2009年成都市房地产市场回顾及展望.doc

2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。

地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。

同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。

在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。

市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。

1． 2009年成都市房地产运行情况1.1商品房供应情况1.1.1主城区新增商品住宅供应2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。

图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应1.1.2 主城区环线商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。

图二 成都市主城区各环线供应比例0102030405060内环内内一环间一二环间二三环间三环外1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。

青羊区供应最少仅占12%。

图三 主城区各行政区域供应510152025成华区锦江区金牛区武侯区高新区青羊区1.2 2009年主城区商品房成交1.2.1 主城区各行政区域成交2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。

位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7万平米。

图四 主城区各行政区域成交比例16%1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。

11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。

图五 2009年主城区商品房月成交走势501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.3 2009年住宅成交均价走势根据房管局发布的主城区住宅成交均价数据分析，经过08年一年的调整，2009年1月主城区住宅均价回落到两年来最低水平，仅5008元/平米，春节后迅速回暖，截止今年6月，房价已回升到08年初的水平，之后房价仍然一路走高，据统计11月均价达到6401元/平米，较1月份上涨27.9%。

住宅成交的户均成交面积基本始终维持在85-95平方米之间。

每月成交套数也是从1月的6200套攀升到11月15000套，期间3-5月的小阳春、房交会为09年楼市迎来了第一波高峰，之后是6月销售变缓，9.10月份再次通过房交会的优惠，及政策的刺激迎来年末再一次的销售高峰。

显然销售量的存在小范围（年中时期）上下波动，区别于成交均价的变化是从年初到年末价格每月坚持逐步提升，房产价格差异明显加大。

图六 主城区住宅月成交均价5000100001500020000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1.3二手房交易情况2009年二手房的成交套数是逐月增长的，消费者对市场价格的肯定的同时，也是对市场信心的恢复，从年初的1月成交1880套到年末11月成交6669套，是市场投资信心的恢复。

相对新房的销量变化，二手房更加稳步增长。

图七 主城区二手房月成交套数20004000600080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2.土地市场情况2.1 主城区土地市场概况随着 09 年楼市的旺销，09 年的土地市场也迅速恢复。

09 年下半年实力开发商们在土地市场的四出出击引人关注。

再度出现繁荣景象的土地市场反映出房地产企业充足的资本和对后市的信心。

截止2009 年12 月20 日，2009 年主城区全年土地的供应62 宗（未包括12 月29 日挂牌的5宗地），面积约4266 亩，相比08 年同比分别增长59%和34.7%；成交土地61 宗，流标1 宗，交易面积约4193 亩，比去年同比分别增长61%和38.5%。

供应与成交量均有较大幅度上升。

造成09 年土地市场迅速恢复的原因是楼市销售持续火爆，开发商在短时间内回笼了大量资金，使开发商的财务状况大大改善，出于持续发展的需要，纷纷提高新开工面积，买地是很自然的。

图八 近三年主城区供应宗地数量及面积2040608010012014016007年08年09年100020003000400050006000图九 07-09成都主城区土地成交情况5010015007年08年09年1000200030004000500060002.2 2009年主城区土地供应情况2.2.1 2009年主城区月度供应从全年供地走势来看，主城区土地在第一季度停止供应，从 4 月开始恢复供应，9 月以及 12月大幅放量。

其中 11月份供应面积最大，12月份供应的数量最多。

09 年市场销售持续增长，同时因为实行宽松的信贷政策，开发商现金流大增。

在这样的环境之下，虽然地价在下半年开始明显攀高，开发商对优质地块继续追捧。

图十 09年月度土地供应情况246810121416181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200400600800100012002.2.2 2009年各行政区域供地情况从 09年各区的土地供应来看，高新区推地最多，达到了 19宗，共计面积 1551亩，连续第二年排在第一位；其次是武侯区，推地面积约 845亩。

09 年成都经济克服金融危机影响，城南天府新城建设进度依然很快，国土部门继续主推该区域土地。

武侯区也加速推行武侯科技园区域建设，11月、12月连续推出多宗土地。

图十一 09年各城区土地供应2468101214161820锦江武侯青羊金牛成华高新200400600800100012001400160018002.2.3 2009年成都市区各环线供地情况三环外和二三环供应土地位列各环域一、二位，分别供地 34 宗和 18 宗。

