北京市住宅物业管理服务标准
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（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯 的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢 修完工，其它维修应于23点至次日5点 以内完工；有发生紧急情况时的处置预 案；
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第 799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情 况时，应迅速组织救助。
（1) 有健全的装修管理服务制度； （2) 查验业主装修方案，与业主、施工单位
按《北京市 确保居住小区内楼房共用部位共用设 住宅公共维 施设备、基本市政设施的正常使用运行
（二） 房屋及 小区共 用部位 共用设 施设备 日常维 护
修基金使用 管理办法》 中附件－： 共用部位共 用设施设备 一般应包括 的范围的内 容为准；不 包括另行收 费的设备设 施，如电 梯、水泵、 暖气等设备
（三） 小区规划红
绿化 线范围内的
中心绿地和
按市园林局规定的《二级养护标准》养
房前、屋 护。
后，道路两
侧区间绿地
（四）
维护和保持服务范围内的清洁卫生,
保洁
包括：
（1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任
制，有明确的分工和责任范围；
（2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围
内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾
（存车
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有
处）、位的 发生紧急情况预案；
管理
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协
议，明确双方的权利义务等。
（七）
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任
消防
制及火灾消防预案；
管理
公共区域消 （2）消防设施有明显标志，定期对消防设施 防设施的维 进行巡视、检查和维护；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭 证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管； （4） 长期存放的，应签订存车协议，明确 双方的权利义务等。
（1） 有消防管理制度，建立消防责任制； （2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施
进行巡视、检查和维护； （3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握
（4） 协助召开业主大会并配合其运作； （5） 管理规章制度健全，服务质量标准完
善，物业管理档案资料基本齐全； （6） 与业主签定物业服务合同等手续；公 开服务标准、收费依据及标准； （7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证 上岗； （8） 每年进行一次物业管理服务满意率调
查，促进管理服务工作的改进和提高， 征求意见户数不低于总户数60％。 （9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机 制和预案，包括组织机构、人员和具体 措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握
护及消防管 消防基本技能。
理
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏
散、救助人员等。
（八） 高压 供水
养护、运 行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预 案； （2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质 合格； （3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第 799号文件规定。 （4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供 水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机 房，接近高位水箱。
签定装修管理协议，告知业主装修注意 事项； （3) 装修期间，对装修现场进行巡视与检 查，严格治安、消防和房屋安全管理； 对进出小区的装修车辆、装修人员实行 出入证管理，调解因装修引发的邻里纠 纷； （4) 业主装修结束后，应进行检查。对违反 装修协议的要进行处理，问题严重的报 行政管理部门； （5) 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得 超过三天。
（九） 电梯
养护、运 行、维护
（1) 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00 －6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并 在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼 层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2) 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17 点－19点与主梯同时运行；
（3) 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运 行，无备用梯的，属急迫性维修的，应 在30分钟内抢修完工，其它维修应于23 点至次日5点以内完工；有发生紧急情况 时的处置预案；
不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2
人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故
的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及
时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制
停车 机动车辆、 度和管理方案；
管理
非机动车辆 （2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭 在停车场 证，出门凭证放行；
消防基本技能。 （4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏
散、救助人员等。
（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预 案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质 合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799 号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供
（九） 电梯
养护、运 行、维护
房屋及 小区共 用部位 共用设 施设备 日常维 护
共维修基 金使用管 理办法》 中附件 －：共用 部位共用 设施设备 一般应包 括的范围 的内容为 准；不包 括另行收 费的设备 设施，如 电梯、水 泵、供暖 等设备
（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的 日常养护和小修，执行《房屋及其设备 小修服务标准》；
和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的 日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服 务标准》； （2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道 灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本 平整，边沟涵洞通畅； （3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清 淘化粪池、雨水井，相关设施无破损； （4）负责小区智能化设施的日常运行维护； （5）定期清洗外墙。
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等 公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清 淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三） 小区规划 绿化 红线范围
内的中心 绿地和房 前、屋 后，道路 两侧区间 绿地
（四） 保洁
小区规划 红线以 内，业主 户门以外
按市园林局规定的《三级养护标准》养 护。
维护
专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范 措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机
动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行
小区规划红 管理，保持车辆行驶通畅； 线以内，业 （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消 主户门以外 防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、
草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行
物业管理服务及收费情况进行管理；
（8) 全体员工统一着装，佩带有相片胸
卡，持证上岗；
（9) 每年进行一次物业管理服务满意率调
查，促进管理服务工作的改进和提高，
征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机
制和预案，包括组织机构、人员和具体措施
等，一旦发生，能随时投入运行。
查，严格治安、消防和房屋安全管理；
房屋装饰装
对进出小区的装修车辆、装修人员实行 出入证管理，调解因装修引发的邻里纠
修管理
纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反 装修协议的要进行处理，问题严重的报 行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不 得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造 回迁房管理服务标准
（五） 公共 秩序
小区规划
维护 红线以
内，业主 户门以外
（六） 存车 管理
机动车 辆、非机 动车辆在 停车场 （存车 处）、位 的看管
（七）
消防 公共区域 管理 消防设施
的维护及 消防管理
（八） 高压 供水
养护、运 行、维修
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织 人员对物业的共用部位共用设施设备进 行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣 传，维持正常的生活秩序。
务范围内的公共性事务，受理住户的咨
