房地产经济学思考题
2016房地产开发与经营复习思考题
《房地产开发》复习思考题第一章1．概述房地产资源理论,2．简述房地产的自然、经济、社会特性。
自然——自然环境的制约性；经济——周期性、消费与投资的二重性；社会特性——收益分配的顺序，不能忽视城市土地所有者的收益。
3．何为商品房、普通商品房、现价商品房、经济适用房、廉租房、保障性住房、写字楼。
P62—63普通商品房——最大面积不超过140平方米，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。
限价商品房——指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。
经济适用房——指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
廉住房——指政府以租金补贴或事物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
我国的廉租房只租不售。
保障性住房——指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。
写字楼——指供政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
4．概述自然环境对房地产开发的制约性。
地质、地形、水文、气候分别怎样影响。
5．何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？P5,土地一级开发是指政府依法对收购、收回、征收的国有土地，组织实施拆迁和市政基础建设，达到土地供应条件的行为。
土地二级开发则是在土地一级开发的基础上，进行房地产项目建设的行为。
何谓房地产业、房地产企业、开发企业、中介服务企业、咨询服务企业、经纪服务企业？房地产企业——是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
开发企业——是依法设立，以营利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。
中介服务企业——是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括咨询、估价和经纪三类企业。
房地产经济学-2第二章-复习思考题参考答案要点
第二章复习思考题参考答案要点1、城市土地具有哪些特性？现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。
这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。
城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：（1）城市土地利用的集聚性，是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。
集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化。
另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。
（2）城市土地利用的高成本性，随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。
在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。
城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。
（3）城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。
（4）城市土地利用的综合性，表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。
2、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。
土地的自然特性包括：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。
土地的经济特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。
房地产经济学思考题
思考题一：结合十八大报告，农村土地经营权如何流转？思考题二：1、土地价格的内涵及特点内涵：根据马克思的劳动价值论,价格是商品价值的货币表现,而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。
在西方经济学家看来,价格是为获得种商品或劳务所必须付出的东西,通常用货币表示。
但自然的土地不是人类的劳动产品,不包含人类的抽象劳动。
那么,土地价格的内涵到底是什么呢?我们知道,土地能向人类永续提供产品和服务,即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益,谁垄断了土地,也就垄断了土地纯收益,即地租。
由于土地的恒久性,这种地租是一种恒久的收益流。
随着土地权利的转移,这种收益流的归宿也发生转移。
购买土地的权利,实际上是购买一定时期的土地收益。
因而,土地收益现值的总和就表现为土地价格。
土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值,是土地未来地租的资本化。
地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。
地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。
一般情况下,地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。
地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。
无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。
在公开竞争的市场里,买卖双方均了解市场行情,公平竞争,没有不正常因素的影响,价值规律能有效地调节市场。
雷利·巴洛维教授认为:"市场价值:"（1）如法庭所定义的,是一种财产带到公开市场展销,允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者,而出售所得用货币计量的最高价格;(2)经常地指卖者乐意出售,而买者乐意购买,并且两者都不受压力时的价格;(3)是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。
