房地产开发与经营_在线作业_2
东北财经大学《房地产开发与经营》单元作业二-03
东财《房地产开发与经营》单元作业二
在住宅产品中应用大空间、大开间等自由分隔结构技术，体现了项目规划设计
中的（）理念。
A:与生态环境相和谐
B:与社会发展相和谐
C:与家庭需求变化相和谐
D:与技术进步相和谐
参考选项：C
某住宅区内一条道路的红线宽度为8米，从路幅宽度上看，属于居住区道路分
级中的（）。
A:居住区级道路
B:居住小区级道路
C:居住组团级道路
D:宅间小路
参考选项：C
房地产开发项目贷款的贷款期限一般长于（）年。
A:1
B:2
C:3
D:5
参考选项：C
绿化用地面积占居住区总用地面积的比率，称为（）。
A:绿化率
B:绿地率
C:绿化覆盖率
D:三者一致
参考选项：B
在项目规划设计技术经济指标中，平均每户居住建筑面积的计算方法是（）。
A:总建筑面积/总户数
B:居住建筑面积/总人口
C:总人口/居住建筑用地面积
D:居住建筑面积/总户数
参考选项：D
信托公司收购开发企业的期房，以其预售登记后为担保发行资金信托计划，属
于信托融资中的（）。
A:抵押贷款模式
B:股权信托模式
1。
奥鹏地大21年春季 《房地产开发与经营》在线作业二_2.doc
1.房地产开放的主要参与者是A.金融机构B.监理单位及其监理工程师C.房地产开发商D.律师事务所【参考答案】: C2.按照房地产开发的经济内容不同可分为（）A.土地开发投资B.商业房地产开发投资C.住宅房地产开发投资D.国家投资【参考答案】: A3.在房地产开发投资中，地产投资是（）的，房产投资是（）的A.第二性、第一性B.第一性、第二性C.必要条件、充分条件D.充分条件、必要条件【参考答案】: B4.事业部制的缺点是（）A.组织关系复杂，对项目负责人的要求较高B.造成了管理人员的浪费C.不适用于规模较大的组织D.容易造成管理的混乱【参考答案】: B5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12挑规定了居住用地为（）年A.50B.70C.40D.80【参考答案】: B6.一级资质的房地产开发企业需从事房地产产业（）年以上A.10B.5C.8D.20【参考答案】: B7.以下不属于开发项目招标方式的是（）A.公开招标B.邀请招标C.议标D.竞标【参考答案】: D8.以下哪项是我国一级房地产开发企业的资质条件中对资金的要求A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B.自有流动资金2500万元以上，注册资金不低于2000万元C.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2500万元D.自有流动资金2500万元以上，注册资金不低于2500万元【参考答案】: A9.土地使用权转让的方式不包括以下哪方面A.出售B.交换C.赠与D.征用【参考答案】: D10.政治环境指的是什么A.人民政府的态度B.开发商的态度C.居民的态度D.人民政府对开发商的态度【参考答案】: D11.以下哪几项属于房地产开发的分类A.单项开发B.新城区开发C.土地开发D.小区开发【参考答案】: ABCD12.房地产开发投资的特点有（）A.投资成本高B.投资回收期长C.投资风险性大D.投资收益性好【参考答案】: ABCD13.影响房地产经营的环境因素包括A.房地产市场的供求状况B.房地产市场的完善程度C.政府房地产经营政策的取向D.相关中介机构的发育状况【参考答案】: ABCD14.以下属于房屋交易方式的是A.房屋出售B.房屋租赁C.房屋抵押D.房屋典当【参考答案】: ABCD15.房地产开发融资的主要形式是（）A.银行贷款融资B.证券融资C.房地产信托融资D.房地产典当融资【参考答案】: ABCD16.旧城区开发标志着城市功能和性质的变化A.错误B.正确【参考答案】: B17.矩阵型组织结构式唯一适合房地产开发项目的组织结构A.错误B.正确【参考答案】: A18.房地产调查为房地产开发提供了分析依据A.错误B.正确【参考答案】: B19.土地使用权的出让与划拨的显著不同是土地使用权出让是有偿的。
房地产开发与经营_在线作业_2
房地产开发与经营在线作业2一、单选题1.（5分）对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）* A.额定需求预测法* B.有效需求预测法* C.假定需求预测法« D.线性回归需求预测法2.（5分）物业管理市场是房地产市场体系中的一个子市场，所交换的是（）• A.无形的服务-物业管理服务• B.有形的服务-物业管理服务* C.无形的商品一房地产产权* D.有形的商品一以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权3.（5分）（）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为A. 土地使用权的赠与B. 土地使用权的出让C. 土地使用权的转让• D. 土地使用权的划拨4.（5分）根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（）* A. 25 %« B. 35 %• C. 30 %• D. 20 %5.（5分）已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（）• A. 30* B. 9.53- C. 20* D. 37.786.（5分）对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）* A.额定需求预测法B. 有效需求预测法C. 线性回归需求预测法* D.假定需求预测法7.（5分）按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（）。
* A.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等« B.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场* C.房地产白色市场；黑色市场、灰色市场« D.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场8.（5分）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）* A. 土地使用权转让4 B. 土地使用权出让* C.房地产抵押* D.房屋出租9.（5分）下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）* A.房地产抵押* B. 土地使用权转让* C. 土地使用权出让D. 房屋出租10.（5分）事业部制组织结构最突出的特点是（）« A.多头领导* B.结构简单，权力集中* C.高度集中，职责清楚* D.集中决策，分散经营二、多选题1.（5分）房地产物业管理程序包括（）* A.楼宇入伙* B.物业综合管理4 C.接管验收* D.物业经营* E.早期介入2.（5分）房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（的方）指标用分级式进行比较。
18春天大《房地产开发与经营》在线作业二
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (单选题) 1: 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
A: 购买价格建设工程教育网提供B: 容积率及有关设计参数C: 空置率D: 运营费用正确答案:(单选题) 2: 某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。
A: 随行就市定价法B: 价值定价法C: 应战定价法D: 挑战定价法正确答案:(单选题) 3: 某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为（）。
