北流市土地利用总体规划
农村集体经营性建设用地入市研究
农村集体经营性建设用地入市研究作者：黄国勇来源：《中共南宁市委党校学报》2018年第04期[摘要]2015年3月，广西北流市成为全国农村集体经营性建设用地入市改革试点县（市、区）之一。
北流市通过摸清家底，建章立制，培育主体，实现了收益分享的大体平衡、大力促进县域经济发展、有效推动了城乡一体化。
但改革过程中也遇到了金融配套尚需完善、农村集体经济组织不健全、土地利用规划导向性不强、相关法律有待完善等难题，建议加大金融支持力度、成立土地股份合作社、加强土地利用规划导向、完善相关法律。
[关键词]农村集体土地北流[中图分类号]F321 ; [文献标识码]A ; [文章编号]1009-4245（2018）04-0023-05DOI：10.19499/ki.45-1267/c.2018.04.005北流市地处广西东南部，总面积2457平方公里，是广西8个县级市之一。
2017年北流市财政收入24.9亿元、地区生产总值324亿元，分别名列广西县（市）第一、第二位。
伴随着北流市经济高速发展，玉（林市）北（流市）同城化建设加快，土地供应问题成为影响北流市经济社会发展的难题。
北流市有人口149.54万（2016年），需要的新增建设用地366.67公顷，每年大概能拿到26.67公顷新增指标。
需求和供应差距太大，需要通过改革来解决这个矛盾。
2015年3月，国土资源部下发《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号），明确北流市承担农村集体经营性建设用地入市改革任务。
截至2018年1月，北流市已实施农村集体经营性建设用地入市58宗，面积222.713公顷，成交价款5.33亿元。
一、改革措施（一）摸清家底，夯实试点基础北流市根据实际情况，明确农村集体经营性建设用地为：2014年度土地利用变更调查结果中地类现状为农村集体建设用地，且在《北流市土地利用总体规划说明（2006—2020年）》中确定为建设用地，北流市城市总体规划、各镇总体规划确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的土地。
2020年北流市城镇土地定级与基准地价更新成果
2020年北流市城镇土地定级与基准地价更新成果
一、基准地价内涵
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同匀质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。
具体地价内涵设定如下：
表1北流市城镇基准地价内涵表
二、城镇土地定级与基准地价成果
表2北流市城区土地级别与基准地价成果表
表3北流市城区商业区段路线价格表
表4北流市城区住宅区片基准地价结果表
表5北流市乡镇土地级别与基准地价成果表
表6北流市城区土地定级边界说明
表7北流市乡镇土地定级边界说明。
北流市自然资源
北流市自然资源
北流市位于广西壮族自治区中部，是一座充满自然魅力的城市。
北流市自然资源丰富多样，得天独厚的地理位置使其拥有独特的自然景观和资源。
首先，北流市地处喀斯特地貌区，拥有壮丽的喀斯特地貌景观，如溶洞、溶岩地貌等。
这些地质奇观吸引着许多游客前来探秘，也为当地旅游业发展注入了动力。
其次，北流市拥有丰富的水资源。
境内有著名的潇湘江流经，江水清澈见底，河岸风光秀丽。
潇湘江水资源丰富，不仅为当地农业灌溉提供了保障，也是众多水生生物的栖息地。
同时，江边的自然风光也成为市民休闲娱乐的好去处。
再者，北流市的森林资源丰富。
市内有大片的森林覆盖，各类植被繁茂茂盛，为市民提供了清新的空气和休闲的场所。
这些森林资源不仅是城市的氧气园，还是野生动植物的天堂，保护了生态平衡。
总的来说，北流市自然资源的丰富与多样为城市的可持续发展提供了坚实基础。
保护和合理利用这些自然资源，将有助于促进北流市经济的绿色发展，提升市民的生活质量。
北流土地整治实施方案公布
北流土地整治实施方案公布近年来，随着城市化进程的加快和农村土地资源的持续开发利用，土地整治成为了当前我国面临的重要问题之一。
为了更好地保护土地资源，促进农村经济发展，我市制定了北流土地整治实施方案，并于近日正式公布实施。
首先，本次土地整治的主要目标是实现土地资源的合理配置和高效利用。
通过对农田、林地、草地等各类土地资源进行分类整理和规划，确保土地资源的合理利用，提高土地的生产力和经济效益。
同时，加强对农村土地承包经营权的保护，保障农民的合法权益，促进农村经济的可持续发展。
其次，本次土地整治将重点关注农村生态环境的改善和保护。
通过加强对农田水利设施、水土保持工程、生态林建设等方面的投入和管理，实现农村生态环境的持续改善，提高土地的生态效益，保护农业生产的可持续发展。
