大型集中式商业销售模式
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的加快，商业综合体作为城市商业发展的重要载体，扮演着越来越重要的角色。
商业综合体不仅是商业、文化、娱乐等多种功能的综合体，更是城市发展的重要组成部分，关系到城市的商业繁荣和城市形象的塑造。
在这样的背景下，商业综合体的营销与运营模式也备受关注。
本文将对城市商业综合体营销与运营模式进行深入分析，探讨其发展趋势和挑战，为商业综合体的持续发展提供参考。
一、城市商业综合体的特点1.多功能性：商业综合体不仅包含了购物中心，还集合了餐饮、娱乐、文化、办公等多种功能，满足了消费者多样化的需求。
2.高度集约：商业综合体将各种业态集中在一个建筑群内，形成了高度密集的商业区，便于消费者进行集中购物和娱乐。
3.地理位置优越：商业综合体往往建立在城市中心区域或重要的交通枢纽，交通便利，吸引了大量的客流量。
4.服务内容丰富：商业综合体不仅注重商品的销售，更注重提供顾客体验和增值服务，如会员积分、停车位、活动策划等。
5.文化体验：商业综合体还承载了一定的文化属性，如举办展览、演出等活动，为城市居民提供了艺术、文化的享受。
1.差异化定位：在面对激烈的市场竞争时，商业综合体需要通过差异化定位来吸引消费者，例如向不同人群提供不同的消费场所，满足其消费需求。
2.线上线下融合：随着互联网的快速发展，线上线下融合成为了商业综合体的重要发展方向，通过线上的社交媒体和移动支付，助力商业综合体的推广和销售。
3.体验式营销：商业综合体需要提供更多的体验式营销，例如举办主题活动、品牌展示、互动体验等，增强顾客的黏性和忠诚度。
4.社区营销：商业综合体围绕周边社区进行定位和营销，通过社区服务和社区活动，拉近与周边居民的距离，建立起共同体感。
5.大数据营销：商业综合体可以通过大数据分析，了解顾客的消费习惯和喜好，进行个性化服务和定制化营销，提升营销效果。
1.租金与收益：商业综合体的运营模式中，租金收益是一项重要的营收来源，运营者需要灵活调整租金政策，吸引更多的品牌入驻，提升商业综合体的吸引力。
中国商业地产六大模式报告
中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。
本文将介绍中国商业地产的六大模式。
一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。
综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。
这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。
其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。
综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。
二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。
购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。
购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。
中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。
三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。
写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。
写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。
中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。
四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。
酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。
酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。
中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。
五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。
专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。
中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。
六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
集中商业的四种操 做模式
案例启示： 案例启示： 只租不售，产权统一，易于经营； 只租不售，产权统一，易于经营； 不售 缺少主力店的带动，难以有效组织人流 缺少主力店的带动，
经营模式
只租不售 统一经营
特色经营 无主力店
价值短期内 难以实现
易于经营 难以组织人流
启示： 启示：
只租不售，产权统一，集中经营，更容易实现统一的业态规划，减少后期经营 只租不售，产权统一，集中经营，更容易实现统一的业态规划， 的复杂性
无主力店，仅依靠三个大型主要商家 吸引人流。 业态混乱，品牌较低端，商家分布零 散。 购物中心精品零售店所占比例太少， 无法匹配购物中心的需求。
