轻资产模式

轻资产模式
轻资产模式

轻资产主要是最少的站用自己的资金,以达到利润最大化.如某些服装品牌只负责设计,品牌管理,以及营销渠道,将物流,生产外报给其他公司做.由于他不用自己出钱建厂,不需要占用自己太多的资金,这种就是轻资产

“轻资产模式”适合怎么样的公司?

轻资产”战略的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源,减少自身投入,集中自身资源于产业链利润最高的阶段,以提高企业的盈利能力。一、“轻资产模式“适合“重知识”运用的公司,轻资产企业的一种独特经营方式,其范围不仅包括品牌专利,亦包括市场基础资产中强调的知识资产、客户关系、渠道和网络,以及其他相关文献所探讨的无形资产,如技术研发能力、产品营销能力、供应链、人力资源、管理制度等,智力资本带来的知识产权优势是无法预测的,强调知识资本的价值创造力。二、适合“低财务投入”,“小规模”的公司,以轻资产模式运营的企业,通常都不进行重大的固定资产投资,或只投入少量的专有性固定资产,通过外包或租赁形式,杠杆利用其他企业的资源进行生产,自己则专注于研发、营销和终端渠道销售等高附加值环节。这种轻资产运营模式本质上是企业强大的资源配置、整合能力以及快速应对市场变化能力,在现金流分布格局中,公司往往具有较高的无息占款且拥有更多的经营现金流。三、适合“强调现金为王”的公司,企业稳定运营是以充足的现金流为基础的,现金流量越大,抵抗风险的能力也就越强,财务风险就越小。所以对于轻资产企业来说,在关注产品技术创新和营销渠道建立的同时,更要重点关注现金流结构,这是轻资产模式的核心(汤谷良、张茹,2012)。同样在选择股利分配战略时,轻资产公司的首选是低现金股利分配,在这种分配方式下,公司发展所需的资金需求主要依靠利润留存的现金,不需要依赖间接融资,从而降低了企业的运营风险。四、适合推行生产外包战略的公司,生产外包可以使得较少的资源投入在短时间内获得更多的便利,这是对轻资产运营最为直接贡献,企业可以将主要精力专注于核心业务,通过杠杆性来实现成长战略。可口可乐公司世界各地选择了瓶装商进行合作,这些瓶装商都具有严格质量控制系统和管理体系,可口可乐授权其瓶装业务,通过这种合作模式不仅取得了对厂商的控制权,品牌影响力也迅速建立,市场占有率迅速扩大。五、适合聚焦供应链管理的公司,供应链管理是指在保证合理的客户服务水准的情况下,通过将制造商、供应商、仓储中心、物流配送体系进行有效整合而将整个供应链系统的成本降到最低的过程。企业通过整合供应链系统上下游之间关系,改善和整合供应链中的信息流、物流、资金流,最大限度地提高系统运行效率,同时有效降低运营企业成本,以获取企业的核心竞争力。

2、“轻资产模式”面临哪些主要挑战?

企业经营战略由“重”到“轻”转型,需要具备多方面的条件,会遇到方方面面的挑战。一方面,轻资产需要有发达的资本市场做后盾,因为没有资产抵押,轻资产企业一般难以获得银行贷款,不得不降低对间接融资的依赖,寻找新的融资渠道。企业研发、广告需要流动资本等投入,这些都依赖资本市场的支持和发展,为之提供投融资平台。轻资产运营模式因其自有的特性在现今的经

济背景下获得良好的发展势头,然而其独有的特性为其带来竞争优势的同时,我们更不能忽略伴随其特性而来的风险。

(一)无形资产价值创造的不确定性

位于“微笑曲线”两端的轻资产运营模式下的企业,其核心竞争力在于其掌握的无形资产,包括技术、知识产权类,特许使用权类,商标权类,这些无形资产确实使得企业拥有更大的市场灵活性且经济增加值极高。但也可能因外部技术革新,而使得无形资产迅速贬值;对于商标权,即品牌建设类的企业,将生产环节外包,将使其对于品牌下的产品质量的控制力降低,一旦产品质量难以控制,对品牌造成的损失难以挽回,对于运营链条的高速运转要求也将是极为严重的打击。因此,企业需要对现有技术或知识产权进行严密保护且不断更新,即使外包生产环节也要时时防范出现品牌负面新闻等。无形资产偏向“无形”,对于资产的稳定性、财务的稳健性都将是巨大的挑战。

(二)融资约束是链接企业轻资产运营和成长的关键变量

在制定关于企业成长战略时,最需要关注的是现金流(Newman,2002),通常在控制了企业盈利水平情况下,融资约束程度反映了企业的现金资源的可获取能力(Fazzari,2000)。但与重资产企业比,轻资产运营企业无形资产占企业总资产比重大,价值不稳定,难以通过银行筹集资金(鲍静海等,2010;田高良等,2012;代宏砚,2013),因此融资约束程度成为链接企业成长和轻资产运营的关键变量(戴天婧、张茹、汤谷良,2012)。

(三)对于价值链各个环节的控制能力

我们可以看出轻资产运营模式下的企业,无形资产是决定企业以何立于市场的关键因素,当企业的无形资产价值受损,相当于大脑瘫痪,企业价值将严重受损;而支撑企业存在的生命支柱,也可以说是大脑的营养供给,在于顺畅的运营链条,链条上的每一个环节都要高效地发挥其作用,才能使此利益体集合达到利益最大化。相反,一旦链条上的任意一个环节断裂,则整条运营链瘫痪,难以起死回生。相比于前者,链条断裂则更为恐怖,因为整个链条并不是每个环节都被掌握在轻资产运营模式下的企业手中(如外包企业),当一个企业的生死决定权并不全掌握在自己手中时,其面对的风险将被无限放大。

