【税会实务】改造租入的固定资产如何处理
会计实务之融资租赁租入固定资产纳税调整及所得税会计处理
一、融资租赁租入固定资产会计与税务处理差异对于融资租入固定资产，会计准则规定承租企业应单设“融资租入固定资产”明细科目进行核算。
企业应在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，加上在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可直接归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，作为租入固定资产的入账价值。
税法规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。
可见，税法并未规定计算最低租赁付款额的现值，而是采用相对简化的处理方式，按照合同约定的付款总额作为计税基础，比会计准则的规定更直观、更简单。
上述差异导致融资租人固定资产的计税基础大于初始会计成本。
另外会计与税法计提固定资产的方法与折旧年限不一致、预计净残值的差异等，都会造成会计与税法每年计提的折旧数额可能不一致。
企业会计准则规定，在租赁开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
每期采用实际利率法分摊未确认融资费用，按当期应分摊的未确认融资费用金额，借记“财务费用”科目，贷记“未确认融资费用”科目。
而税法对融资租赁方式租入固定资产的计价不考虑最低租赁付款额现值，不承认会计确认的未确认融资费用，也不存在未确认融资费用的摊销。
二、融资租入固定资产纳税调整会计与税法每年计提的折旧数额不一致，要求企业每年申报所得税时，应调整应纳税所得额。
会计上对未确认融资费用，每期摊销时，计人财务费用，税法不允许在税前扣除，每年进行所得税申报时，应调增应纳税所得额。
[例]2007年12月31日，大华公司从乙公司以融资租赁方式租人一套设备。
租赁公司购置设备的成本为510000元，公允价值为510000元，租赁期为5年，合同规定每年末支付租金118708元，期满设备归大华公司所有，租赁内含利率为6％。
税法关于固定资产折旧的规定
固定资产折旧的财税处理、加速与加计固定资产折旧包括以下问题：固定资产标准、折旧方法、起止时间、折旧年限等。
（一）固定资产的标准《企业所得税法实施条例》第57 条给固定资产下了定义：“是指——使用时间超过12 个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
”也就是说，固定资产只有12 个月的使用时间标准，不再有金额的标准。
（二）固定资产折旧的方法、时间和残值《企业所得税法实施条例》第59 条规定了固定资产的折旧方法、起止时间、残值确定。
折旧方法：“固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
”起止时间：“企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧; 停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。
”残值确定：“企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。
固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
”（三）固定资产的最低折旧年限《企业所得税法》第60 条规定了不同固定资产的最低折旧年限。
会计折旧年限短于上述年限，违反税法的规定，应做纳税调增。
长于上述年限，与税法并不冲突，不做纳税调整。
1、房屋、建筑物，为20 年;2、飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10 年;3、与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为 5 年;4、飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4 年;5、电子设备，为3 年。
二、大家都知道，税会出现差异，税法高于会计。
但是在固定资产折旧的问题上，具体如何处理？下面详细分析。
一）如何确定计税基础固定资产提取折旧的基础是什么？会计上的说法是原值，税法的用词是计税基础。
税法确定计税基础的方法，与会计确定原值的方法基本一致。
《企业所得税法实施条例》第58 条规定：“固定资产按照以下方法确定计税基础：（1 ）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;（2 ）自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础;（3 ）融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础;（4）盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础;（5 ）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础;改建的固定资产，除《企业所得税法》第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。
租入房产经改造增值财产如何处理【会计实务操作教程】
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税的，房产原值增加与否不影响甲企业计征房产税的计税基础。乙企业 发生改造支出形成的财产不符合对甲企业计征房产税的条件，不征收房 产税。
