物业知识教材：物业竣工验收与接管验收
物业竣工接管验收程序
物业竣工接管验收一、物业接管验收流程1.建设单位书面提请接管单位验收；2.接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；3.接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；4.对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；5.经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
二、物业接管验收的条件项目的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
接管验收应具备以下条件：1.建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；2.供电、空调/采暖、给排水、楼宇安防自控、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
三、物业接管验收应提交的资料1.产权资料：a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.拆迁安置资料。
2.技术资料：a.竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录；g.隐蔽工程验收签证；h.沉降观察记录；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、新配件的鉴定合格证书；l.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖的试压报告。
3.政府部门检验证明工程质量竣工核验证书电梯/扶梯安全使用许可证供水许可证供用电协议书供用热合同消防验收备忘录物业管理维修公约停车经营许可证市政排污证卫星电视经营许可证消防系统喷淋/消火栓主泵检测报告配电室(变压器绝缘) 检测报告生活水箱及生活水卫生检疫证紫外线消毒检测报告环境噪音检测报告防雷接地检测报告2005年用水指标北京市消防局消防验收意见书四、物业接管验收的标准1.主体结构：a.地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；b.钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范)；c.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206(木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定；d.砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)。
物业竣工验收与接管验收概述
物业的竣工验收与接管验收一．物业的竣工验收1．什么是竣工验收？何为竣工？一个建筑工程项目经过建筑施工和设备（设施）安装以后，达到了该项工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
何为验收？承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。
验收的种类2．对于一个大型项目（如XXX……）的验收我们可将其分为：A）隐蔽工程的验收隐蔽工程：工程整体完工后不能够用肉眼所看见的那部分工程或项目。
因此，对于这类工程的验收必须在工程施工中或施工完成后隐蔽前及时进行验收。
（混泥土钢筋是否达到设计要求，预埋管道等）验收的依据是：设计施工图和国家有关技术规范。
验收后双方（甲方施工监理公司工程师，乙方现场施工员）必须在隐蔽工程检查记录表上签字，并以此作为工程竣工验收的依据。
（通常按照专业进行签证）B）分期验收指分期进行的工程项目或个别单位工程(整体)在达到使用条件，并且需要提前使用时所进行的验收。
（万科城市花园、万科四季花城、还有内地经常看到的高楼建设上面施工下面商场已开业）C）单项工程验收指工程项目中的某个单项工程已按照设计要求完成施工并具备使用条件。
如：小区的给排水系统、供配电系统D）全部工程的预验收在进行全部工程验收之前，通常必须先进行预验收，预验收应由建设单位和施工单位、设计单位、监理单位参加。
预验收的主要作用：1．检查、核实所有技术资料的完整性、准确性2．检查每一单位工程的建设施工质量，对工程隐患和遗留问题提出整改意见3．集中解决施工中有争议的问题（遗留下来的）4．督促修缮、收尾工程的迅速完工5．向验收委员会提交验收报告E）全部工程的验收整个工程项目按照设计要求全部完工达到竣工验收标准正式验收根据项目的大小由项目的主管部门或国家有关管理部门的有关人员（专家）参加（主管部门：建设单位即开发商、设计单位、施工单位即承建商、监理单位、环保、公安、消防、或银行）3．竣工验收的程序（框图）4．竣工验收所需要移交的资料项目验收前，施工建设单位将工程项目所有有关技术资料系统整理分类后，在验收时移交建设单位或国家有关主管部门。
(7.4)物业验收与接管20041110--216-221
1 总则1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。
1.2通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护万达品牌。
因此，项目所在公司、物业分公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。
1.3 由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业总经理支付审核的权力。
1.4 在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。
2 相关职责界定2.1 物业分公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。
2.2 项目所在公司负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。
2.3 管理公司物业管理部负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。
3 工作程序3.1 项目物业移交与接管的前提条件a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；b)各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；c)楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；d)卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；f)单体建筑已通过市质检部门验收。
3.2 物业移交通知在具备物业移交条件的前提下，项目所在公司应以正式的书面文件通知物业分公司准备接管验收。
3.3 成立物业接管验收小组及物业移交小组3.3.1 物业分公司总经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。
成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。
接管验收
五）、接管验收阶段1．接管验收接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。
在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。
（1）、接管验收的作用物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。
物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。