09 年二三环间和南三环外是成都房地产市场开发热点区域，供地量较多。

图十二 09年主城区各环土地供应500100015002000250030002.3 2009年成都市主城区土地成交情况2.3.1 近三年土地成交价格情况2009年成都主城区土地市场下半年活跃迹象明显，但综合地价仅约为 07年高点时地价的 65%。

相比 07 年开发商频频制造的天价和一线城市的“地王”频现，成都 09 年整体地价虽逐月不断提高，目前地价走势仍较为健康。

09 年下半年，成都主城区的土地供应揭开了新一轮高峰的序幕。

例如从 11 月到 12 月中旬短短一个月时间内，成都市主城区有 1449.6334亩土地供应成交，相当于今年第三季度的成交总量。

供地高峰的来临，不仅能弥补部分区域引存量大量消化后的供应不足，也为整个成都房产市场的后市提供了充足的货源保障。

图十三近三年主城区成交地价情况2.3.22009年主城区土地成交楼面地价情况住宅用地的楼面地价主要集中在 3000-5000元/平方米之间，这一区间的比例约为73%；2000元/平方米以下的比例约为 26%，5000 元/平方米以上的约为 14%。

成都主城区的楼面地价在 09年10月至12月迅速攀高。

根据主城区地块的楼面地价主要区间（3000—5000 元/平米），经过初步测算，未来这些项目的成本价约在 5500-7000 元/平方米之间。

若按 15%的毛利计算，项目销售价格在6500—8000 元/平方米左右。

09年，顺利拍出的棕北片区地块、攀成钢地块、武侯区顺江村等等地块都位于开发较为成熟和正值开发热潮期的区域，势必将进一步提升区域的开发热度。

此外，2009 年年底一些小型地块（如锦江区三官堂地块）也为规模较小的企业提供了竞拍空间。

在年底出让的地块中，从宗地数量上看，依然是以小型地块占多数，这些地块大多分布于今年存量消化较快的区域，由于规模较小，能够快速开发形成产品供应，可以弥补区域后市产品供应的不足。

图十四 09年住宅用地楼面地价分布13153218143. 2009年房地产相关政策盘点3.1土地政策2009年全年土地政策延续 2008年的“从严、从紧”方向，主要从土地开发制度上，进一步加强对土地的管理，土地政策整体朝着“规范化”和“阳光化”的方向发展。

年末的《进一步加强 土地出让收支管理的通知》是全年土地政策的重头戏，土地款首付比例提到到 50%不仅提高了开发商拿地的门槛，对开发商的资金实力要求更高，同时一年内付清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，土地款支付时间的压缩明显增加了资金压力，将推动开发商加快开发节奏，保证已成交的土地迅速形成有效的商品房供应。

显然，这一调控政策的出台体现了政府在遏制开发商炒地、囤地方面的决心。

“在市场普遍预期中国经济增长依然倚重房地产的时候，中央果断出手，这本身就说明这次调控房地产市场的决心是超预期的。

2009年土地政策重点主要有三方面：一是打击囤地，严格土地开发时间、提高土地款首付比例、缩短土地款支付时间，促进新增土地尽快产生市场供应，从政策警告重申再到对地价款空间的压缩，中央政府进一步加强了对房地产市场的调控，对政府而言，房地产整体供应将变得较为刚性而可控，其调控市场的筹码增加，对市场而言，房地产供给曲线弹性减弱，理论上，房价将趋向平稳运行，对开发商而言，则意味着开发周期的缩短，对开发资金要求更严格，从供给的源头上规避了“捂盘待涨”引起的价格疯长风险。

二是严格土地交易制度，对工业用地招拍挂制度、土地出让金收支管理、城市拆迁等环节提出具体管理办法，使得土地交易程序更透明盒可控。

三是加强保障性住房的土地供应。

保障性住房建设是市场长期平稳发展的必需之举也是政府调节市场的最有效手段之一，加强住房保障性住房的土地供应并禁止取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，切实保证了保障性住房的供应落到实处。

2009年主要土地宏观政策一览表受 2008年金融环境的影响，2009年中央政府在房地产销售政策上没有出台任何政策，地方政府主要以执行 2008年出台的相关促进房地产市场发展的政策为主，如去年 6月出台的《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》在全年销售中起到了很大的促进作用。