城中村改造流程图
城中村改造基本流程
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设）一、规划：（申请－立项－审批）1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。
3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。
二、土地收储：1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。
2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。
3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。
三、拆迁：1、制定拆迁补偿安置方案：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。
2、集体债务审计：城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。
3、前期开发费用：城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。
较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。
4、编制改造用地供应方案：城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。
拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。
5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。
拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。
6、改造范围内的其他情况：不符合规定的其它人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按下列方式处理：（一）户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。
中国城市更新基金的实现路径解析
PART 1.城市更新和城市更新基金概述○1.1城市更新背景2021年我国出台了大量城市更新政策，推动城市更新走向更深层次，其中，住建部11月发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，旨在探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新实施模式。
目前，我国基本形成城市更新制度框架、政策体系和工作机制。
从国家层面，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确提出了“实施城市更新行动”。
城市更新相关内容被写入2021年和2022年全国政府工作报告。
从部委层面，2021年8月，住建设部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
2021年9月，国务院办公厅印发了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》。
从省市层面，北京、上海、深圳等二十多个城市陆续提出了全方位、系统化的一些政策，包括了更新条例、操作规范、实施细则、管理办法、专项规划和实施意见，如：《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》、《上海城市更新条例》、《深圳经济特区城市更新条例》、《广州市城市更新条例》、《成都市城市有机更新实施办法》、《重庆市城市更新管理办法》、《青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见》、《珠海经济特区城市更新管理办法》等。
○1.2城市更新基金概述◎1.2.1概念界定城市更新基金是城市发展基金的一类，也是私募性质的股权基金，是通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，是一种利益共享、风险共担的基础设施建设投融资工具。
◎1.2.2鼓励政策各地方纷纷出台相关政策，支持以城市更新基金的方式参与城市更新。
（见表1）▲表1 支持成立城市更新基金参与城市更新的政策◎1.2.3运作模式城市更新基金一般是政府引导性基金，资金来源主要是国企，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。
城市更新母基金不完全以盈利为目的，其主要作用是利用政府性资金撬动社会资本，发挥资金的杠杆放大效应，已达到加快城市更新实施目的，如图1所示。
广州市城中村改造流程图
区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资
武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
城中村改造消防工程
城中村改造消防工程1、工程概况工程名称：荣成市2021年城中村改造项目消防工程建设单位：荣成市建诚置业设计单位：威海建筑设计院工程地点：荣成市本工程分为地下车库部分及住宅部分，地下车库为框架结构，耐火等级为一级；消防系统分为消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟及正压送风系统、防火卷帘及建筑灭火器的配置、火灾自动报警系统。
1）、消火栓系统：室内消防用水量为10L/s,火灾连续时刻为2 h，室外消防用水量均为20L/S，火灾连续时刻为2h，室内消火栓布置按2股水柱同时到达任意一点，消火栓箱型号采纳甲型单栓带消防软管卷盘，消火栓型号为SNW65，衬胶水带长度为25m，直流水枪型号为QZ19。
室内消火栓系统所需水压由消防泵房中室内消火栓加压泵来满足水压，消火栓系统平常压力由屋顶消防水箱及稳压装置满足，消防水箱的有效容积为18m3，设置屋顶水箱间。