“轻资产”运营模式的考虑

“轻资产”运营需要考虑哪些问题? 1.如何在你擅长的领域实现行业领先的运营能力 “轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域,通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理,实现在行业内领先的运营能力。 2.如何通过创新机制形成稳定的专业团队 “轻资产”运营,稳定的专业团队是必需的,其核心在于“人和”,是采用创新型的合伙人机制模式还是通过股权分享等多方面的创新机制来实现是值得考虑的。 3.明确自身的服务组合 “轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域,通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理,实现在行业内领先的运营能力。 4.如何选择创新型的合作模式 在运作过程当中,不同的合作模式也意味着管理模式的不同,在整个合作过程中既要考虑到投资方的风险控制和收益要求,同时还要不影响合作过程中的运营效果。 案例解析 一、万科:“小股操盘”轻资产运营模式 “小股操盘”操盘模式 企业在合作项目中不再续投,但项目仍由万科团队操盘,使用万科的品牌和产品体系,共享其信用资源和采购资源,通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益,实现以小股投资撬动大额收益的目标。

“小股操盘”的优势 万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说,通过小股操盘的项目,万科可向其他股东收取一定的管理费,或要求获得高于股权比例的超额分配权。 模式适用企业 项目方: 自身区域优势明显 配套设施较好 发展潜力大 合作方: 当地中小企业 具有土地、资金资源 缺乏开发能力 二、龙湖:“引入基金”轻资产运营模式

案例1 重庆观音桥龙湖新壹街 2014年7月,龙湖与渣打银行牵头的基金等海外机构投资人签订了协议,共同开发红旗河沟综合商业项目,龙湖拥有51%权益,其中,渣打银行前头的基金计划投资7.56亿元,取得该项目28%的权益,而余下的21%权益由另外一家海外基金投资5.67亿元持有。 案例2 苏州时代天街 2015年1月12日,龙湖地产有限公司联合加拿大养老基金投资公司宣布,已于2014年12月23日共同成立合资公司,加拿大养老基金投资公司承诺投资约2.34亿加元(约人民币12.5亿元),用于发展苏州时代天街项目。

房地产轻资产运营模式分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/243761811.html, 房地产轻资产运营模式分析 作者:康瑞文吴霞刘景范维胡越 来源:《中国房地产业·中旬》2018年第01期 摘要:房地产企业随着全球经济化,城市化的推进,房地产企业面临着许许多多的问题,房屋空置,楼盘亏损,企业资金困难,房屋销售困难,对于这些问题,房地产创新管理体系,改变原有的管理内容,从原本的以重资产为主的运营模式转化成以轻资产为主的运营模式,这样能够促进资源的有效利用和资金的循环利用,不断促进资源的有效利用,提高房地产企业的品牌,能够提高企业的运作形式,促进资源环境的密切结合。这样不断促进房地产的发展,实现地产资源的管理和利用。 关键词:轻资产运营;资源循环利用;企业合作 1、房地产轻资产运营模式的内容 房地产是目前发展的重要产业,但是房地产的建设和开发需要大量的工程建设,需要周边服务的大型工程,具有一定的困难和问题,面对房地产企业建设需要的大量资金,技术,经验,工程预测都可以进行资源的有效利用。 房地产企业的轻资产管理模式就是将产品制造和零售分销业务外包,自身则集中于设计开发和市场推广等业务,"轻资产运营"模式可以降低公司资本投入,特别是生产领域内大量固定资产投入,以此提高资本回报率。运用最小的成本获取最大的利益的一种运营方式,这种运营模式,可以减少房地产产业的压力,形成资源和资金的有效利用,形成资源循环利用管理的体系。 房地产企业轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略,以人力资源管理为纽带,通过建立良好的管理系统平台,促进企业的生存和发展。这样的运营方式可以打破原来的房地产重资产的运营局限,促进资金的互相补充,互相利用,能够不断促进房地产企业的相互合作,解决因为资金周转不行的问题,解决大型工程建设的难度,提高技术,提高经验。 2、房地产轻资产运营模式的优势 房地产企业的转型升级,从重工业的运营模式向轻工业的运营模式转变,能够促进资源的有效利用和循环发展的同时,还能够改变原来的企业结构和相关产业的变化,促进经济结构功能的调整,对于房地产轻资产运营模式具有这些优势: 2.1降低生产成本,用最小的成本获取最大的利润 房地产企业将一些重资产环节如技术含量较低的产品、零部件的生产转移给更有成本优势的公司生产,这样不仅节约了大量的基建、设备投资,而且节约了大量的人工费用,极大地降

最新房地产企业(商业地产)轻资产运营模式案例分析

房地产企业(商业地产)轻资产运营模式案例分析 主讲老师:李豪 课程简介:在房地产新环境下,房地产企业尤其是商业地产企业,背负着大量资产,同时这些变现能力差,流动性低和资产增值不大等风险。如何即不改变原有的运营和操作模式,又可以提升企业资产变现能力和提高周转率,本课程以万达、万科等房企新资产操作为研究,展开课程学习。 课程时间:1天 课程对象:房地产企业高管、项目公司高管、房地产和商业地产经营管理者等课程收益: 1、学习和掌握房地产企业进行轻资产模式运营压力和挑战; 2、重点学习和掌握万达、万科和蓝城轻资产运营模式; 3、重点掌握房地产企业(商业地产)轻资产操作要点和细则。 课程大纲: 1房地产企业轻资产模式与方向 1.1传统商业地产模式的压力与挑战 1.1.1市场竞争压力 1.1.2企业运营压力 1.1.3政策税收压力 1.1.4企业利润压力 1.2轻资产6大方向与模式 1.2.1资产金融化 1.2.2金融多元化 1.2.3风险分散化 1.2.4专业突显化 1.2.5产品标准化 1.2.6运营服务化 2万达商业地产轻资产操作模式 2.1从万达地产到万达商业 2.1.1万达轻资产三步曲

