第8讲土地经济评价农用地分等定级
农用地分等定级的原则
农用地分等定级的原则哎呀，“农用地分等定级的原则”，这对我这个小学生（初中生）来说，一开始还真有点难理解呢！不过没关系，让我试着给您讲讲。
您想啊，农用地就像是我们的宝贝盒子，里面装着各种各样的“宝贝”，比如粮食、蔬菜、水果。
那给这些宝贝盒子分等定级，就像是给我们的同学分个三六九等一样，得有公平合理的原则，对吧？首先，综合性原则。
这就好比我们评价一个同学，不能只看他的学习成绩，还要看他的品德、体育、艺术等好多方面。
农用地也一样呀，不能只看土地的肥沃程度，还要考虑它的位置、气候、水利条件等等。
要是只看一方面就给分等定级，那不是太不公平了嘛！您说是不是？还有主导因素原则。
这就像我们班选班长，得有一个最主要的标准，比如组织能力强。
对于农用地来说，也得有个起主要作用的因素来决定它的等级。
比如在干旱的地方，水就是最重要的因素，水多的地等级可能就高；在山区，地形是不是平坦可能就特别关键。
这不是很像我们生活中的一些选择吗？接着是土地收益差异原则。
哎呀，这就好像我们过年拿红包，有的红包大，有的红包小。
农用地能带来的收益也是有差别的呀，收益高的等级自然就高，收益低的等级可能就低一些。
这不是很简单的道理吗？然后是定量与定性分析结合原则。
这有点像我们做数学题，既要算数字，又要讲道理。
给农用地分等定级，不能光靠感觉和经验，得有实实在在的数据，比如土壤的成分啊、产量多少啊。
但也不能全靠数字，还得考虑一些没法用数字说清楚的东西，像土地的生态环境啦。
还有地域差异原则。
这就好比南方的同学喜欢吃米饭，北方的同学喜欢吃面食，每个地方都不一样。
不同的地方，农用地的情况也不同呀。
平原和山区能一样吗？沿海和内陆能一样吗？所以得分开考虑，可不能一刀切！最后是动态变化原则。
这就像我们一天天长大，会有变化。
农用地也是会变的呀，今年这块地种得好，等级高，说不定明年因为一些情况就变差了。
所以得分等定级得跟着变化走，不能一成不变。
总之，给农用地分等定级可不是一件简单的事儿，这些原则就像是一把把尺子，要量得准、量得公平，才能让我们的土地资源得到更好的利用，让农民伯伯们有更好的收成，让大家都能吃上香喷喷的饭菜！您觉得我说得对吗？。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、前言农用地分等定级估价是我国农村土地管理法规定的一项基础性工作。
其目的在于合理评估农地价值并作为政策扶持和市场交易的基础。
本文将阐述我国农用地分等定级估价的实施方案。
二、农用地分等定级估价的意义1.有助于科学合理界定农用地的使用范围农用地的级别高低直接影响用地范围、土地性质、权属制度以及政策的适用范围等各方面。
分好层次，能更好地加强对农用地的规划管理。
2.有助于公平合理的补偿农民政府通过征收土地、土地征用补偿费等方式对农民的土地合法权益进行补偿。
对不同等级的农用地进行分层分类，既能更好地保护农民的合法利益，也能合理地承担经济责任。
3.有助于规范农用地的转让市场通过实施好农用地分等定级估价，建立健全农用地经济监管体系，就能促进规模化、现代化、市场化的农业生产模式，同时规范土地市场，推动农村土地资源变现，增加官方决策者和企业农业家们投资农业的动力。
三、农用地分等定级估价的工作流程农用地分等定级估价的工作流程主要包括五个阶段：1.第一阶段：明确目标和任务。
审议合理利用农用地的政策要求，确定估价目标和范围。
建立工作组织机构，组织开展相关研究，制定估价方案。
2.第二阶段：搜集农用地基本信息。
以乡镇为单位，分析分级评价依据及实物数据。
包括基础地理信息、农业生产信息、土壤、水资源、气候、交通和市场等信息。
3.第三阶段：选取适宜的评估方法。
针对不同等级、不同类型的农用地进行筛选和评价。
通过现场调查、抽样检验、指标赋值等方法，选取适宜的评估方法。
4.第四阶段：制定估价报告。
根据评估结果，制定估价报告。
报告包括全区域农用地分等定级估价情况，不同等级、不同类型农用地估价结果、耕地面积依次减少的效果以及政策等。
5.第五阶段：估价报告审核。
对估价报告逐项分析，核查相关数据期限，修改具体方案。
报告审核结束后就可以发布公示，并依据报告结果进行动态管理。
四、总结根据《农村土地管理法》、《关于农村集体土地上房屋征收和补偿的若干规定》等法规和政策要求，在实施工作中，应充分重视各区域、各等级、各类型农用地的特点和规律，以确保分等定级估价方案制定合理、科学、公正、有效。
土地资源学：第8讲 农用地定级
1，农用地定级方法
（2）修正法
修正法是在农用地分等指数的基础 上，根据定级目的，选择区位条件、耕 作便利度等因素计算修正系数，对分等 成果进行修正，从而评定出农用地级别 的方法。
