房地产金融基本知识
房地产金融第五章 房地产开发贷款
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物, 以其为担保为特定债权设定抵押权。这里所说的“集合物”,是由具 有同一用途的多个单一物结合而成的,各个物仍保持其独立存在,至 于哪些物可以成为“集合物”的组成部分,由当事人在设定抵押权时 决定。
银行的有关定价政策确定,并在借 款合同和贷转存凭证中载明。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是近代以来企业发展而不断要求融通资金的产物, 其主体一般是企业,因此又被称为企业财产集合抵押。
集合抵押与普通抵押的最大区别在于,其抵押标的物既非单 纯的动产、不动产也非单纯的权利,而是由抵押人可以处分 的不动产、不动产权利、动产以及其他财产权利所组成的 总体。
• (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件
(二)借款项目应满足的条件
1.贷款项目经可行性研 究论证,能够有效满足当 地住房开发市场的需求,
市场前景较好;
2.贷款项目已经纳入国 家或地方房地产开发建
设计划,其立项文件完整、 真实、有效,能够进行实
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−23(8%-10%)=4%
在例5-2中,投资收益率由20%降为8%,其他条件不变。那么,此时自 有资金收益率变为多少?
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−56(8%-10%)=-2%
第二节i,表示投资收益率与贷款利率之差;L=1−1M,即自有资 金所占比例的倒数,我们称之为杠杆因子,反映了贷款的杠
杆作用。则有: y=i+L×D(5.3)
房地产专业基础知识怎么学
房地产专业涉及广泛的知识领域，包括房地产市场、房地产开发、房地产投资、房地产法律等。
以下是一些房地产专业的基础知识点：
1. 房地产市场：了解房地产市场的运作方式、供需关系、房价形成机制、市场调控政策等。
2. 房地产开发：了解房地产开发的过程，包括土地选址、规划设计、项目筹备、建设施工、销售运营等。
3. 房地产投资：掌握房地产投资的基本原理和方法，包括投资评估、风险管理、投资回报分析等。
4. 房地产估价：了解房地产估价的基本原理和方法，包括市场价值评估、收益价值评估、成本价值评估等。
5. 房地产金融：了解房地产金融的相关知识，包括按揭贷款、房地产投资信托基金、房地产证券化等。
6. 房地产法律：了解房地产法律的基本框架和规范，包括土地法、房屋拆迁法、不动产登记法等。
7. 可持续发展与绿色建筑：了解可持续发展理念在房地产行业中的应用，包括绿色建筑设计、节能环保技术等。
8. 基础的房地产经济学：了解房地产经济学中的一些基本概念，如供求关系、房价波动、房地产周期等。
这些只是房地产专业的一些基础知识点，随着学习的深入，你还会接触到更多复杂和专业的概念和领域。
建议你在学习过程中多读相关书籍、参加专业课程，以及关注行业动态，从而积累更多的知识和经验。
房地产金融知识
房地产金融知识房地产作为一个重要的领域，涉及到许多金融知识。
在这篇文档中，我们将涵盖一些基本的房地产金融知识。
以下是我们将讨论的主题：•风险管理•资本运作•财务管理•投资策略•地产融资风险管理风险管理在房地产金融领域中是非常重要的。
房地产投资往往伴随着巨大的风险。
一些常见的风险包括：•市场风险•信用风险•声誉风险•利率风险因此，投资者需要制定风险管理计划来降低这些风险的影响。
投资者可以通过多元化投资组合和投资不同类型的房地产来降低市场风险。
他们也可以通过了解借款人的信用记录来降低信用风险。
另外，投资者也需要具备声誉管理的能力，维护信誉可以更好地获得资金。
最后，由于贷款中存在利率风险，因此投资者需要了解市场以及与贷款和保证金有关的金融知识。
资本运作资本运作是指在房地产领域中，投资者寻求实现资本增值的过程和方法。
房地产运营可以通过投资、销售、租赁等方式实现资本增值。
投资者在进行资本运作时需要了解房地产市场的供求情况、市场价格以及竞争对手的情况等各种因素，以降低风险并实现效益最大化。
财务管理在房地产投资领域中，财务管理是一个关键的领域。
下面是一些常见的财务知识：•持有成本•固定资产投资回报率•现金流量管理•费用管理持有成本是指房地产所有者所支付的额外费用，如税金和维护费用等。
固定资产投资回报率则是指投资者所投资的房地产产生的收益率。
现金流量管理是确保现金流量的不断流动，以保证项目的顺利进行并实现最大收益。
费用管理则是确保所有费用均合法、合理且适度。
投资策略在房地产领域中，选择正确的投资策略至关重要。
下面是一些常见的投资策略：•长期投资•短期投资•高风险高回报投资•投资股权长期投资是指购买房地产并将其等待一定期限以期望在未来获得更高的回报。
短期投资则是指在一定短期内购买房地产，以快速获得回报。
高风险高回报投资则是投资者所追求的策略，面临着相对高的风险，但回报也同样高。
另外，投资股权是指投资者使用预付款购买房地产所有权。
房地产金融市场的基本知识
房地产金融市场的基本知识摘要本文将介绍房地产金融市场的基本知识。
首先，我们将介绍房地产金融市场的定义和作用。
然后，我们将探讨房地产金融市场的主要参与者和他们的角色。
最后，我们将讨论房地产金融市场的发展趋势。
1. 引言房地产金融市场是指与房地产相关的各种金融机构、交易和产品的市场。
房地产金融市场的发展和运作对于房地产行业的发展具有重要影响。
了解房地产金融市场的基本知识对于投资者和业内人士都是非常重要的。
