【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资的美国房产
【北美购房网】如何投资美国商业地产？含商业地产避税宝典
【北美购房网】如何投资美国商业地产？含商业地产避税宝典目前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。
和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。
商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。
基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。
无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。
无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。
比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。
如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。
以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。
一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。
专业，认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。
如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的caprate如9%或更高来抵消风险。
此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。
另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。
美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。
这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。
指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。
但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。
【北美购房网】美国购房网站大全,安居美国必收藏
【北美购房网】美国购房网站大全，安居美国必收藏对在美国工作或者想在美国置业的人来说，常常面临在哪里找房子、买什么样的房子、房屋的价格如何、以及购买流程等很多方面的困惑。
今天给大家介绍一些美国比较实用的购房网站，希望能帮助朋友们获得有用的房产信息。
1. Zillow提供免费的房地产信息，包括房屋出售、历史销售、房屋估价、房地产搜索等。
只要输入地址，就可以查出房子过去和现在的价值，以及房屋本身的数据。
对于购房者来说，在这里不仅可以找到需要的房子，还可以看到购房者经常提问的问题，以及房地产专业人员的建议。
此外网站提供卫星照片，可以显示房子本身以及周围的地理环境，很有参考价值。
2. RedFin网上寻找、购买和销售房屋。
他上面的listing和MLS几乎同步，不象有些网址listing根本已经不available了还显示active. 最近redfin出来的new feature是显示listing的确切学区(相比RedFin, agent subscribe的MLS没有学区的信息). 最新最新的feature是显示redfin的agent在那个区域的bidding info, offer是被accepted还是rejected, bid price to asking priceratio. 另外，RedFin的blog很有信息。
缺点是：不能同时搜索一个以上的zip code, 另外它的feature之一"Price this Home" tool 不怎么准确.Redfin还有一个好处就是它的地图很好用，所以如果对噪音要求特别高的话，可以在看房之前看看它的地图以了解是否靠主路，如果是，也就不用浪费时间去看了。
3. ZipRealty Real Estate可以查询出售中的房屋与当地的房地产经纪人。
几乎实时的listing,很多时候比agent都快，照片多，可以自己设置搜索引擎.4. Trulia美国房地产搜索网站，根据用户选择房屋的类型和地理位置，来显示出满足要求的房屋列表，并依靠Google的API生成特定的图象，以便用户获取更多详细信息。
【北美购房网】美国房产投资终极宝典
【北美购房网】美国房产投资终极宝典这份美国房产投资终极宝典，是我来美多年来的买房投资经验。
中国人爱买房，全球当房东。
希望大家都能从我的文章里学到买房投资的精髓，做聪明的美国投资人。
为什么要投资房地产从香港首富李嘉诚到国内富豪们王健林，再到美国总统川普，都是清一色靠房产起家。
原因很简单，玩过大富翁吧？房地产是最有凝聚力和爆炸力的积累财富方式。
美国人都特别爱买股票，保险，社保，但最新资料显示，这些人几乎95%最后身无分文，在自己出租的公寓里渡过余生。
当然，我们不是把其他的投资理财方式全都批的一文不值。
譬如保险，社保银行定期等这些常用理财方式。
它们很“安全”，安全到很多时候是跑不过通胀。
你看看身边多少的拆迁土豪，多少朋友，多少老板，多少名人都是一夜暴富都是靠房地产的？房地产有三大好处:Diversification分散投资地产是个“稀缺”的投资方式，房产价格以人口供需为主导，这和国家经济，股票，理财产品几乎没有关联，当你的股票下跌，工作不稳定，特别缺钱的时候，你的房产就是你的救命稻草。
Inflation Defense抗通胀每次经济危机的到来，政府第一个做法都是通胀，这时候你的股票，存款，保险都是无声无息的被稀释。
而作为房东你有主动权去涨房租。
