会计实务：新收入准则对房地产业的影响
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨新收入准则在2018年1月1日正式实施，对于房地产企业来说，预售收入确认成为一个重要的问题。
在此之前，根据旧准则，房地产企业可以在合同签订后进行预售房款的确认，而不需要等到房屋交付的时间点。
新收入准则要求企业必须根据更为严格的标准来确认收入，对于预售收入的确认也做了相关规定。
新收入准则要求企业必须满足一系列的关键过程和判断，以确认收入。
对于房地产企业来说，这就意味着企业必须在签订合同后，判断是否满足以下条件：1）已经将实际控制权转移给了购房者；2）可以准确估计收入的金额；3）收入是预计能够收回的；4）相关成本和风险可以可靠地确定。
新收入准则要求企业必须将预售房款按照不同的阶段进行确认。
在旧准则下，企业可以一次性确认全部的预售房款，而新收入准则将预售房款分为多个阶段确认，并且对于每个阶段的确认要求更为严格。
企业必须根据实际控制权转移、未转移的控制权和购房者支付的款项之间的关系，来确定预售房款的确认时间点。
新收入准则还要求企业将预售房款按照各个阶段的服务性质进行分类。
对于房地产企业来说，通常可以将预售房款按照土地使用权出售、建筑物建造、资金筹措等阶段进行分类。
对于每个阶段的服务，企业需要根据服务性质的完成程度来确认收入。
新收入准则对于房地产企业来说，带来了一系列的变化和挑战。
房地产企业需要对预售收入的确认过程进行重新的审视和调整。
企业需要建立更为严格和完善的内部控制制度，确保预售收入的确认过程符合新收入准则的要求。
企业需要加强对于预售收入的估计和计量能力，确保能够准确估计收入的金额和确认收入的时间点。
企业还需要对于预售收入按照不同阶段进行分类和确认的方法进行调整和完善。
企业会计准则 房地产收入确定的依据
企业会计准则房地产收入确定的依据摘要：1.房地产企业收入确认的依据2.新收入准则对房地产企业收入确认的影响3.房地产企业收入确认的具体方法4.房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异正文：一、房地产企业收入确认的依据房地产企业的收入主要来源于房地产销售，其收入确认的依据主要包括以下几个方面：1.合同：房地产企业与客户签订的购房合同是确认收入的主要依据。
根据合同约定的房号、面积和金额等，可以确定购房款的支付方式和时间等相关信息。
2.履约义务：房地产企业在合同中承担的履约义务是确认收入的关键。
根据新收入准则，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
3.交易价格：房地产企业与客户约定的交易价格是确认收入的重要依据。
交易价格的确定需要考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的真实性和公允性。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响新收入准则对房地产企业收入确认产生了一定的影响，主要体现在以下几个方面：1.收入确认时点：新收入准则强调在客户取得相关商品控制权时确认收入，而非按照旧准则在风险报酬转移时确认收入。
这使得房地产企业在收入确认上更加注重客户对商品的实际控制。
2.履约义务识别：新收入准则要求企业识别合同中的单项履约义务，并将交易价格分摊至各单项履约义务。
这要求房地产企业在收入确认过程中更加关注合同中各项履约义务的履行情况。
3.收入计量：新收入准则要求企业对收入进行计量，确保收入的真实性和公允性。
这需要房地产企业在收入确认时充分考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的准确性。
三、房地产企业收入确认的具体方法根据新收入准则，房地产企业收入确认的具体方法可以总结为以下五个步骤：1.识别与客户订立的合同；2.识别合同中的单项履约义务；3.确定交易价格；4.将交易价格分摊至各单项履约义务；5.履行各单项履约义务时确认收入。
四、房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异房地产企业在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的收入确认存在一定的差异，主要体现在以下几个方面：1.会计上：根据新收入准则，房地产企业在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
新会计准则下房地产企业收入确认的思考
新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。
这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。
而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。
对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。
一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。
同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。
如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。
新收入会计准则对各行业的影响概述
新收入会计准则对各行业的影响概述致同观点2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发的通知》。
在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
新CAS 14将会影响很多行业的收入确认时点和金额，收入确认的进度可能加快或推迟。
其中，影响较大的行业包括房地产、建筑施工、零售、电商、网络游戏、软件、电信、制造业等。
企业需要对财务、运营、税务、内控系统等方面尽早筹划，为新CAS 14的实施做好充分准备。