2. 房地产金融市场的定义和作用房地产金融市场是指通过各种金融机构提供的服务来满足房地产行业的融资和投资需求的市场。
房地产金融市场的作用在于促进房地产行业的发展和运作，并提供可持续的融资渠道。
房地产金融市场的主要作用包括：•提供融资：房地产金融市场通过各种金融产品和服务来满足房地产行业的融资需求，包括房地产开发贷款、房地产投资信托基金（REITs）和房地产债券等。
•促进投资：房地产金融市场为投资者提供了各种投资机会，包括购买房地产股票、房地产投资信托基金（REITs）和房地产衍生产品等。
•提供风险管理工具：房地产金融市场为房地产行业提供了各种风险管理工具，例如保险产品和衍生产品，帮助投资者降低风险并稳定投资回报。
3. 房地产金融市场的主要参与者和角色房地产金融市场涉及多个参与者，包括银行、保险公司、房地产开发商、投资者和政府等。
每个参与者都扮演着不同的角色，共同推动房地产金融市场的运作。
•银行：银行是房地产金融市场中最重要的参与者之一。
它们提供房地产开发贷款、商业贷款和个人住房贷款等各种融资服务，支持房地产行业的发展和投资。
•保险公司：保险公司在房地产金融市场中的角色是提供房地产保险产品，帮助投资者和开发商降低风险并保障他们的投资。
•房地产开发商：房地产开发商是房地产金融市场中的另一个重要参与者。
他们通过向银行和投资者申请贷款来融资并开发房地产项目。
•投资者：投资者可以通过购买房地产股票、房地产投资信托基金（REITs）和房地产衍生产品等方式在房地产金融市场中进行投资。
房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展，我感到，有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的。
全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4.4个百分点。
由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%。
进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制，同比增长27.3%，新开工项目计划总投资同比增长7.5%。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10.4%, 比第二季度回落了1.9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此，各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标：一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时，做到与资源、能源、环境的协调匹配；四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本。
如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高，我们就可以基本判定当前的投资是过热了。
由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错，但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好，实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全
全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全一、导言本文旨在为全国房地产经纪人备考提供一份必考知识点汇总。
在房地产行业中，经纪人扮演着至关重要的角色，他们不仅需要了解基本的法律、经济和建筑知识，还需要具备良好的沟通、协调和谈判技巧。
为了成为一名合格的房地产经纪人，我们需要掌握以下知识点。
二、核心知识点1、建筑基础知识：掌握建筑学基本知识，包括房屋结构、建筑材料、施工流程等。
这对于评估房屋质量、判断房屋潜在价值以及与客户沟通房屋改造升级等方面具有重要意义。
2、房地产市场分析：了解房地产市场的基本构成、市场动态和价格趋势。
这对于判断投资价值、为客户提供合适的投资建议以及在交易过程中灵活应对市场变化至关重要。
3、土地资源利用与管理：了解土地资源的性质、特点和利用方式，以及相关政策法规。
这对于在合适的时机购买土地、规避政策风险以及为客户提供合理的用地规划建议具有指导作用。
4、房地产营销策略：掌握房地产营销的基本策略和技巧，包括产品定位、定价、推广等。
这对于成功推广房产项目、吸引潜在客户以及提高房产销售业绩至关重要。
5、房地产金融知识：了解房地产金融的基本知识，包括融资方式、投资模式、风险控制等。
这对于帮助客户选择合适的投资方案、评估投资风险以及拓展自身的融资渠道具有重要意义。
6、法律风险防范：了解房地产相关的法律法规，学会识别和防范各种法律风险，保护客户和自身的合法权益。
7、客户服务意识：以客户为中心，关注客户需求，提供专业、细致的服务，赢得客户的信任和支持。
三、细节与技巧1、熟悉当地相关政策法规，如城市规划、土地管理、房产交易等规定。
2、掌握市场动态，关注市场趋势，了解国内外经济形势对房地产市场的影响。
3、具备良好的沟通技巧，与客户建立良好的信任关系，提高客户满意度。
4、学会在房地产交易过程中合理规避风险，保障客户和自身的合法权益。
5、关注环保、科技等相关领域的发展，了解新型建筑技术和绿色建筑材料的应用。
