产业园区的融资方式、土地获取和运营管理【最新版】
产业园融资方案
产业园融资方案引言：产业园是一种集中于特定产业领域的空间组织模式，旨在促进企业之间的合作、创新和发展。
然而，要想建设和运营一个现代化的产业园，需要大量的资金投入。
因此，融资方案的设计和实施成为产业园发展的关键环节。
本文将探讨产业园融资方案的重要性，并提供一些建议和指导。
一、产业园融资的重要性1. 促进产业园的建设和运营产业园的建设需要大量的资金来购置土地、建设基础设施、配备设备以及进行市场推广等。
融资方案可以提供必要的资金支持，推动产业园的规划、建设和运营。
通过融资，产业园可以获得更好的资源配置，提高企业入园的吸引力，进而推动园区的发展。
2. 增强产业园的竞争力和可持续性产业园的竞争力和可持续性取决于其提供的服务和资源。
融资方案可以帮助产业园引入更多的科技、技术和专业人才，提升园区的研发能力、创新能力和产业发展水平。
通过融资，产业园可以不断优化和完善园区设施，提供更好的服务和支持，吸引更多的企业入驻，从而提高园区的竞争力和可持续发展能力。
二、产业园融资方案的设计1. 多元化融资渠道产业园的融资方案应综合考虑多种融资渠道，如商业银行贷款、股权融资、债券融资、政府资金扶持等。
不同的融资渠道有不同的特点和适应范围，综合运用可以降低融资风险，提高融资成功率。
2. 提供多样化的融资产品产业园融资方案应提供多样化的融资产品，满足不同类型企业的需求。
例如，对于初创企业可以提供风险投资或创业基金支持，对于成长型企业可以提供股权投资或债券融资，对于传统实体企业可以提供银行贷款或担保贷款等。
3. 引入专业的融资机构和顾问产业园可以考虑引入专业的融资机构和顾问，协助进行融资方案的设计和实施。
这些机构和顾问具有丰富的融资经验和专业知识，可以提供有效的咨询和指导，确保融资方案的可行性和成功实施。
4. 加强与政府的合作政府是产业园发展的重要力量，可以通过政府资金扶持、税收优惠等方式为产业园的融资提供支持。
产业园可以积极与政府合作，寻求政府的政策和资金支持，推动融资方案的顺利实施。
产业园区投资分析报告资本运作与融资渠道
产业园区投资分析报告资本运作与融资渠道一、背景介绍产业园区是政府为促进经济发展和产业升级而建设的经济区域。
它集聚了大量的企业和资源，为创业者提供了良好的发展平台和便利的环境。
然而，产业园区的建设和运营需要大量的资金投入，因此资本运作和融资渠道的选择对于产业园区的发展至关重要。
二、资本运作渠道1.政府投资政府投资是产业园区最主要的资本运作渠道之一、政府可以通过发行债券、引进国内外投资、出售土地等方式筹集资金，用于产业园区的基础设施建设、土地购买和租赁等方面。
2.企业投资3.金融机构贷款4.企业股权融资产业园区可以通过企业股权融资的方式筹集资金。
企业可以通过发行股票、增加注册资本等方式向投资者募集资金，以支持产业园区的发展。
此外，产业园区还可以通过引入战略投资者或私募股权基金等方式增加股东，以进一步扩大资本规模。
三、融资渠道选择的考虑因素在选择融资渠道时，产业园区需要考虑以下因素：1.融资成本不同的融资渠道可能会有不同的融资成本，如利息、手续费等。
产业园区需要综合考虑融资成本以及自身的还款能力，选择最适合的融资渠道。
2.融资期限融资期限是指借款期限或股权锁定期限。
不同的融资渠道可能会有不同的期限限制，产业园区需要根据自身资金需求和发展规划来选择最合适的融资期限。
3.融资规模不同的融资渠道可能会有不同的融资规模限制。
产业园区需要根据自身资金需求和融资渠道的规模适配性来选择最合适的融资渠道。
4.政策环境政策环境对于融资渠道的选择起着重要的影响。
政府的支持政策和优惠措施可以为产业园区的融资提供便利和契机。
四、案例分析以产业园区为例，该园区的主要投资方为政府和企业。