2.2万达商业运营模式 2.3万达融资模式 2.4万达资产证券化模式 2.5万达主要挑战与压力 3万科全面轻资产模式 3.1轻资产重运营,要做城市运营商 3.2商业地产运营模式 3.3万科互联网思维开发模式 3.4万科营销轻资产模式 4从绿城到蓝城的轻资产模式 4.1绿城给宋卫平重要资产 4.1.1代建 4.1.2教育 4.1.3健康 4.1.4物业 4.1.5品牌 4.2蓝城初印象:“轻资产”的宋卫平 4.3蓝城的四大业务板块 4.3.1代建 4.3.2颐养 4.3.3农业 4.3.4健康 5部分地产企业轻资产案例 5.1华润轻全覆盖商业地产轻资产模式 5.2保利轻资产模式 5.3越秀地产轻资产快周转模式 6房地产企业(商业地产)操作与要点 6.1房地产企业(商业地产)哪些重资产可以剥离 6.2房地产企业如何搭建融资平台

现代企业的“轻资产” 运营模式及管理方法

现代企业的“轻资产” 运营模式及管理方法 在许多人的心目中,企业的经营与运作中有一个重要的环节,那就是对厂房、机器、设备等固定资产和物料的控制。这一环节的重要性,大家都心知肚明。用最通俗的话来讲,这一环节是企业的另外一个财务室,是钱串子。能否对繁琐的固定资产和物料进行科学地管理和运用,实际上是能够最大限度地为企业节约财力的前提。我们驻马店的企业当前大多属于传统的制造行业,生产特点是机械化作业和手工作业相结合,这就更加要求我们注重对这一环节的重视和管理。只有这样,我们才能利用现有资金来进行根本性的运作,来获取更大的利润和价值。 为什么我们现在要讲“轻资产”的经营理念,要提倡一些新的管理方法,去力图打碎一些旧的、传统的生产方法呢?这一点与国际、国内经济形势以及我们的行业特点是紧密相连的。总的来说,随着国际经济形势的持续低迷,加之国内越来越深化的宏观调控所导致的原材料成本大幅度上涨现象等综合因素,形成了传统制造业高成本时代的正式到来。 针对这种形式,我们该怎么应对?对于传统的制造业来讲,这是一个课题,解决好了,公司就能生存;解决不好,公司就会发展缓慢或者被淘汰。我结合自己的工作和学习实际,给大家交流一下国际上流行的现代企业的“轻资产”运营模式及与之相应的管理理念。这一运营模式在当前的传统制造行业表现得尤为突出,对我们企业今后的发展可以说是至关重要的。 大家也许会问,什么叫做“轻资产”啊?想知道这个新兴单词的

意义,我们首先要明白的问题是,资产的轻与重是个相对的概念。就一个企业或一项投资而言,就像我们平时耳熟能详的租厂房、购设备、购原材料一样,往往需要占用大量的资金,属于重资产。重资产企业一般来说有一个经营上的“瓶颈效应”,那就是一旦企业生产能力达到极限,而此时社会的市场需求仍然保持增长态势时,企业如果想继续获得更大的效益、追求更大的收获,则必须增加投资新的生产能力。换言之,要进行再次建设投资,增加资金投入,需要消耗大量的资金和时间尤其是精力,需要经过决策、融资、实施、建设、会审、验收等系列过程。其最大的害处在于如果一旦出现决策犹豫、融资不到位、执行落实不力、建设过程缓慢等现象之一,则企业可能已经丧失获利机会,因为那个时候的市场需求可能早早发生了根本性的变化,也许其他同类企业、同类产品已经满足了这个需求。并且,一旦这个市场需求发生转向,重资产公司不仅形成重复、浪费投资的事实,使企业发展方向出现重大决策性失误,导致经营性赢利增长乏力,而且增加的新设备和新厂房反而会造成大量的折旧,从而更进一步地降低企业的利润,形成后果严重的恶性循环。 所谓的“轻资产”,按照当前国际流行的一种通用说法主要是指企业的无形资产,包括企业的阅历经验、规范的流程管理、科学的管理制度、与社会各方面的关系资源、充足的资源获取和整合能力、知名的企业品牌、合理化的人力资源、现代化的企业文化等。从以上这些词组中我们可以清醒地发现,围绕“轻资产”的关键词其实大多是一些比较务“虚”的东西,这些“虚”资产的特点是占用资金少甚至是属于无形资产,但是一旦运作起来便显得轻便灵活,所以才称之为“轻”。给大家举个例子:耐克公司的“耐克”两个字值多少钱?它

轻资产模式

轻资产主要是最少的站用自己的资金,以达到利润最大化.如某些服装品牌只负责设计,品牌管理,以及营销渠道,将物流,生产外报给其他公司做.由于他不用自己出钱建厂,不需要占用自己太多的资金,这种就是轻资产 “轻资产模式”适合怎么样的公司? 轻资产”战略的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源,减少自身投入,集中自身资源于产业链利润最高的阶段,以提高企业的盈利能力。一、“轻资产模式“适合“重知识”运用的公司,轻资产企业的一种独特经营方式,其范围不仅包括品牌专利,亦包括市场基础资产中强调的知识资产、客户关系、渠道和网络,以及其他相关文献所探讨的无形资产,如技术研发能力、产品营销能力、供应链、人力资源、管理制度等,智力资本带来的知识产权优势是无法预测的,强调知识资本的价值创造力。二、适合“低财务投入”,“小规模”的公司,以轻资产模式运营的企业,通常都不进行重大的固定资产投资,或只投入少量的专有性固定资产,通过外包或租赁形式,杠杆利用其他企业的资源进行生产,自己则专注于研发、营销和终端渠道销售等高附加值环节。这种轻资产运营模式本质上是企业强大的资源配置、整合能力以及快速应对市场变化能力,在现金流分布格局中,公司往往具有较高的无息占款且拥有更多的经营现金流。三、适合“强调现金为王”的公司,企业稳定运营是以充足的现金流为基础的,现金流量越大,抵抗风险的能力也就越强,财务风险就越小。所以对于轻资产企业来说,在关注产品技术创新和营销渠道建立的同时,更要重点关注现金流结构,这是轻资产模式的核心(汤谷良、张茹,2012)。同样在选择股利分配战略时,轻资产公司的首选是低现金股利分配,在这种分配方式下,公司发展所需的资金需求主要依靠利润留存的现金,不需要依赖间接融资,从而降低了企业的运营风险。四、适合推行生产外包战略的公司,生产外包可以使得较少的资源投入在短时间内获得更多的便利,这是对轻资产运营最为直接贡献,企业可以将主要精力专注于核心业务,通过杠杆性来实现成长战略。可口可乐公司世界各地选择了瓶装商进行合作,这些瓶装商都具有严格质量控制系统和管理体系,可口可乐授权其瓶装业务,通过这种合作模式不仅取得了对厂商的控制权,品牌影响力也迅速建立,市场占有率迅速扩大。五、适合聚焦供应链管理的公司,供应链管理是指在保证合理的客户服务水准的情况下,通过将制造商、供应商、仓储中心、物流配送体系进行有效整合而将整个供应链系统的成本降到最低的过程。企业通过整合供应链系统上下游之间关系,改善和整合供应链中的信息流、物流、资金流,最大限度地提高系统运行效率,同时有效降低运营企业成本,以获取企业的核心竞争力。 2、“轻资产模式”面临哪些主要挑战? 企业经营战略由“重”到“轻”转型,需要具备多方面的条件,会遇到方方面面的挑战。一方面,轻资产需要有发达的资本市场做后盾,因为没有资产抵押,轻资产企业一般难以获得银行贷款,不得不降低对间接融资的依赖,寻找新的融资渠道。企业研发、广告需要流动资本等投入,这些都依赖资本市场的支持和发展,为之提供投融资平台。轻资产运营模式因其自有的特性在现今的经