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《土地资源学》
第8讲：农用地定级技术与方法
1，农用地定级方法
（3）样地法
样地法是以选定的标准样地为参照， 建立定级因素计分规则，通过比较，计 算定级单元因素分值，评定农用地级别 的方法。
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《土地资源学》
（一）准备工作
第8讲：农用地定级技术与方法
2，准备表格
根据具体区域农用地定级的工作需要准 备工作表格 。
（1）农用地定级因素因子表 （2）农用地定级因素权重调查表 （3）农用地投入-产出效益调查表 （4）土地级别面积统计表
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土地质量的自然因素和社会经济因素， 根据地方土地管理和实际情况需要，按 照规定的方法和程序进行的农用地质量 综合评定，划分出的农用地级别。
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4
《土地资源学》
第8讲：农用地定级技术与方法
（二）农用地定级的对象
农用地定级的工作对象是县级行政 区内现有农用地和宜农未利用地，暂不 包括自然保护区和土地利用总体规划中 划定的林地、牧草地及其他农用地。
确定各地类的定级因素因子及其权重
定 级 技 术 流 程
编制记分规则表和因素因子分值图
评价单元的划分
定级单元分值的计算
计算农用地定级指数
总分频数图分析
初步划分农用地级别，检验、校核级别界线
第8讲土地经济评价
第8讲土地经济评价土地经济评价是指对土地资源进行综合评价，以便合理利用土地资源，提高土地利用效率。
而农用地分等定级是土地经济评价的一项重要内容，它是根据土地的农业生产能力和土地质量等因素，将农用地划分为不同等级，以便科学合理地进行农业生产和土地管理。
农用地分等定级的目的是为了寻找土地的潜力和优势，指导农业生产和土地利用，促进农业可持续发展。
分等定级旨在根据土地的生产潜力和土地质量的特点，以及农作物的生长适宜度和农业生产的要求，将土地划分为不同的等级，以便科学合理地进行农业生产。
在农用地分等定级中，主要考虑以下几个因素：1.土壤肥力：土壤肥力是衡量土地质量的主要指标之一，包括土壤的有机质含量、养分含量和保肥力水平等。
土壤肥力高的地区，适宜种植高产农作物，产量较高，价值较大。
而土壤肥力低的地区，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，产量相对较低。
2.土地水分条件：土地水分条件是决定作物生长和产量的重要因素之一、在干旱地区，水分资源有限，适宜种植耐旱作物或实行节水农业；而在湿润地区，水分资源充足，适宜种植水稻等水生作物。
3.土地地理位置：土地的地理位置是决定农业生产适宜度和产量的重要因素之一、例如，位于海拔较高的山地不适宜种植稻谷等对水分要求较高的作物，而适宜种植高山茶叶、草莓等耐寒作物。
4.土地利用现状：土地利用现状是评价土地利用效率的重要指标。
通过对农用地的利用情况、植被覆盖率以及土地的利用方式等进行评价，可以及时发现和解决土地利用中存在的问题，提高土地的利用效率。
根据以上几个因素，农用地分等定级可以将土地划分为不同的等级，并制定相应的农业生产政策和土地管理措施。
例如，土壤肥力高、水分条件良好、地理位置适宜的区域可以划分为一类农用地，适宜种植高产作物和引进新的农业技术，以提高产量和经济效益。
而土壤肥力低、水分条件不佳、地理位置偏僻的区域可以划分为二类农用地，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，以提高土地的利用价值和资源的利用效率。
第8讲土地经济评价(农用地分等定级)
作物
谷子 马铃薯
甘薯 大豆 花生 棉花 油菜籽 青稞
最大产量-成 本指数 （kg/元) 3.7 12.1 4.2 12.5 3.0 1.0 4.0 4.1
5. 计算农用地分等单元的分等指数
各单元各种作物的 各单元各作物的产 各单元各作物最大产量
利用等指数（Yij ） 量-成本指数（aij ） -成本指数（aijmax ）
最大产量 （kg/hm2)
6590 13500 20000 4500 5500 2700 3750 3750
4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数 各单元各种作物的 各单元各种作物的 各单元各种作物的
标准产量（Rij ） 实际产量（yij ） 最大产量（yijmax ）
各单元的土地利用
系数（Klj ）
查询各种作物的光温