询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内
到现场；
（4) 协助召开业主大会并配合其运作；
（5) 管理规章制度健全，服务质量标准完
善，物业管理档案资料齐全；
（6) 与业主签定物业服务合同等手续；公
开服务标准、收费依据及标准;
（7) 应用计算机系统对业主及房产档案、
项目 范 围
工作内容及要求
（一） 综合 管理
小区规划 红线范围 内，涉及 共用财产 和公共事 务的管理
（二） 按《北京
市住宅公
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组 织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普 查，根据普查结果制定维修计划,组织 实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户,处理服务 范围内的公共性事务，受理住户的咨询 和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报 修，水、电等急迫性报修半小时内到现 场；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799 号文件规定。 （4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情 况时，应迅速组织救助。
（ห้องสมุดไป่ตู้）
（1） 有健全的装修管理服务制度；
装修 管理 服务
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位 签定装修管理协议，告知业主装修注意 事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检
（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有 专人值守，危及人身安全处有明显标志 和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机 动车辆的行驶方向、速度进行管理，保 持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故 时，应及时报警，并配合公安部门进行 处理。
（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管 理方案；
（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进
行管理；
（3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次
小区规划红
清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
线以内，业 （4) 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的
主户门以外
门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进
行一周一次清扫;
（5) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投 放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（十） 装修 管理 服务
房屋装饰 装修管理
水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机 房，接近高位水箱。
（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00 －6：00呼叫运行，电梯工夜间值班， 候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层 设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17 点－19点与主梯同时运行；
北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目 范
工作内容及
围
要求
（一）
综合 管理
（1) 负责制定物业管理服务工作计划，并
小区规划红
组织实施；
线范围内， （2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全
涉及共用财
普查，根据普查结果制定维修计划,组织
产和公共事
实施；
务的管理 （3) 白天有专职管理员接待住户，处理服
（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围 内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾 （专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进 行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次 清扫，做到服务范围内基本无废弃杂 物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动； （4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路
积水、积雪进行清扫。
（6) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路
积水、积雪进行清扫。 （7) 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织
人员对物业的共用部位共用设施设备进 行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣 传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共区域的秩序维护和公共财产的看
公共
管，包括：
秩序
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第 799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情 况时，应迅速组织救助。
（1) 有健全的装修管理服务制度； （2) 查验业主装修方案，与业主、施工单位
按《北京市 确保居住小区内楼房共用部位共用设 住宅公共维 施设备、基本市政设施的正常使用运行
（二） 房屋及 小区共 用部位 共用设 施设备 日常维 护
修基金使用 管理办法》 中附件－： 共用部位共 用设施设备 一般应包括 的范围的内 容为准；不 包括另行收 费的设备设 施，如电 梯、水泵、 暖气等设备
（三） 小区规划红
绿化 线范围内的
中心绿地和
按市园林局规定的《二级养护标准》养
房前、屋 护。
后，道路两
侧区间绿地
（四）
维护和保持服务范围内的清洁卫生,
保洁
包括：
（1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任
制，有明确的分工和责任范围；
（2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围
内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾
（存车
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有
处）、位的 发生紧急情况预案；
管理
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协
议，明确双方的权利义务等。
（七）
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任
消防
制及火灾消防预案；
管理
公共区域消 （2）消防设施有明显标志，定期对消防设施 防设施的维 进行巡视、检查和维护；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭 证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管； （4） 长期存放的，应签订存车协议，明确 双方的权利义务等。
（1） 有消防管理制度，建立消防责任制； （2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施
进行巡视、检查和维护； （3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握
（4） 协助召开业主大会并配合其运作； （5） 管理规章制度健全，服务质量标准完
善，物业管理档案资料基本齐全； （6） 与业主签定物业服务合同等手续；公 开服务标准、收费依据及标准； （7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证 上岗； （8） 每年进行一次物业管理服务满意率调
查，促进管理服务工作的改进和提高， 征求意见户数不低于总户数60％。 （9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机 制和预案，包括组织机构、人员和具体 措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握
护及消防管 消防基本技能。
理
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏
散、救助人员等。
（八） 高压 供水
养护、运 行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预 案； （2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质 合格； （3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第 799号文件规定。 （4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供 水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机 房，接近高位水箱。
签定装修管理协议，告知业主装修注意 事项； （3) 装修期间，对装修现场进行巡视与检 查，严格治安、消防和房屋安全管理； 对进出小区的装修车辆、装修人员实行 出入证管理，调解因装修引发的邻里纠 纷； （4) 业主装修结束后，应进行检查。对违反 装修协议的要进行处理，问题严重的报 行政管理部门； （5) 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得 超过三天。
（九） 电梯
养护、运 行、维护
（1) 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00 －6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并 在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼 层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2) 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17 点－19点与主梯同时运行；
（3) 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运 行，无备用梯的，属急迫性维修的，应 在30分钟内抢修完工，其它维修应于23 点至次日5点以内完工；有发生紧急情况 时的处置预案；
