广州土地利用经验借鉴
土地资源可持续利用的对策和措施
摘要：随着城市化和工业化的推进，加之我国长期以来长期分割的城乡二元土地所有制和管理制度的制约，城市土地特别是建设用地的紧张与农村土地的低效利用局面并存，土地的可持续利用成为城市的可持续发展和城乡社会的统筹发展所面临的核心问题，本文将以土地资源的可持续发展理论为支撑，以浏阳市工业新城的土地开发和利用为研究对象，探讨我国城市土地资源可持续发展的对策和措施，以期对当前我国的城市化进程中面临的土地资源开发和利用有所助益。
关键词：土地利用集约可持续工业新城土地，国脉所系，民生所依。
土地资源的开发利用为我国经济社会快速发展奠定了物质基础。
2009年，浏阳市委市政府提出了建设横跨两园区、涵盖四乡镇的“工业新城”。
新城规划总用地396平方公里，其中建设用地规模将近100平方公里。
当前，新城建设大幕拉启，受用地规划滞后的制约，新城农业用地、建设用地、生态用地等各类用地供需矛盾将日趣凸显，如何保障新城有限土地资源的可持续利用对统筹实现新城经济社会协调发展至关重要。
一、土地资源可持续利用含义土地资源可持续利用是受当前土地资源瓶颈作用日渐凸显的严峻形势倒逼，以土地的高效、集约、综合利用为基础，基于可持续发展理论而提出来的科学用地方式。
它包含两层含义：一是土地资源的高效持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济社会持续发展。
[1]土地资源的可持续利用主要包括以下内容：（1）土地资源数量配置与土地资源的总量稀缺保持高度一致；（2）土地资源质量组合与土地资源禀赋相适应；（3）土地资源的时间安排与土地资源的时序性完全相当；（4）土地资源配置应当考虑区域差异，反映各地区特点，激发各地区发展活力。
内容的核心是指土地资源既要满足当代人的需要，又不影响后代人的发展条件，保证有限的土地供给能满足社会经济持续发展的土地需求，要让土地资源配置在数量上具有均衡性，在质量上具有级差性，在时间上具有长期性，在空间上具有全局性，从而实现自然协调性、经济连续性和社会持续性的统一。
广州市产业用地指南
广州市产业用地指南随着广州市经济的持续发展和产业结构的不断调整，产业用地需求日益增长。
为提高产业用地利用效率，推动产业高质量发展，广州市编制了这本《广州市产业用地指南》。
本指南旨在为各类产业项目的用地需求提供指导，规范产业用地开发利用，优化产业空间布局，促进城市可持续发展。
广州市地处珠江三角洲核心区域，拥有丰富的土地资源。
近年来，广州市在推动经济发展的同时，积极进行产业结构调整和转型升级。
然而，在产业用地方面仍存在一些问题，如土地利用效率不高、产业结构不合理、空间布局不优等。
为解决这些问题，广州市需要进一步加强产业用地管理，提高土地利用效率，推动产业高质量发展。
根据广州市的实际情况，本指南将产业用地分为五大类：制造业用地、高新技术产业用地、文化产业用地、现代服务业用地和物流业用地。
不同类别的产业用地有不同的土地使用要求和标准。
产业用地的选址应遵循以下原则：符合城市规划、土地利用总体规划的要求；具备便利的交通条件和良好的基础设施；有利于产业发展和升级；有利于保护生态环境和实现可持续发展。
根据不同的产业类型和实际需求，本指南规定了各类产业用地的规模标准。
同时，也明确了不同规模产业的配套设施要求。
根据相关法律法规和实际情况，本指南规定了不同类型产业用地的使用年限。
在使用年限内，如需进行土地转让、出租或抵押等行为，需按照相关规定办理相关手续。
为确保产业用地的合理利用和有效监管，本指南提出了以下措施：建立产业用地管理档案；实施定期评估制度；对不符合产业发展规划的项目进行限制或调整；对违规使用土地的行为进行处罚。
为确保《广州市产业用地指南》的有效实施，我们提出以下建议：加强政策宣传与培训，提高企业和政府部门对指南内容的理解和执行力度；建立跨部门协调机制，加强信息共享与沟通，确保政策实施顺畅；加强监督与评估，及时总结经验教训，不断完善和优化政策。
