2009年成都市房地产市场回顾及展望.doc

2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望

时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。

1． 2009年成都市房地产运行情况

1.1商品房供应情况

1.1.1主城区新增商品住宅供应

2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。

图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应

1.1.2 主城区环线商品住宅供应

从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。

图二 成都市主城区各环线供应比例

010

20

30

40

50

60

内环内

内一环间一二环间二三环间三环外

1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应

从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。青羊区供应最少仅占12%。

图三 主城区各行政区域供应

5

10

15

20

25

成华区

锦江区金牛区武侯区高新区青羊区

1.2 2009年主城区商品房成交

1.2.1 主城区各行政区域成交

2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7

万平米。

图四 主城区各行政区域成交比例

16%

1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势

09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。

图五 2009年主城区商品房月成交走势

501001502002501月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月11月12月

1.3 2009年住宅成交均价走势

根据房管局发布的主城区住宅成交均价数据分析，经过08年一年的调整，2009年1月主城区住宅均价回落到两年来最低水平，仅5008元/平米，春节后迅速回暖，截止今年6月，房价已回升到08年初的水平，之后房价仍然一路走高，据统计11月均价达到6401元/平米，较1月份上涨27.9%。住宅成交的户均成交面积基本始终维持在85-95平方米之间。每月成交套数也是从1月的6200套攀升到11月15000套，期间3-5月的小阳春、房交会为09年楼市迎来了第一波高峰，之后是6月销售变缓，9.10月份再次通过房交会的优惠，及政策的刺激迎来年末再一次的销售高峰。显然销售量的存在小范围（年中时期）上下波动，区别于成交均价的变化是从年初到年末价格每月坚持逐步提升，房产价格差异明显加大。

图六 主城区住宅月成交均价

5000

100001500020000250001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月10月11月

1.3二手房交易情况

2009年二手房的成交套数是逐月增长的，消费者对市场价格的肯定的同时，也是对市场信心的恢复，从年初的1月成交1880套到年末11月成交6669套，是市场投资信心的恢复。相对新房的销量变化，二手房更加稳步增长。

图七 主城区二手房月成交套数

2000

4000600080001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

2.土地市场情况

2.1 主城区土地市场概况

随着 09 年楼市的旺销，09 年的土地市场也迅速恢复。09 年下半年实力开发商们在土地市场的四出出击引人关注。再度出现繁荣景象的土地市场反映出房地产企业充足的资本和对后市的信心。截止2009 年12 月20 日，2009 年主城区全年土地的供应62 宗（未包括12 月29 日挂牌的5宗地），面积约4266 亩，相比08 年同比分别增长59%和34.7%；成交土地61 宗，流标1 宗，交易面积约4193 亩，比去年同比分别增长61%和38.5%。供应与成交量均有较大幅度上升。造成09 年土地市场迅速恢复的原因是楼市销售持续火爆，开发商在短时间内回笼了大量资金，使开发商的财务状况大大改善，出于持续发展的需要，纷纷提高新开工面积，

买地是很自然的。

图八 近三年主城区供应宗地数量及面积

2040608010012014016007年

08年

09年

100020003000400050006000

图九 07-09成都主城区土地成交情况

5010015007年

08年

09年

100020003000400050006000

2.2 2009年主城区土地供应情况

2.2.1 2009年主城区月度供应

从全年供地走势来看，主城区土地在第一季度停止供应，从 4 月开始恢复供应，9 月以及 12月大幅放量。其中 11月份供应面积最大，12月份供应的数量最多。

09 年市场销售持续增长，同时因为实行宽松的信贷政策，开发商现金流大增。在这样的环境之下，虽然地价在下半年开始明显攀高，开发商对优质地块继续追捧。