一、对房地产行业的影响新CAS 14的发布，房地产企业应考虑：1、对价可收回性评估的影响；2、预售业务收入确认时间；3、已竣工房产的销售时点；4、交易价格是否存在重大融资成分；5、合同是否包含可变对价；6、合同成本的确认。
二、对建筑施工行业的影响新CAS 14的发布，建筑施工企业应考虑：1、合同订立之前的成本资本化问题；2、建筑合同是否为一项履约义务；3、在某一时段内还是在某一时点确认收入；4、合同进度的计量；5、可变对价；6、合同变更。
三、对零售行业的影响新CAS 14的发布，零售企业应考虑：1、折扣、返利和其他激励措施的计量；2、合同生产安排的计量；3、质量保证；4、退货；5、授权许可和特许经营的计量。
四、对电商行业的影响新CAS 14的发布，电商企业应考虑：1、自营销售下的收入确认时点；2、7天无理由退货的收入确认；3、主要责任人和代理人的识别；4、存在多个履约义务的交易价格分摊；5、客户积分和优惠券的会计处理；6、预付费购物卡的会计处理；7、向客户分期收款的会计处理；8、供应商返利的会计处理。
五、对网络游戏行业的影响新CAS 14的发布，网络游戏企业应考虑：1、游戏道具收入确认时点；2、游戏许可收入确认时点；3、主要责任人和代理人的识别；4、可变对价；5、向渠道商支付的费用的核算。
新收入准则对房地产行业收入确认的影响——以万科集团为例 会计财务管理专业
摘要作为会计六大要素之一，收入的核算方式会对损益产生直接影响，并间接对企业、投资者等利益相关者产生重大影响。
为规范收入的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2015年12月就收入准则修订事项向各单位征求意见，从而将《企业会计准则第14号——收入》在2017年的7月予以最终地发布了。
这样的一次收入准则方面的修订所产生的影响将是深远的。
一方面，整体确认的框架得以变革，从而使得收入确认方面的时间地点得以重新地规定。
另一个方面，企业方面会计的核算处理，在这样两个方面的要求得以改变的情况下所受到的影响是较大的：一是信息披露的具体的要求；二是收入确认的时点。
跟一般的行业相比，房地产行业的收入确认都存在着巨大的差异。
所以，针对新的收入方面准则，实施其对房地产行业收入确认方面的影响，一定将有利于引导各房地产企业为适应新准则做出转变。
在收入确认是作为会计核算方面核心内容的前提之下，在审计理论中被默认存在舞弊风险，是一项大部分企业均会涉及的复杂会计处理。
作为企业的重要财务指标之一，收入影响着企业估值、成长性和业内评价等企业舆论问题，收入规模也能侧面反映企业的业内影响力，因此对于企业内外部的利益相关者而言，收入非常重要。
本文采用案例研究法，以房地产龙头企业万科集团为例对新收入准则的应用进行研究，探讨实施新收入准则对万科集团的影响，对比分析新旧收入准则下万科集团的会计应用，举出新收入准则下万科集团在收入确认方面得到的改善及存在的部分问题。
这样，通过对上述分析所得到的结论的充分运用，将有一定价值的参考提供给别的房地产企业的新收入准则的应对方面。
关键词：新收入准则；房地产企业；收入确认；万科集团ABSTRACTAs one of the six major factors of accounting， the accounting method of income will direc tl-y affect the profits and losses， thus exerting a significant impact on stakeholders such as ente rprises and investors. In order to standardize the recognition and measurement of income and the disclosure of relevant information，Ministry of Finance solicited opinions from all units on the revision of income standards in December 2015，and officially revised and issued the Accounting Standards for Business Enterprises No. 14 —— Income on July 5，2017，in accordance with the Accounting Standards for Business Enterprises ——Basic Standards. The revenue standard revision in addition to the overall confirmation of the framework of the change，on the revenue recognition of the time point of the new provisions，will make the enterprise revenue recognition of the time point and information disclosure requirements change，affect the accounting processing of enterprises. For a long time，the income recognition of the real estate industry is very different from that of other industries. On the premise that revenue recognition is the core content of accounting, it is tacitly acknowledged in audit theory that there is a risk of fraud, and it is a complex accounting treatment that most enterprises will involve. As one of the important financial