房地产行业信托项目准入标准-a版本
项目标准准入框架
资管业务准入标准体系为了进一步加强分公司资产管理业务的风险管理，提高分公司项目评审效率，现建立资产管理业务的准入门槛体系，具体明细如下：一、业务准入通用标准（一）立项材料齐全（二）给公司带来收入不低于20万元/年，或不低于公司最低收益要求（三）产品交易结构合法合规、交易要素清晰（四）公司已制定了相应业务制度（五）后台系统能够支持产品运营（六）风险可控、可承受二、主动管理类业务准入标准主动管理类业务准入标准根据产品资金投向分为场内标准化业务准入标准和场外非标投资业务准入标准。
（一）场内标准化业务准入标准一一证券池管理1.股票主动管理类业务于二级市场投资股票须先入池。
分公司股票池根据池内单券投资比例上限不同分为备选股票池、优选股票池和核心股票池。
主动管理类产品主动投资优选股票池和备选股票池内单只股票的比例上限分别为7%和3%。
主动管理类大集合主动投资核心股票池内单只股票的比例上限为9%，其他主动管理类产品主动投资核心股票池内单只股票不设置投资比例上限。
核心股票池、优选股票池和备选股票池的股票数量上限分别为100只、800只和300只。
沪深300成分股、网上申购的新股、股指期货和国债期货等标准化合约直接进入优选股票池。
2.基金主动管理类业务于二级市场投资基金须先入池。
基金投资研究人员负责拟定基金的入池标准，报投研小组审批后执行。
符合入池标准的基金可直接入池，不符合入池标准的投研小组审批后可入池。
货币型基金和指数型基金可直接入池。
基金入池标准：（1）基金经理的从业年限须在3年以上（不含）；（2）最近一个年度净值排名不在后1/3（无历史业绩的不作此要求）；（3）基金规模须在2亿份以上且其日成交量不低于5000 万（以入池时最新公开数据为准）。
3.债券等固收类主动管理类业务于二级市场投资债券须先入池。
固定收益投资研究人员负责拟定债券的入池标准，报投研小组审批后执行。
符合入池标准的债券可直接入池，不符合入池标准的投研小组审批后可入池。
信托公司业务准入标准(政府类)
信托公司业务准入标准（政府类）一、区域选择1、原则上仅在全国一、二线城市区县级以上、地市级、百强县、以及公共预算收入超过30亿元的其他区县级地区开展政府类公司业务。
2、原则上不在以下六省份的省会以外地区新增政府类公司业务，包括贵州、内蒙古、辽宁、黑龙江、吉林。
3、地方政府债务率不高于100%。
4、地方政府的下属企业未发生债券违约事件。
二、交易对手选择1、融资人或保证人具有AA以上主体评级和M以上债项评级，存量债券到期日须晚于信托计划到期曰。
2、融资人或保证人的财务状况需符合以下条件：（1）上年度净资产不低于50亿元，资产负债率不高于75%。
（2）上年度经营收入不低于3亿元。
（3）上年度总体净现金流大于0。
三、风控措施1、全国一、二线城市区县级以上的政府类公司业务，可不提供资产抵押。
2、融资人或保证人提供对政府应收账款质押的，可不提供资产抵押。
应收账款债权应在中国人民银行“动产融资登记平台”和“应收账款融资平台”进行登记。
3、融资人或保证人满足以下财务指标的，可不提供资产抵押：（1）上年度净资产不低于100亿元（2）资产负债率不高于70%（3）营业收入不低于20亿元（4）经营性净现金流和总体净现金流均大于0四、规模控制1、政府类公司业务的申请确认，以业务部门提交立项报告的时间和融资规模为准，满额即止。
业务部门在申请立项时应提交经融资人盖章确认的《融资申请书》，其中应包含融资规模、融资成本、信托期限、交易结构、风控措施等核心要素。
2、政府类公司业务的融资规模上限原则上不超过以下1 和2两项中的较低者：交易对手规模上限：融资额度不超过融资人和保证人上年度营业收入之和（扣除并表数据）的30%。
区域规模上限：（1）地市级项目：公司在该地区开展主动管理类政府类公司业务的总规模不超过本级财政总收入的15%。
（2）区县级项目：公司在该地区开展主动管理类政府类公司业务的总规模不超过公共预算收入的15%。
（3）对于提供抵押担保且抵押率低于50%的项目，在核算规模控制金额时，其项目规模按实际发行规模的8折计算。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共50题）1、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。
A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】 B2、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B3、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三B.四C.五D.六【答案】 D4、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。
A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】 A5、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】 D6、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。
A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D7、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。
A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D8、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C9、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。
A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】 B10、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。
A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A11、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。
