北京新光天地招商案例
世界顶级物业五大行研究比较
世界顶级物业五大行研究比较戴德梁行在三类业务能力中，前期策划是戴德梁行的强项。
如案例所示，华润万象城61亿元的年销售额以及北京新光天地75亿元的年销售额跟戴德梁行准确的前期策划定位有着莫大的关系。
另外，在戴德梁行众多案例中，七成以上的案例项目涉前期策划环节，包含市场调研和宏观环境分析。
在招商代理方面，戴德梁行稍逊色于其前期策划能力。
在案例华润万象城与北京新光天地中，戴德梁行亦参与其中的招商环节。
例如在新光天地项目中，戴德梁行作为招商代理成功地引入了GUCCI、Prada、COACH、Franck Moller、Bally、Dunhill等国际一线时装品牌，与新光天地打造成为“中高端国际百货”的定位相匹配。
在物业管理方面，戴德梁行稍显薄弱。
在众多案例中，只有少数涉及物业管理环节，案例丰富度缺乏。
但在深圳信兴广场地王商业中心，戴德梁行在其中扮演物业管理的角色。
第一太平戴维斯前期策划是第一太平戴维斯的强项业务，尤其在市场调研环节。
较作为招商代理的项目中，第一太平戴维斯作为前期策划顾问的案例更为丰富。
例如作为正佳广场的商业顾问，以及为广州天河城提供商业规划建议。
在招商代理方面，虽然相关案例数量不及前期策划案例数量，但在太古汇案例中，第一太平戴维斯作为项目商业部分独家招商代理，1/15页完成了100%的出租率。
在物业管理方面，第一太平戴维斯业务量虽多于作为招商代理的业务量，但案例集中于写字楼类商业地产方面，购物中心类商业地产知名度并不高，如广州太阳新天地。
仲量联行作为“五大行”之一的仲量联行在前期策划环节方面具有一定优势，特别在数据研究和可行性分析方面。
在经典案例中，六成业务量涉及数据研究与可行性分析。
在天津大悦城项目中，仲量联行对其做了可行性分析评估，并进行项目定位。
正由于其突出的前期策划能力，深圳华润万象城也聘其为商业顾问。
仲量联行在招商能力方面稍逊于其前期策划能力，但其与国际多个服装知名品牌建立起战略联盟关系，在招商资源方面具有一定优势。
商业地产之高端篇-北京新光天地百货
商业地产之高端篇:北京新光天地百货浅谈商业地产之高端篇--北京新光天地百货项目概况：北京新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币。
坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利。
新光天地与华贸中心内的里兹.卡尔顿（Ritz-Carl-ton）、万豪（Marriott）两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻，该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻，使CBD 繁华地段东移，形成了新的国际商务区域。
作为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。
新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。
并以独特的“高感度国际百货”经营理念，打造全新百货品牌新概念。
我是消费者：一出首都国际机场，陈幻就直奔CBD的时尚卖场而去。
这位23岁、长相甜美的私人飞机销售员，这一次不是为打动富豪客户花几千万美元买一架私人飞机，陪他们奢华Shopping，而是享受自己在北京最喜欢的消费体验：逛位于大望路华贸中心的新光天地。
“有时候没事儿做，我就会打个车去新光晃悠，”陈幻眨着小鹿斑比似的眼睛强调这座商场给予她的满足感，“那里面什么都有，东西很漂亮，很热闹，感觉很开心。
”规划预期：站在大望路CBD商圈核心，新光天地的合资方、台湾新光三越集团总经理吴昕达还有一个未了的愿望。
一位合资谈判参与者向《商业周刊/中文版》透露了一个鲜为人知的细节：在2007年4月新光天地开业前一个月，吴昕达给当时的北京市市长王岐山提交了一份报告，提出能否借用《清明上河图》的图案和概念，出资将大望路地铁站包装成“国门第一站”，鼓动人们出了机场就能直奔此处。
吉小安与当时担任新光三越百货总经理吴昕达-aaapoenet
深諳計謀布陣：
稱霸中國零售業 展開國際化，大舉進行挖角
吉小安能夠在10年之內，讓國營企業變成自己私人公司，還 不斷壯大。他有計謀他充滿野心，就像一匹在蒙古草原的狼， 懂得偵察敵人、慢慢布陣、不隨便出手採取伏擊，最後用奇襲 的高超戰術擊潰敵人，這就是吉小安，狼一般的性格，中國零 售業的蒙古草原狼。 2002年，是吉小安布局國際化的一年，他來到台灣，並開始 挖角百貨業的零售人才到華聯。 2005年，吉小安與當時擔任新光三越百貨總經理吳昕達，有 了第一次接觸。