另外，本次土地整治还将注重农村土地资源的集约利用和保护。
通过推动农业产业结构的调整和优化，加大对农业科技的支持和投入，提高农业生产的效益和质量，实现土地资源的集约利用和保护。
此外，本次土地整治还将加强对土地资源的监测和评估工作。
通过建立健全的土地资源监测体系，加强对土地资源的动态监测和评估，为土地资源的合理利用和保护提供科学依据和技术支持。
最后，本次土地整治将加强对土地资源的管理和保护。
通过建立健全的土地资源管理制度和政策体系，加强对土地资源的保护和管理，推动土地资源的可持续利用和保护。
综上所述，北流土地整治实施方案的公布将对我市农村土地资源的合理利用和保护起到积极的推动作用，有助于促进农村经济的可持续发展，提高土地资源的利用效率和经济效益，保护农村生态环境，实现农村土地资源的可持续利用和保护。
希望全市各级各部门和广大农民朋友共同努力，积极配合，全面落实土地整治实施方案，共同推动我市农村土地资源的合理利用和保护，为建设美丽宜居的新农村作出积极贡献。
创新入市模式 推进乡村振兴——广西北流市农村集体经营性建设用地入市试点的实践与思考
2018.10南方国土资源13＜＜＜热点透视2015年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对农村集体经营性建设用地入市制度建设提出了明确要求。
2015年2月27日，经全国人大授权，国务院确定在北京市大兴区、浙江省德清县、广西北流市等33个试点县（市、区）行政区域开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革工作。
北流市按照中央的部署和自治区农村土地制度改革领导小组的安排，经过充分准备，于2015年12月24日实施了农村集体经营性建设用地使用权入市试点。
北流市自开展农村集体经营性建设用地入市（以下简称“农地入市”）和土地征收制度改革以来，已推动多种类型的农地入市79宗，面积287.49公顷，成交价款9.25亿元，缓解了困扰乡镇多年的用地紧张难题，开创了用地保障的新模式,促进了农村经济的发展。
据调查，目前北流市农村集体经营性建设用地总量达7 866.66公顷，其中可就地入市73.11公顷，可复垦异地入市1 200公顷。
随着改革的深入，规模和效益将逐步显现。
一、北流市“农地入市”试点的创新思路（一）明确“农地入市”的主体和代理主体在《北流市农村集体经营性建设用地入市管理办法》中明确“农地入市”的主体为代表其所有权的农村集体经济组织，包括镇、村委和村民小组三级农民集体，这既符合《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，也符合广西的实际。
同时农民集体可委托授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表农民集体行使“农地入市”的经营权。
这样，既有利于强化农民集体的法律地位，又有利于“农地入市”的实施。
（二）三种入市途径北流市“农地入市”，根据实际可通过就地入市、零星分散集体经营性建设用地整治调整入市和城中村集体建设用地整治入市等三种途径来实施。
就地入市是指：符合规划、依法取得的农村创新入市模式 推进乡村振兴——广西北流市农村集体经营性建设用地入市试点的实践与思考● 陈书荣 陈 宇南方国土资源 2018.1014ZT集体经营性建设用地，本身具备开发建设所需要的基础设施、产业规划、环境保护等条件并已明确可以在本村直接使用的，可直接就地入市。
对广西北流市农村集体经营性建设用地入市改革的思考
2018.03南方国土资源19＜＜＜特别关注农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革（以下简称“三块地”改革），是我国创新农村土地权益实现机制、引导乡村振兴、实现城乡融合发展的重大改革安排。
2015年3月，广西北流被确定为农村集体经营性建设用地入市改革首批15个试点地区之一，在符合规划的前提下实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等权利、统一入市、公开流转。
自开展改革试点工作以来，北流结合自身实际，积极适应入市发展要求，以“能不征就不征”“可入市尽入市”的工作思路和基本原则，创新农村集体经营性建设用地入市机制，积累了一些经验做法，为其他地区提供了有价值、可借鉴、易操作的入市模式和改革路径。
