物业停车场(库)案例分析
停车场问题处理案例分析
第七讲:高空抛物扎车案例
9月13日，天健物业管理有限公司香蜜三村管理处主任李庭荣向记 者讲述去年10月发生一件十分离谱事情。 当时，在该小区3号楼南面，在五天之内先后三部车被砸坏，分别 为奔驰、别克和桑塔纳2000。其“凶手”分别为楼上扔下来的一 个花盆、一个酒瓶和一个可乐罐。受害车主找不到肇事者，找物 业管理处解决。物业管理处为了找到肇事人，预防类似事件的再 次发生，专门装了个监视器对着该栋楼，结果从此以后再也没有 任何东西扔下来。13日下午，记者在现场看到，这个监视器现在 仍然安装在那里，对着当初砸坏三辆车的3号楼。
第四讲：台风倒灌停车场案例
2001年7月6日凌晨，多年未遇的强台风“尤特”正面袭击汕头 市。倒灌的海水汹涌而至，致使停放在汕头市区某大厦地下停车 场的17辆汽车和34辆摩托车全部被海水淹没并浸泡30多个小时。 其中分属6位住户的8辆高级小汽车，包括2辆奔驰、1辆宝马、5辆 佳美小车的发动机、电脑、电路、音响等部件均受到不同程度损 坏 。 物业管理公司认为小车车辆损失是由台风引起，属于不可抗 力，故不应赔偿损失。由于在车辆保管及损害赔偿等方面无法达 成一致意见，于是6位车主将该大厦的物业管理公司推上被告席， 索赔人民币107.8万多元。
9月13日上午10时左右，泥岗东村的刘先生正在家门口的空地上看 邻居下象棋，突然从邻近楼上飞下一个啤酒瓶，正好击中了刘先 生的头顶，顿时他头破血流，被亲友送往市第二人民医院抢救。 本报9月10日报道，福田区福星花园大厦管理处最近搞了一个非常 “另类”的展览，展品千奇百怪，电脑光驱、麻将、笛子、菜叶 子等应有尽有。实际上，这些东西都是管理处搜集到住户从高空 抛物的各类物品。 据花园物业管理处的负责人靖小姐介绍，该花园包括福洪、福怡 双塔楼，高28层，共有近700住户。大厦的住户们以前经常有高空 抛物的举动，每天都有瓜子皮、水果皮、小药片等从楼上抛下来， 已经成了“家常便饭”，最惊险的一幕是有人从楼上扔下一把菜 刀，菜刀斜斜地跌落在楼下一个行人的脚边，把周围人惊出一身 冷汗。
住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正)
对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
地下停车位法律处理案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，汽车保有量迅速增加，停车难问题日益凸显。
特别是在繁华的商业区、住宅小区等地方，地下停车位资源稀缺，停车纠纷频发。
本案例将围绕一起地下停车位纠纷展开，探讨相关法律问题及处理方式。
案例一：业主与开发商的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区于2012年开盘，开发商承诺每户业主赠送一个地下停车位。
业主李某在购买该小区房屋时，也获得了一个地下停车位。
然而，入住后，李某发现其地下停车位被开发商私自出售给了其他业主。
李某认为开发商侵犯了他的合法权益，遂将开发商诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，开发商在销售房屋时，已将地下停车位作为赠送项目承诺给业主。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同依法成立，自成立时生效。
因此，开发商应履行其承诺，将地下停车位无偿提供给业主使用。
最终，法院判决开发商将地下停车位返还给李某，并赔偿李某因此遭受的损失。
（三）法律解析本案中，开发商将地下停车位作为赠送项目承诺给业主，构成了一种附条件的赠与。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
然而，本案中，开发商在业主入住后擅自将地下停车位出售给其他业主，违反了《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，构成违约。
因此，法院判决开发商返还地下停车位，并赔偿业主损失。
二、案例二：业主与物业公司的地下停车位纠纷（一）案情简介某住宅小区地下停车位由物业公司管理。