银行个人房产按揭项目准入指引模版
xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引第一章总则第一条为规范我行与房地产开发企业（以下简称“开发商”）个人房产按揭贷款合作的管理,防范个人房产按揭贷款业务中的第三方风险，根据国家相关法律法规、我行的《授信管理办法（暂行）》及我行房屋按揭贷款相关要求，特制定此指引。
第二条个人房产按揭项目准入是指经开发商的申请，我行在对开发商及其开发的楼盘进行全面审核并同意后，给予该楼盘一定的按揭贷款额度（仅能用于申请时已取得的商品房销售（预售）许可证上标明的具体到栋或幢的楼宇范围），并为该楼盘提供房产按揭贷款服务。
第三条个人房产按揭项目准入遵循“优选开发商、优选楼盘”的原则，在把控房地产政策风险的前提下，选择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、开发商资质好的优质楼盘。
第二章项目准入的基本要求第四条项目开发企业或其主要股东(实际控制方)应具备成功的房地产开发从业经验,公司主要管理人员应具备成功的房地产开发经历。
第五条项目开发企业应具有政府主管部门核发的三级及以上(含暂定资质)房地产开发企业资质,内部具有健全的组织机制和完善的规章制度。
第六条开发商注册资本不低于800万元，公司成立两年以上。
若开发商专为某一项目而成立的新公司，则新公司出资方应满足上述要求。
第七条对于我行已发放开发贷款的项目，开发商资质可不受上述第五条、第六条的限制。
第八条项目必须已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证（含附件）、建设工程规划许可证（含附件）、建设项目开（施）工许可证、商品房销售（预售）许可证(以下简称五证)；项目建设达到预售进度，并能提供项目的实际进展情况的证明文件，如封顶证明、竣工验收证明等。
第九条项目必须是商品房（包括可上市流通经济适用房、限价房），楼盘权属清楚，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况。
第十条原则上开发商应对销售楼盘的贷款提供连带责任担保，并按每笔按揭贷款金额的一定比例缴纳保证金。
第三章项目准入受理和调查第十一条各支行或业务经办部门可发起项目准入工作，并收集开发商及项目相关材料，具体如下：(一)开发商的资料1、经年检的企业法人营业执照、法人代码证书、税务登记证、房地产开发企业资质证书；2、法人代表证明、授权委托书和法人代表的身份证明；3、公司章程；4、注册验资报告、上年度财务报告（含会计报表）和最近一期会计报表；5、其他证明公司资信状况的材料及我行要求的其它材料。
信托项目选择标准
企业要求：
1.重点国有企业或大型民营企业。
2.融资人总资产200亿以上，年收入100亿以上。若集团实力远超过上述标准并可提供担保，则可以适度降低
成本要求：
1.10-14%
2.实力极强的大型企业可以有所下浮
3.有单一资金可以下浮
四、上市公司股票及未上市公司股权质押项目：
融资方为个人的，均可能适当降低折扣率并提升成本
运作方式：
1.投资顾问自行解决发行渠道，中融提供平台和账户。
2.**仅收取账户使用费，本金的1%，但最低不低于50万元。
七、银信通道（部分以资产证券化形式运作）：
银行为了将表内业务转到表外进行的平台类业务。通过信托贷款的方式将款项放给融资方需要提供相应的内部过会凭证。
（参考）
1特大型：近三年平均年销售收入250亿以上10-12%
2大型：近三年平均年销售收入50亿以上；
或成长型：三年平均销售收入大于30亿，且近两年收入平均增幅在25%以上；12-14%
3中型：近三年平均年销售收入在20-50亿之间；
或省内排名前5名；13-16%
4小型：近三年平均年销售收入20亿（含）以下18%+
A股主板股票：
1.折扣率：4~5.5折
2.成本：9%-11%
中小板股票：
1.折扣率：3.5~4.5折
2.成本：10%-13%
创业板股票：
1.折扣率：原则上不做，2.5~3.5折
2.成本：10%-13%
未上市金融股权：
1.折扣率：净资产的80%-100%，单一资金对接的可以提升
2.成本：10%-13%
企业要求：
1.融资人（包括股东）具备丰富的房地产开发经验，累计独立开发面积不得少于20万平方米，母公司合并报表总资产应在20亿以上。
信托业绩比较基准a1类
信托业绩比较基准a1类
信托业绩比较基准A1类是一项重要的指标，用于评估信托产品的表现。
它给投资者提供了一个衡量信托业绩的标准，有助于投资者做出明智的投资决策。
我们需要了解什么是信托业绩比较基准A1类。
信托业绩比较基准A1类是一种根据市场行情和信托产品特性确定的业绩比较标准。
它通常由专业机构制定，并严格遵守相关法规和规定。
A1类基准一般是由一篮子具有代表性的资产构成，包括股票、债券、货币市场等，以反映整个市场的表现。
信托业绩比较基准A1类的设定对投资者具有重要意义。
首先，它可以帮助投资者了解信托产品的投资收益情况。
通过与A1类基准进行比较，投资者可以了解信托产品的相对表现，判断其投资价值。
其次，A1类基准可以帮助投资者对不同信托产品进行比较。
投资者可以根据A1类基准的表现来选择表现优异的信托产品，提高投资效益。
然而，我们也需要注意A1类基准的局限性。
首先，A1类基准是一个整体性的指标，无法体现个别投资产品的特点和特殊情况。
其次，A1类基准无法预测市场的变化和风险，投资者在投资时需要综合考虑多方面的因素。
信托业绩比较基准A1类是一个重要的指标，用于评估信托产品的
表现。
投资者可以通过与A1类基准的比较，了解信托产品的投资收益情况，并做出明智的投资决策。
然而，投资者在使用A1类基准时也需要注意其局限性，综合考虑多方面因素来进行投资。
对于投资者来说，选择合适的信托产品是一个复杂而重要的决策，需要慎重考虑和全面评估。
房地产项目集合资金信托计划(债权认购)-预审核评审表模版
关于土地使用权抵押担保措施，没有土地出让合同和土地出让价款支付发票凭证，无法确认土地是否合法取得，无法确认土地是否出租，是否闲置。信托合同中需由委托人确认对上述问题自行研判存在的风险。
已取得土地出让合同，并且信托合同中会对此风险进行揭示。
本信托计划的退出方式包括原状返还，请沟通确认证券发行的资管计划是否能够接受原状返还？证券是否能够直接成为企业的债权人，接受原状返还的财产？
已修改