生产潜力指数（αj ）
自然质量分（Cij）
各单元各种作物 的可能产量
产量比系数（βj ）
各单元各种作物的
标准产量（Rij ）
Rij =αj •Cij•βj
3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数
查询各种作物的光温
生产潜力指数（αj ）
自然质量分（Cij）
各单元各种作物 的可能产量
加权平均法的计算公式为： Cij = [∑wk•fijk ]/100 （k=1,2,…,m）
其中：wk 为分等因素的权重
附录3
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录3：农用地分等推荐因子及其权重
因子权重
东北区
…
西北区
青藏高原区
山地丘陵区 平原区 … 山地丘陵区 平原区 山地丘陵区平原区
有效土层厚度
0.3
60
4级， <30cm
农用地质量分等定级
农用地质量分等定级
1. 土壤肥力，土壤肥力是评价土壤适宜性的重要指标之一。
通
常通过土壤养分含量、有机质含量、土壤酸碱度等指标来评价土壤
肥力。
不同的土壤肥力水平会对农作物的生长产生不同的影响，因
此对土壤肥力进行评价是农用地质量分等定级的重要内容之一。
2. 土壤适宜度，土壤适宜度是指土壤对农作物生长的适宜程度。
土壤适宜度的评价通常包括土壤质地、排水性、通气性、保肥保墒
能力等指标。
不同类型的土壤对不同农作物的适宜程度也有所不同，因此在农用地质量分等定级中，评价土壤适宜度是必不可少的。
3. 土壤环境质量，土壤环境质量是指土壤中是否含有有害物质，以及土壤是否受到污染的程度。
评价土壤环境质量通常包括土壤中
重金属含量、农药残留情况、土壤污染程度等指标。
土壤环境质量
的好坏直接关系到农作物的品质和人体健康，因此在农用地质量分
等定级中，也需要对土壤环境质量进行评价。
总的来说，农用地质量分等定级是一个综合考虑土壤肥力、土
壤适宜度和土壤环境质量等多方面因素的过程。
通过科学的评价和
分级，可以合理利用土地资源，保障农作物的生长和人体健康。
浅谈农用地分等定级的法律依据及作用
浅谈农用地分等定级的法律依据及作用农用地分等定级是根据农用地的自然属性和社会属性以及在社会经济活动中的作用,综合评定农用地土地质量的优劣来划分农用地等级,它是为地方人民政府科学合理利用土地资源和依法保护农用地提供依据。
农用地分等定级的对象是农村集体所有的集体农用地，包括宜农未利用地,其中以耕地为主，不包括林地、牧草地和其他农用地。
开展农用地分等定级工作是土地行政主管部门贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》提出的“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”、“完善征地补偿机制”的具体体现。
同时，也是进一步贯彻深化农村土地使用制度改革,规范农村集体土地流转,推动农业增收、农村发展和农民富裕、建设中国特色社会主义新农村和资源节约型社会的要求。
一、农用地分等定级的法律依据《中华人民共和国土地管理法》第二十八条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评定土地等级”。
由此可以看出，土地等级评定,是法律赋予县级以上人民政府土地行政主管部门的重要职责和法定义务。
开展农用地分等定级有关政策规定，同时散见于国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等文件。
二、农用地分等定级的作用（一）为土地整理、耕地占补平衡、实施征地制度改革提供指导土地整理是实现我国耕地占补平衡和保持耕地总量动态平衡的主要途径，是全面提高土地资源利用率和产出率的重要举措。
通过开展农用地分等定级工作,综合反映区域土地资源的土质优劣，对各级人民政府土地行政主管部门在开展土地整理工作中，根据等级顺序，主产区、中低产区的布局,合理确定土地开发整理重点区域、区域土地开发整理潜力、成本投入、收益核算以及应采取的措施等，提高土地开发整理规划编制的科学性、针对性和前瞻性，才能使土地整理有序推进。
征地补偿标准不公平、不合理现象，失地农民生活保障问题是当前迫切需要解决的社会问题,虽然《土地管理法》对被征收土地类别补偿标准产值倍数法有明确的上限和下限规定,但据笔者了解，一些地方政府在实施土地征收时,采取“一刀切”的办法,不分地类、不分等级,制定一个补偿标准就组织实施，存在主观性、随意性比较大的问题。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、分等定级标准1.土地质量：根据土地的肥沃程度、土壤类型、水资源情况等因素，将农用地分为一级、二级、三级等等级。
