河南郑州郑东万达广场项目整体发展战略研究报告_142页_2011年

郑东新区起 步区
郑东新区
也许在04、05年郑州人还对新区的发展保持怀疑的时候，到06年 CBD的建设已使得人们对新区的发展充满信心！ 但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最 大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市 新区发展的通病和必经阶段！
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趋势：
发展趋势：城市发展趋势在探索中前行
北区
东区 中区 南区
基本形成了城市区域‚东北 富、西南贫‛的层级差别， 价格和物业档次明显区隔； 城市格局发展受政府政策影 响巨大！
项目地块
郑东新区 郑州核心
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城市视角：城市地位在区域发展中凸现
新一轮的发展进程：中原城市的崛起
中原地区位于中国中部，是核心区域之一
中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景 中原地区的发展地位有着承上启下的作用 中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑
太原 西安 济南
※区位：郑州为中原地区城市群的核心 ※交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心 ※城市：中原六省的省会城市为核心组成 ※中心：郑州为中原各城市的聚焦中心
发展趋势：城市发展趋势在探索中前行
位于发展轴上，享受城市发展的最大红利
城市的东移和北扩成为 郑州发展的主轴：
项目所在的区域为城市 中心与北区的连接轴上， 是未来城市发展的核心区 域。 项目所在的区域为城市 新中心的串联区域，区域 的地位优势明显。 项目所在区域的城市地 位处于上升期，未来有较 好的发展前景。 北扩
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城市视角：城市地位在区域发展中凸现
传统产业带动第三产业的突飞猛进
2002-2006郑州产业结构
第一产业的素质实力与比 重规模相对不足。 2006年，在第二产业中， 增长最大的几个行业分别 是非金属矿产加工业和煤 炭开采业等。可以看出对 郑州经济增长贡献最大的 还是传统优势工业。 第三产业在传统优势工业 的带动下增长势头明显。
范围：西起107国道，东 至京珠高速公路，北起连 霍高速公路，南至机场快 速路，规划面积约150平方 公里，人口260万，在 20~30年建完； 截止06年底，完成固定资 产投入约351亿元，在建和 建成房屋面积1380多万平 方米，城市配套日趋完善； 一期起步区CBD3.45平 方公里范围建设基本完成， 已实现10通标准，基本满 足入住需求。截止06年11 月，东区入住11万人，计 划07年这一数字能达到20 万； 郑汴一体化的推进，进一 步加快郑东新区发展进程；
项目位臵
城市中心
东移
项目位于城市新中心和城市核心的中间，成为连接新 老城市核心区的枢纽，城市战略位臵明显。
城市发展趋势对本案的启示：
定位的思考： 城市定位的 转变催生新 一轮价值机 会的实现 城市发展带来的探讨：
※ 城市：城市的扩张带来新的城市中心的诞生
※ 土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 <15 15~22 22~30 30~37 >37 20.9%
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
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西区
地产市场：城市模式转变中的飞速发展
迅猛发展下房产各板块分化出不同的特性
板块 板块房地产特征 区域范围 北起农业路， 城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的 中心区 东至东环路， 商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住 板块 西至京广线， 宅板块。 南至陇海路 城市主要发展方向，依托高起点的规划、政 郑东新 中州大道以东 府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场 区板块 的区域 最大热点板块，以投资需求为主要特征 优秀的自然和人文环境，交通便利，配套齐 农业路以北、 北区板 全，成为了市场自发形成的热点房地产板块。 中州大道以西、 块 该区域构成复杂、产品差异性大 南阳路以东 老工业区，生活配套成熟，‚北扩东移‛发 西区板 展格局，使其房地产市场日渐落寞，随着西 嵩山路以西 块 区旧改力度加强，将得到一定程度复苏。目 前形成以地缘性客户为主的中低端住宅板块 不在城市发展方向之上，且经济发展滞后， 城东路以东， 南区板 但依托城市快速道路以及城市向东发展的带 陇海铁路线以 块 动，开发区南形成少量新兴中高端城市住宅 南 板块，但整个南部板块房地产发展落后。
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城ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ视角：城市地位在区域发展中凸现
产业的转变带动城市定位的变更
重工业城市
以第一产业为主的 城市，如长春
郑州作为中原地区的核心
郑州作为全国性的交通枢纽中心
郑州作为经济迅猛发展的省会城市 郑州作为第三产业高速发展的城市
服务性城市
多为旅游城市或 后花园城市，如 泰山、深圳
郑州的城市目标必定是引领中原地区 发展的核心城市 郑州的城市功能必定是以发展服务、 办公、核心商业为主的城市 产业型城市
房地产开 发投资额 增幅
房地产开 发投资 /GDP 房地产投 资/固定 资产投资
异常 <-5%
基本正常 -5~5%