房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境,明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展,我感到,有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的.全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4。
4个百分点.由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%.进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制,同比增长27。
3%，新开工项目计划总投资同比增长7。
5％。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10。
4％，比第二季度回落了1。
9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此,各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标:一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时,做到与资源、能源、环境的协调匹配;四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本.如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高,我们就可以基本判定当前的投资是过热了.由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错,但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好,实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
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房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。
3、现值概念的作用由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。
一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？资产收益率一、资产收益率：说明整栋房屋的说明情况，不考虑资产的股本构成和归属。
一般是先求俄资产的净营业收益，即营业收益减去全部经营费用后的剩余。
二、权益收益率：是抵押人能够掌握的税前收益率，，其数值为税前收益同自有资金的比值。
三、有效收益率：也称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率，是使未来收益和房屋购买价之和的贴现值等于现值的贴现率。
有效收益率同贴现率和现值的关系极为密切。
信贷、担保贷款和抵押贷款信贷和担保贷款地定义和区别1、信贷，在计划经济条件下2、担保贷款，在市场经济条件下担保贷款按照担保的方式不同可以分为保证贷款，质押贷款，抵押贷款和抵押或质押加保证贷款四种方式。
⏹银行贷款业务中，，大部分集中在房地产贷款，按对象的不同分类，分为个人住房贷款和房地产开发贷款，而房地产开发贷款一方面是银行盈利的一部份，同时，由于房地产业自身的特点，使得房地产开发贷款的更为重要，所以本章学习房地产开发贷款的程序、开发项目评估等内容，使得理论的学习能够支持实践中不同的参与主体。
⏹教学重点、难点：⏹房地产开发贷款的项目评估、借款人评价⏹教学内容：⏹房地产开发贷款程序⏹房地产开发贷款的项目评估⏹房地产开发贷款贷后管理⏹⏹第一节房地产开发贷款程序⏹房地产开发贷款操作流程如下；⏹递交申请——受理调查——项目评估——核查审批⏹办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请⏹借款人资格⏹申请贷款资料：包括单位资料和项目资料。
二、房地产开发贷款调查第一，对借款人资格的核查第二，调查核实项目情况⏹了解项目基本情况。
⏹了解项目前期准备与可行性操作方案。
⏹审查项目建设的可行性及抗风险能力。
⏹核查贷款项目工程预算报告是否合理真实。
⏹项目市场前景，经济效益预测与敏感性分析。
第三，核实确定担保方式三、核定信用等级，提出审查结论：调查部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。
四、房地产开发贷款的审查与审批⏹贷款审查是贷款审查部门根据贷款三性原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款人决策参考。
⏹房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
五、贷款发放。
第二节房地产开发贷款的项目评估一、概述第一，评估应具备的基本条件第二，评估程序第三，评估内容⏹借款人评价。
⏹项目建设条件评估。
⏹市场评估。
⏹投资估算和筹资评估。
⏹偿债能力评估。
⏹贷款风险分析。
第四，评估报告的编写与要求二、借款人评价⏹借款人非财务评价⏹经营者素质及管理水平评价⏹经济技术实力评价⏹资产负债分析⏹资产运用效率评价⏹盈利能力分析⏹现金流量分析⏹信用状况评价⏹新建企业分析重点三、项目建设条件按评价⏹项目建设必要性⏹项目建设内容，规划和建设方案⏹项目建设条件评价⏹设计单位资质评价⏹施工组织评价⏹环境保护评价四、市场评估第一，市场评估程序：明确目标，确定调查对象，收集有关信息，分析提出结论。