轻资产商业模式简析

轻资产运营模式简析 一、轻资产运营模式介绍 “轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略,以轻资产模式扩张,与以自有资本经营相比,可以获得更强的盈利能力.更快的速度与更持续的增长力。 首先要明白的是,资产的轻重是个相对的概念,就一个企业或一项投资而言,我们平时耳熟能详的厂房、设备、原材料等,往往需要占用大量的资金,属于重资产。所谓轻资产,主要是企业的无形资产,包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。因此轻资产的核心应该是“虚”的东西,这些“虚”资产占用的资金少,显得轻便灵活,所以“轻”。 从财务报表来看,一般固定资产与总资产或者销售收入之比非常低的公司属于轻资产,但是轻资产公司运营一般通过两种方式:一是将重资产业务外包或转让出去。二是收购其它企业的一部分股权,本企业输出品牌,输出管理,利用自己有限的资金,盘活被收购企业的重资产。 可以看出,轻资产公司的核心理念是用最少的资金(或者最轻的资产)去撬动最大的资源,赚取最多的利润。要实现这个目的,企业的客户资源、治理制度、管理流程等轻资产,必然要取代生产线等重资产,成为企业获利的主角。 轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略,是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。 轻资产运营必须根据知识管理的内容和要求,以人力资源管理为纽带,通过建立良好的管理系统平台,促进企业的生存和发展。 运营特点: 资产规模--倾向于小;资产质量--倾向于精;资产重量--倾向于轻;资产形态--倾向于软(无形);资产投入--倾向于少;资产价值:静态或分散时--小,动态或整合时--大。

YG地产集团轻资产运营模式研究

YG地产集团轻资产运营模式研究 进入21世纪后,我国的房地产行业开始了一轮迅猛的发展,被人们称为“黄金十年”。不但其自身对我国经济增长的贡献量极大,还拉动了上下游多个行业的发展,对我国的国民经济发展起到了重要的推动作用。而随着房价的无理性上涨,房地产行业在经历了一波疯狂之后,给社会带来的弊端也逐渐显现。为了改善这种情况,阻止房地产的上涨势头,我国政府采取了多项宏观调控政策,房地产行业景气度开始下降。 一直以来,房地产采用的是“借钱—拿地—开发—销售”的一条龙重资产商业模式,但随着国家信贷政策的收紧,这种开发模式受到了极大的冲击,土地持有成本在逐渐攀升,成为房地产企业发展的最大阻碍。加之限购政策带来的销量下降,企业资金回笼速度变慢,更加重了房地产企业的资金压力,呈现出明显的流动性不足的现象,资金链随时可能断裂。由于我国房地产企业面临着巨大的现金流压力、融资压力、税收政策压力、土地成本压力和行业竞争压力,传统的重资产运营模式已经不足以支撑其继续生存发展下去,实施轻资产运营或成必然。但也不是说所有的房地产企业都适合轻资产的运营模式。 本文研究分析的轻资产运营的适用条件和集中常用模式的特征及利弊,会发现轻资产运营的过程也是一个不断变化和需要进行不断优化的过程,每个企业在尝试轻资产运营之前都要量力而行,否则将得不偿失。本文在对YG地产集团的轻资产运营模式进行模型设计和构建时,考虑到该模型构建的五大原则,分别为市场导向原则、系统性原则、创新性原则、低成本高效率原则、专业性原则,在这些原则的指导下并结合朱魏模型的启示,构建出YG地产集团的轻资产运营模型。该模型的最终目标是帮助企业实现其目标,主要包括五个模块:合理精准定位、关键资源与能力、独特的业务系统、适合YG地产集团发展的轻资产运营路径、完善企业的现金流结构,这五大方面关系紧密,共同构成了 YG地产集团轻资产运 营模型的前提和关键环节。通过对构建的轻资产运营模型的切实实施,发现系统的进行轻资产运营有助于企业精准营销,同时降低资金压力和后续的销售压力,在盈利能力、抗风险能力和可持续发展能力上都有巨大的贡献。 本文通过对YG地产集团轻资产运营模式的研究,构建属于YG地产集团的轻资产运营模型,希望可以为广大推行轻资产运营模式的房地产企业提供一个可借