8月16日在北京召開的華聯新光公司董事會，只因雙方對一 筆人民幣數千萬元的裝潢工程款有歧見與爭執，沒有一點危機 意識的吳昕達因此被留置大陸6日回不了台灣。而此時，新光 天地也在29日下午被華聯全面接管。
中國商場的大忌
據了解，雙方合作破局的導火線，是一筆僅人民幣數千萬元 的裝潢工程款。吳昕達堅持，下包大陸營造商大毅，必須先依 圖修改完成後再付款，一絲不茍的吳昕達，毫不知道他擋了人 財路。
家佳的讀書報告
【新光天地變天案】
名駒遇到狼
新光天地變天
台灣最大連鎖百貨接班人吳昕達，從 小接受美式正規訓練，為何一到大陸 市場，有如馴育賽馬身陷沼澤？
軍人出身，中國零售大王吉小安，擅 長布陣、奇襲對手，6天之內接管、中南海保鏣。 一時間，他可以動員公安人員，上飛機把合資夥伴「揪」下 來。 一夕間，他可以讓自己的司機，變成人民幣一億元資本額公 司的負責人。 10年間，他從一介官員，變成今天的中國零售五強，坐擁營 收新台幣九百億的零售王國，擁有兩家上市公司。
三大爭議：
大玩股權遊戲 疑似用假交易美化財務帳面
(一)數年前，吉小安把北京華聯商廈部分業務分割出去，成立 華聯綜超，讓這家公司在上海A股上市。這是他的第一家親自 掛名董事長的上市公司，但是分割與上市過程，疑雲重重。一 個沒出大錢的人，竟然可以完全掌握這家上市公司。 (二)新華社拿北京的老商業股進行比較：「王府井該年中期的 淨利較上年度同期減少27%，西單商場衰退18%，唯獨北京華 聯成長39%。同為北京的商業股，如果北京華聯在百貨和超市 的主營業務收入外沒有其他收入來源的話，淨利怎有如此大的 增幅？或者說財務資料存在水分(灌水)？」 (三)2003年，吉小安的司機吳官平一夜之間成為億萬富翁。他 被掛名在一家名為洋浦天馬公司擔任負責人。註冊資本額人民 幣一億元、員工13人。成立5天後，花了人民幣4,750萬元，買 下廣州華聯71.4%的股權。
浅谈商业地产之高端篇--北京新光天地百货
浅谈商业地产之高端篇--北京新光天地百货浅谈商业地产之高端篇--北京新光天地百货提要：在商业环境如此拥挤的首都，这座商场何以具备如此大的魅力？新光天地的开发者、运营商又是怎样开辟出这块财富新兴地带的浅谈商业地产之高端篇--北京新光天地百货项目概况：北京新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额亿元人民币。
坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利。
新光天地与华贸中心内的里兹.卡尔顿（Ritz-carl-ton）、万豪（marriott）两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻，该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻，使cBD 繁华地段东移，形成了新的国际商务区域。
作为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。
新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要是欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。
并以独特的“高感度国际百货”经营理念，打造全新百货品牌新概念。
我是消费者：一出首都国际机场，陈幻就直奔cBD的时尚卖场而去。
这位23岁、长相甜美的私人飞机销售员，这一次不是为打动富豪客户花几千万美元买一架私人飞机，陪他们奢华Shopping，而是享受自己在北京最喜欢的消费体验：逛位于大望路华贸中心的新光天地。
“有时候没事儿做，我就会打个车去新光晃悠，”陈幻眨着小鹿斑比似的眼睛强调这座商场给予她的满足感，“那里面什么都有，东西很漂亮，很热闹，感觉很开心。
”规划预期：站在大望路cBD商圈核心，新光天地的合资方、台湾新光三越集团总经理吴昕达还有一个未了的愿望。
一位合资谈判参与者向《商业周刊/中文版》透露了一个鲜为人知的细节：在2007年4月新光天地开业前一个月，吴昕达给当时的北京市市长王岐山提交了一份报告，提出能否借用《清明上河图》的图案和概念，出资将大望路地铁站包装成“国门第一站”，鼓动人们出了机场就能直奔此处。
北京新光天地-高端奢侈购物中心分析
北京西城区的金融街购物中心，同样配备了这样的高级设施，但设在这里的LV、Dior 专卖店，乃至从香港引入的连卡佛百货，光顾的人流却不如新光天地。