2.农作物适宜性：根据土地的适宜种植农作物的情况，将农用地分为适宜、次适宜、不适宜等等级。
3.地理位置：根据农用地的距离交通、市场等便利程度，将农用地分为优势地段、一般地段、劣势地段等等级。
二、分等定级方法1.实地调查：组织有关专家和技术人员，对农用地进行实地调查，了解土壤质量、水资源状况以及周边环境等情况。
根据调查结果，初步进行等级划分。
2.数据分析：通过收集相关农业数据，如土地利用率、农作物产量、水资源利用情况等数据，并进行统计和分析，综合考虑不同指标的权重，对农用地进行定级。
3.专家评审：邀请农业专家对农用地进行评审，并根据专家意见进行进一步定级。
4.公示和听证：对定级结果进行公示，并邀请民众进行意见反馈和听证，以提高农用地分等定级的透明度和公正性。
三、估价方法1.法定估价：根据国家相关法律法规和政策，采用法定估价方法对农用地进行估值，并按照土地法定税率计算土地使用费用。
2.市场评估：参考周边地块的买卖价格、租金等市场行情，对农用地进行市场评估，确定其市场价值。
3.收入法评估：根据农用地的潜在农产品产量和市场价格，计算土地的预期收入，并以此作为农用地估值的依据。
4.成本法评估：根据农用地的造价和维护成本，计算土地的成本，并以此作为农用地估值的依据。
四、注意事项1.科学合理确定等级划分标准和权重，确保定级结果的公正性和科学性。
2.加强技术培训和指导，提高评估人员对估价方法的理解和应用水平，确保估价结果的准确性。
3.完善法律法规和政策，明确农用地分等定级估价的管理权限、程序和责任。
4.加强对估价过程的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保估价结果的可靠性。
以上是农用地分等定级估价的实施方案，通过科学的等级划分和合理的估价方法，可以更好地保护和利用农用地资源，促进农业的可持续发展。
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0
广东梅县 0 263 333 440 557
河北丰宁 511 430 352 0
0
吉林临江 433 0 250 0
0
青海班玛 254 0
0
0
0
四川宜宾 0 205 393 578 381
西藏拉萨 478 0
0
0
0
新疆乌恰 474 0 330 0
……
I1大小兴安岭山地区 I2三江平原长白山地区 I3松嫩平原区 I4辽宁平原区 II1燕山太行山山前平原区 II2冀鲁豫低洼平原区 II3山东丘陵区 II4黄淮平原区
……
春小麦、大豆 大豆
大豆、玉米 玉米
小麦-玉米，小麦/棉花 小麦-玉米，小麦/棉花 小麦-玉米，小麦-棉花 小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花
60
4级， <30cm
30
表层土壤质地 1级，壤土
100
2级，粘土
80
3级，砂土
70
4级，砾质土Biblioteka 50…………
……
2. 计算农用地分等单元的自然质量分
确定指定作物
确定分等因素
划分分等单元（i）
确定指定作物的 分等因素质量分
确定各单元的 分等因素等级
以点带面， 面积比重
2. 计算农用地分等单元的自然质量分
障碍层次
排水条件
地形坡度
灌溉保证度
地表岩石露头状况
灌溉水源
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值
推荐因子
有效土层厚度
表层土壤质地
……
因子分级
1级，>150cm, 2级，100～150cm， 3级，60～100cm， 4级，30～60cm， 5级，<30cm 1级，壤土 2级，粘土 3级，砂土 4级，砾质土
……
X.横断山区
XI.西北区
XII.青藏高原区
2. 计算农用地分等单元的自然质量分
自选 因素
推荐因素： 附录2
确定指定作物
确定分等因素（k）
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值
推荐因子
有效土层厚度
表层土壤质地
剖面构型
盐渍化程度
土壤污染状况
土壤有机质含量
土壤盐碱度
… 0.27
0.28
表层土壤质地
0.1
0.11 …
0.1
0.08
0.1
0.1
剖面构型
0.06 …
0.07
0.1
盐渍化程度
0.13 …
0.11
0.14
土壤污染状况
…
土壤有机质含量
0.08
0.06 …
0.1
0.07
0.09
0.12
土壤酸碱度
0.05
0.06 … 0.04
0.08
0.07
0.09
障碍层次
0.04 …
吉林