不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2
人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故
的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及
时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制
停车 机动车辆、 度和管理方案；
管理
非机动车辆 （2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭 在停车场 证，出门凭证放行；
消防基本技能。 （4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏
散、救助人员等。
（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预 案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质 合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799 号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供
（九） 电梯
养护、运 行、维护
房屋及 小区共 用部位 共用设 施设备 日常维 护
共维修基 金使用管 理办法》 中附件 －：共用 部位共用 设施设备 一般应包 括的范围 的内容为 准；不包 括另行收 费的设备 设施，如 电梯、水 泵、供暖 等设备
（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的 日常养护和小修，执行《房屋及其设备 小修服务标准》；
和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的 日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服 务标准》； （2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道 灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本 平整，边沟涵洞通畅； （3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清 淘化粪池、雨水井，相关设施无破损； （4）负责小区智能化设施的日常运行维护； （5）定期清洗外墙。
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等 公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清 淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三） 小区规划 绿化 红线范围
内的中心 绿地和房 前、屋 后，道路 两侧区间 绿地
（四） 保洁
小区规划 红线以 内，业主 户门以外
按市园林局规定的《三级养护标准》养 护。
维护
专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范 措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机
动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行
小区规划红 管理，保持车辆行驶通畅； 线以内，业 （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消 主户门以外 防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、
草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行
物业管理服务及收费情况进行管理；
（8) 全体员工统一着装，佩带有相片胸
卡，持证上岗；
（9) 每年进行一次物业管理服务满意率调
查，促进管理服务工作的改进和提高，
征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机
制和预案，包括组织机构、人员和具体措施
等，一旦发生，能随时投入运行。
查，严格治安、消防和房屋安全管理；
房屋装饰装
对进出小区的装修车辆、装修人员实行 出入证管理，调解因装修引发的邻里纠
修管理
纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反 装修协议的要进行处理，问题严重的报 行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不 得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造 回迁房管理服务标准
（五） 公共 秩序
小区规划
维护 红线以
内，业主 户门以外
（六） 存车 管理
机动车 辆、非机 动车辆在 停车场 （存车 处）、位 的看管
（七）
消防 公共区域 管理 消防设施
的维护及 消防管理
（八） 高压 供水
养护、运 行、维修
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织 人员对物业的共用部位共用设施设备进 行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣 传，维持正常的生活秩序。
务范围内的公共性事务，受理住户的咨
询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内
到现场；
（4) 协助召开业主大会并配合其运作；
（5) 管理规章制度健全，服务质量标准完
善，物业管理档案资料齐全；
（6) 与业主签定物业服务合同等手续；公
开服务标准、收费依据及标准;
（7) 应用计算机系统对业主及房产档案、
项目 范 围
工作内容及要求
（一） 综合 管理
小区规划 红线范围 内，涉及 共用财产 和公共事 务的管理
（二） 按《北京
市住宅公
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组 织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普 查，根据普查结果制定维修计划,组织 实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户,处理服务 范围内的公共性事务，受理住户的咨询 和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报 修，水、电等急迫性报修半小时内到现 场；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799 号文件规定。 （4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情 况时，应迅速组织救助。
（ห้องสมุดไป่ตู้）
（1） 有健全的装修管理服务制度；
装修 管理 服务
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位 签定装修管理协议，告知业主装修注意 事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检
（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有 专人值守，危及人身安全处有明显标志 和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机 动车辆的行驶方向、速度进行管理，保 持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故 时，应及时报警，并配合公安部门进行 处理。
（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管 理方案；
（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进
行管理；
（3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次
小区规划红
清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
线以内，业 （4) 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的
主户门以外
门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进
行一周一次清扫;
（5) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投 放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（十） 装修 管理 服务
房屋装饰 装修管理
水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机 房，接近高位水箱。
（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00 －6：00呼叫运行，电梯工夜间值班， 候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层 设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17 点－19点与主梯同时运行；
北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目 范
工作内容及
围
要求
（一）
综合 管理
（1) 负责制定物业管理服务工作计划，并
小区规划红
组织实施；
线范围内， （2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全
涉及共用财
普查，根据普查结果制定维修计划,组织
产和公共事
实施；
务的管理 （3) 白天有专职管理员接待住户，处理服
（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围 内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾 （专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进 行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次 清扫，做到服务范围内基本无废弃杂 物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动； （4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路
积水、积雪进行清扫。
（6) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路
积水、积雪进行清扫。 （7) 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织
人员对物业的共用部位共用设施设备进 行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣 传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共区域的秩序维护和公共财产的看
公共
管，包括：
秩序
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有