轻资产运营策略案例

轻资产运营策略案例 目录 案例一:光明集团轻资产运营策略分析 (1) 案例二:安踏:从模仿到超越的机会 (4) 案例三:香港利丰的轻资产经营 (8) 案例一:光明集团轻资产运营策略分析 一、轻资产运营简介 著名战略学家迈克尔·波特教授在其价值链分析模型中强调,产业链的不同阶段增值空间存在很大差异,维持上下游竞争优势对构建企业核心竞争力意义重大。台湾宏碁集团董事长施振荣先生结合自己多年从业经验和波特教授的价值链分析模型指出,在PC产业链乃至整个制造业,上游的研究开发与下游的销售服务工序附加值较高,而中间的组装工序属于劳动密集型工序,由于标准化作业的采用和竞争的加剧,利润空间最小,因而整个PC产业制造工序流程的附加值线条就形成一个两头高、中间低的4型曲线,看上去就像微笑的嘴唇,施先生称之为“微笑曲线”。 微笑曲线理论和价值链分析模型说明了这样一个事实:在知识经济时代,资本、技术、智力等企业资产流动越加频繁,企业逐渐趋向“无界’经济,企业间分工合作也更加紧密,企业向各自优势领域集中资源,行业重组不断深化。企业间的关系已经不再局限于交易双方平常意义上的贸易关系或者以出资方式联系起来的系列关系,更多的是包含虚拟生产、虚拟共生、战略联盟等形态在内的多样化关系,这直接催生出一种崭新的经营模式——轻资产运营模式。 所谓轻资产,是相对于占用大量资金的重资产而言的,包括企业的经验、规范的流程管理、企业品牌、客户关系、人力资源等,与设备、厂房、原材料等相比,上述资产占用资金较少,显得轻便灵活,所以称为轻资产。而轻资产运营可以理解为:在资源有限的条件下,杠杆利用他人资源,以最低的投入,实现股东价值最大化的战略管理。轻资产运营的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源,减少自身投入,集中自身资源于产业链利润最高的阶段,以提高企业的赢利能力。轻资产运营模式与传统竞争理论重大区别在于:传统竞争理论是以低成本或差别化获取市场份额和数量增长为竞争根本,而轻资产运营模式是以客户和利润作为中心来思考竞争策略,最关心的是客户的价值观、产业链的高利润阶段和杠杆利用他人资源,实现股东价值最大化;以轻资产模式扩展,与自我缓慢积累相比,可以获得更强的赢利能力和更快的发展速度。 二、光明乳业公司的轻资产运营策略

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究 由于城市化进程的加快,人口大量涌入城市,带动了房地产业的发展,而对房地产的投资,也使房价始终居高不下。虽然房地产业目前尚还能发展,但由于大量的库存、激烈的竞争和日趋理性的消费,房地产业已经进入转折点。改革开放以来,我国房地产业始终采用的是以重资产运营为主的"香港模式",这样的运营模 式使资金链条对企业来说尤其重要,然而,由于银行贷款难度越来越大,回款周期较长,企业想在市场中获得更多的市场份额、快速扩大规模,仅仅依靠原有的模式已经达不到目标了。面对来自市场和自身的双重压力,许多地产企业开始着手转型,而轻资产运营模式作为在房地产行业刚新兴的一种商业模式,正在逐渐走入 房地产企业的视野,成为企业转型的一种选择,同时也为企业建立持续性竞争优势、实现可持续发展提供方向。 将商业地产中的巨头W商业地产作为案例分析的主体,介绍了 W商业地产的转型方案以及转型的原因,探索W商业地产实施这种轻资产运营模式的可行性, 并将轻资产运营模式和财务绩效评价相结合,对轻资产运营模式进行评价。采用的研究方法主要是文献资料法、定量分析法、规范分析与案例结合法。首先以W 的财务报表为依托,从财务报表中提取往年数据,利用这些数据,对轻资产模式下财务数据进行分析,得出轻资产会对企业的财务报表带来哪些影响;其次引入经 济增加值评价体系,通过转型前后经济增加值的比较,充分评价实施轻资产运营 模式对商业地产经济状况可能带来的影响;最后比较非财务指标,力求从宏观层 面对W的整体进行把控。利用分析得到的结果,积极探索轻资产运营模式是否可以优化原有的重资产运营模式,为商业地产盈利模式的改变提供可供选择的方向。

房地产企业轻资产经营模式分析

房地产企业轻资产经营模式分析 2014-04-22 房地产企业轻资产经营模式分析 在过去的20多年里,中国房地产行业飞速发展,国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式,房地产开发总揽全包,获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入,房地产企业依靠的囤地增 值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。 一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战 内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润,通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后,我们可以把重资产经营模式分 为四大基础盈利方式。 土地增值:土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限, 造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾,根据市场经济规律,需求大于 供给的时候,土地的出让金价格就会逐步攀升(见图1)。自2000年以来,由于房地产需求的增加,带动房价高速上涨,房地产开发企业储备的土地资源 大幅增值,轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的 开工建设时间,由于没有严格实施,从而致使房地产开发企业都大量囤积土 地、放缓开发速度、延长开发周期,随着时间推移,赚取土地增值带来的“土 地红利”。

资本增值:房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本,普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言,主要融资方式是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定,高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。 图1:2000-2013年第一季度重点城市分用途平均地价指数资料来源:国土资源部相关数据。 周转增值:2011年以来,房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,在这样的环境下,高周转成为众房企追求利润的主要手段,高周转的好处在于,能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业

