金地集团投资开发模式研究

章节目录金地集团发展历程及现状金地集团产品策略金地集团投资及开发策略金地公元2040案例分析结论与启示PART 1金地集团发展历程及现状金地集团初创于1988年，总部设于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH ），是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。

历经30年，公司确立了以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经济带、长江经济带和中西部经济带的战略布局，现已经布局7大区域，44个城市布局区域代表城市珠三角以深圳为大本营，辐射广州、佛山、惠州、珠海等城市；长三角以上海为主要着力点，延伸至杭州、苏州、南京等主要重点二线城市及城市群卫星城市等；环渤海以北京、天津等为核心城市，辐射至周边大连等其他环渤海城市；沿海经济带以大连、烟台、青岛、宁波、珠海、海口等城市为代表的活力型沿海城市为自主；长江经济带布局以南京、镇江、武汉等为代表的长江经济带城市中西部经济带布局以郑州、长沙、武汉、西安、成都、重庆为代表的中西部公司大股东是以富德生命人寿及安邦人寿为主的险资企业。

截止2018年1季度，富德生命人寿控股金地集团29.83%股权，继而生命系成为金地集团的第一大控股股东，二股东为安邦保险集团控股金地集团20.37%股权，而上市之初的大股东福田投资目前仅持有金地集团7.79%的股权股东名称动态持股数量(亿股)占总股本比例(%)富德生命人寿保险股份有限公司-万能H -9.7921.6900 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合- 6.5714.5600深圳市福田投资发展公司- 3.527.7900 安邦财产保险股份有限公司-传统产品- 2.65 5.8700 富德生命人寿保险股份有限公司-万能G 减少 1.98 4.3800 富德生命人寿保险股份有限公司-分红- 1.70 3.7600 中国证券金融股份有限公司减少 1.43 3.1800 北京坤藤投资有限责任公司-0.78 1.7300 北京凤山投资有限责任公司-0.651.4400中央汇金资产管理有限责任公司-0.390.8600 合计-29.4765.2600表：2018年1季度金地集团前十大股东持股明细安邦保险集团生命系福田投资安邦人寿安邦财险万能H 万能G分红14.5%5.87%21.69% 4.38% 3.76%7.79%2017年，公司实现销售金额1408.1亿元，实现销售面积766.7万平方米，同比分别增长39.9%和16.5%，行业销售排名居第12位。

虽然金地集团规模并不大，但是在股权之争的动荡期后，2016年金地集团迎头追赶，规模化快速发展，行业销售排名也回升至行业第12位图：2011-2017年金地集团历年销售金额及复合增长情况（单位：亿元）00.10.20.30.40.50.60.7500100015002000250020112012201320142015201620172018E销售金额（亿元）同比（%）CAGR:31.95%时间房企销售排名201712201613201513201416201313201214201113表：2011-2017年金地集团销售金额行业排名情况数据来源：上市公司财报、同策研究院数据来源：公开信息整理、同策研究院金地集团从成立至今已有30年历程，企业销售规模从最开始的5.34亿增长至1408亿元，增长264倍。

总结30年，金地主要经历了4个时期，在创业孵化期金地集团进入房地产开发领域；在全国扩张期里金地集团确立了全国主要城市的布局态势；战略谋划期里金地集团确立一体两翼的策略，通过收购星狮地产打开国际业务；在规模提速期里金地集团谋求规模化发展，销售规模快速提升•1988年金地集团前身公司“深圳市上步区工业村建设服务公司”成立•1993年金地物业公司成立，同年取得房地产经营权•1994年金地第一个住宅小区金地花园推向市场•1998年，时任金地总经理的凌克接任金地董事长•1998年，金地物业对外拓展取得成功，获得4个小区的物业管理业务•2000年北京分公司成立•2003年武汉、东莞分公司成立•2005年入驻天津•2001年金地集团成功登陆A 股市场•2010年入驻沈阳、西安、烟台等•2008年金地销售金额突破100亿元•2010年推出“一体两翼战略”，以住宅为核心，商业地产和金融业务，协同发展•2012年以16.54亿港元代价，获得星狮地产56.05%股权，加快了金地业务国际化•2015年金地集团全面创新，对产品进行升级改革•2016年，金地集团销售突破1000亿元，同比整张60%实现有质量的增长•2017年，金地集团销售突破1400亿元，同比大增40%创业孵化期1988-1997全国扩张期1997-2010战略谋划期2010-2015规模提速期2016-2017自2010年金地集团推出“一体两翼”战略，在业务结构上明确了以住宅地产，商业地产和房地产金融为辅助的业务态势，在一段时间内，实现以主业住宅业务为主要方向，以商业地产和地产金融业务两翼作为支持，此商业模式成为其发展的核心竞争力商业地产地产金融住宅产业“一体”住宅产业是金地的发展重点，未来将扩大布局、提升产品品质，以提供最贴身的居住体验“左翼”商业地产的发展将迎合城市化生活方式的需求，提供更多消费、休闲、娱乐为一体的精品商业地产“右翼”地产金融业务将有机地将地产和金融结合在一起，稳盛投资拓宽融资渠道，同时为客户提供丰富的投资理财产品和服务多元化布局：金地提出“固本培元、创新突破”的经营导向，在立足传统住宅开发主业的前提下，积极尝试房地产开发前、中、后端的新业务以及其他多元化业务，包括商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等，为公司持续贡献规模与效益。