《广州市产业用地指南》的制定与实施是广州市推动产业高质量发展的重要举措。
广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
用地管理视角下城市更新实践与思考——以广州市城中村改造为例
我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市建设从关注增量扩张向注重存量更新转变，城市更新成为城市建设走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式[1， 2]。
2022年，党的二十大报告提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。
在这一总体要求下，广东省委十三届三次全会强调“围绕高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，突出重点、久久为功”，提出奋力实现“十大新突破”的“1310”部署。
为适应国家、省高质量发展和实施城市更新行动的战略要求，广州市城市更新也已迈入深入推进“三旧”改造的新阶段。
2023年，广州市委第十二届六次全会对照省委“1310”具体部署，提出“1312”思路举措，提出“积极稳步推进城中村改造，率先转变超大城市发展方式”。
在此背景下，广州探索城中村改造的新思路、新方式，拓展城市高质量发展新空间迎来了新的挑战和机遇。
自2009年广东省人民政府按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78）以来，广东省范围内自上而下大力探索城市更新的有效路径，目前广东省、广州市等省、市层面已出台多项统领办法、配套政策等，从顶层设计到具体实操，城市更新政策体系逐渐完善。
纲领性政策如省层面印发的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等，市层面积极响应，摘要 在国家要求实现高质量发展的背景下，广州市城市更新已迈入深入推进“三旧”改造，实现城市有机更新的新阶段。
研究响应国家、省、市实施城市更新行动、积极稳步推进城中村改造的要求，梳理广州市城市更新历程，基于用地管理视角，分析当前广州市城中村改造实践情况和面临的现实困境，针对性地提出面向实施的相应对策建议，主要包括完善政策、畅通流程、数字赋能等维度，以期促进用地管理规范化、高效化，为加快城中村改造项目推进，实现城市高质量发展提供参考。
其他城市和地区对广州经验的借鉴情况
其他城市和地区对广州经验的借鉴情况下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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国内外城市更新经验及启示
国内外城市更新经验及启示在城市减量发展的大背景下，首都北京的城市开发建设模式面临巨大的转型，以往“大拆大建”的外延式扩张道路已经难以为继，城市更新是城市发展转向内涵式增长的必然选择。
欧美国家经过几十年探索，城市更新从大规模的推倒重建转为小规模、分阶段的谨慎修复和改造，从单一的物质环境改造过渡到基于经济、社会等多层面的整体更新。
在国内，深圳、上海、广州等城市也积极通过城市更新推动空间重构和功能改善。
北京应充分借鉴国内外经验，以“疏解整治促提升”专项行动为契机，以存量土地二次开发为突破口，尽快建立符合市情的城市更新机制。
一、国内外城市更新发展历程随着城市发展阶段的演变，国内外城市更新从以物质改造为主的大规模重建过渡为渐进式、修补式的有机更新，对存量空间的利用也从粗放式向精细化转变，尤其是更加重视对历史文化遗产和工业遗产的保护，以及通过微更新来提升存量空间的品质。
（一）在旧居住区上重建公共服务设施城市发展初期，发达国家城市更新的方式以“拆旧建新”为主，即对某些破败老旧的建筑予以拆除，并结合土地利用情况和城市发展需求对城市进行重新规划和建设，其中很多公共服务设施是在旧居住区上重建而成的。
