池州市公寓专项市调概况

公寓专项调研报告一、目标：➢ 重点了解市区与工程周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况 ➢ 确定本案客户定位➢ 确定工程推广方式与销售策略 二、调研对象与调研内容确定：➢ 重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO 、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。

➢ 重点调研内容：1、 工程住宅或公寓总体数量及户型配比2、 开盘时间及交付时间3、 销售状况及推广促销方式4、 产品特色及优劣势解读5、 购买人群特征及分布6、 定价策略三、各重点案例解读：➢ 平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性工程之一。

➢和泰·星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比工程之一。

定位:总价10一套房。

规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势:暂无劣势竞争策略➢五州·尚华国际，此为本案可比性工程之一策略寓价格从3450-3600元/㎡左右优惠方式：自预订日起至开盘，每天优惠100元客户群体中高档收入水平的客户群体优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、产品:公建外立面饰材，精装电梯。

全方位智能安防，物管：招商局物业担任顾问规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域其他优势:劣势竞争策略➢宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程工程，影响力较大开盘时间: 2008．7．25交付时间 年销售策略： 夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等周边环境离市区较远，原农药厂所在地，周边环境较差，交通与配套设施一般。

物业组成及户型分析、价格策略一期共推出10幢住宅，、其中第一批推出3幢安置区，面积119㎡，一种房型。

可售房源36宅，面积80㎡，101㎡、125㎡，三种房型。

价格1780元/㎡起。

均价2200左右。

优惠方式：3天之内买房一次性付款优惠150元/平方 按揭优惠80元/平方销售：第一批开盘36套销售完毕，第二批278套，已售152套，保留118套，可售8套客户群体区域内人群，拆迁还房者优势定位:工程定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收入阶层规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全，智能化经管、全框架结构。

价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力劣势 产品品质较差，属于城区边缘， 竞争策略➢ 天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.主力面积： 70-110㎡ 销售率 一开盘时间: 2008．5．2开盘交付时间20销售策略： 户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM 单页等“看见樟树，看见家“”大型亲情式人周边环境政务中心，交通便利、周边配套正在形成，物业组成及户型分析、价格策略工程一期推出7幢楼，住宅184套，已售132套，销售率72％。

销售均价2700元/㎡价格：储藏室1600-1700元/㎡、车库3600元/㎡；一层：2500-2600元/㎡；二层：2700-28元/㎡、五层2700元/㎡、六层：2600元/㎡、阁楼1700-1900元/㎡户型：8种 房型面积在71-113㎡之间.优惠方式：活动优惠：购买住宅一次性付款优惠60元/㎡，按揭优惠40元/㎡，公积金按揭22900-4900不等）新婚客户意外惊喜；凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698客户群体工薪阶层优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。

产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5M 挑高便于定位:看见樟树，看见家。

”大型亲情式人文生态社区”规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无劣势 竞争策略➢ 华邦·阳光城,此为即将开盘工程.重点关注.将成为池州市无可争议的商业新中心、城市新中心，工程建成后，华邦阳光城将当之无愧成为成为池州市标志性、划时代的建筑而载入史册。

劣势竞争策略➢碧桂园,此为市场即将开盘工程,为池州楼市”风向标”对楼市影响较大,重点关注.设计，布局紧凑，多景观露台优雅洋房——美丽生活自然绽放 ·高层洋房，建筑面积约68-14－3房2厅 ·空中花园美墅，建筑面积约322㎡，4房2厅，洋房生活，别墅享受 ·南北对流，顾健康与个性需求。

客户群体中当档消费群体优势区位:位于齐山风景区，地理位置优越，周边环境良好。

产品: 规划设计符合市场需求，体量较大,外立面现代感强,物业类型丰富, 定位:给您一个五星级的家规划:连接城市与郊区的主线,不仅外地规划良好,其内部整体规划也富有特色,理念与规划设计符价格:低价冲击市场,超级大盘的影响力巨大. 其他优势:暂无劣势 离市区较远,目前情况下生活不便,小区成熟有待时日. 竞争策略➢ 清溪湾,此为即将开盘工程,重点关注.户。

