台家大厦写字楼产品规划建议.pptx
大厦写字楼策划报告
大厦写字楼策划报告1. 概述本文档是关于大厦写字楼的策划报告，旨在提供详细的规划和策略，以确保大厦写字楼的建设和运营的成功。
2. 背景随着城市的发展和经济的增长，对办公空间的需求逐渐增加。
大厦写字楼作为商业建筑的一种，具有较高的租金收益和较稳定的投资回报率。
因此，建设一座高品质的大厦写字楼对于提供满足市场需求的商业办公场所非常重要。
3. 目标本文档旨在实现以下目标： - 确定大厦写字楼的位置和规模 - 确定大厦写字楼的设计和建设计划 - 设定合理的租金策略和运营管理方案4. 定位和市场需求分析4.1 定位大厦写字楼的定位是提供高品质、舒适和安全的办公空间，吸引中小型企业和创业公司入驻，并为他们提供一站式的商务服务。
4.2 市场需求分析根据市场调研数据和趋势分析，当前城市办公空间的需求主要来自中小型企业和创业公司。
这些公司对于办公环境的要求更高，希望能获得更舒适、便利和高效的办公场所。
因此，大厦写字楼应满足企业对于办公环境质量的需求，提供现代化的设施和便利的商务服务。
5. 选址和规模5.1 选址大厦写字楼的选址是十分重要的，需要考虑交通便利性、商业环境、人流量等因素。
建议选址在市中心或商业中心附近，以便于企业和员工的出行和商务活动。
5.2 规模大厦写字楼的规模应根据市场需求和经济可行性进行评估。
建议初期建设规模控制在5000平方米左右，以便于后期根据市场反馈和需求进行扩展。
6. 设计和建设计划6.1 设计原则大厦写字楼的设计应遵循以下原则： - 空间布局合理：充分利用空间，确保每个办公区域都能满足工作需求。
- 设施完善：提供现代化的办公设施、高速网络和会议室等，以满足不同企业的需求。
- 环保节能：采用环保材料和节能设施，降低对环境的影响，并为租户提供可持续的工作环境。
6.2 建设计划建设大厦写字楼的计划应包括以下步骤： 1. 项目可行性研究：评估建设成本、预计租金收入和投资回报率等指标，确定项目的可行性。
【精品】(最新)写字楼及商业裙楼规划建议
写字楼及商业裙楼规划建议1层规划沿街门市店，2-3层或2-5层规划写字楼办公区1、纯写字楼由于软硬性配套投入大，成本高；2、写字楼若带中央空调，层高一般都在3米6以上，扣掉裙楼商业（写字楼大堂）3层约15米，只能建23层左右，损失容积率；3、以本项目所处地段做写字楼，市场接受度低，销售有难处，风险较大；1、什么是LOFT户型？LOFT起源于20世纪40年代“苏荷”区的居住方式，英文SOHO（Small Office Home Office）。
当时，一批年轻艺术家，为了逃避昂贵的租金，便把废弃的工业厂房、仓库分隔出居住、工作所需要的各种空间，将其变成个性十足的特殊住宅。
由此，便诞生了最早的LOFT居住生活方式。
LOFT一词，也就有了它的最初意思，即指工厂或仓库的楼层。
在户型的具体设计上，主要指单层高达5米左右，可以分两层，形成楼中楼的形式，楼中楼的户型内总有一层控制在2.2米以内，不计入建筑面积。
LOFT户型在昌吉属于新兴户型，这种产品的许多特性很容易吸引消费者的关注和兴趣，具有很大的市场潜力。
从目前乌鲁木齐的高层销售来看，具有创新性的LOFT户型得到了大多数消费者的认同，取得了良好的销售业绩。
这种LOFT户型设计将成为一种潮流，也将是突破高层项目市场坚冰的有力武器。
2、LOFT户型创新的意义：A、通过“增加使用面积”这一创新提高产品的竞争力。
B、避免在整个房产市场中产品的简单重复，跳出常规竞争。
C、符合潜在消费群体的需求：LOFT户型以较小的建筑面积和相对较低的总价降低了购买的门槛。
D、通过总体成本的控制和销售价格的提高，为开发商追求更高的开发利润。
3、户型布局建议：（进深不超过12米）楼下格局：走道+厨房+卫生间+餐厅+客厅+楼梯楼上格局：主卧室套卫生间+次卧室说明：1.每户均呈长条状，单向采光；2.每户的层高为4.99米，中间隔板高度可以任意调节，以更好的满足各项功能需求，一般下层高2.19米，上层高2.8米；3.客厅部分可采用挑空设计，层高能达到4.99米，十分气派，能很好的满足会客的需求；4.挑空部分可根据客户的实际要求进行封闭，以增加有效的使用面积；5.楼下走道部分可作为楼上的使用面积，有效使用面积进一步增加；6.整体布局动静分明，具有很好的私密性；7.两套住宅合并使用也十分简便。
《办公楼建筑设计要点及规范》PPT课件讲义
一、 写字楼的核心筒：问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使
用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70%也不是那么 容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30% 的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么？ 除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两 个防烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯， 前室也是6平米，当两种前室合并的话，其合用前室是10平米，这 方面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据 了，尤其是客梯。