业主张某发现自己的地下停车位被物业公司收取了高额停车费，认为物业公司违规收费。
张某多次与物业公司协商未果，遂将物业公司诉至法院。
（二）法院判决法院经审理认为，地下停车位属于业主共有，物业公司无权擅自收取高额停车费。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有权。
因此，物业公司收取高额停车费的行为违反了法律规定。
最终，法院判决物业公司退还张某所交的停车费，并赔偿张某因此遭受的损失。
地下停车库物业价格评估案例分析
地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
物业管理案例分析(安全类)
居家安防篇
解析: 【案例一】保安的行为不构成非法侵入住
宅罪，但对业主财产权利的侵害显而易见， 可视具体情况与业主进行沟通，可向业主 赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有 不作为之嫌，至少存在管理瑕疵。
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件
来访安防篇
【解析】: 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区
无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
居家防盗篇
【案例五】：业主家中被盗，物业公司应否赔偿？ 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗
贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭， 负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没 有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与 小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己 交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护， 于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力 追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一 个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
消防管理篇
【解决方法】 1.物业管理公司针对李先生投诉, 深刻认识自己错误, 与
李先生协商, 赔偿部分财产损失。用较好的认识态度, 争取业主不追究法律责任。 2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患, 避免被消防部 门处罚。 3.大力落实各项消防措施, 加强消防巡查。另外, 物业管 理公司还充分利用这一典型案例, 宣传《消防法》有关 规定, 要求广大业主用户配合做好消防工作, 不得随意 使用、挪用消防器材, 树立消防意识, 促成小区的安全 环境。
物业管理之案例分析4
专案解析（2）
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修 ，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当
为由而拒付维修费用。
【分析解答】
关于本案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由
该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主 （使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承 担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人） 分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的， 物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。
