房地产经济学
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
房地产经济学概述
房地产业在国民经济中的地位和作用 3）房地产业对国民经济的三大效应
▪ 回顾效应 ▪ 前瞻效应 ▪ 旁侧效应
•房地产经济学概述
①房地产业的回顾效应
▪ 所谓“回顾效应”——产业的发展对为其 提供投入品的产业的发展所施加的影响。
▪ 房地产业具有回顾效应的原因： 房地产业涵盖范围广泛，且其影响范
围会随经济发展和人民收入水平的提高而 逐步扩大。
例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性
估算房地产业增加值的基础资料
年份 1996
商品住宅的价 格（元）
1667
城镇人口 （亿人）
3.73
人均住房面积
县统计பைடு நூலகம்径人 均住房支出
（平方米）
（元）
17.0
124.1
1997
1790
3.94
17.6
164.0
1998
1854
4.16
18.6
195.6
1999
1857
4.37
19.6
222.1
2000
1997 1258.8
8.7
1.7
1.7
0.15
1998 1452.6
18.5
1.9
5.0
0.39
1999 1528.4
8.4
1.9
2.0
0.14
2000 1698.7
12.8
1.9
2.3
0.18
2001 1885.4
10.2
1.9
2.4
0.18
资料来源：《中国统计年鉴（2•房00地2产）经济》学、概述《中国统计年鉴（2003）》
房地产业在国民经济中的地位和作用
房地产经济学
房地产经济学房地产经济学是研究房地产市场和其对经济发展的影响的学科。
它涵盖了从开发、销售到投资、金融等房地产市场的方方面面，对于理解和分析房地产市场的运行机制以及其作为经济支柱的重要性具有重要意义。
本文将从供需关系、价格形成、投资与金融等几个方面对房地产经济学进行论述。
一、供需关系房地产市场的供需关系是影响房地产价格波动的主要因素之一。
一方面，随着人口的增长和城市化进程的推进，房屋需求量逐渐上升。
另一方面，房地产开发商的供应与房屋需求之间存在时间差，供应的滞后性导致市场上的供需失衡。
供需关系失衡会对房地产市场产生影响，如供过于求可能导致房价下跌，而需求高涨可能引发房价上涨。
二、价格形成价格形成是房地产市场的核心问题之一。
房地产价格的形成是由供需关系和市场竞争等因素综合作用的结果。
房地产价格的涨跌不仅会影响居民的购房能力，还会对整个经济产生溢出效应。
房地产发展的良性循环需要有稳定的价格和透明的交易环境，政府在市场调控中扮演着重要角色。
三、投资与金融房地产作为一种重要的投资方式，不仅具有较高的收益潜力，还可以通过贷款等金融手段进行融资。
然而，房地产投资也存在风险与挑战。
投资者需要关注市场走势与政策环境，合理评估风险与回报，从而做出明智的投资决策。
同时，金融机构也需要合理配置资金，控制风险，以支持房地产市场的稳定发展。
四、房地产市场对经济发展的影响房地产市场作为经济的重要组成部分，对经济发展有着深远的影响。
首先，房地产行业的发展与相关产业的繁荣息息相关，如建筑业、建材业等，为经济增长提供了动力。
其次，房地产市场对居民消费和投资决策产生影响。
房价的稳定与低利率的贷款政策可以刺激居民购房需求和投资热情，进而促进经济增长。
然而，房地产市场的不稳定也可能导致金融风险，对经济造成负面影响。
结语房地产经济学是一门重要的学科，它研究的内容涵盖了房地产市场的方方面面。
通过对供需关系、价格形成、投资与金融等方面的分析，我们可以更好地理解和把握房地产市场的运行机制，并针对不同的问题提出相应的政策建议，以推动房地产市场的稳定和经济的可持续发展。
房地产经济学
房地产经济学第一章一、国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途而不同居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
二、房地产定义及属性土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。
♦物业与房地产的区别物业：单元性的房地产，是个体的概念，已建的、投入使用的、具体的。