本报告是严格保密的。
星巴克
日购商场
中信银行
新世家钱柜
03年以高价带租约出售，100%售罄 03年以高价带租约出售，100%售罄 年以高价带租约出售 现时经营情况——人气差，经营惨淡 人气差，
饮食 仙踪林、六本木 负1层 食+ 层 DHC、汉崇、千色店、 1层 五月花星光大道 服装、饮食、 层 化妆品 Pizza Hut、欧时力 2层 层 3层 3层 4层 层 时尚佳丽 国际精英 高级运动用品 百货、饮食、 万宁、Pizza Hut、 服装 MO&CO、 edc、b+ab 服装、美容、 水疗中心、KENTEX、儿童 摄影 摄影、NBA休闲包 运动用品、 NIKE 、ADIDAS、美容院 美容 饮食 电影院 饮食 俊田会 五月花电影城 厨房制造概念餐厅
以零售百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅， 业态——以零售百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，但无大型 超市店；通过特色商家的招商营造商场个性化特色。 超市店；通过特色商家的招商营造商场个性化特色。
楼层 主题名称 负2层 潮流青少年 层
综合商业体运营方案
综合商业体运营方案一、总体概述综合商业体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种商业业态于一体的综合性商业综合体。
其运营目标是通过提供全方位的购物、娱乐、餐饮等服务，吸引消费者，最终实现商业效益的最大化。
本文将就综合商业体的运营方案进行探讨与分析。
二、市场分析1. 宏观经济环境当前，随着经济的发展和人们收入水平的提高，消费观念发生了很大的变化。
人们开始追求高品质的生活，购物、餐饮、娱乐等需求不断增长。
综合商业体正是针对这样的市场需求而诞生的。
2. 行业竞争分析综合商业体行业竞争激烈，尤其是在一二线城市，大型综合商业体竞争更为激烈。
各家商业综合体通过不断推陈出新，运营特色，以及提供更加优质的服务，来吸引消费者。
因此，面临激烈的市场竞争，综合商业体需要在运营方面寻求突破与创新。
三、综合商业体运营方案1. 选址与规划设计首先，选址至关重要。
综合商业体的地理位置必须选在交通便捷、人流密集的地段。
其次，规划设计是关键。
一个好的商业综合体规划设计，可以直接决定其未来的成败。
在规划设计中，要充分考虑人性化布局、互动性体验、多元化业态的布局等因素。
2. 招商方案在招商方案上，综合商业体需要谨慎选择合作的品牌商户。
要根据商业综合体的定位和人群特征，有针对性地引入知名品牌商户。
此外，还可以通过优惠政策等手段吸引中小型商家的入驻，确保商业综合体的多元化和丰富化。
3. 运营管理在运营管理方面，建议采用专业的商业管理团队来管理商业综合体，保障其正常运营与发展。
同时，可以借鉴其他优秀商业综合体的成功经验，形成自己的运营特色。
除此之外，还需要注重人力资源的培训与发展，确保员工素质和服务质量。
4. 营销活动在营销活动方面，可以通过举办促销活动、文艺表演、特色节庆、主题展览等多种形式，吸引更多的消费者。
通过营销活动，不仅可以扩大商业综合体的知名度，还可以带动商业综合体的销售额提升。
5. 环境卫生与安全综合商业体的环境卫生与安全是其运营中的重要环节。
关于大型商场(超市)经营模式
近年来，为了盘活资产，提高经济效益，许多大型商场（超市）结合各自的行业特点和经营管理目标，采取了形式多样的经营模式，取得了明显的成效。
但是，由于经营模式多样，经济业务性质环节多、涉及人员多，在涉税事项处理上较一般的经营变得更加复杂，造成在税收方面存在一些问题。
现行大型商场（超市）的经营模式及存在问题主要有：一、自营这是一种传统的经营模式，企业自己组织货源，自己销售，按正常的商业经销企业的管理办法结转收入、成本和利润，并正常缴纳各项税款。
这种模式下，基本不存在税收管理政策方面的问题，存在的涉税问题也较少。
二、联营（又称抽点）许多大型商场（超市）为了解决自身资金不足的实际困难，与一些经销商联系，采用联营的方式进行经营。
具体为：经销商与商场签订联营协议，由经销商采购货物，在商场的经营场所销售，由商场统一收款。
月末，商场根据销售额确定自身的抽点比例和经销商各自的份额，经销商应占有的份额由经销商找厂家开具增值税专用发票，作为与商场结算的凭据。
商场以经销商提供的增值税专用发票作为进货成本，进行进项税抵扣。
对于商场来讲，基本实现了零库存，减少了资金压力，自身也基本按规定缴纳了各项税费。
但对一些个体经销商（一些厂家要自己核算）来讲，由于自身的收入成本未进行独立核算，未纳入税务机关的监控，形成了税收管理的空白，造成了企业所得税或个人所得税的流失。
根据相关文件规定，商场中经营者以商场名义对外经营不办理营业执照的，可以不办理税务登记，由此造成税务机关在税收管理上无法及时跟进。
三、租赁。
商场与商户签订租赁柜台合同，商场收取租金（有些叫进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费、堆头费），作为自身收入，缴纳营业税及相关税费；经营者以商场名义对外经营，货款由自己收取，以个体工商户名义缴纳有关税费。
为了方便管理，许多商场在招商中承诺代缴工商、税务等费用，收取的租金中的其中一部分作为代商户缴纳的工商管理费（现己停征）和国、地税税金。
大商场营销策划方案
大商场营销策划方案一、市场背景分析随着社会经济的不断发展，大商场已经成为人们日常购物的主要场所之一。
然而，随着大商场的增多和竞争的加剧，如何吸引更多顾客、提高销售额成了摆在大商场经营者面前的重要问题。
本文将针对大商场市场背景进行分析，提出相应的营销策划方案。