二十多年前，我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中，统计出了 很多大楼的数据，粗略统计的平均数字是5000平米/1台，但由于书 本、杂志的比例不清楚，不知1台是多少重量的。但客梯大多在 1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9M之间。反算 的话，是5000平米/1吨-5000平米/1.6吨之间。为什么我用“5000 平米”及“1吨”这两个数字为基础呢？是为了容易记住。用 1000kg-1600kg反算的话即是：5000平米/1吨-3125平米/1吨之间。
4.总机房面积的估计 设备、电气约占建筑面积总数的7%左右.当然有的不一定在一个建筑物内,如锅炉房、 煤气调压站、变电房等,但现代建筑很多都在一个建筑物里,除每层有强、弱电小室及每 层新风机房外,有关变配电、备用发电机房、生活水箱及泵房、消防水池及泵房、中水 处理机房、污水泵房、热交换机房、空调制冷机房、排烟机房等多数在地下室.所以,我 们现在需要在方案的时候事先做到预留,使以后各设计阶段顺利.地上的部分约占建筑总 面积的2%,其余的5%左右都在地下室.如果在方案的过程中留够了机房面积,就不会被 动了。
究
• 七、客梯厅宽及直达梯的等候 • 十八、吊顶灯具及喷淋
某大厦写字楼产品规划建议方案PPT(共 48张)
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。
南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
配套用房 大户型 中等户型 小户型
装修建议
装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。
内部配套装修建议
外立面风格建议
现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。
（部分写字楼外立面参考）
二、酒店式公寓定位及规划建议
在售酒店式公寓产品情况
——区域内酒店式公寓体量及销售情况
凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
——产品配套及装修情况
——产品外立面表现
凯翔国际广场
酒店式公寓
国际服装城
评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。
建筑设计—某写字楼设计方案(PPT45页)
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7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 21年1 月2021/ 1/1620 21/1/16 2021/1 /161/1 6/2021
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 21/1/1 62021/ 1/16January 16, 2021
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9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。2021 /1/162 021/1/1 62021/ 1/1620 21/1/16
DRAWING
设计图纸
标准层平面五
DRAWING
设计图纸
标准层平面四
DRAWING
设计图纸
标准层平面六
DRAWING
设计图纸
标准层平面七
DRAWING
设计图纸
谢谢观看，再见！
THANKS
感谢
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。2021 /1/162 021/1/1 6Satur day, January 16, 2021
CONCEPT
设计构思
基地东半侧不设地下室，可以保证高大树木的种植及水景的设置，节 约成本。立体园林的地表上设计了许多条形天窗，为地下室带来自然通风 及采光。余下150辆停车位则结合周边道路设置，整个停车系统的设计及园 林氛围的营造与地势的巧妙利用密不可分，在解决600辆停车位的同时达到 两个目的：
设计构思
优势二：生长
清华同方研发大厦只是清华信息港的一部分，它的布局也应考虑后期的持续 发展与协调。这就涉及到一个城市设计的问题，只考虑项目本身，而忽略城市的 整体性往往是开发商和建筑师容易忽略的问题，而清华作为国内的一流“高知” 品牌，对城市设计应予以充分的重视。
CONCEPT
设计构思
写字楼 建议书
写字楼建议书标题：写字楼建议书引言概述：写字楼作为商务办公场所，是许多企业和机构的重要办公场所。
为了提高写字楼的工作效率和员工生活质量，我们提出以下建议。
一、空间设计1.1 利用充足的自然光线：在设计写字楼的布局时，应尽量考虑如何最大程度地利用自然光线，减少对人工照明的依赖。
可以通过设置大面积的窗户和采用透明的隔断来实现这一目标。
1.2 创造舒适的工作环境：写字楼内的办公区域应设计成宽敞、通风、明亮的环境，同时要考虑员工的舒适度，如提供符合人体工程学的办公桌椅和良好的空调系统。