政府投资主要用于园区基础设施的建设和土地的购置，企业投资主要用于自身办公楼和车间的建设。
该园区还通过金融机构贷款和企业股权融资的方式筹集资金。
金融机构提供的贷款资金主要用于园区基础设施的建设和企业拓展市场；企业股权融资的资金主要用于园区扩大规模和引进技术。
产业园区怎么融资？20种融资方式解析
产业园区怎么融资？20种融资方式解析核心提示产业园区的资本化、金融化趋势正在不断加快。
作为一个资金渴求度很高的行业，产业园区也亟待金融资本的助力。
金融资本是目前产业园区行业的最大痛点，也是决定产业园区大发展的关键环节。
金融资本对于产业园区行业的重要性，无论如何强调都不为过。
地产以资本为王，产业以金融为先。
据数据统计，近几年，25家典型产业地产上市公司的融资总额分别为1280亿元、1429亿元、1556亿元和1605亿元，这个逐步上升的趋势印证了产业地产上市公司大多处于扩张建设阶段，对资金的渴求度日益上涨。
笔者认为，金融资本是目前产业园区行业的最大痛点，投融资的繁荣，打通金融资本的任督二脉，将是决定产业园区大发展的关键环节。
产业园区在大资本时代，如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，并以全新的投融资策略和模式来建立自身顺畅的输血通道，将是未来一段时间最重要的行业命题。
笔者列举了产业园区20种融资方式，看看你的园区究竟匹配哪种方式。
内部输血法内部输血法，即众所周知的住宅销售，这是公司业绩支撑和血流顺畅的关键保障。
内部输血类似于万达模式的“现金流滚资产”，是从整个企业经营的维度去讨论融资模式。
园区工业物业资产在形成稳定经营状态之前，很难贡献现金流，也难以进行有效融资，因此，绝大多数产业地产商仍处于销售型，即能卖掉的统统卖掉，保留一部分优质物业持有，以回笼现金来补贴产业部分。
信托借款信托借款历年来都是占公司最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。
信托在经济活动中的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。
信托融资创新空间宽广，还具有财产隔离功能。
相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。
信托融资包括抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）等。
园区投融资模式
园区投融资模式园区投融资模式是指为了满足园区建设和发展所需资金，通过各种方式进行融资的一种模式。
园区投融资模式的选择对于园区的发展具有重要意义，合理的投融资模式可以为园区提供稳定的资金来源，推动园区的建设和发展。
一、园区投融资模式的种类园区投融资模式主要有政府投资、PPP模式、债券融资、股权融资等几种形式。
1. 政府投资模式政府投资是指由政府出资进行园区建设和发展，这种模式适用于具备一定投资能力的政府机构。
政府投资模式具有资金来源稳定、资金利用效率高等优点，但也存在着政府负担过重、资金紧张等问题。
2. PPP模式PPP模式是指政府与民间企业合作，共同投资建设园区。
在PPP模式中，政府提供园区土地、政策支持等资源，民间企业负责园区建设和运营管理，双方共同承担风险和收益。
PPP模式具有资金来源广泛、风险分担合理等优点，但也存在着合作难度大、利益分配复杂等问题。
3. 债券融资模式债券融资是指园区通过发行债券来筹集资金。
债券融资模式具有融资规模大、期限灵活等优点，但也存在着债务风险高、融资成本较高等问题。
4. 股权融资模式股权融资是指园区通过发行股权来筹集资金。
股权融资模式具有融资规模大、风险分散等优点，但也存在着股东权益稀释、股权结构复杂等问题。