红光小区是由池阳房地产开发有限责任公司组织实施.总套数： 486套（其中219多套可售，125套拆迁） 主力面积： 70-100㎡销售率 销开盘时间: 原计划6月18开盘，现未正式开盘，7。

15认购。

交付时间未销售策略： 报广、户外大牌、高炮、工地现场等 周边环境环境良好，交通一般物业组成及户型分析、价格策略小区的建筑结构为混合结构。

户型面积从70㎡～200㎡不等，均为全明设计，南北通透、采段式外立面。

小区还采用了外飘窗设计，塑钢材质。

本小区的建筑密度约为25%，绿化率33家规范设计， 4#、18#、19#楼的底层设有储藏室、摩托车车库、小汽车库，共计有148间。

型。

219推出，180套目前未售，预计已认购40套左右。

网上显示已签约20套。

价格:起价2390元/㎡ 优惠方式:无客户群体多为附近拆迁户优势价格:低价冲击市场,影响力较大.其他优势:暂无劣势 整体品质较低,目前交通与生活配套等尚不完善. 竞争策略➢ 翠屏苑,此为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.➢齐山小区,此作为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.以上共对10个工程进行了全面及系统的解读,主要分为可类比性工程3个,重点关注市区已开盘工程2个,即将开盘工程3个,周边已开盘及入驻的工程2个,基本上可以对工程的整体定位与推广作一参考.另甲地·国际商贸城、齐景甲苑，上海城公寓等作为本案周边远期开盘工程或可比性不强的工程暂不列入对比与重点考察之列。

四、综合分析：（本部分分析将依据4P即：产品、价格、渠道、促销等四个方面来进行，）可比性重点已开盘工程分析：（景宜、和泰SOHO、五州）从以上比较可以看出.公寓销售定位方面力求中高档,产吕方面均具有特色,传播方式多样化,销售周期与蓄水期在六个月以上才可以保证开盘的顺利,而上述楼盘的推出时间上基本上间隔了半年以上的时间,市场对于新兴物业的接受度开始增强.投资信心与渠道多样化趋势明显.⏹市区内已开盘的影响力工程分析:(宇成·书香名邸、天祥·樟树湾)从以上比较可以看出，普通住宅市场整体价格有下降趋势，但市场需求仍保持在平稳的增长，同样的销售率需要付出比以往更大的代价。

普通住宅的需求量仍以中小户型为主，市场在过去一段时间内放量以中小户型为主，基本满足了市场阶段性的需求，销售量在过去的这一阶段内集中完成了消化。

⏹市区内即将开盘的重点工程分析：（华邦·阳光城、碧桂园、清溪湾）从上表可以看出：市场在下一阶段内的需求持续增加，整体价格以低价入市为主导，各工程对于传播手段将会进一步加强，目前均处于蓄水期，除清溪湾开始内部认购外，其他两个盘也在不断积累客户，其中以碧桂园人气最旺，根据计算，以上楼盘目前的蓄水期已全部达三个月以上，均计划在9月份左右开盘，根据目前市场各主力品质楼盘的反映来看，价格拉升空间不大，随着上述楼盘（包括葫芦二期等）全部铺开，市场坚挺的局势会有较大松动。

普通住宅市场下半年将迎来新的激烈竞争的场面。

整体市场波动有望在年底前恢复平稳。

周边已开盘重点工程分析：（翠屏苑、齐山小区）从上表可以看出，工程产品均无特色，主要消费人群以本地安置户与拆迁户为主，工程在对外传播方面基本没有，因离市区较远，配套设施尚不齐全，生活上没有便利，除少数投资户会考虑购买外，基本以当地为主。

因对站前区缺乏信心，人们在购买此处物业时前期均持观望态度，后期随着站前区发展期速度加快，部分人群开始转变观念，加入投资行列。

目前翠屏苑已交付，但入住率相对较低，齐山小区则因有一定的配套，入住率相对较高。

五、总体建议：➢本案公寓在定位方面，总体要求定位适当放高，以概念化主题引导市场的观注➢传播及推广方式方面手段尽量多样化，投资趋势可作为重点推出，差异化营销包装策略➢价格策略以适当的中低价格塑造中高端产品形象，保持后期适当拉升的空间。

➢推出时机尽量在碧桂园前推出，。