可研10.3本信托财产专户的销户息计入浮动部分C类受益人预期收益，归受益人所有。这个能实现吗？是否会影响信托的清算？
无法实现，已于可研内删除相关内容，销户息计入浮动受托人报酬。
可研10.3受托人固定部分报酬为0.09%每年，12.公司预计利润显示受托人固定部分报酬为0.99%每年，两者不一致
已修改为0.09%
已沟通，可接受原状返还
A和B类受益人的规模是一个确定金额而非区间？如果是确定金额，则意味着必须达到这个金额方可成立。建议改为区间
A类已改为区间，B类为确定金额。
证券发行的资管计划与三类信托收益权是如何对接的？签署几份信托合同？
由三个资管计划分别对接三类信托受益权，签署三份信托合同
可研中7.3资金监管“本信托贷款本息”表述错误，应为“本信托受让债权的本息”
已沟通确认满足合格投资人数和最低金额的要求
本信托计划是分期募集，是否为分期购买商业对河南5亿元的债权，购买的对价是什么，是一元购买对应的一元债权吗？
一次性购买5亿元债权，分期支付购买款，购买对价为一元对一元债权
受让债权是由承担河南仁信置业对的债务形成的，没有提供与仁信债权债务关系的基础合同，无法确定基础合同的真实性，对的债权的真实性也无法确认。鉴于本信托为事务类信托，需在信托合同中揭示该债权的路径，并揭示风险，要求委托人就受让债权的真实性合法性负责，因受让债权虚假造成的责任由委托人承担。
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房地产行业信托项目融资准入指引（试行）
房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。
项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。
重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。
重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。
一、区域选择
1.核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等）
重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。
●选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降
低项目因售价下降带来的还款压力。
●地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不
得超过50%。
●对价格出现明显背离的区域应审慎进入。
2.经济较发达的省份
经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。
对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。
在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。
●中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市
场后续发展空间等因素。
●考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合
理管理能力承受范围之内。
（2-3小时车程）（如超出其管理半径，应在
项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）
3.其他省份
包括中西部、西北部等其他省份。
对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。
●主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。
●主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。
（住宅比例不低于70%）
●项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。
4.重点关注地区
受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。
对于此地区的项目选择应掌握以下标准:
●项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的
40%）
●项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等）
●项目或合作方对公司有重大战略合作意义
●公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区
二、开发类型
（一）土地一级开发市场
●原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。
●对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场
发育成熟的地区。
（二）土地二级开发市场
●别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。
.
●工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比
率执行。
●审慎进入纯商业房产项目。
（对商业房产项目应从购进成本、担保条
件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进
成本不应高于市场现有重置价格的60%）
三、合作伙伴
债权类（贷款类？）信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质）的开发商进行合作（含股东单位）。
股权类信托项目，应与取得三级开发资质以上（含三级资质）的开发商进行合作（含股东单位）
对于开发商资质为暂定的，根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。
（政府主管机构认定的三级资质标准：1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负。