"事实上,在现实土地交易中,由于土地市场的特殊性,这种公开市场条件很难完全具备,这种价格也就很难形成。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产企业经营管理课后思考题 第三章
房地产经营与管理第三章思考题1、比较房地产经营管理中传统的经营观念与现代经营观念的区别。
传统观念中生产观念表现为“我们能生产什么就卖什么”，产品观念表现为“只要物美，顾客就会自动找上门来”，推销观念为“我们卖什么，人民就买什么”。
“市场营销”、“社会营销”、“大市场营销”和“关系营销”，统称为现代市场营销，他们都是注重买方需要。
比如案例中房地产关系营销理念。
2000年，金丰易居房屋销售创建上海首家会员制俱乐部“易居会”，倡导为购房者提供全程一站式服务，新的服务举措有效包容了市民看房买房的全过程，从售前、售中、售后的服务解决了市民的顾虑。
并响亮提出“置业中国、易居无忧”的服务宗旨，受到会员消费者的欢迎。
2、简述房地产整合经营概念。
一是采用市场化的运行机制，二是科学的整合和优化地实现营销的价值创造。
案例中易居会创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。
3、市场营销怎样在房地产企业中正确定位？企业市场营销部门形式上在企业内，但实质上其职能处于企业与顾客的中介地位。
案例中易居会与易居会上海联合律师事务所联手，创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。
4、关系营销的时代背景主要表现在哪几个方面?（1）后工业社会市场经济高度发达的客观需求。
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
(0312)房地产会计复习思考题
（0312）《房地产会计》复习思考题一、选择题1.下列各项中，能够引起负债和所有得权益同时发生变动的是。
Ａ、发行债券公司将可转换公司债券转为资本Ｂ、董事会提出股票股利分配方案Ｃ、计提长期债券投资利息Ｄ、以盈余公积转增资本2、下列各项中，不通过“其他货币资金”科目核算的是（）。
Ａ、存出投资款Ｂ、商业承兑汇票Ｃ、信用卡存款Ｄ、银行本票存款3、某股份有限公司对期末存货采用成本与可变现净值孰低计价。
2000年12月31日库存自制半成品的实际成本为40万元，预计进一步加工所需费用为16万元，预计销售费用及税金为8万元。
该半成品加工完成后的产品预计销售价格为60万元。
假定该公司以前年度未计提存货跌价准备。
2000年12月31日该项存货应计提的跌价准备为（）万。
Ａ、0 Ｂ、4 Ｃ、16 Ｄ、20４、下列项目中，不应计入短期投资取得成本的是（）。
Ａ、支付的购买价格Ｂ、支付的相关税金Ｃ、支付的手续费Ｄ、支付价款中包含的应收利息5、某企业1998年6月20日自行建造的一条生产线投入使用，该生产线建造成本为740万元，预计使用年限为5年，预计净残值为20万。
在采用年数总和法计提折旧的情况下，1998年该设备应计提的折旧额为（）万元。
Ａ、240 Ｂ、140 Ｃ、120 Ｄ、148６、下列利息支出中，应予资本化的是（）Ａ、为对外投资而发生的借款利息支出Ｂ、为生产经营活动而发生的长期借款利息支出Ｃ、筹建期间发生的长期借款利息支出Ｄ、清算期间发生的长期借款利息支出7、采用法核算的情况下，下列各项中，会引起投资企业资本公积发生增减变动的是（）Ａ、被投资企业接受现金资产捐赠Ｂ、被投资企业处置接受捐赠的非现金资产Ｃ、被投资企业处置长期股权投资时结转股权投资准备Ｄ、被投资企业以盈余公积转增股本８、在视同买断销售商品的委托代销方式下，委托方确认收的时点是（）Ａ、委托方交付商品时Ｂ、受托方销售商品时Ｃ、委托方收到代销清单时Ｄ、委托方收到贷款时9、下列经济业务产生的现金流量中，属于“经营活动产生的现金流量”的是（）Ａ、娈卖固定资产所产生的现金流量Ｂ、限得债券利息收入所产生的现金流量Ｃ、支付经营租赁费用所产生的现金流量Ｄ、支付融资租赁费用所产生的现金流量10、下列项目中不通过“应付工资”科目核算的是（）A、奖金B、退休金C、津贴D、计件工资11、A公司付来购货订金2000元，应贷记（）科目A、银行存款B、预收帐款C、商品销售收入D、现金12、某企业以550万元收购另一家企业时，被收购的企业净资产总额500万元，另50万元应借（）科目A、资本公积B、投资收益C、无形资产D、实收资本13、银行汇票的提示付款期限为自出票日起（）A、10天B、1个月C、3个月D、6个月14、企业的下属固定资产中，不计提折旧的设备有（）A、闲置的房屋B、经营租入设备C、临时出租设备D、融资租入设备15、既适合同城，又适合异地采用的结算方式是（）A、支票B、银行汇票C、商业汇票D、异地托收承付16、按规行会计制度规定，短期借款所发生的利息，一般应计入（）。
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A 土地使用权的出让
C 土地使用权划拨
（ ）房地产开发企业由各省、直辖市、自治区建设行政主管部门主审，报
建设部审批。
A 一级
E 五级
B 二级
《城市规划法》第 30 条规定：“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符
合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的（
）”。
A 建设用地规划许可证
B.土地使用权的转让
D.土地使用权赠与
B.土地使用权的转让
D.土地使用权赠与
B 土地使用权的转让
D 土地使用权赠与
C 三级
B 选址意见书
D 建设工程实施许可证
C 50 年
C 50 年
C 50 年
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对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力根通保据过护生管高产线中工敷资艺设料高技试中术卷资，配料不置试仅技卷可术要以是求解指，决机对吊组电顶在气层进设配行备置继进不电行规保空范护载高与中带资负料荷试下卷高问总中题体资，配料而置试且时卷可，调保需控障要试各在验类最；管大对路限设习度备题内进到来行位确调。保整在机使管组其路高在敷中正设资常过料工程试况中卷下，安与要全过加，度强并工看且作护尽下关可都于能可管地以路缩正高小常中故工资障作料高；试中对卷资于连料继接试电管卷保口破护处坏进理范行高围整中，核资或对料者定试对值卷某，弯些审扁异核度常与固高校定中对盒资图位料纸置试，.卷保编工护写况层复进防杂行腐设自跨备动接与处地装理线置，弯高尤曲中其半资要径料避标试免高卷错等调误，试高要方中求案资技，料术编试交写5、卷底重电保。要气护管设设装线备备置敷4高、调动设中电试作技资气高，术料课中并3中试、件资且包卷管中料拒含试路调试绝线验敷试卷动槽方设技作、案技术，管以术来架及避等系免多统不项启必方动要式方高，案中为；资解对料决整试高套卷中启突语动然文过停电程机气中。课高因件中此中资，管料电壁试力薄卷高、电中接气资口设料不备试严进卷等行保问调护题试装，工置合作调理并试利且技用进术管行，线过要敷关求设运电技行力术高保。中护线资装缆料置敷试做设卷到原技准则术确：指灵在导活分。。线对对盒于于处调差，试动当过保不程护同中装电高置压中高回资中路料资交试料叉卷试时技卷，术调应问试采题技用，术金作是属为指隔调发板试电进人机行员一隔，变开需压处要器理在组；事在同前发一掌生线握内槽图部内 纸故，资障强料时电、，回设需路备要须制进同造行时厂外切家部断出电习具源题高高电中中源资资，料料线试试缆卷卷敷试切设验除完报从毕告而，与采要相用进关高行技中检术资查资料和料试检，卷测并主处且要理了保。解护现装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
