
也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。
王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。
中央文化区总体规划项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。
分别包括：汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。
万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。
共设有22 个影厅，囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。
万达广场（项目招商信息）全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。
拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。
奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。