1.1 大商场市场规模和发展趋势大商场作为一个综合性商业体，集购物、餐饮、娱乐等多种业态为一体，已经成为人们日常消费的主要场所之一。
根据市场调研数据显示，中国大商场的市场规模已经达到了上千亿元，且呈现出不断增长的趋势。
随着城市化进程的加快，大商场市场还存在相当大的发展空间。
1.2 大商场竞争状况随着大商场的增多，竞争也变得越来越激烈。
大商场之间的竞争主要体现在以下几个方面：(1) 价格竞争：大商场之间往往通过打折、促销等手段来争取顾客，价格战使得利润空间逐渐缩小。
(2) 产品竞争：不同的大商场之间往往拥有不同的产品品种和品牌，产品之间的竞争也很激烈。
(3) 服务竞争：现代消费者对购物环境和服务的要求越来越高，大商场之间通过不断提升服务品质来争夺顾客。
(4) 体验竞争：大商场的娱乐设施和购物环境也成为吸引顾客的一种手段，不同的大商场竞争的也主要体现在体验上。
二、目标市场及目标顾客群体定位基于对市场背景的分析，我们将目标市场定位为年轻人群体（18-35岁）为主的中产阶级和上班族。
根据调研数据显示，这一群体的消费能力较强，且对时尚、品质、服务等方面有较高的要求。
因此，我们将把年轻人群体作为主要目标顾客群体进行定位。
三、市场营销策略基于目标市场的定位，我们制定了以下市场营销策略：3.1 提供个性化的购物体验针对年轻人群体对购物环境和服务的要求较高，我们将在大商场内提供个性化的购物体验。
具体措施包括：(1) 设计时尚、舒适的购物环境，为顾客创造购物的愉悦感。
(2) 提供专业的购物顾问，帮助顾客选择合适的商品。
(3) 设立试衣间，并提供免费的试穿服务，方便顾客体验商品。
综合体项目营销策划方案
综合体项目营销策划方案一、项目背景综合体项目是一种集购物、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的大型商业建筑群，以满足消费者多样化的需求。
随着人们生活水平的提高，综合体项目在城市中的需求逐渐增加。
因此，开发一家具有竞争力的综合体项目是有较高的潜力和商机的。
本文将针对综合体项目的营销策划进行分析和规划，旨在帮助项目方制定有效的市场推广策略，提高项目的知名度和吸引力。
二、项目定位本项目的定位是为城市中的家庭提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验。
着重强调品质、便利、时尚与休闲的结合。
目标市场：城市中的家庭，特别是中产阶层。
三、市场分析1. 市场需求通过市场调研可以得知，城市中的家庭对综合体项目的需求主要体现在以下几个方面：- 购物：方便、种类多样的购物中心，提供了各种品牌和商品的选择；- 娱乐：儿童乐园、电影院、游戏中心等提供了丰富多样的娱乐活动；- 餐饮：各种风味的餐饮场所，满足了消费者对不同口味的需求；- 居住：配套住宅楼，方便家庭在购物娱乐之后休息居住。
2. 竞争分析综合体项目的市场竞争主要来自于同类综合体项目以及附近的购物中心、娱乐场所等。
因此，在制定营销策略时需要考虑如何与竞争对手区别开来，吸引并留住目标消费者。
- 与竞争对手的差异化：通过提供独特的服务和体验，例如引进国内外知名品牌，打造特色主题活动等，吸引消费者选择本项目；- 客户体验的提升：提供良好的消费环境、优质的服务以及创新的消费体验，以赢得重复购买和口碑宣传；- 多元化的合作伙伴：与各种品牌、企业建立合作关系，共同推出优惠活动和套餐，增加消费者的黏性。
3. 市场推广机会随着互联网的发展，市场推广可以通过多种渠道进行，以吸引目标消费者的注意力和参与。
- 社交媒体：在微信、微博、抖音等社交媒体平台上开展品牌宣传、推广活动，通过精确定位的广告投放，吸引目标受众；- KOL合作：与具有影响力的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行品牌宣传和活动推广，增加产品和品牌的曝光度；- 线下活动：结合本综合体项目的特点，组织线下活动，如主题展览、演出、儿童乐园等，吸引目标消费者参与；- 合作促销：与附近的商家、企业进行合作促销活动，增加消费者的选择和参与。
简述市场营销组织的形式
简述市场营销组织的形式市场营销组织是指企业或个人为了实现市场营销目标而建立的一种组织形式。
根据市场营销的特点和需求，市场营销组织可以采取不同的形式，以适应不同的市场环境和市场策略。
下面将从不同的角度探讨市场营销组织的形式。
1. 集中式组织集中式市场营销组织是指在一个中心管理的框架下，集中统一管理和控制各项市场营销活动。
这种组织形式通常适用于大型企业，能够实现资源的优化配置和统一调度，提高市场营销效率。
集中式组织将市场营销活动分为市场调研、产品开发、销售推广等各个环节，并设立专门的部门负责执行。
这种形式能够实现市场信息的集中分析和市场营销策略的集中制定，从而提高企业的市场竞争力。
2. 分散式组织分散式市场营销组织是指将市场营销活动下放到各个部门或分支机构，由各个部门或分支机构自主决策和执行。
这种组织形式通常适用于多元化经营的企业，能够更好地适应不同市场的需求和差异化竞争。
分散式组织将市场营销活动分散到各个部门或分支机构，各个部门或分支机构根据自身的特点和市场需求自主决策和执行市场营销活动。
这种形式能够更加灵活地应对市场变化，提高市场反应速度和市场适应能力。
3. 联合式组织联合式市场营销组织是指不同企业或个人通过联合合作的方式，共同进行市场营销活动。
这种组织形式通常适用于市场资源有限或者市场需求多样化的情况下，通过联合合作能够实现资源共享和优势互补，提高市场竞争力。
联合式组织可以通过合资、合作、联盟等形式进行，合作方可以共同开发新产品、共享市场渠道、共同进行市场推广等。
这种形式能够实现资源的最大化利用和风险的共担，提高市场营销效率和效果。
