物业接管验收方案(工程)

物业接管验收方案目的：通过制定接管验收方案，使各方明确各自责任及承接查验、整改消项流程。

范围：适用于项目取得验收报告后，物业对整座建筑及配套设备设施进行承接查验工作，该阶段部分系统及设备设施不具备整体正常接管验收条件，进行现状接管。

引用法规文件：1 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90。

2 《城市住宅物业项目竣工综合验收管理办法》建设部建法[1993]814号。

3 《智能建筑工程质量验收规范》GB 50339—20034 《北京市居住物业项目接管综合验收办法》北京市政管理委员会 1995年8月22日。

5 《北京市新建物业项目交接查验标准》 2011-02-01北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局6 《物业承接查验办法》中华人民共和国住房和城乡建设部方案纲要：一、物业接管验收流程与标准二、相关专业培训及培训资料三、验收工具四、备品备件五、接管验收记录六、其他需求附件：接管验收计划及时间安排一、物业接管验收及流程1、接管验收前提：物业管理配套设施综合验收，是指在新建住宅物业项目竣工验收合格的基础上，对物业满足使用功能和物业管理条件的验收。

接管验收的前提条件应为：1）物业项目的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；2）物业项目建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格，验收资料齐全；3）消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；4）临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；5）施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业项目内房屋且临时施工用房已拆除；6）绿化已按设计要求种植；7) 专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业项目室外道路建成并保持畅通；8) 共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置；9) 在入口处已设置物业项目平面示意标识；10) 共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置；11) 物业项目及房屋的座、户编号已经有关部门确定；12) 物业管理用房均已按规定落实；13) 物业维修基金已按规定归集；14) 物业配套设备设施采用新技术、新工艺、新材料的，应提供国内外先进、成熟的使用经验作为技术支持，并征得建设地区及主管部门的书面同意。

2、验收前的准备工作1) 成立前期物业筹备组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

组长：副组长：物业公司接管查验组织机构示意图（见下图）工程部职责：对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣工图纸、资料的验收和移交；并且负责跟进、监督施工单位对接管验收中的问题整改情况。

环境部职责：负责安排保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作。

客服部职责：配合工程部进行接管验收工作。

安保部职责：负责协助工程部进行接管验收工作中钥匙的交接工作。

并且在工程部配合下对监控防盗、消防等与安全相关设备设施的验收和移交接管，在接管后实施安全防范和现场保护安排。

2) 我方与开发商联系，确定接管日期，组织管理中心管理成员，在工程设备设施调试前进入施工地盘，跟踪物业设施、设备的调试，以尽早掌握设施、设备的操作方法、性能。

物业验收与接管流程图3、资料的交接验收产权资料包含以下项目：1)项目批准文件2)用地批准文件3)拆迁资料4)房屋所有权证5)土地使用权证6)有关司法、公证文书和协议7)房屋分户使用清册8)房屋设备及定、附着物清册技术资料包括以下项目：1)竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）；2)机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导手册、使用说明书、政府主管部门验收合格证明等；3)地质勘察报告；4)工程合同及开、竣工报告；5)工程预决算；6)图纸会审记录；7)工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）；8)隐蔽工程验收签证;9)沉降观测记录;10)防雷接地测试合格证明;11)竣工验收证明书;12)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；13)新材料、构、配件的鉴定合格证书；14)水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；15)砂浆、混凝土试块试压报告；16)供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告；17)与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书；18)各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书；19)钥匙清单；20)房地产平面图；21)房屋分间平面图；22)房屋及设备技术资料。

4、建筑主体及配套设施的验收1）地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；2）钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值；3）承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；4）外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。

外墙面材料应易于清洗；5）各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设置屋面检修孔；6）地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整；7）楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

砼楼梯无裂缝、无表皮剥落；8）屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求；9）外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；10）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；11）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；12）明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象；13）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施；14）主干道、支干道、楼前楼后应设置足够的照明设施；15）应设置足够的生活和建筑垃圾转运场所；16）烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设置有效的防落雨措施；17）园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施；18）各种设备设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施；19）施工现场须做到工完、料净、地清，区域内临时设施及过渡用房拆除清理完毕；20）停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设置合理，车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显；21）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

5、配套机电设备的验收供、配电设备验收标准1）高压柜、电力变压器、低压配电柜、电力电缆送电正常，接线端子接线完好，安装符合国际规范、设计及有关合同要求。

自动、手动切换正常，继电保护整定值合理，功能正常；2）电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。

各类计量表计安装位置合理，无重复计量和漏计量现象。

安装位置便于表数的抄录和检修；3）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。

4）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

5）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

6）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。

7）发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。

暖通设备的验收标准1）水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象；2）泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象；3）给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范；4）室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞；5）污水处理系统—污水泵（潜水泵）高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设置喇叭口；6）风管表面应平整、无损坏；接管合理，风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接，无明显缺陷；7）风口表面应平整，颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常动作；8）各类调节装置的制作和安装应正确牢固，调节灵活，操作方便。

防火及排烟阀等关闭严密，动作可靠；9）制冷及水管系统的管道、阀门及仪表安装位置正确，系统无渗漏；10）风管、部件及管道的支、吊架型式、位置及间距应符合本规范要求；11）风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，接管正确、牢固，自然无强扭；12）通风机、制冷机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固；13）组合式空气调节机组外表平整光滑、接缝严密、组装顺序正确，喷水室外表面无渗漏；14）除尘器、积尘室安装应牢固、接口严密；15）消声器安装方向正确，外表面应平整无损坏；16）风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀；17）检查数量：风管、管道及各类部件、阀门、仪表不得缺失；18）空调机组、风机、净化空调机组、风机过滤器单元和空气吹淋室等的安装位置应正确、固定牢固、连接严密；19）高效过滤器与风管、风管与设备的连接处应有可靠密封；20）净化空调机组、静压箱、风管及送回风口清洁无积尘；21）送回风口、各类末端装置以及各类管道等的连接处密封处理应可靠、严密。

弱电设备的验收标准1）有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标，声音清楚；2）电话系统分接箱位置设置合理，布线规范，标识明显、准确；3）电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠；4）电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。

消防设施的验收标准1）消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常；2）接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水，安装位置正确，排送风机风量及所有线路符合设计要求，各种设施能够正常运作；3）水泵、管网扬程、压力符合设计规范；4）消防通道及通道设置合理、畅通；5）消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准，我方积极参与。

安防智能化系统的验收1）智能化系统主要包括闭路电视监控、楼宇自控系统、智能门禁、楼宇对讲、停车场管理等子系统；2）主机设备质量合格，提供厂家检验合格证明，安装位置合理、稳妥，操作方便便于管理；各系统之间信号传输正常、联动准确；3）系统运行稳定、探测设备安全、可靠，信号准确；4）管线安装规范，易于维修；5）室内设备要求安装美观，能够合理布控。