1.3 设置休闲区域：在写字楼内设置休闲区域，如休息室、健身房等，可以让员工在工作之余有地方放松身心，提高工作效率和员工满意度。
二、设施设备2.1 配备先进的办公设备：为提高工作效率，写字楼应配备先进的办公设备，如高速互联网、多功能打印机等，以满足员工日常工作的需求。
2.2 提供便利的会议设施：写字楼内应设立多功能会议室，配备投影仪、音响设备等，以方便员工进行会议和沟通。
2.3 安全设施完备：写字楼内应配备完善的安全设施，如监控系统、紧急疏散通道等，确保员工的人身和财产安全。
三、环保节能3.1 采用绿色建材：在写字楼的装修和建设过程中，应尽量采用环保、节能的建材，减少对环境的污染。
3.2 节能设备应用：写字楼应配备节能设备，如LED照明、太阳能发电等，以减少能源消耗，降低运营成本。
3.3 垃圾分类和资源回收：建议在写字楼内设置垃圾分类点，并鼓励员工进行垃圾分类，同时推行废纸、废塑料等资源的回收利用。
四、管理服务4.1 建立高效的管理体系：写字楼应建立高效的管理体系，包括物业管理、保洁服务、安保服务等，以保障写字楼的正常运营。
4.2 提供贴心的服务：写字楼管理方应提供贴心的服务，如快递收发、清洁卫生、停车管理等，以提升员工的工作体验。
4.3 定期维护设备设施：写字楼管理方应定期维护设备设施，确保其正常运转，延长使用寿命，减少故障率。
板式及塔式写字楼参考案例分析 ppt课件
交通、防灾要求：在标准层平面大于1500㎡时就要设置2个防火分区；设置袋型走廊的建筑的办公 室门口，离最近的疏散门距离不得超过22m。以上的建筑设计规范也决定了核心筒的排布方式。
本报告是严格保密的。
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“L”型板式写字楼核心筒一般设置在资源最差的拐角 内侧，视楼体平面长度设置核心筒的数量。
广州津滨腾跃大厦
本报告是严格保密的。
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核心筒的基本作用和排布原则
核心筒的基本作用：
1. 作为电梯、楼体及强弱电室等辅助用房的容基本都是剪力墙结构，起到对抗水平、垂直荷载，稳固楼体结构的作用； 3. 因为本身的材质结构可防火，在发生火宅等灾难时可作为逃生避难的场所。
卓越世纪中心 TOWER3
核心筒位置
高价值区域
1. “L”型板式写字楼拐角内侧采光通风不佳、视野狭窄、对视严重，属于资源最差的位置， 故可以用来放置核心筒。而拐角外侧的高价值区域尽量避免放置核心筒。
2. 当板楼平面较扁平时，依据结构、防灾的要求，应相应增加合适数量的核心筒。
本报告是严格保密的。
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采用剪力墙或框筒剪力墙结构的板式写字楼如果设计得当，可以获 得很灵活的室内空间，反之则会一定程度的影响户型分隔使用。
广州保利国际广场
广州保利国际广场是采用剪力墙结构的板式写字楼，具 有大片可随意分隔的内部使用空间以及优美的外立面线条 （如左二图示）。
深圳的时代财富大厦采用框筒剪力墙结构，其中剪力墙 多设置在办公单位内部，使得办公单位不便分隔使用。
本报告是严格保密的。
时代财富大厦 核心筒位置
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板式写字楼案例参考分析
“一”字型
“L” 型
深南大道
凤凰大厦
福华五路
卓越世纪中心 TOWER3
东莞台商大厦规划调整和整体策划_76ppt_XXXX年
２、广州国际金融中心特色：
依广州新城市中轴线而生，临珠江而立，集办公、酒店、休闲娱乐为一体，选用国际邀请 竞赛8号优胜建筑方案，由英国设计师设计，其设计意念为“通透水晶”。建筑结构，采用钢管 混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，是世界超高层建筑中唯一一例。
内部采用目前最新的空气处理技术的新风更换系统；外观Байду номын сангаас体玻璃幕墙，外形比例很具备 国际语言，从节能等技术层面都达到了一定高度。底座从抗震、风荷载以及造价等方面综合考 虑，比例也是相当精准的。
单层面积
2000 ㎡
御景大厦
华凯广场
南城商务 大厦
46618 ㎡ 110000㎡
无装修45～ 60元/㎡/月， 有75元㎡/月
40 ～58元/㎡/ 月
41488 ㎡
30元/㎡/月
1600㎡ 2000 ㎡ 1300 ㎡
单层规划
四梯八户 四梯十户
车位数
579位
176位
电梯
德国进口 帝森克虏
伯
西子奥的 斯电梯
天地人和，万事兴
——经纬航关于台商大厦广告文案的推荐
一.天篇:
最外露的气度 是天的高度里 我们深信您内心里 有着属于自已的眼光和品味 与天公试比高时寻得一方空间 赢得与建筑师之间的默契 天地人和,万事兴
三、人篇 :
商务娓娓道出 领袖情愫依然散发着神采 那是一种自觉与传奇 一种韵致与感受 一种舒适之所和审美趣味 一种富有中国文化贴进建筑的享受 天地人和,万事兴
销售价格
9869.42㎡（99套）
7000元/㎡
12378.29㎡（112套）
7700元/㎡
售完
7000元/㎡
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专业化商务服务
软件服务方面不仅体现在高效的物业管理， 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
