房地产行业的财务管理分析

房地产行业的财务管理分析

——————以绿地房地产公司为例谈房地产行业财务管理

摘要

随着近年我国对土地资源的限制和国家对房价的打压政策，一定程度上抑制了房地产业的发展，那么，我国房地产行业的盈利状况究竟如何？本文以绿地房地产公司为例，从会计与财务角度分析其财务状况，来探究这个问题。本文共分三个部分：一我国房地产业的现有发展背景。二以绿地房地产公司为例，通过分析其财务状况说明问题。三总结本文。

一我国房地产业的现有发展背景。

经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。现有的房地产市场呈现出以下五个特点：特点一：房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；特点二：房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力；特点三：资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增；特点四：房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长；特点五：日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低，等等。

就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。下面以绿地房地产公司为例具体说明。

二绿地房地产公司财务管理分析

绿城房地产集团有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。

绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻，那些对绿城财务状况的质疑，除了捕风捉影的传言，最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。 2007年4月，绿城中国发布上市后的第一份年报，称实现营业收入64亿元，同比增加152%，纯利15.03亿元，同比增长141%。称其是，公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。在2008年。绿城中国2008年年报显示，其负债率达到140%，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。并且股东应占溢利仅5.40亿元，较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。 2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注，而之后2009年年初的“清算危机”，则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。

2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继

和绿城合作推出了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。根据2011年半年报，绿城中国截至6月底的净资产负债率比去年底上升31.2个百分点至163.2%，居内地上市房企之首。公司总资产负债率为87.71%。

通过对绿地2011年的现金流量分析，绿城现金流入构成分析，绿城的现金流入主要是依靠融资性活动和经营性活动。为方便分析，我们把绿地与万科公司进行对比，以便直观分析。经营活动流入占总流入比例通过与万科对比，绿城融资活动的现金流入占现金总流入接近50%，明显高于万科，可以得出，绿城的现金流质量是不高的。营业收入与经营性活动净现金流 2010年营业收入与经营性活动净现金流的差距变大，我们探索了几种可能性：1. 可能性一：应收账款的大幅度增加但通过上图可知，应收账款增幅仅7千万，所以排除这种可能。 2. 可能性二：经营性活动现金流出大幅增加。绿城经营活动现：物业发展导致的资金净流出 2010年经营性活动现金流出大幅增加，主要是增投200亿于发展中物业，从而导致经营性活动净现金流大幅下降。大量预售订金导致短期负债增加，是构成绿城流动负债的主要部分，万科也存在类似情况，这是房产企业的特点。

我的观点是，预收款虽然作为一种负债，但预收款与一般负债不同，预收款越多越好，一般能助于企业锁定今明两年业绩。注：预售订金预期于物业按订约交付后确定为收入。因为近年来房地产行业总体上是供不应求的，所以绿城有可能调整预售定金来操纵利润的动机，所以下面我们对绿城的预售定金和净利润做分析通过对比可以知道，绿城的年利润与预售定金的趋势是一致的，所以我们觉得绿城不大可能通过预售定金操纵利润。绿城存货量的增加主要是因为发展中物业和可供发展物业引起的，这通常是好消息，表明管理层预期销售会增长。这跟万科是相一致的，背后有没有问题呢？此时我们需要特别关注一个报表科目，即投资物业，也就是相当于我们大陆的投资性房地产，因为这个科目具有较大的主观性，已当持有物业的目的，由日常业务过程中出售改为赚取租金或资本增值，则将已竣工可出售物业列为投资物业可以看出绿城在2010年将17亿已竣工可出售物业转为投资物业。是否在2010年赚取租金比销售房屋来得更有益可图呢？通过万科的投资性房地产相对稳定以及一直保持在2亿左右，并且在2010年反而有所下降，我们可以否定这一看法。

我们猜想，这可能是绿城的产品需求量正在下降的信号，而作为出售中高端房地产的城又不肯通过降价增加销售量，绿城或许通过将已竣工可出售物业转化为投资物业，以减少已竣工可出售物业的账面价值，绿城的固定资产折旧及减值率比万科低，与万科相比，融资活动现金流入构成绿城的现金流入很大比例从2010年开始由于传统的融资渠道关闭，地产企业普遍资金焦渴，政府对房地产行业实施了紧缩政策并收紧了对开发商的信贷，绿城不得不使用一些替代性的融资工具，房地产信托就是很重要的一个融资工具。绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托等。2011年上半年，绿城再次通过信托筹集资金33.2亿元。目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。由于高收益的出现，加之地产信托的凶猛膨胀使银监会感到了不安，2011年5月末多家信托机构接到了银监会的窗口指导电话，要求信托公司严控房地产信托业务风险。就在信托融资面临叫停风险时，绿城遭受双重打击，极为看重而且亟须变现来补充现金流的销售也出现了问题，绿城今年初销售目标为550亿元，绿城上半年累计销售额为112亿元，仅完成全年销售目标约22.4%。在绿城2010年的报表中的信托在资产负债表中的非流动负债中的“信托相关金融衍生工具”仅为2.5亿，而在现金流量表中的融资活动中的“信托贷款筹集”中为31.5亿。

信托融资金额在两个报表中项目不一致的问题，我们猜测原因可能有两点：第一，现金流量表中的31.5亿的信托募集金额是个期间的流量，那么这个期间还有一部分赎回金额，而在负债项目下是一个时点的存量，所以这两个值不是简单相等的；第二，房地产信托有三