美国纽约市的林肯中心是这一更新实践的典型案例。
1955年纽约市政府出面选定地址，由贫民窟清理委员会征用部分既有空地并推倒大片贫民窟，为项目腾出共计15亩的地块，建成后的林肯艺术中心成为世界上最庞大的表演艺术综合体。
（二）为旧建筑增加新的功能“大拆大建”虽然使交通、居住等物质环境得到迅速改善，但也摧毁了■ 贾硕作者简介：贾硕（1988—），女，北京市人，北京市经济与社会发展研究所助理研究员；研究方向：城市更新、市场消费等。
2021 / 352城市中诸多有价值的东西。
经过一段时间后，发达国家开始转变城市更新方式，旧建筑不再统一推倒重建，而是有选择性地进行修缮和改造，以适应城市发展的新需要。
美国波士顿昆西市场是旧建筑改造的知名案例。
闲置土地盘活经典案例
闲置土地盘活经典案例随着城市化进程的加速，越来越多的土地被闲置，这些土地大多数处于荒芜状态，不仅浪费了宝贵的资源，还给城市环境带来了不良影响。
如何盘活这些闲置土地，成为了摆在城市管理者和投资者面前的一道难题。
本文将介绍10个经典的闲置土地盘活案例，希望能够为大家提供启示和借鉴。
1. 伦敦东区奥运村伦敦东区奥运村曾经是2012年伦敦奥运会的主要场馆，赛后这里成为了一个巨大的闲置土地。
为了盘活这片土地，当地政府采取了多项措施，包括将部分场馆改建成公寓和商业用途，同时建设了新的社区和公园，吸引了大量的居民和游客。
2. 纽约曼哈顿高线公园曼哈顿高线公园原本是一条废弃的铁路线，经过几年的改造和重建，现在成为了一条全长 2.3英里的城市公园。
这条公园不仅为当地居民提供了休闲和娱乐的场所，还成为了一个重要的旅游景点，为当地经济带来了巨大的效益。
3. 上海外滩上海外滩曾经是一条废弃的码头，经过多年的改造和升级，现在成为了上海最繁华的商业中心之一。
这里拥有许多高档酒店、商场和餐厅，吸引了大量的游客和商务人士前来消费。
4. 濮阳市中原世纪城濮阳市中原世纪城是一处废弃的工业用地，经过多年的规划和建设，现在成为了一处集购物、娱乐、餐饮和办公于一体的现代化城市综合体。
这里不仅为当地居民提供了便利的生活服务，还成为了一个重要的旅游景点。
5. 北京798艺术区北京798艺术区原本是一处废弃的电子厂，经过多年的改造和升级，现在成为了一个国际知名的艺术文化区。
这里聚集了大量的画廊、工作室和文化机构，吸引了大量的艺术家和文化爱好者前来参观和交流。
6. 广州琶洲新城广州琶洲新城是一处废弃的码头区，经过多年的规划和建设，现在成为了一个现代化的城市综合体。
这里拥有许多高档酒店、商场和娱乐场所，还是广交会的主要场馆之一，吸引了大量的商务人士前来参展和交流。
7. 南京长江新城南京长江新城是一处废弃的工业用地，经过多年的改造和升级，现在成为了一个集商务、文化、娱乐为一体的城市综合体。
广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案
广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案文章属性•【制定机关】广东省人民政府•【公布日期】•【字号】粤府明电[2009]16号•【施行日期】•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案（粤府明电[2009]16号）改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，国内生产总值年均增长13.7% ， 2007年达到30673亿元，占全国经济总量的八分之一。
但经济发展的同时，消耗了大量的土地资源。
广东省土地后备资源不足，国土面积仅占全国的1.87%，到2007年底，全省人均耕地只有0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。
未来一段时期，广东用地需求量仍然较大，走内涵式挖潜的模式、节约集约用地是广东发展的必由之路。