改造租入房产而发生的支出的产权性质 产权是指财产的所有权，是经济所有制关系的法律表现形式，包括财 产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。根据《中华 人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有权是指所有人依法 对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。显然，甲企业是出 租房产的权利人，对出租房产享有上述权利。那么，对于乙企业承租后 发生的改造支出形成的财产是否享有上述权利，最高人民法院《关于贯 彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，非 产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财 产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不 成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有 人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。由此可见，甲企业仅对 出租的房产拥有所有权，对乙企业承租后发生的改造支出所形成的财产 不拥有任何权利。根据《房产税暂行条例》第二条的规定，房产税由产 权所有人缴纳，产权所有人为纳税义务人。所以，甲企业对乙企业发生 的改造支出不负有纳税义务。 房产税的课税对象是房产，虽然属财产税的课税范畴，但也仅对房产 征税而不能对所有的财产征税。乙企业对租入房产进行改造而发生的支 出所形成的财产是以出租方所拥有的房产为载体而存在的，但对改造方 乙企业来说只是改造财产而不是完整的房产。同理，乙企业对改造财产
根据以上文件的规定可以看出，以房产原值计征房产税，无论会计上 如何核算，只要符合上述规定而发生的与房屋不可分割的、维持和增加 房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可随意移动 的原建或改造支出，均应并入房产原值计征房产税。本案例中乙企业承 租甲企业的厂房后，以原有厂房为主体，根据生产经营的需要进行改造 发生的支出，虽然符合“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足 设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如 给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会 计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”的要 求，但甲企业作为该房产税的纳税义务人，是以房产租金计算缴纳房产
【税会实务】固定资产更新改造时的折旧计提
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【税会实务】固定资产更新改造时的折旧计提
问：如果公司正在进行固定资产的更新改造项目，进行改造时不影响原设备的运行，但是由于某外力的因素停止使用到改造结束，请问此期间该固定资产的折旧怎么计算呢？提还是不提？我查了一些资料，有两种说法： 1、在对固定资产发生可资本化的后续支出时，企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程……完成后再从“在建工程”转入固定资产。
2、处于修理、更新改造过程而停止使用的固定资产，满足准则规定的确认条件（第四条）的，应当转入在建工程，停止计提折旧… 准则指南中没有详细说明—“固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值” 究竟应该怎么处理？
答：
1、原先的固定资产不管他，照提折旧，核算方法不改变
2、技改部分单独作为在建工程核算
3、技改完成后，单独从在建工程结转作为一项新的固定资产来计提折旧。
4、如果以后技改项目和主体项目一起报废，那就一起结转固定资产清理
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会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理。
固定资产改建修理支出的财税如何处理
固定资产改建修理⽀出的财税如何处理固定资产改建、修理⽀出，特别是按规定应予资本化的⽀出，会计上与税收上定性有所差别，这使得企业财务⼈员在纳税申报时有所疑惑。
本⽂以现⾏企业所得税法及其实施条例和会计准则的相关规定为依据，分析研究固定资产改建、修理⽀出在税收上和会计上处理⽅法的异同以及相应的会计处理及纳税申报。
本⽂中的“税”，除另有说明外，均专指企业所得税。
⼀、相关规定(⼀)固定资产的定义《企业所得税法实施条例》(以下简称《实施条例》)规定，固定资产，是指企业为⽣产产品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有的、使⽤时间超过12个⽉的⾮货币性资产，包括房屋建筑物、机器……及其他⽣产经营有关的设备、⼯具等;《企业会计准则第4号———固定资产》规定，固定资产，是指使⽤寿命超过1个年度，为⽣产产品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有的有形资产。