A: 17%B: 12.0%C: 13.1%D: 19.1%正确答案:(单选题) 4: 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（）。
A: 7.02％B: 7.04％C: 7.50％D: 7.85％正确答案:(单选题) 5: 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（）元。
A: 994.37B: 1016.81C: 1255.16D: 1387.24正确答案:(单选题) 6: 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A: 观察法B: 实验法C: 讨论法D: 问卷调查法正确答案:------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (单选题) 7: 房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
房地产开发与经营作业
《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程.•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略,并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程.3．土地储备开发是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为.4．房地产企业房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断,结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。
包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点.2．我国房地产企业的特征有哪些?3．房地产开发与经营有哪些特点?•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性•风险大，投资大,周期长•政策性强1、重要产业2、民生热点4．简述房地产开发与经营的程序和内容。
(1）投资机会的选择与决策：重要环节（2)前期工作（3)建设阶段（4)租售阶段5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。
6．房地产经营决策程序是什么？1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪7。
简述房地产开发与经营决策的内容8．简述房地产行业管理的主要内容。
三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。
•初期房地产调控措施不协调,加剧了供求矛盾–初期“管住土地,控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大,加剧了供求矛盾；–一些地方政府对调控措施贯彻不力.•地价上涨推动–土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂(牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
房地产开发与经营(专)作业
《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关建筑物）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。
其特点，固定性、耐久性、异质性。
2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业生产和再生产过程，也是完成房地产品生产和建设的过程。
房地产经营是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识有计划实现经济活动过程。
两个相对独立又相互关联内容。
3．土地储备开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应的行为。
4．房地产企业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。
5．房地产项目定位：在相关的法律法规和城市指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，从而进一步进行产品定位。
是为寻找房地产项目的核心控制国和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：⑴直线制组织的结构。
优点：命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。
⑵职能制组织结构。
优点：利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点：由于部门分割，不了解其他部门的工作，管理者不能了解组织整体的最佳利益。
⑶直线职能制结构。
优点：统一指挥与专业分工相结合。
缺点：是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
⑷事业部制组织结构。
优点：强化了决策机制，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
⑸矩阵型组织结构。
优点：可以很好协调复杂又相互储存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构平台很好地发挥资源作用。
电大《房地产经营与管理》形考任务二
试卷总分:100 得分:1001.房地产项目投资决策是房地产项目投资分析工作的最终目的。
【答案】:正确2.具体而言，房地产投资项目的财务评价具有如下作用（）A.衡量项目的负债能力B.衡量项目的盈利能力C.衡量项目的清偿能力D.衡量项目的资金平衡能力【答案】:BCD3.房地产开发项目财务评价指标是判断项目在财务上是否具有可行性的重要依据，是衡量项目财务经济效果的尺度。
【答案】:正确4.在房地产项目投资分析中，影响利润的主要因素有以下几个（）A.贷款利率等B.土地成本C.开发期D.建造成本E.租金或售价【答案】:ABCDE5.定性分析法是采用数量指标和数学模型进行房地产项目投资决策的方法。
【答案】:错误6.资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是开发经营的必要条件。
【答案】:正确7.成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产项目财务可行性的经济评价指标。
【答案】:正确8.可行性分析是在投资决策前，对项目在技术上、经济上和工程上的可行性进行论证、研究和评价的分析过程。
可行性分析是房地产项目投资分析的一个重要阶段。
【答案】:正确9.房地产项目投资的财务评价报表包括辅助报表和基本报表。
（）中存储的是一些基础性数据，它们来源于房地产项目投资经济评价的基础数据的分析与估算。
（）是根据辅助报表中的数据填列的，是计算和反映项目盈利能力、清偿能力及资金平衡能力等指标的基础。
【答案】:辅助报表10.动态评价指标即进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价值的评价指标。
动态评价指标具体包括动态投资回收期、净现值和内部收益率等。
【答案】:正确11.评价项目赢利能力的指标，是指从项目投入与产出进行比较分析，考察项目赢利水平的指标，具体包括内部收益率、净现值投资回收期、成本利润率、投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率等【答案】:正确12.根据所用指标的性质，确定型决策方法可以分为（）A.数值比较法B.比率比较法C.期望值法D.决策树法【答案】:AB13.在房地产投资中，决策的难易程度往往取决于决策信息是否充分。