indicators of an enterprise, income affects public opinion issues such as enterprise valuation, growth and industry evaluation, and income scale can also reflect the industry influence of an enterprise. Therefore, for internal and external stakeholders of an enterprise, income is very important. Therefore，discussing the impact of the new revenue criteria on the income recognition of the real estate industry will help guide the real estate enterprises to make changes to adapt to the new criteria. This paper adopts case study method，taking the real estate leading enterprise —— Vanke Group as an example to study the application of the new revenue standards，discuss the impact of the implementation of the new revenue standards on Vanke Group，make a comparative analysis of the accounting applications of Vanke Group under the old and new revenue standards，point out the improvement and some existing problems of Vanke Group in revenue recognition under the new revenue standards，and analyse the conclusions to provide references for other real estate enterprises to deal with the new revenue standards.Key words: New Revenue Standards，Real estate enterprise，Revenue recognition，Vanke Group目录1引言 (3)1.1研究背景与意义 (3)1.2研究方法 (3)1.3文献综述 (4)1.3.1收入准则变更的文献研究 (4)1.3.2新收入准则对房地产企业影响的文献研究 (4)1.3.3文献述评 (5)2理论基础 (5)2.1信息不对称理论 (5)2.2契约理论 (5)2.3新收入准则介绍 (6)2.3.1新收入准则主要内容 (6)2.3.2旧收入准则的缺陷 (6)3案例介绍 (7)3.1万科集团介绍 (7)4新收入准则对万科集团收入确认的影响分析 (8)4.1新旧收入准则下万科集团收入确认对比分析 (8)4.1.1旧收入准则下万科集团的收入确认分析 (8)4.1.2新收入准则下万科集团的收入确认分析 (8)4.2新收入准则下万科集团收入确认问题的改善 (9)4.2.1成本与收入配比问题的改善 (9)4.2.2现金与收入配比问题的改善 (9)4.2.3收入确认时点问题的改善 (10)4.3万科集团实施新收入准则存在的问题 (10)4.3.1新收入准则下的风险管控问题 (10)4.3.2新收入准则下的会计估计与会计判断问题 (10)4.3.3新收入准则下的税务处理问题 (11)4.3.4新收入准则下的会计信息披露问题 (11)4.3.5新收入准则下的预算管理问题 (11)5结论与建议 (11)5.1结论 (11)5.2建议 (12)参考文献 (14)致谢 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响引言随着国内外房地产市场的不断发展和改变，房地产企业在财务报告和业绩公布上也受到了更多的关注和审视。
为了提高财务报告的透明度和准确性，国际会计准则委员会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）发布了新的收入准则，即“国际财务报告准则第15号——收入来自合同的确认”（IFRS 15）和“美国企业会计准则第606号——收入来自合同的确认”（ASC 606）。
这两项新收入准则将对房地产企业的财务报告产生重大影响，本文将从合同确认、收入识别和相关成本等方面探讨新收入准则对房地产企业的影响。
一、合同确认新收入准则对合同的确认提出了新的要求和标准。
根据IFRS 15和ASC 606，一个合同只有在满足以下条件时才能确认为存在：双方就可交付的商品或服务达成协议、对价格和支付方式达成一致意见、合同具有商业可行性和合同双方有履行能力。
由于房地产项目通常是长期进行的，并且涉及到多方合作，以往可能被认定为合同的交易在新收入准则下可能不符合确认条件，这将导致房地产企业需要重新评估其合同的确认标准。
二、收入识别在新收入准则下，房地产企业需要根据合同的履行进度来确认收入，而不再像以往那样只能在一个时点确认全部收入。
IFRS 15和ASC 606要求企业根据一定的方法来评估合同的完成进度，然后据此确认相应的收入。
对于房地产企业来说，这意味着他们需要建立更加严谨和可靠的工程进度和成本核算体系，以便准确评估合同的完成进度和确认相应的收入。
新的收入准则还对变更的处理提出了更为详细的规定。
在合同中如有任何变更，房地产企业需要根据新准则重新评估变更的影响，并据此调整收入确认和成本核算。
这将对房地产企业的财务分析和预测造成更大的挑战，因为变更的处理将更加复杂和严格。
三、相关成本新收入准则对相关成本的处理也做出了新的规定。
根据IFRS 15和ASC 606，房地产企业如果符合一定的条件，可以将相关成本资本化，作为合同资产进行确认。