“虽然北京西边中关村的人群收入也高，但这片人群的特征是比较理性，不如东边消 费人群观念开放，花钱也不像东边人那样不爱计较，价格敏感度不太高，而且西边 的时尚度也没有东边高。这是来自商场的反馈。”
台湾新光三越集团以人性化服务著称的运营公司百货运营商来自台湾的新光三越集团这家公司由日本和台湾合资而建经营着台北最赚钱的几家百货并且以相当人性化的服务著称敬业责任心专业化程度高很多事情包括品牌引进经营模式服务以及对市场的敏感他们都很专业
北京新光天地 ---高端奢侈购物中心
北京新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联
租赁而非出售的模式决定了华贸可以严格把控在此办公的公司质量，“如果你卖给其 他业主，他要租给一个卖烤红薯的你也制止不了。”
2家豪华酒店品牌：万豪和丽思卡尔顿
“两幢五星级酒店加三幢甲级写字楼，让这个项目本身就有足够的高端客流， 这是此后做主力店—— 一家高端百货的基础。”
消费理念：消费观念开放
东部消费观念更开放
集团合资成立的Biblioteka 一家百货店，双方各占50%股份，总资 本额7.5亿元人民币，现台湾方面已全面撤资，由北京华联
集团独立经营。
鸟瞰图
沿街立面
沿街立面
区位：大望路CBD商圈核心
新的东部商圈核心： 城市新地标
坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光 天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁 主干线相连，交通非常便利。
” 嘛，但是新光就没从这个角度考虑事情，这就是理念上的区别。
景观亮点：大型瀑布
五大行比较
戴德梁行前期策划、招商代理、物业管理，在这三类业务能力中，前期策划是戴德梁行的强项。
如案例所示，华润万象城61亿元的年销售额以及北京新光天地75亿元的年销售额跟戴德梁行准确的前期策划定位有着莫大的关系。
另外，在戴德梁行众多案例中，七成以上的案例项目涉前期策划环节，包含市场调研和宏观环境分析。
在招商代理方面，戴德梁行稍逊色于其前期策划能力。
在案例华润万象城与北京新光天地中，戴德梁行亦参与其中的招商环节。
例如在新光天地项目中，戴德梁行作为招商代理成功地引入了GUCCI、Prada、COACH、Franck Moller、Bally、Dunhill等国际一线时装品牌，与新光天地打造成为“中高端国际百货”的定位相匹配。
在物业管理方面，戴德梁行稍显薄弱。
在众多案例中，只有少数涉及物业管理环节，案例丰富度缺乏。
但在深圳信兴广场地王商业中心，戴德梁行在其中扮演物业管理的角色。
第一太平戴维斯前期策划是第一太平戴维斯的强项业务，尤其在市场调研环节。
较作为招商代理的项目中，第一太平戴维斯作为前期策划顾问的案例更为丰富。
例如作为正佳广场的商业顾问，以及为广州天河城提供商业规划建议。
在招商代理方面，虽然相关案例数量不及前期策划案例数量，但在太古汇案例中，第一太平戴维斯作为项目商业部分独家招商代理，完成了100%的出租率。
在物业管理方面，第一太平戴维斯业务量虽多于作为招商代理的业务量，但案例集中于写字楼类商业地产方面，购物中心类商业地产知名度并不高，如广州太阳新天地。
仲量联行作为“五大行”之一的仲量联行在前期策划环节方面具有一定优势，特别在数据研究和可行性分析方面。
在经典案例中，六成业务量涉及数据研究与可行性分析。
在天津大悦城项目中，仲量联行对其做了可行性分析评估，并进行项目定位。
正由于其突出的前期策划能力，深圳华润万象城也聘其为商业顾问。
仲量联行在招商能力方面稍逊于其前期策划能力，但其与国际多个服装知名品牌建立起战略联盟关系，在招商资源方面具有一定优势。
精品：新光天地及百盛市调报告--可编辑
新光天地市调时间：2010年7月5日（一）商场简介新光天地坐落在北京长安街东沿线大望桥东北角，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利。
新光天地与华贸中心内的里兹．卡尔顿（Ritz-Carl-ton）、万豪（Marriott）两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻，该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻，使CBD繁华地段东移，形成了新的国际商务区域。
作为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米。