蛟河市、桦甸市、延吉市、敦化市、安图、和龙市、 龙井市、图们市、汪清、珲春市、白山市、抚松、靖 宇、江源、临江市、长白、通化市、辉南、柳河、通 化、集安市
… …… …
……
……
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录1：全国耕作制度分区
一级区
二级区
I.东北区 II.黄淮海区 ……
I1大小兴安岭山地区 I2三江平原长白山地区 I3松嫩平原区 I4辽宁平原区 II1燕山太行山山前平原区 II2冀鲁豫低洼平原区 II3山东丘陵区 II4黄淮平原区
附录1：全国耕作制度分区
二级区 省
县
I. I1 大 内蒙古 额尔古纳市、根河市、鄂伦春自治县、牙克石市、阿
东 小兴安
荣旗、扎兰屯市、扎赉特旗
北 区
岭山地 区
黑龙江
漠河、塔河、呼玛、黑河市、孙吴、逊克、 伊春市、 铁力市、嘉荫
I2 三 江平原 长白山 地区
黑龙江
鹤岗市、萝北、绥滨、佳木斯市、汤原、桦川、桦南、 富锦市、同江市、抚远、依兰、七台河市、勃利、双 鸭山市、集贤、友谊、宝清、饶河、鸡东、密山市、 虎林、牡丹江市、林口、海林市、宁安市、穆棱市、 东宁、绥芬河市、鸡西市
……
2. 计算农用地分等单元的自然质量分
确定指定作物
确定分等因素
研究 实例
确定不同地区各种指定作物
的分等因素质量分（fjk）
一、我国的《农用地分等定级规程》
实例：广东省水稻~分等因素~质量分关系表
推荐因子
因子分级
分值
有效土层厚度 1级，>100cm
100
2级， 60～100cm
90
3级， 30～60cm
加权平均法的计算公式为： Cij = [∑wk•fijk ]/100 （k=1,2,…,m）
其中：wk 为分等因素的权重
附录3
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录3：农用地分等推荐因子及其权重
因子权重
东北区
…
西北区
青藏高原区
山地丘陵区 平原区 … 山地丘陵区 平原区 山地丘陵区平原区
有效土层厚度
0.3
确定指定作物
确定分等因素
分等单元划分
确定指定作物的 分等因素质量分
确定各单元的 分等因素等级
确定各分等单元各 指定作物的自然质 量分（Cij）
几何平均， 加权平均
2. 计算农用地分等单元的自然质量分
几何平均法的计算公式为： Cij = [（∏fijk ）1/m]/100 （k=1,2,…,m）
其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分 等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。
……
X.横断山区
……
XI.西北区
……
XII.青藏高原区
……
省 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
……
县 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
……
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录1：全国耕作制度分区
一级区
二级区
作物组成
I.东北区 II.黄淮海区
附录4
查询各种作物的光温 生产潜力指数（αj ）
自然质量分（Cij）
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录4：全国各县光温生产潜力指数速查表
县名 春小麦 冬小麦 春玉米 夏玉米 早稻
安徽安庆 0 332 429 653 513
福建长汀 0 168 299 520 435
甘肃安西 884 812 0
0
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
第二节 农用地分等与估价
农用地分等定级——根据农用地的自然 属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行 综合评定，并划分等别、级别
一、我国的《农用地分等定级规程》
1. 资料的准备与初步整理 2. 计算农用地分等单元的自然质量分 附录1
确定指定作物 （j）
一、我国的《农用地分等定级规程》
排水条件
0.27 …
0.2
0.2
地形坡度
0.23
… 0.24
0.24
灌溉保证率
0.12
0.23 … 0.15
0.35
0.12
0.25
地表岩石露头状况 0.12
…
0.1
0.1
灌溉水源
0.04 …
0.04
一、我国的《农用地分等定级规程》
1. 资料的准备与初步整理 2. 计算农用地分等单元的自然质量分
3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数