2）、自动喷水灭火系统：采纳预作用自动喷水灭火系统，平均喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，连续喷水时刻为1h；喷头采纳直立型68℃玻璃球喷头，喷头溅水盘距离密肋梁底面的垂直距离为100mm。
自动喷洒系统平常管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压设备坚持;火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，现在报警阀组的压力开关动作启动自喷泵，并向消防中心报警。
自动喷水灭火系统室外设DN150水泵接合器，与喷淋泵出水管网相连。
车库内设置消防水池水泵房一座，有效容积540m3，消防泵房内设置室内消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自喷泵两台，并设置3台增压稳压设备用于平常消防稳压。
3）、火灾自动报警及消防联动系统：本工程采纳一级爱护等级设计,采纳集中报警操纵系统。
消防操纵室设置于一层，消防操纵室的门应向疏散方向开启。
地下车库、电梯前室设置感烟探测器及手动火灾报警按钮。
每个手动火灾报警带有插孔，配电室、消防电梯机房等消防设备用房设置消防分机。
消防操纵室应设置可直截了当报警的外线。
城中村改造 PPT课件
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中湖头村庄改造
中湖头老式破旧建筑较多，新建建筑基本位于都督路沿线，且质量较新。村庄整体 建筑面积不大。
全部建筑
拆除后
拆除量 16000 平方米
3、4层建筑
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案例—松江泰晤士小镇
泰晤士小镇设计充分发挥松江良好的 生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇 风情和住宅特征，追求人与自然的最佳和 谐，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、 生态型以及旅游文化气息。并将自然流畅 的道路系统与优美的河道有机地结合在一 起，作为整个区域开发的骨架。
影视城
生态城 4
现状认知 现状认知
南江南岸为东磁厂区，环境脏乱差。 各个城中村虽部分建筑较好，但缺乏整体设计，没有小区气息。
5
第二部分
案例参考
2020/3/30
6
案例参考
青岛海泊河南岸低多层建筑欧式风格改造
一、海泊河建筑欧式风格改造背景
青岛市为迎办世界园艺博览会，建设生态宜居 城市，开展新一轮铁路两侧环境景观综合整治工作。
绿化建设
1、重要节点进行绿化工程。 2、建设生态绿化景观带。
道路设施
1、进行道路路面整修，道路功能完善。 2、增加配套公用设施，如公交车站、电话亭等。 3、规范道路标识标牌设置。 4、完善道路照明系统。
水系整治
1、充分利用现状沟渠，建设水系景观网络。 2、保护水塘，加强水质的监管。
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湖头陆、历宅村、下里市改造策略
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改造方案
总结：湖头陆、历宅村、下里市改造成欧式风情小 区的潜力较大。
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禹周村村庄改造
禹周村北部建筑质量较差，层数较低，建议拆除。新建建筑大部分位于禹周村南部，质 量较好，但建筑还不成群，拆迁难度较高。综上所述，禹周村可实现北拆南建。
城中村改造规划设计
城中村改造规划设计摘要：城中村改造是一个复杂的系统工程，改造规划工作要充分重视方式和方法的运用，针对不同地区和情况，因地制宜确定合理的规划，并通过不断总结工作经验和探索新的工作思路，形成一套完善的城中村改造规划模式，有效地指导其它地区的城中村改造工作。
关键词：城中村；改造；规划设计1 城中村的现状1.1随着城市化的不断发展，许多耕地都被征用了，村民已经没有足够的土地进行耕种。
但国家并不能该所有的村民安排工作，这就导致村民必须自己寻找工作，这就要求村民慢慢适应城市的生活。
1.2村民的居住环境差。
由于规划不合理，布局混乱，使得城中村的建筑密度过大，乱搭乱建现象严重，造成了严重的安全隐患。
房屋建筑结构简单，高低不一，土地利用率较低，无法形成规模，环境绿化几乎没有。
1.3人口密度过高，社会治安混乱。
随着城市化的快速发展，大量农民到城市来谋生存，求发展。
由于各方面的限制，外来人口很少能在城市中定居，而选择了城中村，这就导致了城中村的人口密度过大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征1.4市政公共基础设施落后，公共服务设施不完善。
城中村中的供排水、供电、供气、消防系统不合理，基础设施建设不完善，不能达到村民的需求，并且存在安全隐患。
此外,城中村的公共服务设施不完善,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量明显低于城市。
2 城中村改造对城市发展的影响2.1城市土地高效利用的需要对一个城市的宏观发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。
很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。
2.2加快城市化进程的需要城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。
宅基地、自留地以及工业用地，祖屋、新房、出租房，合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益，多方利益交织在一起。
老旧小区综合整治项目流程图