抵抗通胀。
Stable Growth稳定增值也许你还沉醉于某次股票的增长让你怎么一夜暴富，但同样的雷曼兄弟，Yahoo，Nokia这些巨人也是一夜间轰然倒下。
08年美国的房产曾经有过短暂的危机，但这很快就能恢复过来。
而如果你在美国亲身经历的话，应该不会忘记房价掉，房租不掉的事实。
这就是房产的稳定性。
虽然美国房价恢复到04年的水平，但和国内04年飙升10倍的房价相比，美国房价还是低于市场真实价-Under Value房地产的更多好处APPRECIATION房产增值查看过去100年的历史，房地产虽然偶尔有下跌调整，但整体涨幅约为5%每年，如果你对比每年的通胀率，你会发现房产和通胀曲线是平行的，通胀越高，房价涨得越快。
【北美购房网】五大秘诀,教你在美国买到实惠的新房
【北美购房网】五大秘诀，教你在美国买到实惠的新房当考虑在美国置业时，很多中国买家都比较青睐购买新建的房子。
参考此文：你适合买二手房还是新房？ 当你准备买房并搜索房源时，可能会发现一些在售的新房。
这些新房的卖方可能是全国知名的开发商，也可能是比较小的当地开发商。
新房可能和二手房一样单独出售，也可能以楼群为单位整体出售。
但是，和已经有人住过的房子相比，这种新房是否更适合你？掌握以下五点，可以帮你买到如意的新房。
新房房源信息较难发掘 通常情况下，当卖家准备出售房子时，他们会把房子交给当地的中介公司托管，而中介方会将房源放到在MLS（Multiple Listing Service —美国房地产交易平台）上进行出售。
但新房不一样，开发商通常有自己的销售渠道和销售人员，以此来监督销售过程和节省成本。
这对于买家来说意味着什么呢？这就意味着开发商可能不是MLS的成员，这些房源也可能不会在网上出现。
相反，开发商更可能将房源广告刊登在社交平台、媒体网站、报纸或广告牌上。
如果你想买新房，最好尽量多地咨询中介，一起找出这些新房源。
注意：新房在建好之前或已售出 开发商通常会提前规划好房屋出售计划，这意味着有些新房在建好之前已经售出了。
为了提前卖出，他们会建好样板房，让买家进去看房。
尽管房屋此时还在建设中，买家还是可以详细看到楼层地设计图、室内设施和设备等。
当然，根据所在州的不同，开发商需要在签卖房合同前，走一些流程来获得批准。
所以大多数情况下，买家可以在建好前就大概知晓新家的样子，包括地理位置、社区环境等。
如果你此时想买下，可以和卖家协商付一部分首付。
首付金额从几千美元到总房价的10%不等。
需要注意的是，同一社区的新房价格并不是固定的。
即便一个社区有100套房源，它们也不会同时在售。
开发商可能会阶段性的出售房源，如果首次放出的五套房源很快就以要价卖出，而且市场持续火热，开发商接下来放出的房源可能会涨价。
此外，在一些社区，开发商可能要花费数年才把全部房源售出。
【北美购房网】美国购房步骤四,选房看房
【北美购房网】美国购房步骤四，选房看房之前几篇文章，谈到了美国购房的前期准备和经纪人的选择等等，那麽如何选房看房呢？经纪人会根据你的要求为你搜索房屋。
搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。
另外你要把学校所在地的房子都找出来，然後根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。
如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。
离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。
离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。
有人不喜欢附近有高压线。
还有房子的後院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的後院要好。
如果是独立屋，旁边最好是独立屋。
如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。
对外部环境不满意的，可以排除。
初选过关，再约经纪人带你去看内部。
下面是不同房型要注意的事项：公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，将来也难卖。
许多人不喜欢一楼或最高层。
两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。
最好有一到两个停车位。
连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。
最好有一到两个车库。
楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。
一楼最好有个卫生间。
独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。
一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。
楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。
楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。
第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使用，如能连接这两个卧室更好。
中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。
地下室能完全平地走出最好，能向上阶梯走出也行。
地下室如果已经完成，最好有一个全浴。
如果有一个卧室，最好紧接着浴室，晚上使用方便。
地下室如果没有装修，最好有预留排水管，将来好建浴室。
如果要放乒乓球桌，至少需要24×13（长x宽）英尺的场地。
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍(收藏版)