新收入准则对房地产开发企业收入确认的影响
引言在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。
新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。
房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。
一、新收入准则对房地产企业的影响（一）收入确认标准发生变化在《企业会计准则14号———收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。
根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。
但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。
新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。
IFRS15新收入准则对房地产业的影响-致同研究之IFRS系列（十）
IFRS15新收入准则对房地产业的影响-致同研究之IFRS系列（十）简介国际会计准则理事会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）于2014年5月28日发布了新收入准则《与客户之间的合同产生的收入》（IFRS 15和ASC 606）。
IFRS 15自2018年1月1日或之后开始的年度期间生效，允许提前采用。
对于采用US GAAP的上市企业，ASC 606自2017年12月15日之后开始的年度期间（包括在此期间内的中期）生效，不允许提前采用。
对于采用US GAAP的非上市企业，ASC 606自2018年12月15日之后开始的年度期间以及2019年12月15日以后开始的年度报告期间的第一个中期生效，允许提前采用，但不得早于2017年12月15日以后开始的期间。
新收入准则将会影响很多企业和行业，受到影响较大的行业包括制造业、信息传输、软件和信息技术服务业、建筑业、零售业、房地产业、生命科学业、金融业、航空航天及国防业、水上运输业、能源资源业等。
本文主要介绍新收入准则对房地产业的重大影响。
新收入准则对房地产业的影响就实施新收入准则而言，房地产业需要解决的关键问题如下：•当销售商向客户提供融资时，现行的收入确认会有什么影响？•如何处理附有回购协议的销售（看涨期权、看跌期权还是远期）？•如何对合作协议进行处理？•何时捆绑的商品或服务代表单独的履约义务？•以业绩为基础的费用如何进行会计处理？•延长付款条件是否影响确认的收入金额？•收入是在一段时间内确认，还是仅在完成履约义务时确认？•合同取得成本能否资本化？房地产业收入的会计处理包含独特的挑战，包括如何处理相关商品和服务的复杂捆绑，供应商担保融资以及其他形式的继续涉入。
有关房地产行业的IFRIC 15对建造服务的收入确认提供了专门指引，并包括如建造商对建造资产的持续涉入等规范要求。
而新收入准则更多从原则导向出发，更关注建造活动形成的资产对开发商而言是否有替代用途，以及开发商是否具有收款权利而补偿截止目前所完成的工作。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
新收入准则对房地产业的影响
新收入准则将会影响很多企业和行业,受到影响较大的行业包括制造业、信息传输、软件和信息技术服务业、建筑业、零售业、房地产业、生命科学业、金融业、航空航天及国防业、水上运输业、能源资源业等.本文主要介绍新收入准则对房地产业的重大影响.
就实施新收入准则而言,房地产业需要解决的关键问题如下:
当销售商向客户提供融资时,现行的收入确认会有什么影响?
如何处理附有回购协议的销售(看涨期权、看跌期权还是远期)?
如何对合作协议进行处理?
何时捆绑的商品或服务代表单独的履约义务?
以业绩为基础的费用如何进行会计处理?
延长付款条件是否影响确认的收入金额?
收入是在一段时间内确认,还是仅在完成履约义务时确认?
合同取得成本能否资本化?
房地产业收入的会计处理包含独特的挑战,包括如何处理相关商品和服务的复杂捆绑,供应商担保融资以及其他形式的继续涉入.有关房地产行业的IFRIC 15对建造服务的收入确认提供了专门指引,并包括如建造商对建造资产的持续涉入等规
范要求.而新收入准则更多从原则导向出发,更关注建造活动形成的资产对开发商而言是否有替代用途,以及开发商是否具有收款权利而补偿截止目前所完成的工作.在许多情形下,准则的变化可能导致收入确认时间的重大变化.在某些情况下,收入入账的时间可能比现行准则提前.
步骤一:识别与客户之间的合同
供应商融资
企业应在合同开始时评估其是否很可能收回交易价格.通过此项评估,可以确定是否存在需要应用收入准则的合同.在销售商为房地产销售提供融资的情况下,款项的可收回性评估尤为重要.在进行评估时,企业应考虑是否交易双方承诺履行各自的合同义务,评估购买方获得资产的承诺需要考虑客户到期付款的能力和购买方的信用情况.如果不具有可收回性,那么不需要应用模型中的剩余步骤,收到的现金作为一项存款(而不是收入)处理.现行的实务要求把可收回性作为收入确认的一项标准,这与新模型的规定不同.但是,我们认为,这种结构性的变化不会对大多数企业的收入确认金额和时点产生重大影响.
回购选择权或回购义务
根据现行的指引,销售商有义务(远期或看跌期权)或权利(看涨期权)从购买方回购资产,需要仔细评估是否重大的风险和报酬已经转移给购买方.如果风险和报酬仍然保留在销售方,那么该合同是一项融资安排,不能确认收入.
但是,根据IFRS 15,回购协议的会计处理取决于协议的类型(远期、看涨期权或看跌期权)、回购价格和初始销售价格之间的关系,以及回购价格和回购日回购资产的预期市场价值之间的关系.在许多情况下,包括回购安排的合同应当作为租赁或者融资安排,如果企业能够或必须按照低于原始售价的价格回购资产,则企业将把合同作为租赁进行会计处理,除非合同属于售后租回交易的一部分.如果企业能够或必须按照等于或高于资产的原始售价的价格回购资产,则合同将作为融资进行会计处理,这需要对这些协议进行仔细分析.