老旧小区综合整治项目流程图老旧小区综合整治项目工作流程一、项目启动条件（一）项目委托招标的函（见附件1）（二）立项批复文件（三）满足招标所需的设计图纸及工程量清单（四）项目建设资金落实证明（五）拟参加投标的施工单位选择情况及名单（含拟参加投标单位的项目经理名单，见附件2）二、办事程序及工作流程（一）项目受理采购人提供项目委托书和采购需求，并持启动条件所列的“1、3、7”等文件到中央国家机关政府采购中心办理委托招标采购（二）材料准备采购中心经办人和采购人沟通，准备采购项目入场登记所需材料，包括：1)法人身份证明（复印件加盖公章提交）2)法人委托书及被委托人身份证复印件（加盖公章提交）3)给采购中心的委托函（原件过目，复印件加盖公章提交）4)立项批复（原件过目，复印件加盖公章提交）5)概算批复（原件过目，复印件加盖公章提交）6)二维码打印（/home/qyzq/logincenter. aspx 登陆用户名、密码，填写项目信息，打印。
项目名称应与立项文件及登记表上的一致，并选取自行招标,加盖公章提交)7)未开工承诺(加盖公章提交)8)不在楼堂馆所的说明函(加盖公章提交)9)自行招标登记表（表一）（一式两份）(加盖公章提交)10)招标方式登记表（表二）（一式两份）(加盖公章提交)（三）项目入场采购中心经办人与采购人备齐立项文件、入场登记表等材料到北京市建设工程发包承包交易中心办理项目入场登记（四）编制招标文件并确认招标文件采购中心经办人与采购人沟通，按照采购中心编制的《中央国家机关老旧小区综合整治施工招标文件》示范文本编制采购文件。
采购中心将经过采购人确认并经采购中心领导审批的招标文件送北京市标办审核备案并预约标室。
（五）发放招标文件、组织现场踏勘采购中心发放招标文件，采购人组织现场踏勘（六）发放答疑文件采购中心编制答疑文件，经采购人确认并经采购中心领导审批后，发放答疑文件（七）开标评标准备采购中心印制采购文件，准备评标材料，与采购人确认采购人参加评标的采购人代表数量情况（八）抽取评审专家采购中心在北京市交易中心办理评审专家名单抽取（九）开标、评标采购中心会同采购人在北京市交易中心组织开标、评标（十）确认评审结果采购中心将评审结果确认单发给采购人，采购人在5个工作日内完成确认（十一）审核评审结果及中标公告采购中心在北京市标办备案中标结果并公告（十二）发中标通知书和未中标通知书采购中心在北京市标办备案中标通知书，根据备案结果向中标单位和采购单位发放中标通知书，向未中标单位发放未中标通知书附件1中央国家机关政府集中采购项目委托书（工程类）中央国家机关政府采购中心：二、我单位承诺：1、同意将本表申报的项目委托中央国家机关政府采购中心（简称采购中心）组织实施；2、负责落实项目所需资金，履行相关报批手续；3、本委托一经发出无特殊原因不可撤销或单方变更，我单位接受采购中心的采购(招标)结果并按照采购结果和有关法律规定与中标、成交供应商签订采购(中标)合同；4、我单位负责按合同和有关规定完成结算工作，全面履行合同；5、如果违反上述承诺，我单位愿意承担由此引起的一切后果；6、若我单位或上级各部门与采购中心签订有政府采购委托协议，本委托书应构成其组成部分。
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以村委会名义申报 村改实施方案申报
城中村改造方 案审批表
✓ 村改实施方案洽谈 一般时间10—30天不 等；
✓ 村改实施方案编制 5—7天；
✓村改实施方案申报 审批时间一般15—30 天不等；
市 城 改 办
领市 导城 小改 组办
公 村 3—5 领 区 3—5 示 改 工作日 导 城 工作日
5方
小改
日案
第三阶段：前期介入企业申请审批阶段
村 决民 议代
表
村 委 会
1—2 工作日
镇 政 府
1—2 工作日
领 区 1工作日 导城 小改 组办
镇 政 府
1工作日
村 委 会
1、村民代表决议同意 由谁进行村改；
2、以村委会名义向上 级申请由谁进行村改
区城改办以区城改办领导小组 名义批文同意由谁进行村改， 下发批文，逐级转发到村委会
组办
3—5 镇 工作日 政 府
村 委 会
市土地储备
区城改办
以区政府 名义转发
收回集体用地 镇政府
用地评估 村委会
注释：本阶段工作成果是“市政府同意村改实施方案；该阶段时间一般 60—90个天（尤其是村改实施方案需经村民大会表决通过，时间弹性大， 耗时较长）；
第五阶段：村改具体实施阶段
一、与村民签署拆迁安置补偿协议，发放补偿款，同时进行拆迁；（拆迁 时长不确定）。 二、根据项目拆迁进度，需与土地储备协调征地、用地指标等收储进度； 三、国土部门负责落实规划指标，拟定交易日期； 四、根据拆迁通平及交地进度确定招拍挂时间，适时履行交易程序 五、签订土地出让合同，缴纳土地出让金 六、与片区公司衔接： 1.交地并达到勘探及施工条件 2.前期手续交接，由一级开发转入二级手续办理
第二阶段：村改申请及审批阶段
村两委表决同意
村民代表表决同意
2—3 工作日
请 村 改
村 委 会 申
3—5 工作日
镇 政 府
3—5 工作日
3—5 区 工作日 政 府
3—5 市 工作日 政 府
市 城 改 办
3—5 工作日
村 委 会
镇 政 府
区 政 府
市城改办以市政府 名义下达区政府
村 改 批 文
注释：本阶段工作成果是“市政府同意进行城中村改造”（本阶段工作基本 属于行政许可事项，一般可以控制在20个工作日
达成合作意向
村庄土地现状及地 上物盘点
村改大原则确定
村改投资概算可行
……
与村委会签署 签署合作意向书
村委会向上级部门 申请村改
注：村委会申请中 不提及谁参与村改
村两委表决同意 段工作成果是“村委会同意由谁进行城中村改造”（前期铺垫工 作弹性较大，耗时较长，廊坊以往村改本阶段耗时均在六个月以上；尤其是 南尖塔企业较多，必须先明确企业的搬迁意向，一定要将资产调查工作前置）
注释：本阶段工作成果是“村民代表同意由谁进行城中村改造”、“区城改 办领导小组同意由谁进行城中村改造”；（本阶段一般可控制在5个工作日）
第四阶段：村改实施方案申请审批阶段
大协议：与村委会签 署框架协议
小协议：与村民签署 拆迁补偿方案协议
村改实施方案洽谈
村民大会表决 90%以上同意通过 村改实施方案编制
廊坊城中村改造流程
村改流程阶段划分
✓ 第一阶段：合作意向阶段 ✓ 第二阶段：村改申请及审批阶段 ✓ 第三阶段：前期介入企业申请及审批阶段 ✓ 第四阶段：村改实施方案申请及审批阶段 ✓ 第五阶段：村改具体实施阶段
第一阶段：合作意向阶段
目标村庄选址
六 个 月 以 上
村两委关系建立
合作意向沟通 基本 前提
注释：本阶段工作成果是“实施拆迁”；入市交易；一级开发结案