公摊大的说辞
住宅说辞 别墅说辞 商铺说辞
一、住宅说辞：（挑几个问题问就行，不用每个都问）1.价格、户型、面积朝向、楼间距离、朝向、属于几梯几户。
2.楼盘附近设施、交通是否便利（附近有没有地铁和公交）、属于几期项目、产权（大产权还是小产权）、房本下来的时间、水电费的具体价格。
3.物业管理方面。
小区内部的安全保障方面。
4.是否限购。
二、别墅说辞：（挑几个问题问就行，不用每个都问）买别墅的都是有钱人，我们可以用有钱人的口吻气势询问。
1. 比较成熟购房者：有多少栋房；多少钱；附近有工厂吗；大产权小产权；送花园吗，花园多大；露台多大面积；有地下室吗，（如果有就要问地下室面积是否算在建筑面积里，如果地下室的净高超过 2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积）；车库和阁楼送吗；税怎么收的；（因为买别墅的税更高些）；贷款怎么操作，（别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般最高成数控制在五成;而且不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。
）；其他想到的购房信息都可以询问，自由发挥。
注意：这是比较成熟购房者，对别墅很熟悉，适合分配给年纪较大的人打。
2. 比较细心的购房者：有产权吗；煤气，暖气，都有配套吧，（因为别墅一般都很远，配套有时候不齐全）；会所、健身中心、餐馆、超市等，都有吗（不一定都问，可以分着问），（别墅远离市区，应有的配套要齐全，保证人的基本需求）；物业管理都包括什么，（因为别墅小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广）；到市里有几条公交（因为别墅都偏远，人们不一定一直开车出行）；离高速近吗；物业费怎么收，物业是哪家公司，（买别墅要看物业公司品牌的，至关重要）；。
其他想到的购房信息都可以询问，自由发挥。
注意：这是比较细心的购房者，随意分配。
三、商铺说辞：（挑几个问题问就行，不用每个都问）1. 商铺在哪里的2. 价格如何？3. 多大面积的？4. 层高如何？5. 什么时候盖好？6. 现在出租能租多少钱？如果自己想做生意适合什么类型的投资？7. 包不包租？（因为刚开发的商业因为人气不好租不出去，开发商会为了吸引客户就会帮助寻找租客）四、写字楼说辞：(挑几个问题问就行，不用每个都问)1. 价格怎么样？2. 面积有多大？3. 位置在哪？4. 写字楼是统一管理还是个人管理5. 车位是买断车位还是公共车位？地下还是地上？6. 附近有没有提供车位的公共建筑？7. 写字楼产权是归个人还是归公司？8. 是否配备中央空调？9. 公摊面积占多少比例？。
推荐房源的话术
推荐房源的话术一、楼层不好的·思路:一层：（老人住)方便，下接地气,性价比高（有花园的更好销售了）编个案例故事对比高层不便(停电，电梯不方便)，不怕地震,便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业.顶层:视野好,居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强，全方位采光(有露台晚上赏月喝茶多浪漫).话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的.再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！话术2:XX先生,像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出来的，因为视野比较好,晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪.现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢!·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好,不至于过热，便宜，格局方正。
房子哪有都朝南的,那北向的房子当初就不会建啦。
像您这样的白领白天工作,晚上回来睡,现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢？关于风水方面主要讲：风水是可以破的,而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路:墙厚、隔音保温。
楼道宽方便搬运大件家具。
话术：XX先生您是不知道,公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。
建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了,还能隔音保温挺不错的,楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了。
三、临街吵·思路:可以重点销售户型，装修，配套,房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求.话术：X姐,房子是没有十全十美的，这套房子是我帮你精心准备的,别的不说，您看看您买房的需求这个房子全都包含了，虽然是有一点点不足，但是不会影响到您的工作生活，再说了北京的房子哪有不怎么邻街的,就算有不邻街的，那价位也没有这个划算，现在这市场都快成抢房子了，这房子已经非常适合您的需求,您可以定了。