房地产：总体或整体的、宏观的概念三、房地产的分类根据土地利用方式分类♦按照用途划分1.工业和仓储类房地产2.商业类房地产3.居住类房地产4.其他用途房地产四、房地产业的含义♦房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。
五、房地产业对国民经济发展的作用1拉动了GDP的增长2带动了相关产业的发展3城市建设的快速发展4解决农村富裕劳动力5为财政增加收入六、土地价格与国民经济关系经济发展初期，国民经济越发达，土地价格越高；当国民经济到高度发达的时候,土地价格又会回落。
第三章一、房地产市场的含义指房地产交易活动的总和，是交易双方相互作用的一种机制。
（注：房地产交易包括房地产转让、抵押、租赁。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
）二、房地产市场构成要素主体客体交易组织形式三、房地产市场的主体1、供给主体。
2、需求主体。
3、专业机构与人员。
4、管理者。
5、其他四、房地产市场的特征1.区域性一一固定性、异质性、空间性2.竞争的不充分性一一市场特性3.供给调节的滞后性一一土地供给无弹性、开发周期长、耐久性4.交易的复杂性：异质性、交易形式的多样性、时间持续长、涉及环节多、是权益交易5.金融依赖性一一资产特性（价值量大）6.政府干预性强一一法律和制度特性7.需求的消费投资性和投机性五、房地产需求的含义是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产数量。
房地产需求分为有效需求和潜在需求。
房地产经济学
房地产经济学是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值的影响学科。
房地产泡沫是指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。
住宅需求价格弹性是指住宅价格每上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。
房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
房地产税收就是直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。
房地产就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产以及防地合一的房地产。
房地产的经济特性。
1.空间特性,即空间的固定性和异质性。
2.市场特性，即房地产市场的不完全竞争性。
3.资产特性，主要是指房地产价值量大和使用的耐久性。
4.法律和制度特性，其区别其与普通商品的一大特性。
房地产市场的分类？1.按市场运行层次划分，分为一级市场和二级市场；2.按市场交易客体划分，分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场；3.按物业类型划分，分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场以及农业房地产市场；4.按覆盖或影响范围划分，可以分为国际性、全国性和地方性的房地产市场。
住宅需求的弹性影响因素和弹性规律。
答：影响因素：房价、人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素等。
弹性规律：当住宅价格在一定幅度内变化时，其需求的价格弹性较小，即缺乏弹性，这时住宅表现为生活必需品的特性。
当住宅价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求的价格弹性较大，即富有弹性，这时住宅表现出耐用消费品、奢侈品的特性。
房地产收益和成本的计算方法？答：第一种，以项目总收益减去总成本（B-C）来计算净收益，但未能考虑到不同规模的差异；第二种，用项目的预期收益现值除以预期成本现值来得到益本比（B/C）。
房地产经济学
房地产经济学房地产经济学是研究房地产市场和房地产行业的经济学分支。
随着人口的增长和城市化进程的加速，房地产经济学变得越来越重要。
本文将从供需关系、投资回报、政府政策等多个角度探讨房地产经济学的相关内容。
一、供需关系供求是市场中最基本也是最重要的经济原理之一，房地产市场也不例外。
供需关系对房地产市场的运行和价格形成起着决定性的作用。