一、入市改革的基本情况截至2017年9月，北流已完成农村集体经营性建设用地入市交易48宗，总面积189.54公顷，成交案例占全国15个首批试点地区的10%，而成交面积占30%以上，收取土地增值收益调节金1.09亿元，北流入市范围广、规模大、方式多元、类型多样，取得了显著成效，主要具有以下对广西北流市农村集体经营性建设用地入市改革的思考● 黄贤金 戴垠澍[基金项目]国家自然科学基金项目（41571162）；国土资源部土地整治中心外协项目（农村集体经营性建设用地入市改革研究、城乡建设用地整治的空间再配置及效应研究）编者按：北流市为全国农村集体经营性建设用地入市和土地征收制度改革试点地区之一，从2015年3月起实施“农地入市”改革，改革试点工作已历时3年。
目前，北流市改革试点进展如何？探索出怎样的经验？取得了怎样的成效？为全面展示北流市的改革成效，本刊进行特别策划，刊发《对广西北流市农村集体经营性建设用地入市改革的思考》《严格管控 建立机制》等5篇专题文章，以飨读者。
南方国土资源 2018.0320ZT几个特点：一是针对当地集体经营性建设用地布局相对分散、入市空间与布局现状错位的实际，积极探索以整治入市（含城中村改造入市）为主导的入市途径推进入市改革。
地产开发开发项目(北流)市场调查报告及建议
一、北流市概况1、北流市区情况：北流市位于广西东南部，南与广东高州、化州市、信宜市接壤。
1994年4月18日，经国务院批准，北流撤县设市。
全市总面积2457平方公里，辖23个镇，3个街道办事处，总人口125万。
目前市区规划面积25平方公里，建成区面积16平方公里，常住人口23万人，绝大部分为汉族，少数民族仅占0.92％。
撤县设市以来，北流市国内生产总值年均增速达13.5％，其中工业年均增速20.6％，第三产业年均增速21.67％，财政收入年均增速9.83％，固定资产投资总额年均增速32.32％。
2003年，全市实现生产总值49.74亿元，农业总产值27.9亿元，工业总产值59亿元，中央、地方财政收入为3.23亿元；社会固定资产投资总额达9.36亿元，比增55.5％；社会消费品零售总额21.5亿元，比增9.5％；城镇居民人均可支配收入6235元，农民人均纯收入2354元，城乡居民储蓄存款余额达38.96亿元。
在最新的中国西部百强县（市）排名中，北流综合实力列第33位，基本竞争力列第36位。
获全国农业百强县市、全国林业绿化百佳县市、广西文明城市等荣誉称号100多项。
2、北流辖区情况：由于本项目地处城郊结合部，主要目标客户群体为北流乡镇个体老板及小暴发户，因此，有必要对北流各个镇的情况进行详细的了解。
北流市管辖的镇有：北流镇、民安镇、民乐镇、西埌镇、新圩镇、清水口、隆盛镇、大坡外、平政镇、石窝镇、六靖镇、清湾镇、新荣镇、塘岸镇、沙垌镇、山围镇、大里镇、新丰镇、大伦镇、六麻镇、白马镇、扶新镇。
北流镇位于北流市区，是北流市委、市政府所在地，经贸繁荣，交通发达，基础设施完善。
全镇辖20个村,总面积135平方公里,人口19万。
2005年,全镇实现工农业总产值68348万元;乡镇企业营业收入141930万元,工业总产值56380万元,税利9575万元,分别比增21%、17%、29.6%；实现财政收入3586.8万元，比增10.62%；实现农民人均纯收入3620.56元。
北流市土地利用总体规划
北流市土地利用总体规划（2006～2020年）调整完善方案（2015年调整）北流市人民政府二○一七年三月目录1.土地利用规划目标调整 (2)1.1耕地保护目标 (2)1.2建设用地保障目标 (2)1.3市中心城区（县城）建设用地规模调控目标 (3)1.4土地利用效率提升目标 (3)2.土地利用布局优化调整 (5)2.1耕地用地布局优化调整 (5)2.2基本农田布局优化调整 (5)2.3建设用地布局优化调整 (6)2.4生态保护用地布局优化调整 (11)2.5土地整治布局优化调整 (11)3.对下级规划的引导和调控 (13)4.市中心城区（县城）建设用地空间管制分区优化调整 (14)4.1允许建设区 (14)4.2有条件建设区 (14)4.3限制建设区 (15)4.4禁止建设区 (15)5.保障措施 (16)附录 (17)根据《国土资源部办公厅关于印发<土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》（国土资厅函〔2014〕1237号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发<广西各级土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》（桂国土资发〔2014〕94号）、《国土资源部农业部关于全面划定基本农田实行特殊保护的通知》（国土资规〔2016〕10号）、《广西壮族自治区国土资源厅广西壮族自治区农业厅关于加快推进全域永久基本农田划定工作的通知》（桂国土资发〔2016〕39号）以及2016年11月11日印发的《玉林市国土资源局关于下达各县（市、区）土地利用总体规划调整完善主要控制指标的通知》要求，结合本地实际，对2015年批复实施的《北流市土地利用总体规划（2006～2020年）调整完善方案》(2015年调整)（以下简称2015年批复《规划》）进行完善，形成《北流市土地利用总体规划（2006～2020年）调整完善方案》（2015年调整）（以下简称本《方案》），本《方案》为2016年修订，所采用的土地利用现状数据为截至2013年12月31日的年度变更数据，其他数据为权威部门公布的数据。