物业客服统一说辞(业内参考)
学习课件
32
32、装修时，为什么一定要装修公司缴纳装修保证、 垃圾清运费？业主交可以吗？
▪ ① 缴纳装修保证金：是为了对装修质量 及装修过程中的施工行为限制，避免房 屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及 整个小区的生活环境带来不便，此项费 用是保证金，在装修施工完结后予以退 还。
▪ ② 垃圾清运费：装修垃圾由于量大又容 易产生污染，由物业公司集中清理过程 中必然产生相关费用，所以应缴纳此项 费用。装修垃圾清运费属于业主委托物 业管理企业清运装修所产生的垃圾，清 运费标准由清运过程中发生的成本确定。
学习课件
3
3、你们为什么要收取1.6元的物业费？
▪ 我们为业主执行的是太原市五级物业服 务标准，对业主客户的整体服务品质、 公共设施设备的维护、环境卫生、保安 形象等方面要求就相对较高，从人员上 我们就要投入较多的专业化人员，同时 由于该小区公共区域加大，小区内配套 的设施设备较多，绿化水系较大，通过 对标准和要求的成本测算所得的物业费 为1.6元。并已经报太原市房管局物业处 备案。
修复；属于装修企业责任的，装修
人可以向装修企业追赔。
学习课件
11
11、 2号楼温泉入户什么时候可以完成？
▪ 我们是物业公司，我们目前还没 有接到开发商针对温泉入户事宜 的具体安排，今后我们这里接到 相关通知一定及时通知您。
学习课件
12
12、消防阳台能否封闭？各户的防火门是否可以更 换？
▪ 根据《消防法》和房管局的有关规定消 防阳台是严禁封闭的，防火门业主可根 据自己的意愿更换具有1级防火等级的防 火门，但是关于防火门的相关资料、合 格证需要在物业公司备案。为了避免您 在办理产权证的时候无法通过消防和房 管部门的验收建议您先不要封闭消防阳 台，在产权证下来以后您可以根据物业 公司所要求的颜色、样式再封闭消防阳 台。
关于户型常见问题及户型说辞
对于户型常有问题及户型说辞一、解说次序1.明确户型（几房几厅几卫），明确面积（多大面积）2.确立方向（上北下南左西右东）3.解说路线ａ、纵向解说：进门（大门朝向、寒暄）——厨房——生活露台——餐厅——客堂——露台（穿插个功能区的优势、总结组合优势）——客卫（方向、优势）——主卧（优势、设计要点解说）——次卧（优势简洁简要）——整体组合优势总结ｂ、环向解说：进门——客堂——露台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活露台——餐厅——整体组合优势总结二、注意事项1.把客户指引至户型南向2.手势为四指并拢，指定地点，（指定一个地点时，手指不行在户型上乱晃，直到该地点解说完成）3.多用“您的” ，让客户身临其境4.注意感情衬着，描述客户住进去以后的情形5.注意每个功能区的优势6. 增添互动，多提必定回答的问题三、各个户型的优、劣势及劣势回避方法（ 1）四房*优：* 1.户型方正，面积适中。
2.布局伸展，尺度宽松，动静分区3.全明设计，南北通透，即充分采光，又有益于室内空气流通。
4.客堂超大开间，与景观露台相连，使客堂的空间感加强，采光成效更好。
5.厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更为便利。
6.餐厅北面带露台设计，采光，观景，生活更方便。
7.客卫干湿分别又照料到了 3 个寝室及客堂的便利性。
8.主卧带独立卫浴，便利之中尽显优胜与尊敬。
9.主卫独立朝南，阳光杀菌，享受健康生活。
10.主卧梯形窗设计，三面采光成效更佳。
11.超大主卧， 4 米开间，更能彰显主人尊贵和大气。
12.次寝室带储蓄室设计，居家生活人性化设计。
13.北边的寝室防止了一节过道，更能节俭面积，增大使用空间。
劣： * 1. 客堂进深很短，不够大气。
2.餐厅、厨房太小不适用。
3.过道太长，太窄浪费面积。
4.北寝室的门与入户门相对，冲风散财。
5.没有飘窗设计。
6.次卧带一个储蓄室，不够适用浪费面积7.次卧面积太小。
8.厨房与公共卫生间紧挨着。
房产中介话术大全
第一章资源开发经典话术让房xx感到你说话的意思是替他考虑的。
不给客户过多砍价的机会，另外给房xx展示我们公司有很强的消化能力。
是这边的社区专家!一、资源开发经典话术一. 房源开发(洗盘、xx、短信网络、切客户、专介绍、广告、xx、展牌等)1. 洗盘(打楼盘电话的方式)A：您好，打扰一下，请问您XX园的房子有考虑出售吗?(询问式)B：您好，请问您XX园的房子卖出去的了吗?(最直接的问)C：请问您最近在XX园有房产方面的需求吗?(帮助式咨询)D：请问您XX园的房子350万还能便宜吗?(套房源)E：您好，打扰了，我是XX房产公司的，现在我们手上有一个客户，就想要咱们这种户型的房子，不知道您是否有意出售(客户是一次性求购)(注：要了解打电话这户的户型)F：我是XX物业的调查员，我现在调查一下本园区房子的出售或出租情况，以方便园区管理，请问您现在有考虑出售或出租吗?(以物业身份)G：我是XX房产公司的XX，我专门负责XX园区的二手房交易，请问您在这方面需要咨询的吗?(以专业咨询)H：现在XX园刚出来一套非常超值的三居，单价仅售*****元，请问您现在考虑换房吗?那您XX园的房子考虑卖吗?