2008年3月，温家宝总理在参加十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出，希望广东成为全国节约集约利用土地的示范省。
为落实温家宝总理重要指示精神，全面贯彻科学发展观的要求，广东省人民政府经商国土资源部，拟以省部合作方式在广东开展节约集约用地试点示范省工作。
为全面推进广东节约集约用地试点示范省工作，为全国探索和提供可借鉴的土地管理新经验，制定本工作方案。
一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕如何实现节约集约用地的中心思想，以构建保障科学发展新机制为主线，以保护耕地为前提，建立以规划和标准控制为基础，以政策约束激励为导向，以评价、监管、考核为保障，以市场配置为主导的土地节约集约利用的长效机制，有效促进城乡布局优化、产业结构升级转型和经济发展方式的转变，努力走出一条耕地保护严、建设占地少、用地效率高的科学发展道路，为广东省经济社会又好又快发展提供宝贵的土地资源保障。
二、工作目标和基本原则（一）工作目标。
在严格落实耕地保护目标责任制的前提下，优化国土空间布局，科学配置城乡、区域、产业发展用地，严格控制城乡建设用地总规模，不断提高节约集约用地水平和土地产出率。
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广州土地利用创新思考广州的未来，土地是不可忽略的核心要素。
这样一组数据引起人们的关注：2012年底，广州可开发利用的平地资源只剩下不到600平方公里，如果以现在每年近40平方公里的新增耗地速度计算，15年左右就将消耗殆尽。
广州的未来何处安放，这样的命题拷问着这座城市。
“广州新型城市化发展地从何来？广州现在绝不是无地可用，也不存在地荒的问题，而是还有较大的用地空间，关键要靠土地制度的创新，来创造新的土地红利。
”广州市国土房管局局长李俊夫认为，以土地改革创造政策红利，广州仍将拥有广阔的发展空间，用好增量、盘活存量、提高质量为导向的土地制度创新将继续为广州提供更加科学、可持续的土地要素保障。
昨日，李俊夫接受了南方日报记者的采访。
这位学者型官员对广州各种国土房管数据如数家珍，信手拈来，为我们详细盘点广州土地“家底”和解析广州在探路新型城市化过程中的土地破题之策。
他表示，要破解土地紧约束这一难题，支撑中国第三城的发展，必须全面实施节约集约用地战略，必须加快城乡统筹土地制度创新。
广州土地瓶颈有三个“结”广州现在谈土地瓶颈制约，不能简单地理解为无地可用，而是如何科学地释放和创造土地资源要素的红利效应，需要进行反思和创新。
改革开放以来，广州依靠土地大量快速投放的红利效应，创造了经济总量连续24年位居全国大城市第三的成绩。
到了现在的发展阶段，旧的土地红利正在消减，传统的拼土地、拼资源的城市发展道路难以适应广州新型城市化发展的要求。
南方日报：广州市委书记万庆良、市长陈建华在不同的场合都提到过广州发展的土地瓶颈问题。
陈建华说过，制约广州新型城市化发展的因素很多，其中最大的瓶颈就是土地问题。
广州到底在土地方面遇到什么瓶颈？有不少人担心，广州探路新型城市化、加快转型升级，会不会“无地可用”？李俊夫：土地不可复制、不可引进的特性，决定了其是城市经济增长、转型发展最重要的资源、资本和资产。
庆良书记说土地是广州的“命根子”和“牛鼻子”。
广州现在谈土地瓶颈制约，不能简单地理解为无地可用，而是如何科学地释放和创造土地资源要素的红利效应，需要进行反思和创新。
改革开放以来，广州依靠土地大量快速投放的红利效应，创造了经济总量连续24年位居全国大城市第三的成绩。
到了现在的发展阶段，旧的土地红利正在消减，传统的拼土地、拼资源的城市发展道路难以适应广州新型城市化发展的要求。
在旧的土地红利模式下，广州土地瓶颈表现为三个“结”：第一个“结”是土地消耗太快，资源承载压力巨大。
广州是一个土地资源禀赋不足的城市，人地矛盾比较突出。
全市土地总面积7246.6平方公里，其中48%是山地丘陵，水面约800平方公里，占11%；最适合开发建设的平地资源只有约3000平方公里，占41%。