专案解析（4）
1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房 。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南
的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇
居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各 种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原 告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费 50000元人民币。
【分析解答】
本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能 成立。 按《物业管理条例》的规定，物业管理公司是受小区业主委员会的委托进 行管理活动，所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理 公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出关闭大门和开设酒吧 的行为是不适当的，应该加以纠正。 承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施 都有合理的使用权，但不能对某一公共用地有专门的使用权，否则就是侵 犯了其他业主的使用权。 如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为，则业主委员会有 权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤除设臵的酒吧。 如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作，可提出解除物业管理委托服 务合同。此外，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以 维护业主的合法权益。
物业纠纷典型案例范文
物业纠纷典型案例范文在咱们这个看似平静的小区里啊，曾经发生过一场因为停车引发的物业纠纷，那可真是一场“惊心动魄”的大戏。
一、事件的起因。
咱们小区的老张，那可是个老司机了，开着他那辆心爱的小破车（老张自己这么叫，其实车保养得还不错）。
老张呢，每天下班回家都像在参加一场“抢车位大战”。
为啥呢？咱小区的停车位啊，就像那紧俏的商品，数量有限。
有一天，老张加班到很晚，回到小区的时候，那叫一个身心疲惫。
他像往常一样开着车在小区里转了好几圈，眼睛瞪得像铜铃一样，就盼着能找到个空车位。
你说巧不巧，在一个角落里，他发现了一个车位，旁边还停着一辆车，不过那辆车停得有点歪，占了老张这个车位的一点位置。
老张当时就有点不乐意了，但想着好歹能停进去，就费了九牛二虎之力把车塞了进去。
可这一塞啊，他自己的车也有点斜，不过好歹算是停好了。
二、矛盾的激化。
第二天早上，老张还在美梦中呢，就被一阵急促的敲门声给吵醒了。
打开门一看，是隔壁车位车主小李。
小李那脸啊，黑得像锅底一样，上来就对老张一顿数落：“你怎么停车的啊？你看把我车都挤成什么样了，我昨天晚上回来差点都进不了车位。
”老张本来被吵醒就有点窝火，一听这话也不乐意了：“你还好意思说我，你自己车停得歪歪扭扭的，我能停进去就不错了。
”这两人啊，你一言我一语，就像两只斗鸡一样，互不相让。
这时候，物业的保安小王听到动静过来了。
小王呢，是个刚参加工作不久的小伙子，本来是想过来劝架的。
结果他这一开口啊，就把事情弄得更糟了。
小王说：“两位大哥啊，这小区的停车位本来就紧张，大家互相体谅一下嘛。
不过老张啊，你这个停车的方式确实不太对，你应该给人家小李留够空间啊。
”老张一听，就觉得物业偏袒小李，立马就把矛头指向了小王：“你们物业是怎么管理的？停车位这么少，也不想想办法，现在还来说我不对。