住宅产业稳盛投资金地物业弘金地体育……海外地产：金地集团2014年开始正式进入美国市场，布局全球化。

目前，金地已经在美国的纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等城市开发综合体、写字楼、产业园区等多种业务2015年，金地集团副总裁徐家俊在哈弗表示，未来10年，企业成功的关键之一是国际化，而美国是金地国际化的要是，希望在美国落地30个项目金地集团重点关注美国东西海岸的一些大城市，如懂不的纽约、波士顿；西部的西雅图、旧金山、洛杉矶德国。

这些城市不仅是美国，同时也是全球商业活动的中心，经济上呈现出了新的商业模式和增长点，是可以长期投资的市场在物业类型方面，金地在美国会根据各个城市的特点和经济发展周期，更多地参与办公、商业、出租公寓等综合体项目开发运营除了美国以外，欧洲、东南亚也是金地全球化战略的重要目标区域。

作为全球化战略的重要依托，金地商置作为海外资本平台，将为金地集团提供重要的资本保障截至目前，金地商置在洛杉矶、纽约、圣荷西等城市拥有项目，未来，金地商置将在伦敦及香港等地寻求物业开发活物业投资机会，作为新的业务增长点商业地产：香港上市公司金地商置是金地集团的商业地产平台。

金地商置旗下涵盖六大业务板块，主要以商业物业销售为主，2017年销售金额452亿元金地商置以城市综合体为主题的商业投资与运营写字楼的运营及物业管理Ibase联合办公及租赁公寓住宅和公寓的开发销售超五星级酒店、精品酒店的开发与运营北京金地中心金地大百汇产业地产的开发、运营及物业管理西安金地广场北京金地中心ibase项目金地草莓社区金地国际公寓金地自在天地金地朗悦酒店西安凯悦酒店深圳威新软件科技园产业地产：产业地产及长租公寓业务目前都在金地商置平台上运营。

产业地产是金地集团最关注的业务板块，在转型城市配套服务商的过程中，产业运营是必不可少的。

目前，金地产业地产遍布国内外，有十多个项目金地美国产业地产项目上海8号桥创意园深圳威新软件园产业的加载和植入，是发展商转型城市运营商的核心能力金地目前发展和运营的产业园区大约有15个，未来三年计划拓展到30个项目，规模大约600万平方米左右区域主要集中在珠三角、长三角、京津冀圈三大都市圈以及海外重点城市长租公寓：草莓社区是金地长租公寓品牌，看好长租公寓市场的同时，也希望解决城市空间发展问题。

此外，金地还专门设置了长租公寓运营的品牌“火花时代”，涵盖了长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。

目前，草莓社区在深圳、杭州、上海三个城市运营8个项目深圳：草莓社区优城店、固戍店、福永店、清湖店、金谷公寓上海：草莓社区富杨店杭州：金地草莓社区乐天城店、We+店深圳项目：金地草莓社区目前进驻了上海、深圳、杭州三个城市，共计8个项目，其中深圳清湖店、杭州勾庄店、乐天城店以及深圳的福永店尚未开业定位：金地草莓社区是金地集团的长租公寓品牌，定位为青年公寓租金：草莓社区的租金定位在1500元—4000元/月，租金定位较低服务：金地草莓社区在提供居住空间的同时，也提供一些针对年轻人的服务。

包括：多功能的公共空间、智能电子管理、多重运营服务并组织丰富的社区活动联合办公：联合办公是共享经济时代的革新产品。

2015年，金地推出联合办公品牌ibase原点，2016年，首个旗舰项目威新中心开始运营。

目前，ibase原点打造了联合办公三大产品线原力系列：立足核心商务区中高端写字楼，延伸传统商务空间运营的“原力”系列，例如，北京金地社区中心原创系列：专注于产业片区或园区，通过物业改造提升创意附加值的“原创”系列，例如深圳威新社区原心系列：传承城市人文脉络，赋予老建筑全新生命力的“原心”系列，例如上海红星社区稳盛投资：金地是国内涉足金融行业较早的地产商。

2006年，金地成立地产基金稳盛，进入地产金融领域，此后，又涉足互联网金融平台，成立“家家盈”互联网金融平台。

2017年底，金地稳盛基金累计管理规模超过300亿元从2006年成立到2016年，10年间，稳盛投资在北京、上海、深圳、武汉设立办公机构，拥有员工60余名。

截止到2017年底，稳盛投资累计管理的地产基金超过300亿元未来，稳盛投资在继续发展传统地产项目股权投资业务以外，将加大力度拓展投资+代建、持有型物业投资、资产证券化等业务2017年上半年，稳盛投资参与了“嘉实金地八号桥”资产证券化业务，未来，稳盛将继续就在募集资金能力、代建等业务方面巩固并提成家家盈：家家盈是金地旗下的互联网金融平台，成立于2015年，是金地大金融战略的重要组成部分。

家家盈平台主要与金地物业合作，利用金地物业的客户资源，搭建社区金融平台。

截至2017年，家家盈的累计资产交易量大约11亿元家家盈平台规模不大，目前处于资金募集期的项目仅有2个，计划募集资金总额300万元左右，预期年化收益率在5%—6%左右家家盈平台于2015年上线，业务包含房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等营收结构：从营收的组成结构来看，按业务形态分，住宅业务当仁不让成为营收的贡献大户，其次物业管理收入占比也达到6%；从地区来看，华南、东南、华北是金地集团收入的主要贡献地区，三个地区营业收入占总营收的66%336.6, 90%20.51, 6%8.28, 2%7.36, 2%房地产销售物业管理其他物业出租图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按行业）108.55, 29%83.14, 22%56.13, 15%32.18, 9%21.55, 6%19.99, 5%华南东南华东东北华中华北西部图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按地区）营收结构：但相比2016年，受项目结构周期的影响，对营业收入贡献最大的房地产销售业务却出现了下滑，其余业务同比均有增长。