从可开发利用平地资源的角度看，广州可用平地资源结构比重在全国12个人口超千万的城市中是最低的，仅30.7%。
如果扣除平地上的基本农田和已经使用的建设用地，全市未来可新增用于城市建设的平地资源总量只剩600平方公里。
最近30年，广州的发展主要依靠对平地资源的快速投放。
1978年，广州建成区面积只有58平方公里，到2012年扩张到1100平方公里，扩张了差不多20倍，也就是说过去30多年，每1.5年就要扩张出一个经历2000多年发展才形成的老广州城。
按照最近10年的年均土地消耗速度，不到2015年，广州市建设用地总规模将超过国家确定的2020年1772平方公里建设用地规模控制线；即便国家允许广州用，不到15年，也将消耗完600平方公里可用的平地资源。
第二个“结”是广州城乡土地利用相对粗放，低效利用、闲置浪费问题较为突出。
土地用得快，就很难避免浪费。
根据我们的摸查统计，广州以“三旧”用地为代表的低效土地有近600平方公里，占到全市建设用地面积的1/3，2012年全市土地产出率相当于香港的1/8，新加坡1/6。
低效土地中，又以农村土地为甚，农村建设用地的产出率只有城市的1/10，“三旧”用地中超过2/3是农村低效用地。
第三个“结”是土地消耗快、用地较粗放，给生态环境带来巨大压力。
广州现在全市土地利用强度达23.4％，距离国际通行30%的城市生态宜居警戒线只有6.6个百分点。
根据国外的研究成果，每一亩农用地如果转为建设用地，碳排放量要增加90倍，如果不能有效控制建设用地的过快扩张，低碳城市建设就很难实现。
土地工作要对城市的未来负责，既要保发展，也要保资源、保环境。
如何处理好这“三保”的关系是广州土地瓶颈的另一个“结”。
根本出路靠政策创新应该说，经济社会发展每一次转型、每一次质的跨越，都首先是在土地制度的改革创新上求突破、找出路。
所以，新一届市委市政府在谋划广州新型城市化发展这一转型工程时，首先想到要在土地顶层制度设计上做文章。
经过积极争取，在国土资源部和省国土厅的支持下，广州市去年成为了全国城乡统筹土地管理制度创新试点城市，国家和省赋予广州19项先行先试政策，极大提高了广州节约集约用地、生态城市建设的能力。
南方日报：如何解开土地瓶颈的“结”？李俊夫：根本出路是靠土地政策创新来创造土地新红利，一种基于节约集约利用的土地新红利，科学地回答好“广州新型城市化地从何来”的问题。
按照庆良书记、建华市长的讲法，就是走不拼土地、精明增长的新型城市化道路。
应该说，经济社会发展每一次转型、每一次质的跨越，都首先是在土地制度的改革创新上求突破、找出路。
所以，新一届市委市政府在谋划广州新型城市化发展这一转型工程时，首先想到要在土地顶层制度设计上做文章。
经过积极争取，在国土资源部和省国土厅的支持下，广州市去年成为了全国城乡统筹土地管理制度创新试点城市，国家和省赋予广州19项先行先试政策，极大提高了广州节约集约用地、生态城市建设的能力。
庆良书记说，“城乡统筹土地制度创新试点政策是国家和省给广州的及时雨、雪中炭，为广州建设国家中心城市、早日跻身理想城市行列提供了强有力的顶层制度保障”。
建华市长说，“这是改革开放后国家和省给予广州第二次先行发展的重大机遇，是广州第二次土地革命”。
创新试点的主要内容有：首先，向科学规划要空间，使土地规划紧跟城市发展战略，避免资源粗放无序利用。
按照创新试点方案，我们着手编制功能片区土地利用规划，将宝贵的新增用地规模集中配置给重大基础设施项目、重大发展平台、重大战略性产业和重大民生工程，把好钢用在刀刃上，解决了过去“撒胡椒面”样的土地利用方式，也解决了多种规划相互打架的问题。
做好规划使其与城市发展战略紧密衔接，是最大意义上的节约集约用地。
比如，近2年来，我们将75%的新增建设用地计划指标优先保障“三个重大突破”项目（即重大战略性基础设施、重大战略性主导产业、重大战略性发展平台）。
新的“123”城市战略布局规划给广州带来了转变和机遇，过去我们把土地主要集中在中心城区，现在我们把土地资源优先配置给两个新城区和三个副中心，城市服务功能得到提升，城市品质也得到提升。