”小李也在旁边附和着：“就是就是，你们物业光知道收物业费，也不解决实际问题。
”三、物业的处理。
这事儿闹到物业办公室去了。
地下车库被剐蹭物业责任案例
地下车库被剐蹭物业责任案例停车场剐蹭物业有责任吗地下车库被剐蹭物业责任：因车辆停放在小区地下停车场被剐蹭，物业公司拒担责任，业主王先生将该小区物业管理有限公司告上法庭，要求赔偿。
那么，业主的车辆停放在小区车库停车位上受损后，物业公司该不该承担责任呢？今天就让我们了解这样一起案件。
●案情回放王先生诉称，其将自家轿车停放在了自己的车位内，第二天早上开车上班时发现车辆左后保险杠被撞坏，王先生到门岗查看监控，谁知自己车位处的监控已不能正常工作，没有监控录像，后经与物业公司多次协商未果，故诉至法院要求赔偿3300元。
物业公司辩称，王先生与物业公司签订的协议是机动车固定车位使用协议，答辩人仅提供固定车位，对车辆毁损灭失不承担赔偿责任，因双方不是保管协议，设置电子监控目的是为了方便制止车辆的乱停乱放行为，并不是为了防止车辆的毁损灭失，王先生的请求不能成立，应予驳回。
●法槌落定法院经审理后依法作出物业公司向王先生支付3300元车辆修理费的判决。
法院认为，根据《物业服务合同》的约定，物业公司有义务协助维护物业管理区域秩序，对小区内车辆停放和运行秩序进行管理，并做好安全防范工作。
物业公司与王先生签订的《车位租用协议》系在双方存在物业服务关系的基础上物业公司为王先生提供停车服务而签订的，该项服务属于物业公司提供的物业服务的一部分。
物业公司未能依照《物业服务合同》的约定做好安全防范工作，未能为王先生停放在地下停车位上的车辆提供基本安全保障服务，未能及时发现并制止对王先生车辆实施的侵害行为，对王先生车辆左后保险杠被撞坏负有责任，造成了王先生的财产受到损害，故物业公司应当承担赔偿责任。
据此，作出上述判决。
●法官析案针对此类案件，西宁市中级人民法院知识产权庭法官王有林分析说，我国《物业管理条例》明确规定了物业公司在协助维护小区治安秩序，保护业主人身、财产安全方面的义务。
物业公司保管业主车辆的义务既来源于合同的约定，又来源于法律的规定。
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案例1 访客蛮横车辆乱停【案例描述】某大厦发生了这么一件事：一辆武警牌照的外来桥车要进小区停车场，护卫员见是外来车，便告知这里是私家停车场，请他到其他的地方停放。
而车主自言是来找楼上业主的，以进去调头为借口驶入车场后，把车往道路中间一横，开始破口大骂。
护卫员见他堵塞交通，又如此蛮横不讲理，就争执起来。
［处理过程］护卫班长小田赶到现场后，觉得护卫员认真履行职责，并无不妥之处，但如果处理不好，不仅给业主造成误解，也会打击护卫员的工作积极性，就一定请车主解释清楚，否则不能离开。
车主见情况不妙，急忙通知楼上业主诬告说护卫员不让停车也不让走，还要打人。
当业主某小姐来到停车场，听取小田把事情简要介绍后，心里已明白了八九分，忙打圆场说：原来大家误会了！我代他给你们道歉，部队上的人脾气急，就别跟他计较了，让他把车开走吧，小田见某小姐很通情达理，自己的基本目的也已达到，不如见好就收，便叫护卫员开闸放行。
当然，小田也没有忘记在事后专门找护卫员好好谈了一次话，从精神上给予了安慰和鼓励。
［案例点评］这种事情我们工作中经常遇到，应该已习以为常，但这里必须要提提小田处理问题时的分寸，可以说掌握得恰到好处。
如果不是什么原则性的问题，只要我们的话讲到，基本目的达到，就没有必要跟业主或业主的朋友较真，吃一点亏就非要找回来，或者一定要分出谁是谁非不可。
当有业主出头做和事佬，我们要会顺水推舟，不能纠缠不休，否则难以收场。
我们从事物业管理行业，要牢记“和为贵”的原则，不能到处树敌，否则寸步难行。
另外，事后的跟进工作非常重要，一定要做通我们员工的思想，帮他们放下包袱，轻装前进，以更大的热情投入到工作中去。
案例2 停车管理业主误解【案例描述】某小区因先天规划不足，车位严重缺乏，为避免堵塞消防通道，护卫员引导业主停车，引起了业主误解。
某日晚8时左右，护卫员小肖正在小区里值班，这时，从入口处一前一后驶入两辆业主的车，迅速向五、六栋之间的停车位开去。
因为那里已无车位，小肖想跑步上前去劝队车主，但稍慢一拍，只拦住第二辆车。