4. 虚拟式组织虚拟式市场营销组织是指通过信息技术手段，将各个市场营销活动进行虚拟化和网络化，实现市场营销活动的在线化和实时化。
这种组织形式通常适用于互联网时代，能够更好地适应数字化市场的需求和特点。
虚拟式组织通过互联网、移动互联网等技术手段，将市场调研、产品开发、销售推广等各个环节进行虚拟化和网络化，实现市场信息的共享和交流。
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四种模式的对比
四种销 售模式 产权返 租模式 政府已明令禁止 适用条件 业主 风险 前期销 售速度 销售 价格 操作 难度
拟合度最高 拟合度最低
和本项目 拟和度
高
快
高
低
×
店中店
模式 基金整 售模式 项目信 托模式
1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基 本确定
获取经营收益
获取销售利润
经营者
承租物业
使用者
购买产品
消费者
操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商
业，获取投资收益。
典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。
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整售的适用条件
1、已投入使用并收益稳定的商业
2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约 已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也 有信心购买
解决了高价销 售与提前消化 的矛盾，但激 化全部销售和 持续经营的矛 盾。
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开
发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。
楼层：1——5层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8% （低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款
楼层 1/F 2/F 3/F 销售铺位个数/总铺 位个数 未售 15/211 21/211 销售个数比率 ---------7% 10%
策优惠。
本报告是严格保密的。
案例1——万科十七英里
2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995
亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十
七英里项目的开发。 该贷款资金由新华信托发行“新华信托—万科十七英里 项目集合资金信托计划”的方式筹集。 信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常 意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和 购房价格的高折扣率。
2
3
本报告是严格保密的。
２月底，凯德置地以５.５亿元拿下北京东直门１.４７万平方 米的综合用地地块；
３月初，凯德置地又以１８.３７亿元买下中环世贸中心Ａ、 Ｂ两栋甲级写字楼。
本报告是严格保密的。
项目信托方式
房地产项目信托是一种新的融资方式。在已 实现的几个房地产项目信托个案中，出现了 金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京
4/F
5/F
152/211
227/243
72%
93%
资料来源：国土局网站销售公示。
本报告是严格保密的。
2
店中店销售模式
店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
获取现金 获取投资收益 获取经营收益
开发商
获取物业
投资者
承租物业
经营者
购买产品
消费者
缓解了全部销售 与持续经营的矛 盾，但无法解决 高价销售与提前 消化之间的矛盾
1
购买 物业 小业主
产权返租模式
发展商
建设部《房地产销售管理办法》规定： 2001年６月１日后，不得以返本销售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：
代理招商 出租物业 商家
销售结束 关系转化
小业主
提供物业 支付租金
商家
支付租金
提供回报
小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 矛盾的能力。
操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按
铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业 使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。
典型案例——赛格电子市场
本报告是严格保密的。
案例：赛格电子市场
简介：依托华强北电子产业形
成的电子产品交易市场，营业
面积约3万平方米，共7层，租 户约1500家。
典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、
大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
本报告是严格保密的。
案例：常兴天虹商场