（二）经营结构新光天地一层共有入口7个，无论顾客在户外哪个位置，均方便进入商场内部，同时在地下B2-B4设置有停车场，为驾车顾客提供了便捷的停车服务，入口处铺有2M*1M地毯，停车场、门口、楼层均有保安留守。
其整体形状为不规则T形，经营面积总共为七层，其中一层至五层为商场，一层主要经营国际精品、珠宝、名表、化妆品、钟表、女鞋；二层主要经营国际精品、内睡衣、淑女服饰、配件；三层主要经营时尚名品、少淑女服饰、内睡衣、流行配饰、少女服饰；四层主要经营绅士服、运动服饰、鞋、流行配件、牛仔流行休闲、户外服饰及用品、履行用品、高尔夫休闲服饰、商务休闲服饰；五层主要经营厨房用品、影音及生活家电、特选瓷器、餐厅用品、工艺美术品、浴室用品、卧室用品、儿童用品；六层和地下一层为餐饮区，其中六层有松伸日式料理、翡翠酒家、鹿港小镇、鼎泰丰及鼎鼎香五家美味餐厅，地下一层除有各种地方小吃外，还经营有咖啡厅、超市、面包点心、滋补品、烟酒、休闲食品、时尚用品、物产、美容美发等全方位、多样化娱乐休闲场所。
新光天地每楼层格局主要分为四区，即A、B、C、D，其中精品类主要集中于A、B区，百货类主要集中于C、D区，楼层布局干净、利索。
从商场整体的楼层分布及经营大类来看，新光天地是一个以时尚、精品为主的综合性商场，除服装外、珠宝、名表、饰品及各类家居用品等应有尽有，且品牌知名度较高，其中，男装分布于四层，包括男正装和休闲装，楼层分布较高，且从整个楼层的分布来看，男正装的品牌仅有10余家，全部分布于一侧边厅位置，可见，男正装在新光天地的受重视程度较低，不是商场主要的经营大类。
北京几个大型商场案例总结
新光天地
项目概况
位置：位于长安路东沿线大望桥东北角 开发商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资 商业形态：购物中心 停车位：2700个 建筑面积：18万平，地上六层，地下四层 交通：与京通快速路、势，主打经营世界 顶级名品，国内精致商品和全国特色产品以独特“高感 度国际百货”打造全新购物中心概念。 品牌 新光天地购物中心独揽包括CHANEL、GUCCI、PRADA、 S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等世界一线品牌旗舰店
整体总结 1. 精准的项目定位，代表整个商业的精髓和本质
客户定位结合本地化市场需求 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 交通方便，动线清楚 充足的车场停车和人性化的设施 丰富的宣传手段
2.优越的地理位置。 3.舒适的购物环境。 4.丰富的业态，多样化品牌引进。 5.稳定的客流。 6.人性化的建筑设计。 7.丰富多彩的宣传与销售活动。
西单大悦城
总结
1.时尚展示： 通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综吅性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想，多层次的体验。 2.差异化的定位： 涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。 3.时尚、潮流的建筑设计： 全国最大LED屏幕外墙; 27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性不通达性强。购物中心沿着主 动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。 4.品牌展示： 每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在丌 同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。 缺点： 1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。 2. 材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。 3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。
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新光天地招商案例
导语：据《中国新时代》杂志报道，在不到两年的时间里，“新光天地”已经成为北京商业地产的新坐标，同时也是很多人眼里的奢侈商街的代名词。
当奢侈品遭遇消费寒冬，玛莎百货上海店等奢侈品商厦在中国经历销售额萎缩时，新光天地是如何做到打造成功奢侈商业地标，依然具备旺盛活力的呢?