供给方面，房地产开发商、建筑公司等企业是房地产市场的主要供应者。
供应的房屋数量、房屋类型和质量等都会直接影响房地产市场的供给状况。
需求方面，家庭购房需求、商业用地需求、政府购房需求等都对房地产市场的需求量产生影响。
人们购房的动机、经济状况以及政府政策的调控都会对需求产生影响。
二、投资回报房地产作为一种重要的投资方式，其投资回报率对投资者来说是非常关键的。
在房地产投资中，投资回报率可以通过租金收入和资本利得两个方面来衡量。
租金收入通常是房地产投资中的常见收益来源之一。
通过出租房屋，房地产投资者可以获得稳定的现金流入。
租金收入的高低受多种因素的影响，包括地理位置、租金市场行情等。
资本利得是指投资者通过房地产交易中的买卖获得的价值增值。
市场上的房地产价格波动会对投资回报率产生直接的影响。
政府政策、经济形势等因素都会对房地产市场的价格产生重要影响。
三、政府政策房地产经济学也需要考虑政府在该领域的调控政策。
政府在房地产领域的政策旨在平衡市场、保障民生，防止市场波动过大和出现房地产泡沫。
一方面，政府通过土地供应、购房补贴等手段来调控供需关系，稳定市场价格，确保市场供应充足。
另一方面，政府可以通过贷款利率、限购政策等手段来控制市场需求，防止房价过高。
此外，政府还会制定相关法律法规来规范房地产市场行为，提高市场透明度，保护购房者的权益。
政府政策对房地产市场的稳定和发展具有重要作用。
结论房地产经济学是一门综合性的学科，涉及到市场供求、投资回报、政府政策等多个方面。
随着人口增长和城市化进程的加速，房地产市场将继续扮演着重要的角色。
房地产经济学专业
房地产经济学专业简介房地产经济学是研究房地产市场、房地产投资和房地产政策的一个学科领域。
房地产经济学专业培养具备房地产经济学理论基础和房地产市场分析能力的人才，为房地产市场的发展和管理提供专业支持。
专业课程1. 房地产经济学原理这门课程主要介绍房地产经济学的基本原理和理论基础。
学生将学习到房地产市场的供求关系、房地产价格形成机制、房地产投资分析等内容。
通过学习这门课程，学生可以了解房地产市场的基本运作规律，为未来的专业发展奠定坚实的基础。
2. 房地产市场分析与预测这门课程旨在培养学生对房地产市场的分析和预测能力。
学生将学习如何收集和分析房地产市场的相关数据，掌握运用统计和经济模型进行房地产市场预测的方法。
通过实际案例研究和实践操作，学生将能够预测房地产市场的趋势和变化，为房地产投资决策提供科学依据。
3. 房地产投资与融资这门课程涵盖了房地产投资的基本原理和方法，以及房地产融资的相关知识。
学生将学习到房地产投资的风险和回报评估、房地产项目评估和策划等内容。
此外，还将学习到房地产融资的来源和方式，如商业银行贷款、债券融资、股权融资等。
这门课程对于学生未来从事房地产投资和融资工作具有重要意义。
4. 房地产市场政策与调控这门课程介绍了房地产市场的政策和调控措施。
学生将学习到房地产开发政策、土地供给政策、购房限制政策等内容。
通过案例分析，学生将了解到各种政策对房地产市场的影响和调控效果。
掌握这门课程的知识，将使学生能够在未来的工作中理解并适应房地产市场的政策环境。
就业方向房地产经济学专业的毕业生可在以下领域找到就业机会：1.房地产开发公司：从事房地产项目的开发策划、市场分析等工作；2.房地产咨询机构：为企业和个人提供房地产投资和市场咨询服务；3.政府部门：从事房地产市场的调研和政策研究工作；4.银行和金融机构：参与房地产融资和贷款审批；5.房地产评估机构：进行房地产评估和估价工作。
职业发展前景随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，房地产市场的需求将会持续增长。
房地产经济学概述
房地产经济学概述简介房地产经济学是研究房地产市场和房地产经济的学科，它涉及到房地产的供求关系、价格形成、资金流动、政策调控等方面的内容。
房地产经济学对于了解房地产市场的运作规律、预测未来的趋势以及制定合理的政策具有重要意义。
本文将主要介绍房地产经济学的基本概念、主要理论和研究方法。
基本概念房地产市场房地产市场是指房地产买卖活动的场所和组织。
房地产市场依托于法律制度和市场机制，通过供求关系来决定房价，并通过沟通、交易和调节等方式使房地产资源得到配置和利用。
房地产经济房地产经济是指房地产市场与经济系统之间的相互联系和影响。