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍（收藏版）Zillow（/）地图服务：Bing产品介绍：Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。
用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源，或利用邮政编码和街道进行搜索。
产品优势：房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值，以最合理的价格买到心仪的房屋，避免花冤枉钱。
房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价，达到以最高最合适的价钱出售房屋。
主要功能：房地产搜索引擎、房屋价值评估（比价）功能特色：数据全面，并开放API，具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。
（Aol、Yahoo、Redfin 等）（/）地图服务：Bing产品介绍：美国房地产协会官方网站，该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地，在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息，每月拥有超过1300万客户。
除了协助和满足购房者实际购房需求外，REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。
产品优势：协会官方网站，数据全面主要功能：房源搜索、房产工具功能特色：数据全面的房源信息Trulia（/）地图服务：Google产品介绍：Trulia是美国房地产搜索引擎，用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋，也可以搜索全美范围内的相关信息。
Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋，出租房屋以及房产资讯。
产品优势：Trulia网站提供了丰富的图形化信息，例如社区犯罪率地图，以及1.1亿房产信息的数据库。
主要功能：房地产搜索引擎功能特色：根据地图查询犯罪率（Crime Maps）、实时房源、趋势统计、APIHomes（/）地图服务：Microsoft产品介绍：Homes是一家专注房地产营销服务的公司，除了为用户提供了丰富的房地产信息，主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。
产品优势：房地产营销服务、房产经纪人推荐主要功能：房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页功能特色：优质经纪人推荐（/）地图服务：Google产品介绍：是美国最具人气的公寓租赁网站产品优势：专注于公寓租赁服务主要功能：以城市和公寓为房源检索条件功能特色：详细的房源信息，租赁成功并分享给Rent可获得100美金奖励Rentometer（/）地图服务：Google产品介绍：Rentometer收集了网络上可用的公开数据,然后为用户生成报表，这是一个在线的房屋租金比较服务网站，用户只需要填入所租房子的租金、地址、城市、几室几厅或是所在州的邮编等，然后Rentometer开始计算所租的房租是不是在一个合理的价位。
【北美购房网】美国购房攻略 ,老司机手把手教你如何看房
【北美购房网】美国购房攻略，老司机手把手教你如何看房美国买房，除非买破产银行回收的房子自己装修翻新，一般来说房子都是已经装修好的，前任房主一般也会把房子打扫装饰一新再卖（这样也可以增加售价）。
购买房屋后自己再装修，一般来说也不会再动主体结构，多半也只是刷面积，几室几卫，还应该怎么看呢？老司机为你一一道来。
（图片来源：）1. Floor Plan房子的结构是最重要的，买房子基本就是买了结构，这是没法改变的东西，涉及每天生活的习惯。
高挑结构有高挑（high ceiling）的房子，会显得空间更大，采光更好；但同时取暖制冷也更费电，高挑占用了面积，房子空间利用率会低一些。
这些利弊要考虑到个人喜好。
（图片来源：Pinterest）厨房位置中国人炒菜多油烟，而大多数美国房屋的油烟机，是个炉灶上微波炉自带的内循环油烟机。
如果打算装适合中式炒菜的高吸力油烟机，最好是炉灶邻着外墙，这样比较好打洞安装抽油烟机管道。
而有时候房子布局是厨房的炉灶邻着客厅或者餐厅，甚至炉灶在厨房中间的台面，四面不邻。
这样的厨房，虽然也可以安装油烟机，但是价格贵出许多，并且由于管道并不是直的，油烟机的效率也会大打折扣。
（图片来源：Dohatour）洗手间及淋浴位置淋浴和马桶后面的墙壁如果是某一个房间，这个房间相对来说会比较吵。
最好的情况是对着外墙。
不过由于多个卫生间的房屋，也很难每个卫生间都有这样好的设计。
如果卫生间没有对着外墙，那么其次最好是对着非卧室，再次是卧室但有衣帽间相隔。
（图片来源：Home Ideas Decor）2. 设施年代水管年代及漏水在1990年及以前建美国很多房屋使用polybutene材质的管道，这种管道有爆管的危险（现在已经全面停用了）2000之后很多房屋使用PVC管道，相对安全性大大增加。
在看房时，要问清楚管道年代以及材质，了解是否有过漏水以及原因。
Water Tank，空调，屋顶年代一般Water Tank使用寿命8－12年，空调使用寿命20年左右，屋顶15年左右（根据材质不同）。
【北美购房网】 Zillow数据：美国10个房市最火爆市场,加州占据半壁江山!
【北美购房网】Zillow数据：美国10个房市最火爆市场，加州占据半壁江山！尽管近期有关美国房市的消息不那么乐观，但在某些城市，只要房子上市，没多久买主就会出现。
据报道，美国房贷银行协会(MBA) 15日公布消息称，上季美国房贷滞纳比例创7年来最大增幅，联邦住宅管理局(FHA) 担保的房贷滞纳率也创10年来首度攀升。
反映美国联准会( Fed ) 12月升息前后，房贷利率跃升，对美国房市及经济投下阴影。