万科轻资产运营模式转型的案例分析

万科轻资产运营模式转型的案例分析 自1998年市场化改革以来,我国房地产企业便是重资产运营模式。在行业高速增长的黄金时期,许多企业通过储备大量土地并进行开发销售,获取了超额利润,同时也逐渐出现了房价攀升过快,房地产投机行为严重等问题。2010年以来,随着我国经济增速放缓,政府加大了对房地产行业的政策监管力度,房地产市场竞争日趋激烈,产品溢价能力下降,土地红利消失,行业整体增长速度逐渐下滑。因此,过去重资产运营模式下的诸多问题日益突出,包括资金前期投入大、库存周转率下降、利润下滑等。 面对行业经营困境,一些房地产企业逐渐退出,但也有一些企业,例如万科、绿地等,开始尝试转型为轻资产运营模式,取得了良好的效果。因此,房地产企业向轻资产运营模式转型,可以有效解决资金沉淀、存货周转慢、销售净利率低、财务杠杆过高等问题,对促进房地产行业的健康发展有着重要意义。本文通过理论探讨与典型案例分析相结合的方法,研究了万科转型轻资产运营模式的动因及绩效,总结了万科转型成功的经验,以期为其他房地产企业提供借鉴和参考。首先,本文在介绍轻资产运营模式的内涵和特点后,具体介绍了房地产企业的经营特点,以及轻、重资产运营模式的优劣势比较分析,进而阐述房地产企业轻资产运营模式转型的动因及该研究的理论基础。 在案例分析部分,首先简单介绍了万科转型之前的运营模式及发展状况。出于缓解融资压力、降低经营风险、提高企业竞争力和实现战略目标等方面的需要,万科从2013年开始轻资产运营模式转型,具体策略包括:采用小股操盘合作开发模式并建立事业合伙人制度;与互联网公司合作,实现业务“互联网+”;积极开拓融资渠道,进军金融行业,努力实现房地产证券化。万科作为房地产行业中的领头企业,具有领先的技术研发优势、成熟的管理体系和强大的品牌实力,其轻资产运营模式转型的过程比其他企业更加顺利。本文基于财务指标和非财务指标,对万科轻资产运营模式转型的效果进行了分析。 在财务业绩方面,公司财务表现良好,偿债能力比较稳定,资产营运效率上升,并维持了较高的盈利水平,保持了良好的发展前景。在非财务业绩方面,万科通过轻资产运营模式转型,不但改善了其产品和服务的质量,扩大了市场份额,赢得了竞争优势,而且促进了公司内部组织管理的变革,提升了品牌声誉。基于以上研究,

房地产企业轻资产经营模式分析

房地产企业轻资产经营模式分析

的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言,主要融资方式是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定,高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。 图1:2000-2013年第一季度重点城市分用途平均地价指数资料来源:国土资源部相关数据。 周转增值:2011年以来,房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,在这样的环境下,高周转成为众房企追求利润的主要手段,高周转的好处在于,能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科,万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模,促进了万科“逆势扩张”,用337天实现了1000

亿的销售规模,成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率,成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。当前,国家对地产行业的调控进一步加大,限购限价政策深入实施,土地升值减缓、利润率上升空间降低,地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。市场竞争压力:地产行业跑马圈地的时代已经过去,现在从一线城市到二三线城市,都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争,特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例,央企华侨城是旅游地产行业的龙头,其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下,其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发,在准一线城市的武汉,上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目,在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市,宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下,华侨城负债率明显上升,2012年超过72%,已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”,而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。 企业运营压力:传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金,而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来,各大银行先后收紧房地产开发贷款,证监会也暂停房地产上市公司再融资,地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托,甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高,使企业的财务杠杆率大幅下滑,盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链,在没有外部资金支持的情况下,企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目,企业运营受到严重制约。政策税收压力:近几年,国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走,囤地模式行不通了;更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约,暴利时代难以再现,囤

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析轻资产运营的重要特点是以较低的资金投入获得较高的收益,企业并不看重资产规模大小,更重视对知识资产的运用。在当前我国房地产行业经济增速放缓的背景下,商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展,于是这类企业开始寻求转型,想要换一种盈利模式来匹配现在的市场。房地产行业是典型的资金密集型行业,而商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分,相较于住宅地产,其前期投资需要的资金更多,且投资回收期更长,采用集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会导致商业地产企业在项目中沉淀大量的资金,同时影响企业正常运营所需的现金流。另外,我国商业地产企业的自有资金并不雄厚,而项目开发前期需要大量的资金,此时企业只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支持项目开发。 随着银行贷款政策的相继出台,贷款条件越来越严苛,企业贷款难度加大,因此资金压力也就越来越大。如果行业环境不会在短时间内变好,企业要怎样才能维持正常的发展速度?如果要改变盈利模式,又应该如何改变?这些问题都是我国商业地产企业必须考虑的。针对以上问题,本文首先根据国内外学者对轻资产已有的研究分析,深化对轻资产概念的理解,介绍商业地产的重资产运营和轻资产运营的模式,分析它们在各种模式下是如何运营的,总结其财务特征和适用条件。然后,分析我国商业地产企业在当前市场环境下的财务状况及其发展前景,并阐述轻资产运营的理论基础,以期为商业地产行业的轻资产运营提供理论框架。 最后,分析我国商业地产转型轻资产运营的必要性和具体实施策略等相关问题,同时引入大连万达商业地产公司作为案例,分析它是如何转型的。万达商业在我国商业地产行业中排名第一,万达集团自成立以来经历了四次转型,最近的一次是以万达商业为主的轻资产转型。尽管此次轻资产转型战略对外公布的时间在2015年初,但是在更早的时候万达商业就在为转型做准备,分析公司2015年和2016年的年度报告,可以看到这次转型已初见成效。因此本文引入万达商业转型的案例,总结它为轻资产转型而实施的策略,评价它转型的效果并分析转型成功的原因。 在此过程中,可以看到万达商业地产公司在轻资产运营过程中,合理选择了轻资产的实现途径,拓展了多元化的融资渠道。万达商业以轻资产运营时,通过输