“那里是奢侈品的天地”这是很多去过新光天地消费者的一致评价。
而依靠一线品牌吸引了众多消费人群的新光天地也因此赚足了人气。
开业不到两年时间的“新光天地”目前已经成为北京商业地产的新坐标，甚至是很多人眼里的奢侈商街的代名词。
这是台湾百货业龙头新光三越与北京最大零售业者华联集团合资成立的一家大型百货购物中心，以高档精品百货为主，囊括了Gucci、Chanel、Christian Dior在内的全球938个品牌，成为北京又一世界高端品牌的新平台。
新光百货模式的脱颖而出无疑给面临招商困局的北京商业地产打了一剂强心针。
地产+品牌是招商的两大王牌
新光天地购物中心坐落于北京大望路华贸中心内，其建筑面积为18万平方米，是2007年开业的商业项目中体量较大的一个。
1989年，日本三越百货及我国台湾新光百货合资成立新光三越，目前，双方持股分别是45%、55%。
这个在中国台湾称为日系百货店的新光三越，用了十数年的时间就成为全台年营业额及店数最大的百货业者，拥有12家店。
吴昕达和胞弟吴昕阳其实是新光三越的“少东家”，老父是新光三越董事长吴东兴。
2004年，吴昕达担任总经理，吴昕阳升任执行副总。
吴昕达是美国南加大学洛杉矶分校建筑、企业管理双硕士，进入新光三越后，专门负责新光三越新店开发、规划及营建工作。
新光三越在台湾信义新天地4个馆的外观设计，全都出自他的构想。
“那里是奢侈品的天地”这是很多去过新光天地消费者的一致评价，新兴的地产模式加高端商品等于商业品牌的打造。
似乎从一开始，打造新光天地的品牌成为吴昕达的主要课题。
“商业品牌的创新是该购物中心最大的成功之处，国内品牌的缺乏问题会给招商带来不便，而在台湾新光三越百货公司与北京华联集团的共同努力下，新光天地不仅保留了北京现有一线品牌的柜台，同时又引进了24个国际一线且从未进入中国市场的知名品牌店。
而正是有了这些主力店的进驻，新光天地其他商铺的招商情况才能像现在呈现出来的一样‘满满当当’。
”华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司分析。
除商业品牌的扩展之外，新光百货在物业管理上也下足了功夫。
据负责该项目物业管理的第一太平戴维斯商铺部经理甄仕奇介绍，该购物中心建筑及卖场的照明系统、空调系统、电力系统、能源系统、消防系统、保全系统等中央监控设施实施全馆定向与360度的监控，任何异状，包括顾客购物安全、停车拥堵以及机械运转负载等，都会在第一时间反馈在监控室，并立即自动启动防灾自救及紧急通报的功能。
对卖场安全运营提供了安全保障，并合理、有效地节约了能源。
不难看出，表面上靠一线品牌吸引了众多奢侈品消费人群从而赚足人气的新光天地，无论在建筑品质、经营模式、物业管理水平还是在服务意识上都具有了成功的因素。
北京新光天地的规模相当于台北信义新天地的三分之二，吸引了938家厂商进驻，其中外国品牌占六成，更有多家国际品牌首度选择随新光天地进入北京。
新光天地的出现也引发了北京的高档百货业者竞赛。
专家估计，未来将至少有六到七个百货业者整装或扩建，朝高档百货方向发展。
“新光三越先前对进军大陆态度相当谨慎，但和北京华联集团一拍即合，从正式找到土地、签约并且招商、兴建，仅花了370天左右。
”华联新光百货总经理吴昕达说。
新光三越投资超过人民币30亿元，吴昕达虽避谈损益平衡，但他对大陆市场极为看好。
“中国经济高速成长，天时、地利、人和条件齐备。
”新光三越在北京设第一家店铺后，还将在重庆开设第二家。
实际上，台北市百货密度已居全球之冠，并且供过于求。
太平洋崇光、新光三越，都用“overstore”形容台北市百货店过量的现况，因此内地市场一向是台湾百货业者必须占领的高地。
台湾百货业进入内地的源头可回溯至15年前，当年除了太平洋建设时代集团的太平洋百货大举进驻上海外，台北精品百货始祖“中兴百货”亦投入大笔资金入驻上海，台中中友百货则进驻北京。
北京华联集团董事长吉小安强调，以中国内地现在的经济发展，未来高级百货和精品业在中国还有极大成长的空间。
他说，去年中国消费精品约20亿美元，占全球精品业约四成市场，到2010年可望达70亿美元规模。
以北京来说，像新光天地这种规模的百货购物中心，大约可容纳两家左右。
新光天地在大陆的高档百货事业，创下多项纪录，包括吸引24家中国本土品牌在百货公司首度设立专柜，也让78个国际品牌在中国与全球同步推出最新产品。
比如在巴黎号称“把食物当香水卖”的馥颂首度进入中国，在新光天地开的旗舰概念店，不但是全球第一个，还比在巴黎成立的第二店来得规模更大、营业更早。