正常运行 5~15%
基本正常 15~25%
异常 >25%
2006年 25.8%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹 配，将导致供过于求 <0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2 10.1%
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州产业结构发展状况 （亿元）
第三产业结构的快速发 展为城市功能的转型打下 了基础，也带来了消费需 求的转变。
郑州市房地产市场的投 资增速从2004年后开始趋 缓，但仍然维持在20%以 上。 房地产投资的增加从侧 面反映了经济增长势头良 好，人民收入增加。
郑州房地产投资情况(2000-2006)
武汉 合肥
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城市视角：城市地位在区域发展中凸现
地理优势催生交通优势的显现
郑州的核心地理优势使其成为中原地 区乃至全国的交通枢纽中心。 郑州处于中原地区的核心地理位置为 其带来了较大发展时机。 郑州处于多条铁路和国道的交汇处， 城市战略价值大。
陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道， 京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全 国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个 城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全 国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路 口岸和公路二类口岸各1个
以生产型产业为 主的城市，如东 莞
领导性城市
以第三产业为主 导，大力发展城 市服务业，如上 海、北京
郑州城市定位：领导性城市
城市定位对本案的启示：
定位带来的影响思考：
※ 区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心 ※ 城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起 ※ 经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展 ※ 产业：产业的转变催生城市功能的转变
06年用地现状图
2006~2020年用地规划图
近期由于郑州北向受到黄 河制约，西向、南向受到老 工业区和铁路等因素的影响， 城市的主要发展方向为向东；
从长期来看，郑东新区发 展定位以商务投资区为主， 北区定位于居住科技文化及 旅游度假区。
北扩 东移
中心组团
城市规划格局——北扩东移的发展战略，西向、南 向发展相对受到工业区及铁路制约。
工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业， 商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。
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城市视角：城市地位在区域发展中凸现
郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市正逐步形成
私营企业增长迅速，郑州正在吸引越来越多的私营企业和外资企业。
图1：郑州私营企业年注册量（2003-2006）
图2：郑州外资企业年注册量（2003-2006）
郑州郑东万达广场项目报告
项目整体发展战略定位
报告逻辑结构图
1、地块价值的战略理解 2、对城市诸元形态理解
3、项目发展战略的定位
4、地块分析与功能建议 5、其他相似案例的借鉴
6、项目结论的简单回顾
P
ART-1
在分析城市的思路中理解项目地块的价值
地块 规划是基于对地块价值的充分理解 理解 基于价值视角下的项目地块理解
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城市视角：城市地位在区域发展中凸现
城市经济进入快速扩张期
2006郑州及周边省会城市GDP比较（亿元）
郑州经济持续高速发展，连续
3年GDP增长率保持在20%以上，
06年GDP2002亿元，和周边省 会城市相比处于中上水平。 2006年在郑州市区人口310.2 万，城市已建成区面积150平方
公里，中心城区人口密度过大的
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发展趋势：城市发展趋势在探索中前行
当前的郑州即将进入了双核模式时代
郑州所处阶段
城市发展的四个阶段：
单核模式
形态：依托于老城 区，向外呈圈形的 扩张态势。 城市代表：中国绝 大数三线城市，如 长三角的盛泽、新 安江等城市
双核模式
形态：以政府规划 为导向，城市呈新 区与老区双核的发 展模式 城市代表：中国许 多的发达二线城市， 如苏州、南京、无 锡等城市
※ 中心：中心核心区域在发展中扩大 ※ 价值：价值体现出发展的重要性和必然性
城市发展趋 势决定了地 块崛起的必 然性
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地产市场：城市模式转变中的飞速发展
城市模式的转变使得房地产业的发展迅猛
2006-2011郑州固定资产投资和房地产投资与增长率
2009郑州市房地产投 资额出现较大幅度的增 长，占固定资产投资的 比重加大，主要的原因 来自郑东新区的建设； 郑州市房地产市场的 投资增速从2009年后开 始趋缓，但仍然维持在 20%以上； 虽然投资增长幅度仍 然较高，从国际通行的 准则和我们的经验我们 可以判断郑州房地产市 场运行基本正常。
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发展趋势：城市发展趋势在探索中前行
北扩带来的城市变化主要来自新居住社区形成