合作协议
土地所有者与开发商签订联合开发协议,由开发商在土地上修建一座综合体并完工后将土地和建筑物一并出售.需要根据协议,仔细分析是合营安排,还是土地出售给开发商,还是开发商为土地所有者提供建造服务.
步骤二:识别合同中的单独履约义务
在房地产行业,销售商对客户有一些形式的继续涉入是相当常见的.继续涉入可以采用多种形式,包括回购协议、销售商担保或者额外的履约义务.例如,企业可能销售土地,同时承诺通过设计和开发在该土地上建造一个购物中心,企业需要评估应把销售、设计和建造作为单独的履约义务还是按照新指引作为一项单独的履约义务.
现行的准则中几乎没有关于如何识别交易中单独履约义务的指引,考虑到新指引
的重要性,企业需要仔细评估客户合同.
步骤三:确定交易价格
可变对价
根据IFRS 15,销售商需要采用期望值或最可能发生金额评估可变对价的金额(例如,房地产销售的未来利润或者是以业绩为基础的管理费).虽然评估可变对价需要大量判断,但是我们认为对于许多企业来说不会产生重大影响.
货币时间价值
在房地产行业,支付条款可能根据协议的性质、客户的资金来源和许多其他因素的不同而不同.根据IFRS 15,如果支付条款包含重大融资成分,需要对交易价格进行调整.在评估一份合同是否包含重大融资成分时,企业应考虑多种因素,包括承诺对价和现金销售价格之间的关系,交付承诺的商品或服务与客户付款之间的时间间隔长短.如果商品或服务的转移与付款之间的期间短于一年,融资的影响可以忽略,否则,重大融资成分产生的影响应当与收入分离核算.根据IAS 18,重点是计量收到对价的公允价值,而IFRS 15的目标是将收入确认为客户将会现金支付的价格.
步骤四:分配交易价格至单独的履约义务
IAS 18和IAS 11中没有关于在多重要素安排的合同中分配收入的详细指引,所以新收入准则对企业的影响程度取决于企业现在采用的会计政策.
步骤五:当履约义务履行时确认收入
住宅房地产的销售
根据IFRS 15,为了在建造完成且每个购买者入住以前确定住宅房地产销售的利润,销售商必须符合以下三个条件之一,表明控制权在一段时间内转移:
客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益
客户能够控制企业履约过程中在建资产
企业履约过程中所产出的资产不具有可替代用途,并且在整个合同期间内该企业有权就迄今为止已完成的履约部分收取款项
如果履约义务不符合在一段时间内确认收入的条件,则企业将在某一时点(控制权转移时)确认收入.
在评估第三个条件(没有替代用途)时,企业应考虑能够阻止向其他客户转移商品的任何合同方面或实务方面的要素.这些要素包括写明被售指定单元的条款(例如”XXX号公寓”),需花费大量成本对资产进行返工才能另行转给另一客户等.如果客户因企业不履行义务之外的原因终止合同,企业有权就截至目前已完成的工作获得报酬.有权获得的付款应当为一个能够反映截至目前已提供的商品或服务的售价的金额,以作为对企业的补偿,而不仅仅是截至目前已发生的成本或企业因合同终止产生的潜在利润亏损.该金额应涵盖企业针对已完成工作发生的成本加上合理的毛利.企业需要考虑可能影响合同权利的可执行性的特定合同条款、商业
实践惯例和当地法律.
根据现行的IFRS,房地产建筑合同可能属于IAS 18或者IAS 11的范围,适用哪个准则是一项职业判断,取决于协议条款和相关的事实和情况,IFRIC 15提供了相关指引.根据现在典型的住宅销售合同的条款,我们认为新的指引可能会改变一些企业的现行实务.
预售收入确认时点和金额
开发商预售,可能不是在某一时点确认收入,而是在某一时间段内逐步确认收入.未满足履约义务的部分,可能推迟确认收入.为客户提供的不同付款方案,是否存在重大的融资成分.
担保
在一些房地产合同中,销售商为客户的投资回报或者长期投资的回报提供担保.在这些情况下,企业应当关注是否资产的控制权发生转移.如果担保结构表明房地产的控制权没有转移给购买者,那么很可能直到担保过期才能确认收入.如果销售商为购买方融资提供担保,销售商需要判断是否担保和销售商品都确认收入.
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。