房地产经营管理概述p
房地产的经营管理
房地产的经营管理概述房地产经营管理是指在房地产生命周期的各个阶段，对房地产项目进行规划、开发、销售和运营的过程。
它包括土地的获取、建筑物的设计和建造、销售和租赁、物业管理等一系列活动。
本文将介绍房地产经营管理中的关键要素和策略，以及房地产经营管理的重要性和挑战。
关键要素和策略1. 土地获取要进行房地产经营管理，首先需要获得合适的土地。
土地获取是房地产经营管理的第一步，它可以通过拍卖、协议转让、征地等方式进行。
在进行土地获取时，需要考虑土地的位置、规划用途、价格和可行性等因素。
2. 设计与建造设计与建造是在土地获取后的重要环节。
在设计阶段，需要考虑房地产项目的功能布局、建筑风格、施工材料等因素。
建造阶段需要选择合适的施工团队，并进行施工管理和质量控制，以确保项目按计划完成。
3. 销售和租赁销售和租赁是房地产经营管理中的重要环节。
在销售和租赁阶段，需要进行市场调研，确定合适的销售和租赁策略。
常用的销售策略包括广告宣传、营销推广和销售渠道等。
租赁策略则涉及租金定价、合同管理和租户关系维护等。
4. 物业管理物业管理是对房地产项目的后期运营管理。
它包括对公共设施的维护、安全管理、秩序管理和居民服务等方面。
物业管理的目标是提供良好的居住和工作环境，提高房地产项目的价值和竞争力。
房地产经营管理的重要性房地产经营管理在房地产行业中具有重要的作用，它影响着房地产项目的质量、效益和价值。
以下是房地产经营管理的重要性：1.增加项目价值：通过科学合理的规划和管理，可以提高房地产项目的价值，增加项目的销售和租赁收入。
2.提高投资回报率：良好的房地产经营管理可以降低运营成本，提高项目的投资回报率。
3.提升用户体验：通过物业管理的优化，提供良好的居住和工作环境，提升用户的满意度和忠诚度。
4.保护投资安全：合理的管理和运营可以降低项目的风险，保护投资的安全。
房地产经营管理面临的挑战房地产经营管理面临着许多挑战，包括市场竞争、政策法规、环境保护和社会责任等方面。
房地产经营管理讲义
房地产经营管理讲义一、引言房地产业是一个充满竞争和风险的行业，在经营管理方面面临着许多挑战。
本讲义旨在介绍房地产经营管理的基本概念和重要原则，帮助房地产企业管理者提高运营效率、降低风险，实现可持续发展。
二、房地产经营管理概述房地产经营管理是指对房地产资产进行规划、运营和控制，以获取最大化的经济效益。
该过程涉及多个环节，包括房地产开发、销售、租赁、物业管理等。
三、房地产经营管理的重要原则1. 战略规划房地产企业应制定明确的经营战略，确定长期和短期目标，并制定相应的实施计划。
战略规划需要考虑市场需求、竞争对手、资源分配等因素，以保持竞争优势。
2. 市场细分房地产市场是一个庞大而复杂的市场，企业应该对不同的市场细分进行深入研究，了解客户需求，准确定位产品定位，以满足不同客户群体的需求。
3. 风险管理房地产经营管理中存在着各种风险，如市场风险、法律风险、金融风险等。
房地产企业需要建立完善的风险管理系统，采取有效的风险控制措施，降低经营风险。
4. 资金管理房地产经营管理离不开资金的支持。
企业应合理规划资金的运用，控制财务风险，确保项目的顺利进行。
同时，应积极寻求多元化的融资渠道，降低融资成本。
5. 项目管理房地产项目是企业的核心业务，良好的项目管理能够保证项目的按时按质完成。
项目管理包括项目策划、组织、实施和控制等方面，需要合理安排资源，有效跟踪项目进展。
6. 品牌建设品牌是企业的核心竞争力之一，房地产企业应注重自身品牌的建设。
通过提供高品质的产品和服务，树立良好的企业形象，提升品牌价值，并吸引更多的客户。
7. 客户关系管理客户是房地产企业的重要资产，良好的客户关系管理能够增加客户忠诚度，提高客户满意度。
企业应建立客户档案，进行定期的跟踪和维护，提供个性化的服务，争取客户口碑。
四、房地产经营管理的实施方法1. 信息化管理信息化是房地产经营管理的重要手段之一，企业应积极采用先进的信息技术，建立信息化管理系统，实现信息共享和业务流程的优化，提高管理效率。
房地产经营
房产预售经营须具备的条件
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土 地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可 证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期。 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商 品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办 理预售登记，取得《商品房预售许可证》
房地产市场细分的标准
1．地理因素。 2．有关人口统计因素。 3．行为因素。 4．心理因素。
四、房地产市场营销组合策略
市场营销组合是以最佳方式实现开发经 营目标、最终满足客户需要的各种工作 和任务的集合。 房地产市场营销组合策略具体包括开发
项目的产品特征策略、价格策略、促 销策略、营销渠道策略。
五、房地产网络营销
在现实生活中，经营和管理往往是交织 在一起的，两者不能截然分开，只是各 自的侧重点不一样，即经营研究的是预 测、对策和决策问题；而管理研究的是 房地产开发建设与房屋出售、出租的安 排、调控和执行问题。前者解决企业发 展的方向问题，后者解决企业在经营过 程中的效益问题。经营的问题多是目标 性、决策性的；管理的问题多是方法性、 执行性的。两者相辅相成 。
2、 土地使用权转让经营
土地使用权转让是土地使用权出让的后 发行为，即指土地使用权出让后，土地 使用者将土地使用权再转移的行为，包 括出售、交换和赠与。 除此之外，土地使用权转让还可通过继 承、企业破产拍卖等方式实现。
土地使用权转让 四原则
⑴认地不认人原则。 ⑵房地一致原则； ⑶效益不可损原则； ⑷转让年限受限原则。
据测算滨江房价半年内每平方米将拔高770余元
早报2004年3月30日讯 温州客商奚德驹昨天力敌省内十几 家地产商，终于如愿将杭州市今年首次出让的120多亩住宅用 地抢到手中。不过，这位温州客商也付出了不菲的代价，其 竞标价分别比招标底价高出40%多和58%以上。
房地产经营管理
房地产经营管理房地产经营管理是指房地产开发商或房地产经纪公司对房地产项目进行规划、开发、销售和运营等全过程的管理工作。
它涉及到房地产项目的选择、投资、市场营销、资金筹措、建设和运营管理等各个方面，是确保房地产项目开发和运作顺利的重要环节。
房地产经营管理的第一步是选择合适的项目进行投资。
在选择项目时，开发商或经纪公司需要考虑多项因素，包括项目的地理位置、市场需求、竞争情况、可行性研究等。
只有选择具有发展潜力和回报率高的项目，才能为企业带来长期利益。
在投资决策后，房地产经营管理需要进行市场营销工作。
市场营销是将开发项目推向市场，吸引潜在购房者或租赁者的过程。
这包括制定市场推广策略、进行市场调研、制定定价策略以及与客户进行有效的沟通和销售工作。
通过市场营销，企业能够提高项目的知名度，增加销售量，从而实现项目的良好运营。
除了市场营销，资金筹措也是房地产经营管理的重要环节。
购买土地、建设建筑物、购买材料和设备等都需要大量的资金投入。
房地产开发商或经纪公司需要制定合理的资金筹措计划，包括通过自有资金、贷款、股权融资等途径来获取资金。
稳定的资金来源能够确保项目的顺利进行。
在项目的建设过程中，房地产经营管理需要进行有效的工程管理。