(引导换房)I：我听xx那小伙子(保安)说你家房子在卖，我是个人购房，现在能看房吗?(一般用手机打，口气深沉一些)J：您好，我是XX房产公司的某某，请问您现在考虑在XX区购房吗?K：您好，我是XX，这边XX园刚出来一套非常超值的三居，**平米，仅售**万，业主非常急卖，请问您下午六点有空来看房吗?L：您好，有一位张先生(虚拟的)介绍说您XX园的房子考虑出售，我这里有一个客户很有意向，想看看房子，请问六点方便吗?那您是考虑换房吗?M：您好，请问咱房子现在多少钱?N：您好，我看见网上您的房子考虑出售，现在还出售吗?我帮您登记一下O：您好，您之前您说的房子考虑出售，现在考虑的怎xx样了?什xx时候方便看?P：您好，我这有个非常准的客户，就想要您家房子这样的户型，价格高点没关系，您考虑出售吗?(注：要了解你打电话这户的户型)Q：您好，xx，打扰了，您的房子还卖吗?我有一客户找了很久就想要咱们这个小区的房子，不知道现在您的房子是什xx情况?R：您好，昨天我客户看的挺好，您跟姐商量好了吗?您看这个价格合适吗? (引出房xx)A、您好，请问您家的房子下午4点可以看吗?(用于引出在卖的房子，如果房子说可以看，那就再重新准确的落实房源信息)可以说：我和客户介绍后，客户很感兴趣，并要了解房子的准确面积。
物业交房统一说辞
物业交房统一说辞统一说辞一、协议1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？答：①因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。
②XXX颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。
2、小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。
3、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。
4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。
5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。
②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。
6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是。
物业管理费是从业主交房起开始收取。
所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。
只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。
7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？答：不可以。
在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是XXX110号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。
8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？答：①交房之后，市政配套的燃气、宽带需要进入房间布线及燃气需要点火试验，业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场。
（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天）②交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。
商业租赁公摊面积说明范文
商业租赁公摊面积说明范文一、商业租赁公摊面积的概念商业租赁公摊面积通常是指商业建筑中由所有商户共同使用的部分，包括但不限于走廊、楼梯、电梯间、门厅、公共卫生间、消防通道等公共空间，以及整体外墙、屋顶和地基等共用的部分。
这些区域通常不计入商户实际经营面积，但是对商业租户和房东来说都是必不可少的一部分，因此在商业租赁过程中需要对公摊面积进行明确的规定和计算。
二、商业租赁公摊面积的计算方法商业租赁公摊面积的计算方法可以根据不同的情况而定，一般来说可以分为以下几种计算方式：1. 按比例计算：按照租户实际租赁面积的比例来确定公摊面积的分摊比例。
例如，一个商业中心有多个商铺，每个商铺占的比例不同，那么公摊面积就可以按照租赁面积进行相应的比例分摊。
2. 按照实际使用情况计算：有些商业建筑中的公摊面积可能会根据实际使用情况来确定分摊比例，例如按照商户的实际人流量或者消费额来确定公摊面积的分摊比例。
3. 按照建筑面积计算：有些商业租赁公摊面积会根据整个商业建筑的总建筑面积来确定分摊比例，这种方法相对来说比较简单，但是可能会存在不公平的情况。
无论采用哪种计算方法，都需要在租赁合同中明确规定，并在实际租赁过程中进行监督和核实。
三、商业租赁公摊面积的作用商业租赁公摊面积对商户和房东来说都是非常重要的，它的作用包括但不限于以下几点：1. 公平合理地分摊公共资源：商业租赁公摊面积的存在可以保证所有商户都有公平合理地使用公共资源的权利，而不会因为某一个商户占用过多而导致其他商户受到影响。