接管验收的作用主要体现在：①．明确交接双方责、权、利关系在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。
②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。
同时能够弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
③．为日后管理创造条件通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
④．提高物业的综合效益接管验收可以提高物业的综合效益。
例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。
通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。
⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。
同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。
（2）、接管验收的方式由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同，决定了它们验收的方式的不同。
物业竣工验收与接管验收概述
物业竣工验收与接管验收概述1. 引言在一个物业开发项目完成建设后，物业竣工验收与接管验收是非常重要的环节。
物业竣工验收旨在确保开发商按照设计要求和质量标准完成建设工作，而接管验收则是将物业移交给物业管理公司或业主委员会，确保物业管理能顺利进行。
本文将详细介绍物业竣工验收与接管验收的概述，帮助相关方了解相关程序与要点。
2. 物业竣工验收2.1 验收程序物业竣工验收包括以下步骤：1.建立竣工验收小组：由相关部门和专业人员组成的小组，负责协调和组织工作。
2.准备竣工验收文件：包括工程图纸、施工合同、竣工报告、检查报告等。
3.现场勘察与核实：对竣工的物业进行全面勘察，核实施工质量与设计要求的符合情况。
4.报告编制与提交：根据现场勘察结果，编制竣工验收报告，并向相关主管部门提交。
2.2 验收要点在物业竣工验收过程中，需特别关注以下要点：1.建筑结构与装修：检查建筑物的结构稳定性和装修质量，确保符合相关标准。
2.供水与排水系统：检查供水管道和排水系统的密封性和正常运行情况。
3.电气设备与配电系统：检查电气设备的安全性和配电系统的运行状况。
4.灭火设备：核查物业的灭火系统是否完善，并检查相关设施是否运行正常。
5.室内环境与卫生设施：检查室内环境的舒适性和卫生设施的完善性。
3. 接管验收3.1 验收程序物业接管验收通常包括以下步骤：1.确定接管方：物业管理公司或业主委员会确定接管方，并开展相关准备工作。
2.准备接管验收文件：包括竣工验收报告、物业移交清单、维修保养记录等。
3.室内外勘察与核查：对物业的外部环境、公共设施和室内设备进行勘察核查。
4.整改与修缮：如发现问题或不符合要求的地方，要求开发商进行整改或修缮。
5.接管验收报告编制与提交：根据勘察结果，编制接管验收报告，并向开发商提交。
3.2 验收要点在物业接管验收过程中，需特别关注以下要点：1.外部环境与公共设施：检查物业周围环境整洁、道路通畅与公共设施的完好性。
物业的验收和接管工作程序
物业的验收和接管工作程序物业的验收和接管工作程序是指在物业开发完工后，物业公司进行验收，并开始运营管理工作的一系列程序。
以下是一个典型的物业验收和接管的工作程序，分为预备工作、验收阶段和接管工作三个阶段，共计约2000字。
预备工作：1. 成立验收小组：由物业公司派遣相关人员组成验收小组，包括项目经理、财务人员、技术人员等。
小组成员需了解项目详情，并具备相关验收经验。
2. 制定验收方案：验收小组根据项目特点和需求，制定详细的验收方案，包括验收标准、验收流程、验收时间等。
同时，需要与开发商或买方协商并达成共识。
3. 准备验收文件：验收小组根据项目情况，准备相应的验收文件，如验收申请书、验收报告表、问题整改报告等。
验收阶段：1. 现场勘察：验收小组进入项目现场，对整个物业进行彻底检查和勘察。
包括房屋结构、建筑质量、公共设施、消防设备、电梯使用、通风系统、绿化环境等各个方面。
2. 检查文件：验收小组对所有相关文件进行详细检查，包括房屋产权证、规划许可证、建设工程合同、竣工验收报告等。
确保文件的合法性和完整性。
3. 功能性测试：验收小组对物业内的各项功能进行测试，包括电梯运行、水电正常供应、安防系统运行等。
确保所有功能正常、安全有效。
4. 检查隐蔽工程：验收小组对物业隐蔽工程进行检查，包括电线、水管、排水系统等。
确保隐蔽工程符合相关标准和规定。
5. 检查质量问题：验收小组对物业质量问题进行详细检查，包括墙面、地板、地砖、卫生间设施等。
及时发现并记录问题，并制定解决方案。
接管工作：1. 编制整改报告：验收小组根据验收发现的质量问题和不符合标准的地方，编制整改报告，并向开发商或买方提出整改要求。
要求开发商或买方在一定时间内解决问题。
2. 财务结算：验收小组与开发商或买方进行财务结算，包括房屋质量问题的扣款、公共设施的交接费用等。
确保财务问题得到解决，并做好相关记录。
3. 安排人员：物业公司安排相应的管理人员和工作人员进驻物业，开始正式的运营管理工作。
物业接管验收课件
建立验收资料查询系统，方便 检索和利用。
对验收资料进行分析和总结， 为物业管理提供数据支持和管 理建议。
案例一：某住宅小区的接管验收
• 总结词：住宅小区接管验收的复杂性、细节和关 键点
案例一：某住宅小区的接管验收
详细描述
1. 背景介绍：该住宅小区位于城市中心地带，共有8栋楼房，2000多户住户。
制定验收流程
03 制定问题处理方案
准备接管验收文件
准备相关资料
制作验收表格
通知相关单位
室外部分验收
总结词
详、墙体、天花板、 地板、门窗等部分的检验。
详细描述
在室内部分验收中，物业公司需要对房屋结构进行检 查，确保房屋结构牢固，没有倾斜或裂缝等问题。同 时，物业公司还需对墙体、天花板、地板、门窗等进 行检查，确保墙体没有开裂、脱落等问题，天花板没 有污渍、裂缝等问题，地板没有松动、翘起等问题， 门窗没有损坏、无法正常开关等问题。此外，物业公 司还需对室内设施进行检查，确保水电气等设施正常 工作。
2. 验收流程：按照接管验收流程，分为前期准备、现场验收、问题整改和后续跟进 四个阶段进行。
案例一：某住宅小区的接管验收
3. 复杂性分析 4. 细节把控 5. 关键点强调
案例二：某商业物业的接管验收
案例三：某工业物业的接管验收
案例四：某医院物业的接管验收
案例五：某学校物业的接管验收
目 录
• 物业接管验收概述 • 接管验收的准备工作 • 现场接管验收 • 验收不合格的处理 • 接管验收的资料管理 • 接管验收的案例分析
contents
定义与意义
接管验收的法律依据 01 02
接管验收的流程
成立接管验收小组
确定小组成员 确定小组负责人
物业的接管验收培训资料
（2）原有物业的接管验收程序
1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资 料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验 收时间。 3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评 估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问 题，按危险和损坏问题处理办法处理。 5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋 的使用状况。 6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证， 签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移， 则无需办理）。
2）危险和损坏问题的处理