工程管理包括项目进度控制、质量管理、成本控制等各个方面。
开发商或经纪公司需要与施工单位、设计单位等各个相关方进行合作，确保项目能够按照既定的时间、质量和成本要求进行。
房地产经营管理的最后一步是项目的运营管理。
运营管理包括房地产项目的出租、售后服务等各个方面。
开发商或经纪公司需要负责项目的租赁和销售工作，并为租户或购房者提供优质的售后服务，以提高客户满意度，保持良好的企业形象。
综上所述，房地产经营管理是一项综合性的工作，涉及到房地产项目的选择、投资、市场营销、资金筹措、建设和运营管理等各个方面。
通过科学的管理和良好的运营，房地产企业能够实现项目的顺利开发和运营，从而获得可持续的经济效益。
房地产集团管控ppt课件
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
房地产计划运营管理
❖计划编制的目标
计划体系策划
匹配性
完整性
层次性
可控性
1、体现公司战略导向和 管理意图； 2、与管控模式相匹配； 3、与管理水平、人员素 质相匹配。
1、覆盖中期规划、年度 计划、季度/月度计划； 2、全面覆盖项目开发业 务和职能管理； 3、全员覆盖。
1、自上而下； 2、逐级细分。
1、标准模板； 2、标准工作周期。
构成
房地产流程特点
5、结果：一次性
❖ 计划运营管理的价值（例一）：
❖恒大管理模式启示
投资扩张 项目开发 营销策略
1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多； 4、战略布局以二三线为主。
1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。
❖计划管理是房地产开发过程中的重点：
加速资产周转
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率 和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。 其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源 的保证
规范/标准化
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项目计划 实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调 和监控，主要通过项目计划实现
❖ 项目计划管理体系的价值
通过……
实现……
资源聚合：需要对外部供方资源和内 部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作：总部-区域公司、公司-部 门、部门-项目之间密切协作； 统筹推进：统筹考虑各项目开发，合 理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策环境 适时调整开发目标和节奏。
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
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房地产经营管理概述p 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
房地产经营管理概述
章前案例：
广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅无异杯水车薪，不能解决问题。
经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。
1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备工作。
当年10月5日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议，12月动工兴建。
条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子1/3给外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。
他们迈出了第一步，建成了东湖新村。
以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。
1983年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。
继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。
现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。
东华公司的实践证明，房地产经营管理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平稳发展。
房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。
房地产是国家的一笔宝贵财富。
房地产业的地位明显。
4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。
可以提供大量的财政积累。
它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。
6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。
房产是商品。
具有商品属性，有价值和使用价值。
房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。
狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。
广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。
其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。
要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。
案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。
由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。
公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。
公司开发经营的昌
乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。
小区的空、路边也堆放了许多杂物。
按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。
公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。
复习思考题
1. 说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用。
2. 试述房地产经营管理的特点、原则和运行机制。
3. 结合本案例谈谈你对加强房地产经营管理的认识。
4. 谈谈你堆放地产经营管理原则的认识。
为什么要坚持这些原则。