房地产业营改增税收政策指引
房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人一在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人;为房地产业增值税纳税人..二纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人..1、应税行为包括在境内销售服务、无形资产或者不动产的年应征增值税销售额以下称应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准500万元的房地产业纳税人为一般纳税人;未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人..年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税..年应税销售额未超过规定标准的纳税人;会计核算健全;能够提供准确税务资料的;可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记;成为一般纳税人..二、征税范围一房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目；二房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目包括如商铺、写字楼、公寓等;适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目;以及“不动产融资租赁服务”税目不含“不动产售后回租融资租赁”..三、税率和征收率一房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%二房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产;以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的;征收率为5%..四、计税方法增值税的计税方法;包括一般计税方法和简易计税方法..一一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目;适用一般计税方法计税..一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时;其不足部分可以结转下期继续抵扣..公式中所述销项税额;是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额..销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷1+税率×税率二简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人;以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人;适用简易计税方法计税;按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷1＋征收率×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目;按规定可以选择适用简易计税方法计税..一经选择;36个月内不得变更..房地产老项目;是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目..五、销售额确定一基本规定销售额;是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用;财政部和国家税务总局另有规定的除外..价外费用;是指价外收取的各种性质的收费;但不包括以下项目：1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费..2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项..二差额扣除规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择简易计税方法的房地产老项目除外;以取得的全部价款和价外费用;扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额..纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款;以省级以上含省级财政部门监印制的财政票据为合法有效凭证..三混合销售规定一项销售行为如果既涉及应税服务又涉及货物;为混合销售..从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为;按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为;按照销售服务缴纳增值税..所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户;包括以从事货物的生产、批发或者零售为主;并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内..四兼营销售规定纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产;适用不同税率或者征收率的;应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的;从高适用税率..六、进项抵扣进项税额指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产;所支付或者负担的增值税额..一下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1、从销售方取得的增值税专用发票含税控机动车销售统一发票;下同上注明的增值税额..2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额..3、购进农产品;除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外;按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额..计算公式为：进项税额=买价×扣除率4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产;自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额..二纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的;其进项税额不得从销项税额中抵扣..三下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产..其中涉及的固定资产、无形资产、不动产;仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产、不动产..纳税人的交际应酬消费属于个人消费..不动产、无形资产的具体范围;按照营改增试点实施办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行..固定资产;是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产..2、非正常损失的购进货物;以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务..3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物不包括固定资产、加工修理修配劳务和交通运输服务..4、非正常损失的不动产;以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务..5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务..纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产;均属于不动产在建工程..4、5中所称货物;是指构成不动产实体的材料和设备;包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施..2、3、4、5中所称非正常损失;是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质;以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形....6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务..纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用;其进项税额不得从销项税额中抵扣四适用一般计税方法的房地产业纳税人;兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额;按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算..五已抵扣进项税额的购进货物不含固定资产、劳务、服务;发生不得从销项税额中抵扣情形简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外的;应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的;按照当期实际成本计算应扣减的进项税额..六已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产;发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期;按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值;是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额..七纳税人适用一般计税方法计税的;因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额;应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额;应当从当期的进项税额中扣减..八按照试点实施办法第二十七条第一项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产;发生用途改变;用于允许抵扣进项税额的应税项目;可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/1+适用税率×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证..九适用一般计税方法的纳税人;2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程;其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣;第一年抵扣比例为60%;第二年抵扣比例为40%..取得不动产;包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产;不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目..融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物;其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定..七、纳税地点一基本规定1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税..总机构和分支机构不在同一县市的;应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准;可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税..2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的;由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款..3、其他个人销售或者租赁不动产;转让自然资源使用权;应向不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税..4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款..二销售老项目规定房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目;适用一般计税方法计税的;应以取得的全部价款和价外费用;按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后;向机构所在地主管税务机关进行纳税申报..八、纳税义务发生时间一纳税人销售、出租不动产;为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的;为开具发票的当天..收讫销售款项;是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项..取得索取销售款项凭据的当天;是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的;为不动产权属变更的当天..二纳税人提供租赁服务采取预收款方式的;其纳税义务发生时间为收到预收款的当天..三纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为不包括用于公益事业或者以社会公众为对象;其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天..四增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天..五房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目;不确认纳税义务;但在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税..。
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
房地产开发企业营改增指引
房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。
自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。
按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。
•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。
预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。
出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。
•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。
物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。
增值税税率为6%。
对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。
本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。
海南省国家税务局建筑业和房地产开发业若干税收政策指引-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！海南省国家税务局建筑业和房地产开发业若干税收政策指引-财
税法规解读获奖文档
琼国税函[2016]625号海南省国家税务局关于印发《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引》的通知
一、关于纳税人提供建筑服务的增值税征管问题
（一）计税方法适用
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按3%征收率计算缴纳增值税。
除上款规定以外的一般纳税人提供建筑服务，适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按适用税率11%计算缴纳增值税。
小规模纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按3%征收率计算缴纳增值税。
（二）跨县（市、区）提供建筑服务的税款预缴
1.纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：
（1）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。
（2）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
2024年房地产业营改增办税指南
房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。
为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。
营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。
房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。
根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。
房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。
根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。
首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。
其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。
增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。
对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。
如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。
相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。
在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。
营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。
通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。
此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。
这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。
然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。
2023年营改增后卖房增值税怎么算如何计税
一、国税总局发文明确，个人转让住房，在2023年4月30日前已签
订转让合同，2023年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳
营业税。
增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值
税税额比营业税税额低。
三、2023年营改增后卖房增值税计算方法：增值税=【含税销售额
÷(1+税率)】某税率。
附加税=增值税某税率。
扩展资料
2023年营改增后卖房增值税计税举例：以100万房产交易额为例
1、征收营业税时：
①营业税=100万某5%=50000元
②附加税=50000某(7%+3%+2%)=6000元
③营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：
①增值税=100万÷(1+5%)某5%=47619元
②附加=47619某(7%+3%+2%)=5714元
③增值税及其附加税共53333元。
3、综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
房地产业营改增税收政策指引
房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税.年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;（二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务"税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。
三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%（二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5％。
四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.（一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率）×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。