房地产经济包括房地产的产业活动、房地产投资与融资、房地产政策与管理等方面，对国民经济和社会发展具有重要的影响。
供求关系房地产市场的供求关系决定了房价的运行机制。
供给方包括房地产开发商和个人房地产出租者，需求方包括购房者和租房者。
供给方提供房源，需求方表达购买或租赁的意愿，供求双方通过协商或交易，最终确定房价。
房地产经济周期房地产经济周期是指房地产市场呈现出的周期性波动。
一般分为上升期、高峰期、下降期和低谷期四个阶段。
房地产经济周期的波动与宏观经济周期、政府政策、金融环境等因素密切相关。
主要理论土地价值理论土地价值理论是房地产经济学的基础理论之一。
它认为土地的价值是由土地的位置、用途、市场需求等因素决定的。
土地有限，而需求却不断增长，因此土地的价值通常会随着市场需求的增加而增加。
房地产投资理论房地产投资理论主要研究房地产投资的收益和风险。
它关注投资者对于房地产的购买、持有和出售决策，以及这些决策对投资者收益的影响。
房地产市场均衡理论房地产市场均衡理论研究房地产市场供求关系的调节和均衡机制。
主要包括需求与供给的均衡、价格的形成和调整，以及市场交易的影响因素等方面的内容。
房地产金融理论房地产金融理论主要研究房地产市场的融资机制和金融工具。
它涵盖了房地产贷款、抵押、证券化以及房地产金融市场的运作等方面的内容。
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房地产经济学1.房地产：是指房屋建筑与建筑的款的有机结合，也就是房产及其相关的地产的有机结合。
2.不动产：指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状的改变，造成经济损失的物。
3.不定产于房地产的区别：（1）房地产的外延小于不动产（2）不动产是从土地出发，以地产为基础。
房地产则从房屋出发，以房产为基础。
4.房地产经济学的性质：由其自然属性决定的（1）不可移动性（2）异质性（3）数量有限性（4）不可毁灭性，即存在的恒久性。
其经济特性：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性5.房地产市场：它是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格和均衡交易的机制。
6.房地产位置的特性：（1）易达性（2）公共设施服务（3）环境质量（4）邻里7.房地产市场的特点：①区域性②竞争的不充分性③供给调节的滞后性④交易的复杂性⑤与金融的关联度高⑥政府干预性强8.住宅需求：指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。
9.住宅需求的特点：①多样性②区域性③层次性④消费和投入的双重性⑤一定的可替代性10.住宅需求的影响因素：房价、人后、收入、消费者偏好、预期、金融因素11.住宅供给：指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。
12.住宅供给的特点①缺乏弹性②层次性③滞后性13.住宅供给的影响因素：①生产要素的价格②开发商的未来预期③政策因素14.租金：指承担人为租用指摘而愿意每期支付的费用，或为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。
15.住宅价格的影响因素：①房地产自身因素②环境因素③人口因素④经济因素⑤社会因素⑥行政因素⑦国际因素⑧心理因素⑨其他16.棋型假定的放宽内容：①通勤假定的变化②住宅品位的变化③公共物品和污染的变化④收入的变化17.资本化率：是房地产未来某一年的年收益与其价格的比率，是行业中绝大多数投资者所认同的最低期望投资收益率。
资本化率在数值上与报酬率相等，但二者属于不同的比率，在概念上并不相同。
18.资本化率的影响因素：①长期利率②租金的预期增长③与该租金有关的风险与不确定性④房地产方面的税制19.工商业房地产的特点：面积大、离市区较远、交通便利、下风口、水上游。
20.房地产开发：从经济学角度看，当消费者需要一个使用空间时，房地产开发商便会据此形成一个能实现的开发创意，然后通过多种资源的组合使用，将这一开发创意转变为一段时间内不可以使用的建筑空间及相关服务，这个经济活动就是房地产开发。
21.房地产开发程序：①投资想法形成②投资机会选择③投资决策分析④合同谈判⑤签署合同⑥施工建设⑦物业销售和试营业⑧资产管理。