第二，市场评估内容⏹市场总体情况分析⏹市场需求情况分析⏹开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点⏹分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量⏹考虑本地区现有需求量与开发量⏹考虑开发商的市场定位五、投资估算与筹资估算⏹项目总投资的构成⏹投资估算评估⏹投资来源及筹资评价⏹项目投资计划评分⏹编制项目投资来源及支出预算表六、偿债能力评估第一，项目财务效益预测第二，项目财务现金流量分析⏹项目财务现金流量表⏹财务内部收益率⏹投资回收期⏹净现值第三，资金来源和运用分析第四，项目偿债能力评估第五，敏感性分析第六，借款人综合偿债能力分析七、贷款风险评价⏹项目风险⏹贷款担保评价⏹项目可行性结论第三节房地产开发贷款贷后管理一、贷款资料⏹借款人资料⏹担保资料⏹贷款项目资料⏹合同借据⏹贷后检查资料二、借款人及贷款项目管理⏹贷款资金使用管理⏹贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查⏹项目预销售回笼款的监督管理⏹保证人、抵押物质押物的管理⏹贷款风险认定⏹利率调整⏹贷款展期管理⏹收贷撤保房地产金融学基础知识⏹本节主要学习计算房地产价格和收益的变化的基础知识，包括对利率的理解，以及应用，即求终值，现值，在此基础上学习各种收益率的不同，帮助投资者了解自己的收益情况。
⏹教学重点、难点：⏹贴现，终值，现值，资产收益率、权益收益率、有效收益率⏹教学内容：⏹利率、贴现率和现值⏹资产收益率⏹信贷、担保贷款和抵押贷款⏹第一节利息的形成和性质⏹一、利息的形成⏹马克思主义经济学的利息形成理论⏹1、分工是利息形成的基础。
⏹2、利息来源于剩余价值，是利润的特殊转化形式。
⏹3、借贷货币资本的双重支付、双重归流和在生产过程中能带来剩余价值是利息形成的必要条件。
⏹二、马克思主义经济学的利息本质论⏹1、利息是剩余价值的特殊转化形式，是劳动者的剩余劳动所创造的。
⏹2、利息是财富的分配形式，属于财富分配的范畴，即职能资本家与货币资本家对剩余价值的分割。
⏹3、利息在形式上市借贷资本的价格，它由带来剩余价值的能力和市场资金供求决定。
⏹一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
⏹第二节利息的计算⏹二、利息的计算方法⏹1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
⏹例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？⏹2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，⏹例：上题按复利方法计算⏹三、现值、终值与货币的时间价值⏹1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
⏹例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值⏹2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
⏹例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。
⏹3、计算现值也称贴现，所以现值也称贴现值。
现值概念广泛运用于投资决策和财务管理中。
⏹9、现值概念的作用⏹由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。
⏹一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？⏹10、应用（看案例）⏹PA=1000/(1+10%)(1+10%)⏹=826(元)⏹PB=400/(1+10%)+600/(1+10%)(1+10%)=860(元)⏹显然，购买第二种证券收益较大。
⏹四、利率的基本含义_到期收益率⏹所谓到期收益率，是指使得来自于某种金融工具的现金流的现值综合与其今天的价值相等的利率水平。
（几个例题）⏹到期收益率概念有一个重要假定，就是所有现金流可以按计算出来的到期收益率进行再投资，因此，到期收益率只是承诺的收益率，他只有在下面两个条件都得到满足的条件下才会实现，第一，投资未提前结束，第二，投资期内的所有现金流都按到期收益率进行再投资。
⏹如果投资提前结束，则会产生不可预见的资本利的或损失，从而影响实际利率，而如果利率随时间而改变，则现金流就无法按到期收益率进行再投资，这就是再投资风险。
⏹区分几个定义：⏹1、当期收益率（Current Yield）⏹到期收益率的替代指标⏹公式为⏹i=C/P（C为利息，P为债券的价格）⏹当债券价格等于面值时，当期收益率等于到期收益率和票面利率。
⏹2、持有期收益率⏹定义：投资者在持有金融资产期间获得的回报率。
⏹持有收益的内容：包括利（股）息所得和资本所得两个部分。
⏹与到期收益率的不同:(1)时间长短不同；(2)收益内容不同。
⏹持有期收益率的理论公式⏹设R为持有期收益率，Pt,Pt+1分别为证券的购价和卖价，iC为当期收益率，g为资本所得率。
⏹持有期收益率的具体公式⏹公式1=[年利息+（卖出价-买入价）/持有年数]/买入价格⏹⏹公式2=[年利息+（面值-买入价）/持有年数]/买入价格⏹（其中：持有年数=实际持有天数/360）⏹案例（持有期收益率）⏹例：某人于96年7月1日以980元的市价买进一张面值为1000元、票面利率为10％的债券，并于1997年6月30日以1030元的市价卖出，则持有期收益率为⏹信贷、担保贷款和抵押贷款⏹一、信用贷款：是指银行完全凭借客户的信誉而无需提供抵押物或者第三者保障而发放的贷款。