比其他购物中心起步更早
商业地产已逐步走入正轨，北京由购物中心主导的商业时代已悄然来临。
购物中心的放量增长可能会导致诸多项目业态的重合，从而对每个项目招商形成不利局面。
“在3.99平方公里的CBD核心区，今年也将有不下7家规模在5万平方米以上的大型购物中心开业。
”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示。
就CBD购物中心而言，集中的扎堆放量将直接导致商场对品牌资源的争夺。
“高额的土地价格使得CBD的购物中心必须定位于高档。
而目前中国的高档品牌市场是有限的，如何能够真正招揽到同项目高档定位匹配的品牌是个问题。
因为一般而言，高档品牌只会进驻一个区域的某一个项目。
”汉博研究院院长王永说道。
“中国在加入WTO之后，就已经成为了世界级零售业最主要的竞争战场，正因如此，也让中国从原本的世界工厂变成是世界产品的最大消费者。
在商品同质化竞争严重的时候，拥有比其他商场更多不同竞争特质便成了致胜的关键。
”吴昕达说。
新光天地将店址选择在北京最繁华的地方，看中的是这里的地理优势。
“新光三越所落地的华贸中心整体开发计划中，除了新光三越这个高端商场之外，还具备了三栋超5A级的现代写字楼、两栋国际级超豪华连锁酒店等区域，无论是崇尚时尚生活的白领阶层、具有庞大消费力的国内外观光客，还是公寓内的高消费客层跟商务客层，都是新光三越北京华贸中心的基本客层，这一点只能让其他商场望其项背。
我们也很看重这里的交通易达性跟停车方便性。
在我们的设计中，商场负一层将有地下通道直接与地铁一号线西大望路连通;加上商场本身拥有1300个停车位，写字楼拥有1400个停车位，合计2700个停车位，也算是北京市区里少有的超大停车空间。
加上位于长安街迎宾道进入市区的入口处，足以扩大商圈所涵盖的腹地范围，这都是很重要的优势。
”
北京CBD商圈有着最优质的客源，使之成为高档百货汇聚之地。
然而，在北京CBD半径5公里内的地界上，现在已有赛特、国贸等几家顶级百货店，新势力新光三越、银泰中心、万达广场等全是打高档百货这张牌。
他们的目标顾客是同一群人，锁定的品牌均是国际一线大牌，硬件设施一个比一个宽大舒适，提供的服务也全是VIP级。
这也预示了未来竞争的激烈程度。
“百货店是给过生活的人开设的，而不仅仅是卖商品的。
”在吴昕达看来，中国的百货业竞争特别激烈，尤其是这几年更是如此。
当国际的零售业集团挟其全球连锁强大的竞争优势进入内地时，北京当地的百货业肯定会受到很大的冲击，但这对消费者是件好事。
原本只满足生活基本需求的百货业开始要去思考，要如何跳脱现在采取价格竞争、拼命返券的“红海”策略，转变到利用在地化的竞争优势及资源，提升本身竞争力，找出属于自己商场特色的“蓝海”策略才是最重要的。
“Shopping”在现在已经不再是单纯的购物字面意涵，反而必须包含着更多的生活经验及感官的提升，甚至是一种情绪的满足。
如何让“Shopping”成为一种新生活型态、成为一种仪式跟自我的时尚，这会是之后百货业必须去努力的方向跟课题。
因为顾客来到商场，希望买到的不只是商品，还有陶醉在自我美学化的想象世界里，更包含着自我梦想的实现。
在台湾，新光三越由于在商业地产上的眼光，被称为“成功的拓荒者”。
此次进军大陆却放弃了这一优势，分别在北京和重庆都选取了非常成熟、竞争对手林立的地区开店。
“新光三越选地圈址，都会参考当地政府的都市整体开发计划，并在尚未进行大规模开发前先行进驻，成为商圈开拓的先行者。
北京CBD跟重庆解放碑在1993年国务院批准的北京总体发展规划以及重庆市政府的详细规划下，已具备相当清楚的发展蓝图，新光三越选择进驻这两个区域，其实也跟新光三越在台湾地区的开店选址模式相同。
”吴昕达解释说。
北京CBD虽然已经有整体的规划，但是CBD区域内的商场仍像北京其他地区的商场一样采取单点的设址方式，没有办法形成商圈的概念。
新光三越将使CBD中央商务核心区的各家商场能够点跟点之间相互连接，进而联成一条商业线，让整个CBD可以尽速发展成一个完整的商业圈。
中国内地的市场状况瞬息万变，政府限制外资虽然对商业地产与外资合作有一定程度的影响，但并非直接针对商业地产。
真正能影响商业地产成败的是市场，即消费者需求。
随着消费者收入的不断提高，对生活品质也有了更高的要求，他们需要越来越新颖的商业模式，越来越细腻的消费感受和与世界潮流同步的商品供应。
而随着商业地产市场愈加细分的趋势，有特点、主题突出的商业无疑将受到人们更广泛的欢迎。