22.房地产区域选择的制约因素23.经济增长：是指一国潜在的GDP或国民产出的增加。
24.区域经济增长的三部门模型：区域产出市场、区域劳动力市场、区域房地产市场。
25.房地产金融：是指在房地产经济活动中，通过金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。
26.房地产金融的特点：①资金来源的短期性和资金运用的长期性②资金来源的固定性和资金运用的特定性③房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响。
27.房地产融资方式：①房产融资与土地融资②直接融资与间接融资③权益性融资与债务性融资28.房地产金融市场：是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具的交易活动的总和29.房地产金融市场文体：是由与房地产有关的各类资金的资金供给者、资金需求者和中介机构组织，具体包括政府、银行与银行金融机构，房地产经营开发企业和居民个人。
客体是在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。
30.房地产金融市场的划分：①房地产抵押贷款市场②房地产有价证券市场③房地产保险市场④房地产信托投资市场31.利息率：是指贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率，简称利率32.住房公积金的特点：专用性、强制性、政策性33.房地产资金的资本市场融资：①房地产股票与债券融资②房地产抵押贷款证券化③房地产投资信托34.经济周期：指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等客观经济变量的短期波动，又划分为复苏、繁荣、衰退和萧条35.主要经济周期理论：①有效需求不足论②技术创新理论③货币学派理论④均衡商业周期理论⑤新凯恩斯主义经济周期理论⑥真实经济周期理论36.经济周期的类型：①基钦周期（存货周期40个月左右）②朱格拉周期（固定投资周期9—10年）③库茨涅茨周期（建筑周期15—25年）④康德拉基耶夫周期（50—60年）37.房地产周期：复苏、萧条期滞后、繁荣、衰退期超前。
38.房地产周期与宏观周期相互影响：①宏观经济周期对房地产周期的决定作用②房地产周期对宏观经济的影响包括房地产投资和房地产价格的影响39.影响房地长周期波动的因素：（1）内生因素①收益率②投资③市场特征（2）外生因素①政策因素②社会经济与技术因素③随机因素40.主要的房地产周期波动成因理论：①租金调节理论②行为解释理论③期权价格理论④蛛网理论⑤货币金融理论41.房地产周期指标体系的构成：（1）先引指标①全社会固定资产投资②房地产开发活动的资金来源合计③房地产投资实际完成额④土地购置面积⑤完成土地开发面积⑥基本建设贷款利率⑦建筑安装工程价格指数⑧商品房新开工面积⑨商品房施工面积⑩沪深房地产综合指数（2）同步指标①国内生产总值②商品房实际销售面积③预售面积④出租面积⑤商品房实际销售额⑥商品房销售均价（3）滞后指标①商品房竣工面积②竣工房屋价值③商品房空置面积④租金42.投机：是指从市场价格的波动中活力的活动。
其动机是对商品价格变动的预期43.投机的特点①从行为方式看，投机是需求和价格的正反馈②从行为目的看，投机是短期套利行为③从行为对象看，投机对象的交易成本相对较低，需求普遍，交易活动频繁，利于转手④从行为风险看，投机具有高风险性44.泡沫：由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。
泡沫的形成条件（1）泡沫发掘载体载体的条件①产品可以被标准化、交易成本低②不以达到供求平衡（2）大量的投机行为存在（3）预期的一致性（4）非理性行为45.泡沫理论：理性泡沫理论、信贷扩张泡沫论、非理性泡沫论46.房地产投机：从房地产市场价格的波动中活力的活动47.房地产投资与投机的区别：①动机不同，前者追求其资产产生的未来收益，后者追求差价②持有期限不同，前者长期持有，后者随时准备转手③行为方式不同，前者遵循一般需求定律，后者则体现价格与需求相关的特征48.房地产泡沫：由预期一般的投机行为导致的房地产资产价格持续脱离经济基础的上涨。