2. 提高商业租赁建筑的整体价值：一个有组织、合理分配公摊面积的商业租赁建筑，会给租户和房东都带来更好的使用体验和经济效益，从而提高整体的商业价值和市场竞争力。
3. 规范商业租赁市场秩序：商业租赁公摊面积的存在可以规范商业租赁市场的秩序，避免因为公共资源的不合理使用而导致租户之间的不公平竞争和纠纷。
四、商业租赁公摊面积的管理为了保证商业租赁公摊面积的合理分摊和使用，需要进行一定的管理和监督。
房地产xxxx楼交付统一说辞
…………….交付统一说辞工程、设计类：1、进户走廊为什么设计的如此狭窄？答：为了避免房屋的公摊面积过大，走廊都是在国家规范标准的1.2米的基础上增加0.1米。
2、顶层是否可以安装太阳能？答：不能安装。
3、房屋室内层高和净高各是多少？答：房屋室内层高，根据国家建筑法的规定，层高是指住宅高度以“层”为单位计量，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
各房间楼板厚度不同，净高也不一样。
4、电梯尺寸是多少？答：电梯轿厢净空尺寸为5、收楼时是否有房屋内水电布置图？分户水电图纸可否提供给业主？答：有水、电布置图，水是立管和排水管图纸。
若业主需要，可在办理装修手续时到物业公司索取即可。
6、小区配电房对身体是否有伤害？是否有噪音？为什么做在房子中间？为什么做在地上而不是地下？答：配电房的设备和线路已用金属材料屏蔽，因此对身体无伤害、无噪音；做在房子中间是考虑到供电距离，依据供电行业标准，高层供电距离最多不能超过150米，否则影响用电质量，配电房做地上是供电局的行业标准，主要是为了防潮，保证住户用电。
7、对于复式楼能否采用现浇方式搭建阁楼？在施工单位改造时，为节省装修时间，业主是否可以同时现浇？答：复式楼可采用现浇方式搭建阁楼。
但需要请有资质的设计单位进行设计，报小区物业服务中心审批同意后，方可请有施工资质的单位进行施工。
在施工单位改造时，业主不能同时现浇。
8、复式二楼，能否统一由开发商代为协调浇筑？费用如何收取？答：复式二楼，不能统一由开发商代为现浇，若业主有需求，可与施工单位协商。
9、可视对讲是否赠送？何时安装？答：赠送可视对讲机。
可视对讲线路已调试到位，业主若有需要可随时进行安装，但考虑到装修粉尘对对讲机的影响，建议业主在房屋装修完毕后再安装投入使用。
10、顶层天台是否公用？是否封闭？答：顶层天台属消防通道禁止占用。
不能封闭。
11、小区的垃圾中转站位置？答：12、卫生间防水是否做过闭水检查？答：卫生间防水做过闭水检查。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
公摊大的说辞
1、国内外的惯例：
公摊系数越高，表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全，这些都能为商业经营带来如潮的消费群，得到丰厚的经济收益。
高公摊，目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数，50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。
例如：青岛台东的万达广场公摊为58%。
海信广场60%的公摊，百利广场也是60%.
通常来说一个好的商业项目对硬件配套的要求非常高，功能越齐、配套越好，硬件越先进的项目，公摊就越大，但不可否认，这些都是商铺未来运营数十年的保障，因此投资者在选择商铺的时候，不宜单一地看待公摊大小问题，更应该全面考量。
2、人流：
商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。
商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。
因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。
如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但逛街的人可能因为过于拥挤、局促、压抑而不愿停留，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。
3、长远发展的保障：
公摊首先保证了商场的整体环境和公共空间的灵活性，一般大型商场的公摊都在50-60%，更高档次的公摊还要大。
我们大家算一笔账，你买一个商铺不是你一辈子的事，作为一种资产是可以继承和转让的，所谓一间旺铺养三代是有道理的，一个人如果有这样的生命周期，那么你的商铺如不适合商业市场发展了，也就没有你投资初期的愿望了，作为不动产投资的一种产品，你应该选择的是商业的投资预期，长久的资产回报，光看眼前是不行的，要综合性的去评估一种投资产品。
4、消防安全需要：
商场商铺的公摊比例比普通住宅要高一些还是有必要的，这能让消防安全更有保障。
因为商场里的人流量大，商场配备高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道及大面积的休闲场所，一旦有诸如火灾等事故发生，能更好更快地疏散客人。
5、投资与自用的区别：
摸清楚顾客是自用还是投资，如果是投资就简单，出租都是按建筑面积计算租金。
总之，商业地产的高公摊系数不论是在客流、消防安全，还是在购物环境、物业形象方面，对每位商家都存在很大的公共利益点，商家都可以同时享受到公摊所带来的最大好处。