朗诗绿色地产转型轻资产运营模式案例研究

朗诗绿色地产转型轻资产运营模式案例研究二十一世纪初期,房地产行业的高速发展给国民经济增长带来了积极的影响,并且推动了上下游多个产业的发展。但是由于房地产行业获得土地的成本越来越大,且国家出台相关政策控制房价的持续上涨,不少城市出台的限购令,导致房地产企业的销量开始下滑,另外由于房地产行业的经营周期较长,资金的回收速度也较慢,以及银行信贷政策的收紧,都加剧了房地产行业资金紧张的状况。房地产行业过去借钱拿地,开发后偿还资金,且建造、销售等业务都由一家公司完成的模式已不能适应企业发展的需要,所以房企转型已是大势所趋。而房地产企业轻资产运营模式日益引起了社会的高度重视,该模式就是从前期融资拿地、整体策划、后期项目设计及建设等各个环节都由专业化团队分工合作的模式。 近几年来,不少房地产企业开始转型轻资产运营模式,此模式可以有效解决企业的资金问题,提升其财务管理水平,推动企业高效、稳定运行。所以,全面深入地了解和剖析房地产企业实施轻资产运营模式的利弊,对其长远发展具有举足轻重的意义。本文首先对轻资产及轻资产运营模式的概念、轻资产运营模式对企业财务绩效产生的影响进行归纳和总结,其次分析了房地产行业重、轻资产运营模式以及我国房地产行业当下在传统重资产运营模式下所面临的困境,进而引出房地产企业转型轻资产运营模式的必要性。目前对大型的房地产企业的轻资产运营模式研究已较为充足,而对中小企业研究的较少,在此选择对中小型房地产企业朗诗绿色地产进行分析,着重分析了朗诗转型轻资产运营模式的动因、实施策略及实施结果,再对其转型后的资金管理效率、抗风险能力及盈利能力等进行深入的探讨。 通过深入分析后得出,转型轻资产运营模式在一定程度上促进了朗诗绿色地产的快速发展,从财务运行状况上看,其业绩持续递增、企业的偿债能力也有所加强,资产管理效率逐步提升;非财务效果方面,转型对客户满意度及人才储备等均产生了积极影响。通过对朗诗绿色地产轻资产运营模式案例分析,本文得出以下启示:首先,企业应增强应对政策变动的能力,提升公司在同行业中的综合竞争力;其次,应充分挖掘多元化的融资渠道,并依托互联网平台的优势,提升资本运作水平;再者,应重视人才资源,创造吸引高端人才的制度环境;最后,应不断壮大企业的综合实力,深入挖掘品牌背后的价值,并严格执行统一的管理标准。房地产企业

轻资产运作的市场调查(WD、凯德、大悦城等)

关于轻资产运作的市场调查 一、商业地产轻资产模式类型: 1.长期租赁型: 把旧的资产进行改造装修,提高增值服务,主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。 2.资金持有型: 资产由基金持有,通过改造装修进行租赁管理,盈利模式是资产增值和基金管理费。 3.联合开发型: 资产方与资金方合作成为资金公司,通过资源整合,运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。 4.品牌输出型: 通过品牌化的输出实现增值,盈利模式是收取品牌管理费。

二、各商业地产商轻资产合作模式 1.大悦城地产 合作项目:天津和平大悦城 收益来源: ◆管理费,与投资方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金 收益和净收入(NOI)分成 ◆超过租金预算部分获取超额奖励 ◆自有产品线(如5号车库、良食局等)输出获得营业收益 ◆未来退出时可获得资产增值收益分享 在合作模式上,大悦城地产主要以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理,盈利模式主要有品牌管理费、运营管理费,包括退出期的奖励,同时20%股权投资的收益。 2.万达商业 合作项目:北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场 收益来源: ◆万达负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理, 所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成万达主要以“代建+品牌输出管理”的方式,开启轻资产模式

3.凯德 合作项目:长沙湘江财富金融中心 收益来源:输出品牌及管理,收取服务费 ◆以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、 商业运营和资产管理 ◆签署服务合同,期限为15年,分为两个阶段(开业前后) 收取服务费 对于合作模式,凯德较为灵活,从未开业项目的资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到已开业项目进行管理和资产升级均可。 4.红星商业 合作项目:唐山爱琴海购物公园 收益来源: ◆全方位“介入管理”,收取管理费。成立独立的商业管理公 司,在项目土地阶段介入,对前期地块的选址评估、挂牌 条件的商谈、规划设计、业态、招商、建造、后期运营都 由商业管理公司来完成 ◆股权合作、整租承诺或是提点分成等

轻资产运营模式下房地产企业财务绩效分析

轻资产运营模式下房地产企业财务绩效分析21世纪以来,我国经济高速发展,已经跻身世界前列,而对我国经济发展贡献最大的产业便要数房地产业,房地产业发展到如今已经变成了支撑我国经济的支柱性行业,自1998年市场化改革以来,重资产运营模式便一直被我国房地产行业所青睐,而重资产运营模式的主要特点就是通过大量囤积土地,并进行房产开发销售来获取利润,在行业高速增长的黄金时期,许多房地产企业以这种方式快速发展壮阔,但同时也带来了一些问题。近些年,为了抑制房地产行业不健康的发展模式,国家不断推出相关调整政策,试图使房地产行业回到正轨,与此同时,消费者对于购房的观念也在不断改变,导致了一定的市场波动,所以当面对如今市场环境震荡以及房价的不断波动,房地产企业若不进行适当调整,就会面临种种危机,比如业绩不佳,现金流危机等。 而过去的重资产运营模式中存在的问题也日益凸显,如存货周转率过低,资金占用量过大等。因此,中国的房地产企业试图依靠转型来摆脱目前的困境,而轻资产运营模式便是他们转型的方向。 本文在研读大量相关文献的基础上,选择房地产行业中具有代表性的企业万科来进行分析,万科是众多房地产企业中较早进行轻资产转型的,有充分数据及资料来进行研究,本文主要围绕其正在进行的轻资产战略转型,从财务分析的角度研究其转型的效果及不足。本文首先对房地产行业目前的大环境运用PEST分析法进行分析,然后通过财务数据分析说明该行业转型的迫切性,紧接着选取房地产行业中的佼佼者万科作为主要研究对象进行分析,主要介绍了其转型前面临的困境,并阐述其转型轻资产运营的必要性。 随后对万科转型轻资产运营模式的目标和采取的策略进行介绍,着重分析万