写字楼规划建议
办公
标准层平面修改建议
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．
户型面积建议
大户型 中等户型 小户型
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
本项目写字楼市场定位
相城CBD核心区
国际5A智能化甲级写字楼
市场定位描述
科技与创新
科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的 智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方 面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
配套综合化
本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、 商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的 大空间。
外立面风格建议
因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同 时富有变化对比，两座高楼互为映衬。
（部分酒店式公寓外立面参考）
三、裙楼商业规划建议
商业业态及楼层分布建议
商业
1-2层沿街商业示意
商业 1-2层
可以包括精品店、 中小型超市、银 行柜台、咖啡店、 干洗店等，形成 休闲购物中心
3层餐饮示意
一、写字楼定位及规划建议
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
——酒店式公寓产品户型情况
——主力户型图（凯翔）
复式85-95㎡，面宽4米，进深9米
复式65-75㎡，面宽4米，进深8米
评价：凯翔国际大厦酒店式公寓平层已经售完，在售的为复式公寓，层高为5.2 米，内部空间还是显得压抑，销售较好主要有以下原因：今天上半年市场高涨 形成的购房压力、相城区出现公寓特别是小面积公寓供应断层、另外项目的买 赠活动也吸引部分消费者。（蓝色为赠送面积）。
凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度 较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装 城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定 位的，购买人群80%为投资客。
酒店公寓市场定位
相城CBD核心区
精装修酒店式公寓，可商可住的 一站式复合居所
酒店式公寓规划建议
酒店式公寓
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。
南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
配套用房 大户型 中等户型 小户型
装修建议
装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。
内部配套装ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建议
外立面风格建议
现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。
（部分写字楼外立面参考）
二、酒店式公寓定位及规划建议
在售酒店式公寓产品情况
——区域内酒店式公寓体量及销售情况
凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——产品配套及装修情况
——产品外立面表现
凯翔国际广场
酒店式公寓
国际服装城
评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
裙楼商 业
酒店式 公寓
办公
结合市场情况比较
其它 配套建议 户型建议 平面规划 产品定位
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是 大宴会厅
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
法分割。
——户型情况
——产品配套情况
——产品外立面表现
南亚大厦
中翔创世纪大厦
凯翔国际广场
评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规 模较小，在形象表现上稍显逊色。
商业 第3层
第3层可以设计包括 中西餐厅，酒吧、 大型宴会厅等在内 的餐饮商业，形成 区内有聚集效应的 中高档餐饮场所
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
原方案问题点
原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研 究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待 调整。
兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点