其次，向盘活存量土地要空间、促转型。
土地不仅是要素资源，还是城市转型的杠杆。
土地投放给哪里，就会引导和服务城市功能、产业结构往哪里转型，而且还会产生倍数效应、乘数效应。
广州600平方公里的低效土地，既是广州土地工作的短板，但更是宝贵资源和巨大潜力所在。
我们现在提在存量中找增量，就是要通过土地利用从增量扩张为主向增量、存量并重的转变，服务和促进城市发展方式转变，服务和促进产业结构的转型升级。
通过积极推进“三旧”改造，农村建设用地使用权流转等措施，挖掘潜量，如果把广州600平方公里的三旧用地产出率提高一倍，就相当于全市土地产出率提高15%，相当于在存量土地中节约超过200平方公里的用地空间。
比如，广州的国际金融城，就是典型的成片三旧改造项目，没新增一寸建设用地，但可以增加至少300亿元的公共财政收入，可以至少拉动2000亿元的投资和消费，而且大幅改变了城市面貌、提升了城市品质。
第三，向用好增量土地要空间，就是要以更少的土地消耗承载更大规模的增长。
今年，我们按照创新试点政策的要求，编制了产业用地指南，各行各业用地都有量化标准，不再是用地单位要多少地就给多少地，而是用国内最先进的标准来量化，按照节约集约用地的标准来量化，比如单位土地产出率、单位土地投资强度、单位土地科技率、容积率、绿地率等等，计算出应该给多少地。
同时，出台支持现代产业发展的差别化供地政策，发挥土地杠杆作用，推动供地结构向节地、高效的现代产业倾斜。
对于那些落后、低效、污染的项目来说，对不起，你进不来了。
对符合广州城市发展战略的现代产业，我们优先供地，这就使得广州的转型有了保障、有了动力。
第四，向加强农村土地管理要空间。
广州农村人地消长“倒挂”问题和低效利用问题突出。
从2001年到2011年十年间，广州市农村户籍人口从163.17万人减少为80.67万人，减少50.6%；而集体建设用地不减反增，从345.13平方公里增加到603平方公里，增幅达74.7%。
农民“一户多宅”情况普遍存在，农村人均建设用地面积（347.5平方米/人）是城市（90.3平方米/人）的近4倍；此外，受现行有限的政策文件和操作细则所制约，集体建设用地无法自由流转，农民难以活化土地资源为资本和收益。
在土地管理上破解城乡二元结构，是土地制度创新的重点和难点。
按照创新试点方案，广州将以农村土地综合整治为抓手，打造土地节约、富裕生态的美丽乡村。
在农村土地综合整治上，我们实行“三减三增”，减少农村建设用地规模、减少财政投入、减少政策障碍；增加农村土地价值，增加农村农民收入、增加公共服务设施。
比如，让集体土地享有跟国有土地同等的权益，集体建设用地可通过出让、出租、转让、转租、抵押等方式流转。
投资者拿着集体建设用地使用权证，可去银行进行抵押贷款，原来不能流通的“死资产”，现在变为可以盘活流通的“活资产”。
如果能加快推进集体土地入市流转，按消化其中20%的存量农村土地（120平方公里），平均单位土地投资按1000元/平方米测算，可拉动投资1200亿元。
集体建设用地入市流转后，好项目“落地”集体建设用地的最大的障碍将消除，政府不用投资，靠市场力量来提高农村农民的收入。
假设产出率提高到城市一半水平，将为全市农村、农民每年带来近3000亿的增收。
第五，向生态用地差别化管理要空间。
广州正在按照打造花城、绿城、水城的目标，加速建设“美丽广州”，但保发展、护生态都要用地，这方面多了，那方面自然就减少。
如何实现城市发展与生态保护的“双赢”？我们实施生态用地差别化管理的办法。
比如，给予万亩果园以“只征不转”的特殊政策，即政府征收过来，但不占用建设用地指标。
这个政策带来的好处是明显的：一是“绿了城市”，通过生态景观整治，大幅提升、改善了万亩果园的湿地景观。
二是“富了农民”，通过土地征收，万亩果园保护区的农民得到了46亿的补偿款，用这笔资金去发展农村经济可以带来可观的收益；在征地款之外，还在保护区附近留了10%的经济发展用地，让村民进行商业开发。