以上规定说明，税收上与会计上，对固定资产的定义是⼀致的。
(⼆)税收上固定资产改建⼤修的相关定性表述和处理规范《企业所得税法》第⼗三条规定，已提⾜折旧固定资产的改建⽀出、租⼊固定资产的改建⽀出，以及符合条件的固定资产⼤修理⽀出，都属于长期待摊费⽤。
《实施条例》第⼆⼗⼋、六⼗⼋、六⼗九条规定：1.企业发⽣的⽀出应当区分为收益性⽀出和资本性⽀出，收益性⽀出在发⽣当期直接扣除;资本性⽀出应当分期扣除或计⼊资产成本，不得在发⽣当期直接扣除。
2.固定资产改建⽀出：(1)所谓固定资产改建⽀出，是指改变房屋或者建筑物结构，延长使⽤年限等发⽣的⽀出;(2)已提⾜折旧固定资产的改建⽀出，按照固定资产尚可使⽤年限分期摊销;(3)租⼊固定资产的改建⽀出，按合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
3.固定资产⼤修理⽀出：(1)所谓固定资产⼤修理⽀出，是指同时符合下列条件的⽀出：⼀是修理⽀出达到取得固定资产时的计税基础50%以上，⼆是修理后固定资产使⽤年限延长⼆年以上;(2)固定资产的⼤修理⽀出，按照固定资产尚可使⽤年限分期摊销。
企业会计准则第4号固定资产装修改造
企业会计准则第4号固定资产装修改造企业会计准则第4号是关于固定资产装修改造的准则，是对企业进行会计处理的基本要求和指导。
本文将详细介绍企业会计准则第4号所涉及的内容及其意义。
固定资产装修改造是指企业对固定资产进行大规模修整、改造或升级的行为。
这些行为旨在提高固定资产的生产能力、使用效率和技术水平，以满足企业生产经营需求的变化。
固定资产装修改造通常涉及大量资金投入和长周期，在会计处理中需要与原有固定资产的账面价值进行适当的调整。
按照企业会计准则第4号的规定，固定资产装修改造的会计处理原则主要包括以下几个方面：1.与原有资产组成分开列示。
固定资产装修改造后，其账面价值和原有资产可能有所不同，需要将其作为独立的资产列示在资产负债表中，与原有资产分开。
2.其成本应直接资本化。
固定资产装修改造的费用应直接资本化，加入到相关资产的账面价值中，作为固定资产的一部分，可以作为资本支出计入资产负债表。
3.计量方法采用建造成本法。
固定资产装修改造后，其成本应采用建造成本法进行计量，即按照材料、人工、间接费用等实际发生的成本进行计量和确认。
4.其资产使用寿命延长的情况处理。
如果固定资产装修改造后，其资产使用寿命得以延长，应调整固定资产的折旧期限及折旧方法，以反映实际变化。
5.资产减值测试。
与其他固定资产一样，装修改造后的固定资产也需要进行资产减值测试，以确定是否存在资产减值的风险，需要计提减值准备金。
企业会计准则第4号的制定，对企业进行固定资产装修改造的会计处理提供了明确的指导，提高了会计信息的透明度和规范性。
它的实施有助于规范企业会计处理行为，使企业能够准确反映固定资产装修改造的成本和效益，提高财务报表的真实性和准确性。
同时，固定资产装修改造的会计处理也对企业的决策和经营管理具有重要意义。
通过合理的会计处理，能够更好地把握固定资产装修改造对企业生产能力和效益的影响，为企业提供正确的决策依据，推动企业健康持续发展。
总之，企业会计准则第4号对固定资产装修改造的会计处理提供了明确的规定，旨在提高会计信息的质量和透明度。
第03讲 新租赁准则下转租赁业务财税处理
新准则下租赁业务的财税合规处理第03讲新租赁准则下转租赁业务财税处理新租赁准则下转租赁业务财税处理（一）不动产转租企业增值税业务【实务案例1】A公司（一般纳税人）2015年1月自建写字楼一栋共16层，只租不卖，为了省事和减少空置率，将此栋写字楼以每年1000万元出租给二房东（包租商）B公司（一般纳税人），租期5年（2020年1月到期），二房东B公司以每年1500万元出租给一些企业。
问：二房B是否可以选择简易计税方法交纳增值税？【解析】可以。
依据：国家税务总局公告2016年第16号文件：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
【实务案例2】续例1：该物业2020年1月到期后，二房东B再签合同续租5年（2025年1月到期），由于2020年突发疫情，A公司同意给B公司免三个月租金来减轻B公司的压力，其他条件不变。
问：二房东B能否选择简易计税方法？免三个月房租需要视同销售交增值税吗？【解析】（1）二房东B不能选择简易计税方法交纳增值税，理由是，二房东B在到期重新与房东A 签的续签合同，意味着二房东B取得该不动产是在2016年4月30日后，只能选择一般计税方法，也就是说二房东B取得的进项是5％，交出去的销项是9％，税负直接拉高是事实。
（2）免租三个月，不需要视同销售交增值税，政策依据是“国家税务总局公告2016年第86号：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务”。
【实务案例3】续例1：该物业于2015年由A房东租给二房东B共5年（2020年1月到期），二房东B由于资金实力不雄厚，经营撑不下去了，于2018年将该物业转给三房东一般纳税人C，其他条件不变。
问：三房东C能否选择简易计税交纳增值税？【解析】三房东C不能选择简易计税，因为，三房东与二房东签的租赁合同是2018年签的，也就是说，三房东C是在2016年4月30日后取得，三房东C再把房子对外出租要执行9％的税率，二房东B开给三房东C的租赁发票是5％的税率，三房东C直接多承担4％的增值税。
【税会实务】经营租入固定资产改良支出应该怎么处理
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【税会实务】经营租入固定资产改良支出应该怎么处理【问】经营租入固定资产改良支出应该怎么处理？
