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成都房地产市场的发展概况及发展策略
成都房地产市场的发展概况及发展策略作者：祝清任大廷雷坦来源：《商业时代》2010年第04期中图分类号:D261 文献标识码:A内容摘要:房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导型产业,大力发展房地产业对于促进消费、改善城市人居环境具有重要意义。
本文在描述成都市房地产市场发展概况的基础上,运用资本边际收益率法对成都市房地产市场的泡沫状况作出测定,结果显示:成都市房地产市场泡沫已经产生并且比较严重;同时剖析了泡沫产生的主要原因,并提出了相应的应对措施。
关键词:成都房地产泡沫资本边际收益率法近年来,成都市房地产业取得了飞速发展。
据相关统计资料显示:1997~2007年间,成都市商品房销售价格平均增幅为10.22%,其中2004年增幅达到了22.7%;同时,商品房销售面积的平均增幅也在10%以上,其中2006年增幅更是超过了30%。
与此同时,2007年成都居民人均收入为14849元,按照当期的商品住宅均价4267元/M2计算,购买一套90平米的住房总价相当于居民家庭年均可支配收入的13.27倍,大大超过了国际公认3~6倍的标准。
显然,成都市普通家庭购买一套商品住房的压力与日俱增。
本文所用数据如无特别说明,均来源于成都市统计年鉴、成都市统计信息网、四川省统计年鉴。
那么,成都市房地产市场究竟存不存在泡沫?如果有,到底存在多大泡沫?因此,客观地对成都市房地产市场泡沫状况进行测定,显得尤为重要。
成都房地产市场发展概况(一)房地产开发投资情况从图1可以看出,1997~2007年间,成都市GDP、全社会固定资产投资和房地产开发投资增长迅速。
其中,GDP从1997年的1007.03亿元增长到2007年的3323.00亿元,年平均增长13.03%;全社会固定资产投资从1997年的310.08亿元增长到2399.96亿元,年均增长23.96%;房地产开发投资也从1997年的73.01亿元增长到2007年的905.28亿元,年均增长27.22%。
房地产行业发展历程
房地产行业发展历程
房地产行业的发展历程可以追溯到人类社会的最早时期，但以下是主要的发展阶段：
1. 早期住房：在人类社会发展初期，人们居住在原始的、简陋的住所中，如洞穴、树屋等。
这些住所主要是为了提供基本的庇护和保护。
2. 农耕时代：随着农业的兴起，人们逐渐开始建造农舍和农田。
土地的私有化也催生了地产权的概念。
3. 城市化：随着城市的发展，人们逐渐开始聚集居住。
在古代城市中，富人建造了豪华的住宅，而贫困阶层则居住在简陋的房屋内。
4. 工业革命：工业革命带来了城市化和大规模工业化生产，人们集中在工业城市中工作和居住。
这导致了房地产市场的出现，其中包括劳动者住房和工厂房产等。
5. 城市化的扩张：随着城市的不断发展和人口的增长，城市化的范围逐渐扩大。
大规模公共住房项目和高楼大厦的兴起成为了城市发展的标志。
6. 商业和金融化：随着经济的发展和全球化的进程，房地产行业逐渐与商业和金融业紧密联系在一起。
商业地产、住宅地产投资和房地产信托等金融产品的出现推动了房地产行业的快速发展。
7. 可持续发展和智能化：在当代，房地产行业正逐渐转向可持续发展和智能化的方向。
绿色建筑、节能减排技术和智能家居等创新成果正在改变着房地产行业的发展模式。
房地产行业在人类社会发展中发挥着重要的作用，不断适应和推进城市化和经济发展的需求。
随着科技的进步和社会变革的不断发展，房地产行业的未来发展依然充满着挑战和机遇。
成都房地产业发展的成果看改革开放30年
现 代化进程 ，城市 建设和房 地产开发 取得 了 令人瞩目 的成就 。新的住 房分配方 式及 住 房供应体 系的逐 步建立与 完善，以 及国 家 实施的西 部大开 发战略等 ，都给成 都房 地 产业带来 了新的 发展机遇 。而通过 拓展 需 求、改善 供给、 搞活流通 、提高信 贷支 持 力度等措 施，则 有效地促 进了成都 房地 产 业的快速 、健康 发展，极 大地改善 了成 都 市民的居 住质量 和生活环 境。其成 果主
想政治 教育模式 ，可大大 提高思 想政治教 育的有效性。
（ 三）网络 开辟了辅 导员工作 的新途 径、新方法
随 着我国高 校逐年扩 招，在 校大学生 人数不断增多，而学生管理队伍却没有进行 相应的扩充，高校思想政治工作队伍普遍面 临人手短缺，力不从心的局面。在这种情况 下，探索新的工作方式和工作思路，已经成 为大学生管理队伍当前的主要任务之一。而 互联网技术不断增加的服务方式正预示着， 人类将在互联网上开创新的工作方式、管理 方式和思想交流方式。高校辅导员可以通过 建立学生工作网站、发送电子邮件等方式实 现和学生的及时交流与沟通，将学生工作网 络化、信息化，扩大管理的覆盖面，加强管 理手段，从而提高管理的工作效率[ 5] 。从做 辅导员的亲身经历，我发现与面对面的交流 相比， 通过互联 网师生 之间能更 坦诚地交 流，把自己的QQ号、电子邮箱公布给学生， 日常事物可以通过网络及时传达给学生，学 生需要上交的材料也可以通过电子邮件发给 老师；我还通过QQ群、公用邮箱，在线交谈 ( I RC) 、电子公告牌( BBS) 及辅导员个人网站 等方式与学生交流，这样不仅可以随时与学 生沟通，又能实现知识和资料的共享。学生 通过网络与老师进行交流，反映个人或集体 的情况和问题，可以不透露个人姓名，少了 面对面 地尴尬， 这时候 我们的循 循善诱也 能更好地被学生接受[ 6] 。通过网络与学生进 行交流，帮助他们解决生活上、情感上的困 惑，比简单的说教更有说服力，这样和学生 建立起来的亦师亦友的情谊对于今后开展工 作不无裨益。