发展商保留1层高租 金楼层，通过1层租 金弥补回报率，可维 持4.8%左右。 现通过主力店提供回 报，投资回报率2.8%， 低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售 率约占推出部分的 47%。 此项目现仍返租，但 已经不能作按揭。
苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.
红树西岸。
本报告是严格保密的。
信托的适用条件
项目信托可以同 时达成发展商融 资和营销蓄客的 目的，在可能的 情况下，我们建 议采用信托模式 进行启动，但是 信托审批严格， 且在商业领域内 没有先例，审批 难度无法预测。
一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起， 在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘 销售相结合的信托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通 过银监会审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂 行办法（征求意见稿）》提出对部分管理规范、经营水平 高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政
铺位形式：专柜及铺位
主要业态构成：电子元器件、
电脑配件、电脑网路器材、通 信器材
现状：4—7层出租，1—3层
在经营情况稳定后出售给大客 户
本报告是严格保密的。
3
基金整售模式
基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
开发商
获 取 物 业 获 取 现 金
投资者
获取投资收益 获取现金
基金
获取投资收益 承租物业
1、发展商对价格要求不高 2、商业促进写字楼的销售 1、发展商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑 3、项目前景看好
中
低 低
中
慢 快
较高
低 较低
中
较高 高
×
注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。
本报告是严格保密的。
营销模式和目标的关系
首要目标
营销模式 信托+店中店 店中店 整售
1
快速融资 提前实现价值 带动二期经营 Nhomakorabea集中式商业销售模式
本报告是严格保密的。
案例研究
我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。
产权返租模式 店中店销售模式
基金整售模式
项目信托启动方式介绍
案例选取标准：
项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标
本报告是严格保密的。
来源：亚信行总经理萧福泰访谈
本报告是严格保密的。
解决了持续经营 和销售之间的矛 盾，但很难达到 价格和快速回笼 资金的目标。
嘉德置地的“中国商业地产基金”计划
2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉 德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托 投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后 把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。 进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6 家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京 华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；
3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开 发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的， 基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上， 小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金 回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基 金要求租金回报率一般在10％以上。
本报告是严格保密的。
案例2——百仕达.红树西岸
2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合 作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行 信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折 的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定 回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价 不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以 将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益， 购房优惠则过渡给受让人。