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北流市土地利用总体规划（2006～2020年）
调整完善方案
（2015年调整）
北流市人民政府
二○一七年三月
目录
1.土地利用规划目标调整2
1.1耕地保护目标2
1.2建设用地保障目标2
1.3市中心城区（县城）建设用地规模调控目标3
1.4土地利用效率提升目标3
2.土地利用布局优化调整5
2.1耕地用地布局优化调整5
2.2基本农田布局优化调整5
2.3建设用地布局优化调整6
2.4生态保护用地布局优化调整11
2.5土地整治布局优化调整11
3.对下级规划的引导和调控13
4.市中心城区（县城）建设用地空间管制分区优化调整14 4.1允许建设区14
4.2有条件建设区14
4.3限制建设区15
4.4禁止建设区15
5.保障措施16
附录17
根据《国土资源部办公厅关于印发<土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》（国土资厅函〔2014〕1237号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发<广西各级土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》（桂国土资发〔2014〕94号）、《国土资源部农业部关于全面划定基本农田实行特殊保护的通知》（国土资规〔2016〕10号）、《广西壮族自治区国土资源厅广西壮族自治区农业厅关于加快推进全域永久基本农田划定工作的通知》（桂国土资发〔2016〕39号）以及2016年11月11日印发的《玉林市国土资源局关于下达各县（市、区）土地利用总体规划调整完善主要控制指标的通知》要求，结合本地实际，对2015年批复实施的《北流市土地利用总体规划（2006～2020年）调整完善方案》(2015年调整)（以下简称2015年批复《规划》）进行完善，形成《北流市土地利用总体规划（2006～2020年）调整完善方案》（2015年调整）（以下简称本《方案》），本《方案》为2016年修订，所采用的土地利用现状数据为截至2013年12月31日的年度变更数据，其他数据为权威部门公布的数据。
本次规划调整完善重点是依据经玉林市国土资源局和农业局审核论证通过的《北流市全域永久基本农田划定方案》，对2015年批复《规划》的基本农田布局以及建设用地布局进行局部调整和优化,确保调整完善后的规划成果与基本农田划定成果完全衔接一致。
本《方案》经报原规划批准机关批准后，将成为土地用途管制的依据，对2015年批复《规划》和本《方案》均未修改的仍适应经济社会发展需要的原《北流市土地利用总体规划（2006-2020年）》的部分内容予以保留，一并作为土地用途管制的依据。
现将本次规划调整完善的内容阐明如下。
1.土地利用规划目标调整
1.1耕地保护目标
耕地特别是基本农田得到切实保护，耕地总体质量有所提高。
到2020年，全市耕地保有量不低于41280.00公顷（619200亩），建设占用耕地控制在1410.00公顷以内。
通过土地整理复垦开发补充耕地不低于1819.00公顷（27285亩），实现耕地的占补平衡。
上级规划下达的基本农田保护目标为37600.00公顷，规划确定基本农田保护目标为37600.00公顷，全市实际划定基本农田37773.04 公顷，比上级规划下达的基本农田保护目标多173.04公顷。
全市基本农田保护率为92.37%，基本农田结构和布局得到优化，基本农田质量有所提高。
与2015年批复《规划》相比，全市耕地保有量目标增加了1.62公顷，建设占用耕地控制目标增加了47.07公顷，土地整理复垦开发补充耕地目标保持增加了29.82公顷，基本农田保护目标保持不变。
1.2建设用地保障目标
保障工业化、城镇化和新农村建设急需重点项目的合理用地需求，严格控制城乡建设用地规模，合理调整优化建设用地内部结构和布局，落实最严格的节约集约用地制度要求。
到2020年，全市新增建设用地7263.32 公顷（其中上级规划下达的新增建设用地指标为。