中国房地产各阶段发展史（非常详细）
中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
成都市房地产发展历程
序言:
成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。 各大知名房企几乎都已来到成都，成都楼市在进入2004年 后，房价大幅度飞涨，购房者踊跃买房，市场持续升温以至 膨胀，楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下， 国家宏观调控、市场调整、政策的进一步规范，都大大提高 了开发的门槛，新老“国八条”和“国六条”相继出台。而 从2007年开始，CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热，加 上“试验区”的成立，成都楼市持续走高，籍此，国家开始 了新一轮的针对房地产市场的调控，这一年也被称为“政策 年”，因此这一时期又被称之为政策调整期。
6.如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的 一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那 么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。 公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。 豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪 斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工 资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方 米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好 的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。
1.本土巨头崛起
代表人物：杨豪、陈宏 杨豪：置信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在置信创造出 的一个又一个奇迹背后，都包含了杨毫的个人追求。在此时期外来开发商"围 剿"本土企业的时候，杨豪和他的置信找到了一种有效的合作模式，与川投成 立合作公司，牵手置信凯德成立凯德置地，壮大了自身力量，为企业健康的 成长找到了新的模式。 陈宏：陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建 筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧， 走合作路线，陈宏成功了。达义出地，宏信出启动资金，原计划需1.2亿的启 动资金,由于双方迅速进入角色，没有内耗，只投了8000万，项目“上东阳光” 开始顺利运转，如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源 和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于，2007年宏信在资本市场上联合奇峰 竞得ST东源大股东身份一役，让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码， 同时提供了一种值得借鉴的模式，拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。
房地产发展历程
房地产发展历程1978年，邓小平提出改革开放，对经济产生巨大影响，一系列处于计划序列的商品逐步进入市场流通，而住房商品化等字眼正是在此时于理论界产生，这一年经常被业内定义为中国房地产历史元年。
1979年，中央在南宁，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做试点，进行土建成本价售房，但由于市场上全是福利分房，无人买房，所以此次试点效果甚微，试点政策于82年停滞。
1980年，邓公提出：“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子正式被定义为商品，同年，京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京城市建设开发总公司（首开集团），拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，中央在深圳，广州商品房开发试点，位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。