先向后一辆车做了个停车手势，并趋前向业主说明那里已没有停车位……没等把话说完，那位车主就很不客气地说，是不是故意和他过不去，为什么前面的车不档，反而档后面的，话说的很难听，并且越说越起劲，引来部分业主的围观。
［处理过程］为避免事态的扩大，根据“可散不可聚”的原则，尽管护卫员心里很不是滋味，但仍然心平气和地向这位车主解释道歉，同时指挥第一辆车转停到别的车位，并报告班长马上赶到现场，这位车主看到第一辆车确实退回来停到了另1J处，火气也就消了下来，护卫员和班长随即劝走围观的人群，并向大家道歉，然后又一直把那位车主送到家门口。
最后那位车主不但不生气了，反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意，同时还针对小区停车秩序提了几点中肯的建议，一路上大家聊得很开心，气氛友好而融治。
［案例点评］难怪该业主会发火，都是小区住户，凭什么让他进不让我进？其实这是很多人的思想，待遇不对等，有人搞特殊化，也是社会的通病。
在接下来的处理方法上，所采取的步骤要清晰，符合公司护卫管理工作标准，才不至于把事情弄得更糟。
案例3 业主丢失IC卡多云转阴变了脸【案例描述】一部小车开到某某花园的出口道闸前，车主主动向当值护卫员说：“你好，我的is卡丢了，请照顾把道闸开一下，我要赶时间去上班。
”护卫员小张一看，是一位非常熟悉的业主，就想开闸放行，但转念一想，管理处已多次开会强调：is卡丢失，一定要请业主简单写一份说明，并签字后才能放行，否则当班人承担相关责任。
所以小张马上给业主敬了个礼，向业主解释道：“先生，您好，您的is卡丢失，要立即通知管理处并抓紧时间补办一张。
现在请您简单写一份说明并签字后才能放行，请您谅解。
”不料业主一听，瞪着眼大声说道：“都这么熟了，通融一下，仅此一次，我赶着上班！”小张依然坚持要按规定办，不予放行。
这一下惹恼了业主，马上变了脸，破口大骂管理处和小张。
［处理过程］小张遭此侮辱，心里也非常生气，但仍然面带微笑，细声细语地耐心向业主解释必须签字放行的原因，以及可能发生的不良后果，恳请业主给予谅解和配合。
在小张的耐心解释下，业主才明白了这一切都是为了他好，脸上露出了笑容，愉快的写了说明并签上自己的名字。
［案例点评］没有规矩不成方圆。
我们出台的每一项制度都经过反复论证才实行的，无论对方是谁，是制度就要执行。
我们工作的原则是：对事不对人，否则执行的尺度不一，我这样做，你那样做，制度遭到了破坏，就会出现工作上的漏洞，给人以可乘之机，同时也给业主留下我们管理混乱、无章无法的坏印象。
另一方面，管理公司对一些可能发生的事件，应有预见能力，并尽量提前预作准备。
如本案例中，管理公司可预制IC卡证明单，方便填写，这样既可为服务对象节省时间，提高服务质量，又可省却不必要的口实，免发纠纷。
案例4 亲属驾车要外出灵活处理受称赞【案例描述】某某大厦有位业主，他们夫妇俩与管理处护卫员都相当熟，由于开车懒得每次进出换证，因此与护卫员有一个口头约定：只要是他们俩夫妇开车，打个招呼即可，不用换证，其他人则一概不予放行，并立据为证。
某日上午，护卫员小刘正在道口当值，见该业主的凌志小桥车车窗紧闭向出口驶来。
小刘心存疑虑，因为按惯例车窗应该是打开的，便于业主与护卫员确认。
所以，就没有打开道闸，快步跑到车前敬礼示意。
车窗摇下后一看，开车的果然是一位陌生的先生。
［处理过程］小刘礼貌地说：“先生，请把车往右边靠一下。
”对方配合地将车停在路边，急匆匆地说：“我有急事，有什么事快说！小刘解释道：“此车车主规定是专车、专位、专人开，除非业主本人同意或有业主的授权书，否则一律不得开出。
”“我是业主的弟弟。
”“那请您用手机与业主联系一下好吗？”“我哥去香港出差半年了，我嫂子又去外地旅游了，家里没人，无法联系。
”“请您稍等一下。
”小刘马上用对讲与大堂岗进行了核实，了解到业主一家确实不在家，都出远门了。
“那请您把车主家人的情况大致描述一下。
”小刘用另外一种方式来验明对方的身份。
对方将业主一家的情况较详细地说了一遍，跟实际情况相吻合，甚至连业主女儿患有疾病的事都清楚。
“先生，为了业主的利益，麻烦出示一下您的身份证。
”对方把身份证递给小刘，身份证上的名字与业主仅一字之差，而且住址也相同。
小刘判断对方确实与业主关系很密切，但口说无凭，为了保险起见，小刘礼貌的说道：“先生，您的身份证号码我要记一下，另外还要请您写一个说明，说明车是您开出去的，谢谢您的合作，“没问题，我也谢谢你的帮忙。