随后，钜亨网也报道称，信评机构惠誉（Fitch）16日发布美国2017年房市展望报告，报告认为由于房市近年涨幅已大，今年涨势料将同步趋缓，但将保持近几年稳定小涨的格局。
惠誉（Fitch）表示，2016年全美房价平均涨幅估计约5％，已连续3年全年涨幅都达5%，目前房价水平已达到2006年的高度。
不过，美国房市这一波涨势不同地区强弱有别，西部呈现暴涨，东北房市则相对温和，举例来说，加州、亚利桑那、内华达与华盛顿州2012年以来的房价都暴涨逾5成，同期间纽约、纽泽西与麻州的涨幅则仅2成多。
Zillow从两组数据给出了美国10个房市最火爆的市场。
一起看看商业内幕的有关报道，了解这些城市的房市究竟热到了什么程度。
1旧金山，加州信息登在Zillow后多少天售出：51天售出价比Zillow标价低了多少：5.4% 2圣何塞，加州信息登在Zillow后多少天售出：50天售出价比Zillow标价低了多少：6.0% 3丹佛，科罗拉多州信息登在Zillow后多少天售出：57天售出价比Zillow标价低了多少：6.5% 4西雅图，华盛顿州信息登在Zillow后多少天售出：54天售出价比Zillow标价低了多少：6.6% 5萨克拉门托，加州信息登在Zillow后多少天售出：62天售出价比Zillow标价低了多少：7.5% 6波特兰，俄勒冈州信息登在Zillow后多少天售出：64天售出价比Zillow标价低了多少：7.7% 7洛杉矶，加州信息登在Zillow后多少天售出：69天售出价比Zillow标价低了多少：7.9% 8圣地亚哥，加州信息登在Zillow后多少天售出：64天售出价比Zillow标价低了多少：9.0% 9夏洛特，北卡罗来纳州信息登在Zillow后多少天售出：76天售出价比Zillow标价低了多少：8.6% 10波士顿，马萨诸塞州信息登在Zillow后多少天售出：74天售出价比Zillow标价低了多少：8.9%。
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【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资
的美国房产
互联网改变了生活，也改变了看房的模式。
如今，在中国也能够对地球另一边的房子了如指掌。
步骤：
1.确定地区
这一步的准备工作很长，需要自己根据自身的预算，偏好和分析来确定希望购买的区域。
大洛杉矶地区有上百个地区，本文仅作为举例，使用Eastvale作为
案例使用。
过程如下图所示：
好了，结果出来了，可售房源有210套。
2.选择房型和价格范围
其实我们并不需要从210套房源中逐一看房，可以自己选定自身的选房标准，例如：只要House产权，面积最小3000尺，或者价格最高60万。
这样一来，房源总数就被有效缩小至70套了。
3.价格与学区分析
在右侧边栏中选择一套看着顺眼的房子，比如说这一套。
看上去还行。
5室3卫，使用面积3316平方尺（约合301平米，使用面积），从以下照片来看，静态颜值还是不错的。
当然，这只是照片而已，有时候实地考察后会有不一样的
感受。
我们看到，Zillow给出的Zestimate为54.5万美元（约合365万人民币，Zestimate是Zillow根据该房周边相似房源近期的售出价给出的估价)，而房东报价为57.9万（约合387万人民币），这说明房东放盘价格可能较高，有一定的
反价空间。
然后就是最重要的学区了，页面的下面有学区信息，我们看到该房的小学和高中为8分学区，初中为7分，还算不错。
4.准确计算房产的回报率
美国房产的一个优点为租金回报率远超中国，而大多数国人在海外投资关心较
多的也是租金回报率。
条例很清楚：净回报= 收益- 开支
让我们看看这套房的情况。
收益为租金，Estimate给出的租金为2758美元/月（18470人民币/月），即
33096美元/年。
而美国房产的开支包括地税（即房产税），以及HOA fee（物业费），前者所有房屋都要交，而后者在House中费用很低或没有，
在Price/ Tax History一栏下面可以看到该房源曾经的交易历史和税收清单。
但有时Zillow的信息会不全，例如现在我们遇到了只能看到Price History，却没看
到Tax History的信息。
这时候就要借助其他平台的信息来作为补充了，例如Redfin。
将该房的地址复制粘贴到Google，出现Redfin的页面，进入查看信息，看到该房源2014年的地税情况，为7612美元，而2014年的税收基数为52.5万。
因此该房的地税税率为1.45%。
需要注意的是，加州的新成交房源都会根据最新的成交价来刷新下一年的税收基数，如果该套房以54.5万成交，来年的地税将是545000*1.45% = 7903美元。
该税在持有房产期间将以每年不超过2%的速度递增，物业费方面，Zillow和Redfin都没有显示该项，因此该房源没有HOA fee. 所以开支仅有
地税，即7903。
此处中国人容易出现的误区是忽略物业费，只看地税（房产税），例如有一套50万的公寓，月租2700，房产税一年5000美元，看上去回报率极高，但你或许没有看到它每月400美元的物业税，持有成本一上升，净回报大幅下降。
持有成本低，增值前景好，这就是我偏好house的原因。
净回报= 收益- 开支= 33096 - 7903 = 25193美元= 168790 人民币
投入除了房价以外，还有excrow费用（第三方公司提供的交易和法律程序），大约在3000美元以内，佣金由卖方支付，因此假设交易价格为Zillow估价，总
开支为54.5 + 0.3 = 54.8万
净回报/投入= 25193/548000 = 4.59%
因此租金回报率为4.59%。
而大洛杉矶地区从1980年以来的房价走势大约为10年翻一倍，即年化资产增值7%。
现金流回报4.59% + 资产增值7%，还可以。
5.街景的辅助
如果对于房子进一步感兴趣，那么需要使用Google Map的街景功能，它可以给你真实的感受。
输入房子的地址，看到周围的状况，旁边都是居住区，东边有
一处公园。
再放置小人到目标处，看真实街景。