49.房地产作为泡沫载体的基础条件：①房地产供给缺乏弹性（供求关系短期内可以实现平衡）②房地产市场信息不对称③泡沫的产生离不开金融的支持50.房地产泡沫形成机理：宏观经济环境是泡沫产生的基础性条件，市场的不确定性，信息的不对称和羊群效应的存在; 泡沫形成于膨胀的微观机理；金融机构的信贷支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素；而政府实行的土地、货币、税收等政策则是泡沫产生的深层次原因。
51.房地产泡沫的影响：①从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配置效率②从中观角度看，其影响了产业结构，加大了收入分配的差距③从宏观角度看，其加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定。
52.公共物品：通常由政府提供，如国防，免费公园，政府管理等，具有非竞争性和非排他性。
分为纯公共物品和非纯公共物品53.外部性：是一种市场失灵，导致资源配置无效率，它是指一个人从事一种影响其他人福利的活动，而对各种影响既没有支付成本，又没相应报酬，即没有市场价格体制将各种影响反映出来。
如果这种影响的不利的，为负外部性，相反则为正外部性，如发明创造。
54.公共物品的特性：①市场失灵时，政府通过有效提供公共物品，可改善市场结果，解决失灵问题②对非纯公共物品，政府可采取相应措施或实行收费，减少“公地的悲剧”③政府由税收提供公共物品，改善“搭便车”问题④非纯公共物品具有排他成本55.公共提供私人物品的配给方式：使用费、统一提供、排队。
56.房地产纯公共物品的特点①常由政府提供②通常具有正外部性③有效地提供纯公共物品相对比较困难④投资数额巨大，政府投资决策困难。
57.房地产非纯公共物品的特点①房地产中的共有资源存在“公地的悲剧”的问题②政府通过土地管制和收税限制对房地产公有资源的过度使用③房地产中的自然垄断物品一般由政府垄断经营。
58.房地产的外部性：①公共设施对房地产的外部影响②环境因素对其影响③物业相互之间的外部影响④交通队房地产外部性的影响（双向的）59.房地产政府管制的方式①基于市场的间接管制：征收税费、罚款、补贴②直接管制：建筑管制（施工、安装、材料、设备等），土地利用管制（分区）60.住房保障政策的措施（1）针对需求方①发展住房权②发展住房抵押贷款金融③合理补贴；（2）针对供给方①为住房开发用地配备基础设施②调节土地和住房开发③有效组织建筑行业生产；（3）总措施：发展住房部门管理的制度框架；强化将整个住房部门的运行作为整体来监督管理的规章制度。
将与住房有关的各主要公共部门、私人机构、政府部门及社区组织有机融为一体，确保住房政策和发展计划照自己所列的贫困阶层并引导他们。
61.供给方政策和实践：①政府自己建设公共住房②政府补贴企业建造公共住房。
需求方政策和实践：①免税或减税，通常用来补贴购买者及住房者②现金补贴，用于补贴购买住房者及租房者。
62.住房租金补贴的特点：①避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用②这种分配再收入的形式可以使国民哦ing等的住房权利得到实现③对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财务支出。
63.宏观调控的目标：①充分就业②价格稳定③经济增长④国际收支平衡64.宏观调控的主要手段：①财政政策，包括收入政策（税收）和支出政策（政府的公共支出）②货币政策，其工具包括法定存款，准备金率，公开市场业务。
65.房地产客观调控的政策目标①实现房地产经济总供给与总需求平衡②优化房地产产业结构，提高资源配置效率③保持房地产价格的稳定。
手段：①房地产价格调控政策②房地产产业政策③房地产金融政策④房地产税收政策⑤土地政策66.税收的特点：强制性、无偿性、固定性67.房地产税收的种类①按照课税对象可以分为两类：直接以房地产为课税对象的税种、与房地产紧密相关的税种②按照税收的性质可以分为四类：与房地产经营有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税种、房地产所得税③按照房地产的各个环节可以分为三类：房地产开发环节的税收、房地产保有环节的税收、房地产流转环节的税收68.税收转嫁方式：①前向转嫁，顺转，将销售价格转交，使税收负担转嫁给购买者②后向转嫁，逆转，压低供货价格转嫁给厂商。