房地产经营与管理作业2答案
房地产经营与管理作业2答案一、填空：1．投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策2．土地费用、前期工程费、房屋开支费3．建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费4．管理费、销售费用、财务费用、不可预见费5．内部收益率、财务净现值、投资回收期6．概率分析、盈亏平衡分析、敏感性分析二、简答题：1．答：1）可行性研究是项目投资决策的依据；2）是筹集建设资金的依据；3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；4）是编制下阶段规划设计方案的依据。
2．答：1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
3．答：1）市场供给现状分析及预测；2）市场需求现状分析及预测；3）市场交易的数量与价格；4）服务对象分析，制定租售计划。
4．答：1）土地费用；2）建造成本；3）租金或售价；4）开发周期；5）投资收益率；6）容积率及有关设计参数；7）贷款利率；8）空置率。
三、名词解释：1．在建设项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况，进行深入细致的研究，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益，进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性，经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策，提供可靠科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
2．运用静态和动态分析方法，分析计算项目投资回收期，净现值，内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。
3．是分析和预测、反映项目投资效益的经济评价对主要变动因素变化的敏感程度。
4．是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
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房地产开发与经营_在线作业_2
一、单选题
1.
（5分）对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是( ）
•A。
额定需求预测法
• B. 有效需求预测法
•C。
假定需求预测法
• D. 线性回归需求预测法
2。
（5分)物业管理市场是房地产市场体系中的一个子市场，所交换的是（）
• A. 无形的服务－物业管理服务
•B。
有形的服务－物业管理服务
• C. 无形的商品－房地产产权
•D。
有形的商品－以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权
3.
(5分）（）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
•A。
土地使用权的赠与
•B。
土地使用权的出让
•C。
土地使用权的转让
•D。
土地使用权的划拨
4.
（5分）根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（)
• A. 25％
•B。
35％
• C. 30％
• D. 20％
5.
（5分）已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（)
•A。
30
• B. 9。
53
•C。
20
•D。
37.78
6。
(5分）对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是( ）
•A。
额定需求预测法
•B。
有效需求预测法
• C. 线性回归需求预测法
•D。
假定需求预测法
7。
(5分）按房地产产权让渡方式,可以把房地产市场分类（)。
• A. 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
•B。
居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
•C。
房地产白色市场;黑色市场、灰色市场
• D. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场8。
（5分）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）
• A. 土地使用权转让
• B. 土地使用权出让
•C。
房地产抵押
•D。
房屋出租
9.
（5分)下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）
•A。
房地产抵押
• B. 土地使用权转让
• C. 土地使用权出让
10。
（5分)事业部制组织结构最突出的特点是（)
• A. 多头领导
•B。
结构简单，权力集中
• C. 高度集中，职责清楚
• D. 集中决策，分散经营
二、多选题
1。
(5分）房地产物业管理程序包括（）
• A. 楼宇入伙
• B. 物业综合管理
• C. 接管验收
• D. 物业经营
• E. 早期介入
2.
(5分)房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（）指标用分级的方式进行比较。
•A。
安全性
•B。
经济性
•D。
适用性
• E. 可靠性
3。
(5分)
按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（）
•A。
成片集中开发
•B。
小区开发
• C. 房屋建设
• D. 单项开发
• E. 土地开发
4。
（5分）根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（）
• A. 建设用地规划许可证
•B。
建设工程施工许可证
• C. 国有土地规划许可证
•D。
国有土地使用证
• E. 建设工程规划许可证
5。
（5分)房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（)
• A. 变动成本
• B. 销售费用
•C。
原材料成本
• D. 固定成本
•E。
管理费用
6。
(5分）从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（）• A. 两者的主体不完全相同
• B. 两者对主体的资格要求不一样
•C。
两者所指向的行为对象不同
•D。
在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
•E。
随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
7.
(5分）按照房地产开发的规模和程度进行划分，房地产开发可分为( )
•A。
单项开发
•B。
新城区开发
• C. 成片集中开发
• D. 旧城区开发
• E. 小区开发
8。
(5分)盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
• A. 销售收入与销量
• B. 利润与成本
• C. 销售收入与费用
• D. 成本与产量
•E。
销售收入与成本
9.
(5分）房地产开发项目土地使用权的取得主要有哪几种基本方式（）
• A. 土地使用权的转让
•B。
土地使用权的赠与
• C. 土地使用权的出让
•D。
土地使用权的拍卖
•E。
土地使用权的划拨
10。
（5分）房地产市场细分需要考虑的因素包括（）
• A. 教育水平
•B。
购买动机
• C. 房型
•D。
需求档次•E。
收入状况。