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房地产经济学思考题
第一章
1.什么是房地产？房地产的特性及主要类型。
房地产是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
是实物、权益与区位的综合体。
特性：
（一）自然属性
1.耐久性
2.房地产位置的固定性
3.房地产的异质性
（二）经济属性
1.高资本价值
2.消费和投资的双重性
3.房地产利用的外部性
主要类型：
2.房地产业的内涵和主要业务内容是什么？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。
其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。
主要业务：
（1）买卖（租赁）物业的房地产活动：房地产开发经营活动；存量房地产买卖（租赁）活动。
（2）以收费（合同）为基础的房地产活动：房地产管理、房地产中介与物业管理活动。
3.何谓房地产经济学？
房地产经济学是研究房地产资源配置、利用与房地产业运行规律的一门应用科学。
第二章
1.房地产市场的特殊性主要表现在哪些方面？
1.区域性
房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。
不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。
2.供给调节的滞后性
房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。
3.交易的复杂性
房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。
交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等
4.对金融业的依赖
资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。
5. 容易受政府干预
房地产行业是政府调控最多的行业之一。
政府控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方政府的严格审批和监督。
6.投机性
房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。
2.房地产市场的市场与完全竞争市场的差异体现在哪些方面？
3.影响房地产需求和房地产供给的因素有哪些？
影响需求：（1）房地产本身的价格（2）收入（3）偏好（4）预期（5）人口（6）政策
影响供给：（1）价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术（劳动效率、耗材、保温隔热、安装设计）（4）预期（5）房地产商数目（6）政策（土地、税收、利率等）
4.自然空置率的指示器作用是什么？
自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。
过高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使买方的利益受损。
5.作图并简述四象限模型的内涵。
第Ⅰ象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求与租金的关系。
在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。
第Ⅱ象限：该曲线表明资产市场中租金与价格之间的关系，租金价格比率（资本化率）来反映两者之间的关系。
资本化率i受四个主要长期利率；租金预期增长率；租金收入现金流风险程度；税法对房地产的优惠度，这四类因素与资本化率同方向变动。
该象限的反应方程为：P=R/i。
第Ⅲ象限：该曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系。
价格↑→房地产新开发建设量↑→曲线越往左下方延伸；价格↓→房地产新开发建设量↓。
该象限的反应方程为：P=f(C)。
第Ⅳ象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。
假设新建设量为C，存量为S。
在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （δ为灭失率）。
当市场均衡时，空间存量不随时间变化，△S=0 ，△S=C-δS，则变为
2.土地价值二元论认为土地价格由那两部分构成？中国土地价格的类型有哪些？
经过人类开发的土地由土地物质和土地资本两部分组成。
3.简述土地管制的含义、目的和内容。
1.含义：土地利用管制是指各级政府为了公共利益的需要，对土地利用主体行为的限制。
2.目的：管制目的在于使土地利用中的外部效应，内部化。
3.内容：（1）土地用途管制（2）土地利用强度管制
第四章
1.住宅的功能主要表现在哪些方面？
住宅功能主要表现在：居住功能、庇护功能、家庭生活功能、社会交往功能、资产功能、经营辅助功能。
2.影响住宅需求的因素有哪些？
住宅价格、收入、人口、偏好、预期、政策因素
3.如何从效用函数推导住宅需求函数？
4.什么叫住宅特征价格？如何估算住宅的特征价格？
5.住宅的供给弹性在短期与长期有何区别？为什么？
短期内住房供给完全非弹性，长期内住房供给弹性会有所提高
.
出份额。
费者在两种商品上的支为偏好系数，反映了消）得
）（由（）得
）（由（）得
）（）（由（）得
由（βαβαββααβαβ
βααβ
αβαβαβα,)
14();13(1211)
12();11(102)10(987)9()8(12
2112211221112122111P M X P M X M X P M X P X P X P X X A MU X X A MU X X •+=•+=+=+====--。