”对方爽快地答应。
事过不久，女业主专门到管理处来道谢，说因自己出门一忙，忘了交代，那位先生确实是业主的弟弟，那天有急事要开车回老家，若没有护卫员的灵活处理，就耽误大事了。
［案例点评］这件事我们仔细分析一下，就发现不妥之处，因为不管护卫员如何仔细地盘查，怎样小心，车总是开出去了，万一业主回来不认账，要追究责任，我们说得清楚吗？如果闹上法庭，我们出示的证据能获得支持吗？在法律面前，能用感情、好心作借口吗？万幸没有出事，究其工作中的漏洞：由于与业主熟悉，就将公司的制度置之一边，进出也就不发放停车卡，大家落得清闲。
试想假如业主的车在外面失窃了，反赖是在我们小区内丢的，我们能拿得出证据反驳吗？护卫员还犯了一个概念上的错误，你在那验证盘查的只是开车人是不是业主的弟弟，而没有验证开车人有无权利开此车，因为业主与我们事先有约，除他们夫妇自己外，其他人一律不得放行，这“其他人”当然也包括亲属、朋友在内。
万一此人是假冒业主的弟弟行骗你未识破怎么办？就算开车人真的是业主的弟弟，如果他们兄弟之间有某种纠纷或瓜葛，恰借业主家中无人前来寻事捣乱怎么办？所以，最稳妥的做法就一个：咬定业主有吩咐，你要开走除非拿出业主的书面授权证明，否则坚决不能放行。
虽然略显死板，也可能得罪业主和他的亲属，但可以保证我们公司和个人利益不受损害。
案例5 车辆堵塞道路口晓以利害车开走［案例描述］一部外来车辆要求进入均为私家车位的某花园。
护卫员礼貌地上前说明情况，并劝说司机将车停放在紧挨花园的一个公共停车场。
谁知司机勃然大怒，嘴里不干不净，把车停在道口扬长而去，道口一下子被堵塞了。
［处理过程］护卫员呼来当值的班长，当值班长简要了解情况后，马上追赶上司机，婉言做他的工作：首先对因花园设施有限而未能提供停车条件表示歉意；然后陈述停车道口堵塞交通的利害；接着动员其尽快将车开走以弥补影响；同时指出，若一意孤行管理处将有权利报警或电请交通管理部门拖车。
司机自知理亏，也觉得这最后一手对自己不利，略作考虑后，回来把车开走了，道口恢复正常。
［案例点评］物业管理在处理矛盾过程中要保持良好的服务礼仪和有效的沟通，同时也可以将我方拥有强制处理方式的权利表达出来，做到持之以礼，晓以利害，管之得法，不卑不亢，同时又不致于给业主发泄和对立的借口。
案例6 消防通道车辆乱放【案例描述】某广场北侧的道路连接X路和Y大道，具有一般通道和消防通道双重功能。
一段时间里，一些住在大厦和来大厦办事的人贪图方便，随意将车辆停放在该消防通道的一侧，影响了消防通道的功能发挥。
管理处只好派专人特意看管，然而，仍有车主以“马上就走”为借口，不服从管理，我行我素。
［处理过程］为了从根本上解决这一问题，物业管理处想了一个新方案：在道路中间设立一排隔离墩，将一条道路分割成不同功能的两条通道。
但这又不是管理处一家能够独立决定和实施的。
管理处领导主动向所在地公安派出所汇报了道路的现状和自己的整改设想，并请有关部门实地考察，经反复沟通和协商，取得了行政主管部门的理解和支持。
在有关部门的配合下，物业管理处用隔离墩对大厦北侧道路进行了功能分隔。
此后，道路管理起来容易多了，不仅消防通道上再也没有随便停车的现象，增加了大厦的安全保障；而且还收到一个意想不到的效果：大厦停车场的停放车辆明显多了，车场收入也随之增加了。
［案例点评］类似问题，人们一般的思维方式首先想到是增加人手看管，然而增加人手必然增加开支，光靠人看管、说服教育，未必能真正解决问题；但添一个不讲情面、不会说话的死家伙，问题一下子就迎刃而解，并且省人、省钱、省麻烦。
所以说管理处虽然自身力量有限，但要善于想办法，找到问题的关键，并适当借助于上级行政、权威部门的力量，这样很多事情就好办了。
案例7 车主停放车辆与登记不符（1）［案例描述］某花园的某位业主有辆车办了停车月卡。
一天，办了月卡的车尚停在停车场内，他又开着另外一部车回来，我们当值的护卫员给他刷了临时卡，让他进了停车场。
可是当他开第二部车出去时，不仅没有按规定交费，还拿出月卡给护卫员看，企图逃避交费。
［处理过程］对于该业主这种投机取巧的行为，当值的护卫员非常有礼貌地解释了我们的停车场要求一车一卡，车卡相符，凭卡出入是停车场的基本管理规定，并通过电脑将两部车的进出时间和车型、车牌照片调出来，用事实说话，该业主只有心服口服，最终按规定交费后离去。