1982年，中央在郑州、沙市、常州、四平四个城市进行售房试点，此次试点和79年类似，都是以土建价格的成本价出售，但是不同的是此次试点采用的是“三三制”。
三三制就是政府，单位和个人各承担三分之一的房价，初期效果出色，后期财政压力过大，此次政策试点只持续了三年。
1984年，尚在“三三制”试点阶段，邓公力排众议，首次肯定了房地产行业对于发展经济的重要意义，与此同时，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业。
值得一提的是，我们所熟知的万科，保利，招商等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角，这一年房地产终于有了正式身份。
1985年，中国房地产行业协会成立，与此同时，建行首次推出了《职工购房抵押贷款》业务，中国房地产首笔按揭贷款产生于此年。
1986年，中央规定住宅全价出售，不再补贴，由于社制残余，福利分房制度下的低租金影响，没人买房，所以中央首次提出提租金，同时期，在烟台，蚌埠，常州，沈阳四市试点提租补贴模式。
同年，《土地管理法》正式颁布，条款并未明确用地单位的性质，但是民营房企依旧不能拿地，土地财政萌芽显现。
1987年，中国房地产市场第一场土拍于深圳发生。
成都房地产发展史
成都房地产发展史一、引言成都，作为四川省的省会城市，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
在过去的几十年里，随着中国改革开放和城市化进程的推进，成都房地产业得到了迅速发展。
从最初的筒子楼、单位宿舍到如今的高楼大厦、别墅小区，成都房地产经历了翻天覆地的变化。
本文将带您回顾成都房地产的发展历程，探索其背后的故事和动因。
二、计划经济时期的住房建设（1949-1978年）新中国成立后，成都的住房建设主要依靠国家计划和单位分配。
这一时期的住房以筒子楼、单位宿舍为主，多为多层建筑，面积较小，设施简单。
由于城市化进程缓慢，城市人口增长较为稳定，住房供需矛盾并不突出。
三、改革开放后的住房改革（1979-1997年）1979年，中国开始实行改革开放政策，经济体制逐步由计划经济向市场经济转型。
在这一背景下，成都房地产业开始崛起。
1980年代，成都市开始探索住房制度改革，逐步取消单位分配住房，实行市场化的住房供应。
随着城市化的加速和人口增长，住房需求逐渐增加，房地产开发商开始涌现，推动住房建设的发展。
这一时期的代表性住宅小区有锦江宾馆宿舍、青羊小区等。
四、房地产市场快速发展期（1998-2010年）进入21世纪，成都房地产市场迎来了快速发展期。
随着中国加入世界贸易组织（WTO）和西部大开发战略的实施，成都的经济实力得到了显著提升，吸引了大量外来人口。
这一时期的住房需求迅速增长，房地产市场呈现出供不应求的局面。
房地产开发商纷纷加大投资力度，推动住宅小区的建设。
成都的房价也呈现出持续上涨的趋势。
这一时期的代表性住宅小区有万科金色家园、龙湖长城脚下的院子等。
五、房地产市场调控与转型升级期（2011年至今）面对房价持续上涨的压力，中国政府开始实施房地产市场调控政策，以遏制房价过快上涨和防范金融风险。
在这一背景下，成都房地产市场进入了调控与转型升级期。
政府加大土地供应，推动住房供需平衡。
同时，房地产开发商开始探索产业转型升级，开发更多高品质、绿色环保的住宅项目。
成都市房地产概况(PPT)
成都市房地产市场现状
1-6 市场销售面积
全年完成商品房销售面积336.59万平方米，仅 比98年增加14.7万平方米，增幅为4.57%，同 比回落22.54%。住宅销售308.59万平方米， 占总量的91.52%；商业用房完成销售19.91万 平方米，增幅为27.52%，写字楼销售面积为
6.53万平方米，减幅达15.44%。个人购房比例 提高，占总量的83.04%，达279.51万平方米。
发展的历程
3-3 即将开发的上千亩的超大型社区，标 志着成都市的房地产开发进入了大规模 成片开发时期。
占地1600亩的五洲花园 占地1300亩的成都花园 万科教育园区
成都市房地产市场现状
一、稳步发展的1999年 受益于政府深化住房改革、启动住房消 费等宏观政策引导及市场调节作用，99 年成都房地产市场向着有序、规范的良 性方向发展。住宅作为新的投资经济增 长点及新的消费热点逐步形成。
Mar-00 2722 2321 2762 2846 2456 2685
Apr-00 2719 2321 2750 2849 2458 2722
与上月对比 -0.11% 0.00% -0.43% 0.11% 0.08% 1.38%
成都市房地产市场现状
五、写字楼市场 5-1 自去年下半年以来，写字楼价格持续
消费主力。 成都市的购房大军中，约40%为外来人口。
成都市房地产市场现状
三、消费特征
3-1 住宅面积70---120平方米最受欢迎
60%
56%
50%
40%
30%
20%
12%
10%
0% ＜70平方米
70-90
21%
90-120
9%
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11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
成都市房地产发展历程
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。