美特斯邦威轻资产运营模式的研究

Service Science and Management 服务科学和管理, 2014, 3, 59-62 Published Online September 2014 in Hans. https://www.360docs.net/doc/243761811.html,/journal/ssem https://www.360docs.net/doc/243761811.html,10.12677/ssem.2014.35007 Research on Asset-Light Strategy of Metersbonwe Yifei Zhang College of Music, Shanghai University, Shanghai Email: zhangyifei0708@https://www.360docs.net/doc/243761811.html, Received: Aug. 9th, 2014; revised: Aug. 31st, 2014; accepted: Sep. 7th, 2014 Copyright ? 2014 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). https://www.360docs.net/doc/243761811.html,/licenses/by/4.0/ Abstract There are obvious gaps in asset-light operation such as operational funds, technology and brand between China’s enterprises and some international companies. This paper explores how Me-tersbonwe focuses resources on product design, higher profit chain stage R & D, sales, service and brand promotion, etc., and how Metersbonwe builds their competitive advantage. The example of Metersbonwe may have reference significance on Chinese enterprises. Keywords Metersbonwe, Asset-Light Strategy, Brand, Supply Chain 美特斯邦威轻资产运营模式的研究 张翼飞 上海大学,音乐学院,上海 Email: zhangyifei0708@https://www.360docs.net/doc/243761811.html, 收稿日期:2014年8月9日;修回日期:2014年8月31日;录用日期:2014年9月7日 摘要 一直以来,我国企业在资金、技术与品牌等轻资产运营方面均与国际大公司存在明显的差距,本文以美

轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究

轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究 在房地产业发展的黄金时期,房企们大多采用集买地投资、规划建设、运营管理于一身的重资产模式。这一模式在当时“土地升值速度远高于资金成本”的时代给房地产企业带来了巨额利润,然而随着房地产行业“白银时代”的到来,土地成本上升、销售速度放缓、资金回收期延长等问题频现,重资产模式的种种弊端不断暴露,我国房地产企业的运营模式、利润构成等都面1临重大挑战。在此背景下以万达、万科为代表的房地产大亨纷纷试水轻资产模式,通过与相关金融机构合作,剥离本企业资产持有职能,保留房地产经营权,从而将业务核心放在运营管理中,最终与产权持有方分享经营收益。然而在新时代背景下轻资产模式是否能够满足我国房地产企业转型发展需要、是否有必要“由重转轻”以及如何转型等问题仍需进行深入探讨,这将对我国房企的转型发展起至关重要的作用。 本文选取由重资产困境成功向轻资产转型,并开创“轻资产代建模式”的绿城集团作为典型案例进行剖析,以期为我国房地产企业运营模式转型提供借鉴。文章首先对研究的背景、目的、意义;现有研究成果及理论框架进行了系统的阐述;随后分析了房地产企业当前的发展现状,并总结出其转型的必要性;在此基础上以绿城集团的轻资产运营模式为例展开了案例分析。案例模块主要分为三部分:第一部分对绿城集团的基本情况、转型背景及转型的可行性进行了概括,并详尽描述了其轻资产转型的实施过程;第二部分从财务及非财务两个方面对绿城集团实施轻资产模式的绩效进行深入分析,其中财务部分又通过横向和纵向两个角度系统又客观地评价绿城集团转型轻资产运营模式。研究发现绿城集团在实施轻资产转型之初经营绩效得到了明显改善,净资产收益率一度超越中海,销售净利率等指标也连续多年超越行业平均水平,高效率的扭转了绿城重资产困境的局面。 但由于轻资产模式不是一蹴而就的,绿城的经营业绩稳定性较差,且与行业的标杆企业有一定差距,轻资产运营模式的转型依旧任重道远。第三部分归纳了案例的结论,并对我国其他处于转型期的房地产企业提出了相关的建议与启示。

商业地产走向轻资产运营模式的财务绩效分析

商业地产走向轻资产运营模式的财务绩效分析商业地产作为房地产行业的重要组成部分,长期以来采用以重资产运营为主的“香港模式”,资金需求量大,投资回款周期较长。随着来自市场和自身的两方面压力,很多商业地产企业开始着手转型,逐步探索轻资产运营模式。首先,本篇论文参考了国内以及国外的先进知识体系,定义了轻资产及其运营模式,剖析轻资产运营的特征和功能,阐述轻资产运营的主要财务绩效评价方法。其次,我国商业地产一般投资资金需求庞大、运营管理复杂、经营方式多样,相关的风险高、收益也高。 在重资产模式下,商业地产又叠加出重视土地储备、融资结构单一以及有息负债较高等特征。然而,商业地产轻资产化有助于以金融运作为核心以实现融资多元化,有助于分散市场风险以保障稳定盈利,有助于明确分工以突显竞争优势。实践中,当前我国商业地产面临行业竞争压力大,融资压力大,现金流压力大。结合权变理论、产业价值链理论和微笑曲线理论,从逻辑上证明我国商业地产需要实现资产运营模式的转变的必要性和可行性。 再次,我国的万达商业作为地产行业的领导企业,目前已经在积极实践轻资产运营模式,准备将轻资产作为企业的主要运营模式和发展方向,因此,本篇论文以万达商业为例详细分析讨论轻资产运营模式。该案例研究分两个部分,从财务指标角度和EVA角度进行相关绩效评价。第一部分:结合万达商业的2011-2014财务数据,从净资产收益率下降、主营业务收入比重持续偏高、资产负债率高以及现金流压力大四个角度分析重资产运营模式下的财务绩效,也说明万达商业重资产运营模式转型的必要性。第二部分:在介绍万达商业转型轻资产运营的具体目标和方案的基础上,结合万达商业的2013-2016财务数据,将短期偿债能力、资产负债率、销售净利率、现金流等财务指标评价与EVA评价相结合,对比分析万达商业走向轻资产运营模式的财务绩效。 最后,对本篇论文的相关要点进行总结,以万达商业地产的轻资产发展模式为样板,对轻资产运营模式提出一些建议,以期完善轻资产运营体系,解决其中存在的问题,全面推动我国商业地产行业的快速发展。

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