①属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能 承接。 ②属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既 可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 ③属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。
3．接管验收遗留问题的处理
（1）遗留问题的登记确认 （2）遗留问题的解决
（1）新建物业的接管验收程序
1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应 的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申 请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内 签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及 标准进行验收。 4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处 理。 5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收 合格凭证，并应及时签发接管文件。
①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、 附属工程有隐蔽管线的全套图纸； ②地质勘察报告； ③工程合同及开、竣工报告； ④工程预决算； ⑤图纸会审记录； ⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质 量事故处理记录）； ⑦隐蔽工程验收签证； ⑧沉降观测记录； ⑨竣工验收证明书； ⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
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物业知识教材：物业竣工验收与接管验收
物业知识教材：物业竣工验收与接管验收
物业的竣工验收
(一)竣工验收及验收种类
物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。
物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。
竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。
从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。
建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。
它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。
1.隐蔽工程验收
隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。
隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。
对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。
未经检验合格不能进入下道工序施工。
2.单项工程验收
单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。
开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。
3.分期验收
分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。
例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。
4.全部工程验收
全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。
全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收正式验收的顺序进行。
物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。
物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。
这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。
(二)竣工验收的依据、标准及主要工作
1.竣工验收的依据
①上级主管部门的有关文件。
②开发商和建筑商签订的工程合同。
③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。
④国家现行的施工技术验收规范。
⑤建筑安装统计规定。
⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
2.验收的标准
①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。
②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。
③设备调试、试运转达到设计要求。
④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。
⑤技术档案资料齐全。
3.做好竣工验收工作
①建筑商准备和提交竣工资料。
为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有:竣工工程项目一览表;图纸会审记录;竣工图;隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验记录;
永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项;该工程的有关技术决定;工程结算资料、文件和签证等。
②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。
③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。
④办理工程交接手续。
检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。
除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。
二、物业的接管验收
(一)接管验收与竣工验收
接管验收不同于竣工验收。
接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。
接管验收与竣工验收的区别在于:
1.验收的目的不同
接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。
2.验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。
3.交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。
(二)接管验收中应注意的事项
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。
物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。
因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面:
1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
4.落实物业的保修事宜。
根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
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