【答】经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。
“长期待摊费用”科目就是资产类科目，记入该科目可理解为资本化。
发生的改良支出，应当首先通过“在建工程”进行归集，然后将计入在建工程的金额全部转入“长期待摊费用”科目核算，在费用摊销时按照对象计入“制造费用”“管理费用”或是“销售费用”等科目，账务处理为：
借：在建工程
贷：原材料
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
生产成本——辅助生产成本
应付职工薪酬
借：长期待摊费用
贷：在建工程
借：制造费用（管理费用或销售费用等）
贷：长期待摊费用
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【税会实务】固定资产改建支出和大修理支出的会计与税法差异及协调
【税会实务】固定资产改建支出和大修理支出的会计与税法差异及协调对固定资产改建支出和大修理费用在会计上由于企业采用的会计制度不同，处理方式也各不相同；与此同时，税法对其进行了明确，如何处理会计与税收差异成为企业固定资产大修理和改建支出一个难题。
下面分述如下：一、固定资产改建支出和大修理支出的会计规定根据目前实施的会计制度，通常企业采用企业会计制度、小企业会计制度和企业会计准则等，企业选择不同的会计制度，对固定资产改建支出和大修理支出的规定也不尽相同。
（一）企业会计制度对固定资产改建和大修理支出的规定根据《企业会计制度》固定资产相关规定，在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。
而对于大修理支出，企业会计制度没有进行规范，对此，有的企业采取一次性进费用的处理方式，也有的企业采取了进成本的方式，实践上处理各不相同。
（二）小企业会计制度对固定资产改建和大修理支出的规定根据《小企业会计制度》相关规定，固定资产投入使用后，为了适用新技术发展的需要，或者为维护或提高固定资产的使用效能，往往需要对现有固定资产进行维护、改建、扩建或者改良。
例如，小企业通过对厂房进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，延长了厂房等固定资产的使用寿命；小企业通过对设备的改建，提高了其单位时间内产品的产出数量，提高了机器设备等固定资产能力；小企业通过对车床的改良，大大提高了机器设备等固定资产的精确度，实现了小企业产品的更新换代；小企业通过对生产线的改良，促使其大大降低了产品的成本，提高了小企业产品的价格竞争力等。
如果这项支出增强了固定资产获取未来经济利益的能力，提高了固定资产的性能（如延长了固定资产的使用寿命、使产品质量实质性提高或使产品成本实质性降低等），也就是说，使可能流入小企业的经济利益超过了原先了估计，则应将该支出计入固定资产的账面价值。
【税会实务】固定资产的分类
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【税会实务】固定资产的分类
固定资产可以按其经济用途、使用情况、产权归属、实物形态和使用期限进行分类核算。
1.按经济用途分为生产经营用和非生产经营用两类
生产经营用固定资产是指直接服务于生产经营全过程的固定资产，如厂房、机器设备、仓库、销售场所、运输车辆等。
非生产经营用固定资产是指不直接服务于生产经营，而是为了满足职工物质文化、生活福利需要的固定资产，如职工宿舍、食堂、托儿所、幼儿园、浴室、医务室、图书馆以及科研等其他方面使用的房屋、设备等固定资产。
2.按使用情况分为使用中、未使用、不需用三类
使用中固定资产是指企业正在使用的各种固定资产，包括由于季节性和大修理等原因暂时停用以及存放在使用部门以备替换使用的机器设备。
未使用固定资产是指尚未投入使用的新增固定资产和经批准停止使用的固定资产。
不需用固定资产是指企业不需用、准备处理的固定资产。
3.按产权归属分为自有、接受投资和租入三类
4.按实物形态分为房屋及建筑物、机器设备、电子设备、运输设备及其他设备五大类
5.按固定资产最短使用期限分为5年、10年、20年
最短使用期为5年的如电子设备和火车、轮船以外的运输工具，以及与生产经营有关的器具、工具、家具等固定资产；最短使用期限为10年的如火车、轮船、机器、机械和其他生产设备；最短使用期为20年的如房屋、建筑物等固定资产。
企业在对固定资产最短使用期限分。
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【税会实务】改造租入的固定资产如何处理
【问】某企业在10年末经营租入生产线一条用于A产品生产，租期为3年，从11年开始，每年末支付租金10万元。
为了提高生产效率，在12月31日生产线运抵企业进行安装时即进行改造，该改造及生产线安装工程流程简单，所有工程于当日完成，但是因为采用了最新设备（领用前以原材料核算，不考虑相关税费），成本为15万元。
该改造工程显著改善了生产线获利能力，企业当日安装完毕，于次日投产运行。
对于改造行为，企业如何进行处理？
【答】甲公司10年12月31日租入该生产线时，不做会计分录，但是对该生产线进行备查登记。
对于发生的改造支出，账务处理为：
借：长期待摊费用150000
贷：原材料150000
11年12月31日，支付租金账务处理为：
借：生产成本100000
贷：银行存款100000
同日，对改造支出进行摊销的账务处理为：
借：生产成本50000
贷：长期待摊费用50000
会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理。