在选择园区投融资模式时，需要考虑以下几个原则：1. 风险分散原则园区投融资模式应尽量避免过度依赖某一种方式，而是通过多种方式分散风险，确保资金来源的多样性。
2. 资金回报原则园区投融资模式应能够确保投资者能够获得合理的回报，以吸引更多的投资者参与园区建设和发展。
3. 政策支持原则园区投融资模式应能够得到政府的支持和保障，政府可以通过提供土地、税收优惠等方式来支持园区的发展。
4. 长期可持续原则园区投融资模式应能够长期可持续发展，确保园区的建设和发展能够持续进行。
三、园区投融资模式的实施过程园区投融资模式的实施过程可以分为以下几个步骤：1. 资金需求确定园区首先需要确定自身的资金需求，包括建设资金、运营资金等方面的需求。
产业园区招商引资的20种渠道方法
产业园区招商引资的20种渠道方法产业园区是现代化城市经济发展的核心载体，它集中了一大批企业，形成了集聚效应和辐射效应，对于提高城市经济的质量和效益具有重要作用。
而产业园区的招商引资作为促进园区发展的重要手段之一，积极开展招商活动是提升园区竞争力和吸引力的关键。
为了帮助产业园区更好地招商引资，下面将介绍20种渠道方法：1. 政府招商引资平台：利用地方政府部门网站、经济合作办公室等平台宣传园区优势，吸引投资者关注。
2. 行业协会合作：与行业协会建立合作关系，利用其人脉资源，引导有实力的企业进入园区。
3. 高校合作：与高校合作开展科研项目，吸引高科技企业进驻。
4. 媒体宣传：通过新闻稿、新闻发布会等方式，提高园区的知名度和影响力。
5. 参展展会：积极参加相关行业的展会，扩大园区的曝光度，吸引潜在的投资者。
6. 投资推介会：定期组织投资推介会，向投资者介绍园区的优势和发展前景。
7. 投资咨询专家：邀请投资咨询专家提供专业咨询，增强投资者的信心。
8. 金融机构支持：与银行、基金等金融机构建立合作关系，提供融资支持，吸引投资者。
9. 合作开发商：与开发商合作，提供土地、资金等支持，吸引投资者。
10. 产业链配套：与上下游产业进行合作，形成完整的产业链，吸引相关企业入驻。
11. 专业园区服务商：与各类专业园区服务商合作，提供优质的园区服务，增加投资者的选择机会。
12. 政策引导资金：利用各级政府的扶持政策和引导资金，吸引投资者。
13. 地方招商机构：与地方招商机构合作，共同推进园区招商工作。
14. 推动城市转型：与城市规划局、市场监管部门等合作，打造对接城市发展战略的园区。
15. 企业家园区参观：邀请企业家到园区参观考察，增加对园区的了解和信任。
16. 按需定制合作：根据投资者的需求，提供定制化的招商合作方案，增加投资吸引力。
17. 优化营商环境：积极改善园区的营商环境，提供良好的投资和发展平台。
18. 建立合作伙伴关系：与其他园区或企业园建立合作伙伴关系，共享资源和信息。
园区运营企业融资方案
园区运营企业融资方案一、引言当前，园区运营企业在面临新一轮产业升级和发展的背景下，往往需要融资来支持其运营和发展。
本文将探讨园区运营企业融资的方案和策略，为企业在融资过程中提供参考。
二、融资方式1. 债务融资债务融资是指企业通过向金融机构或个人借款的方式融资。
园区运营企业可考虑债券发行、银行贷款、信托融资等方式，以满足企业资金需求。
2. 股权融资股权融资是指企业通过发行股票、引入投资者等方式融资。
园区运营企业可考虑引入战略投资者、风险投资基金等进行股权融资。
3. 其他融资方式园区运营企业还可以考虑租赁融资、项目融资、信用融资等方式，根据企业的具体情况选择最适合的融资方式。
三、融资流程1. 确定融资需求园区运营企业在进行融资前，首先需要明确融资的用途和规模，确定融资需求。
2. 制定融资方案根据融资需求和企业的经营状况，制定相应的融资方案，包括融资方式、融资金额、利率等内容。
3. 融资渠道选择选择适合企业的融资渠道，与银行、投资机构等建立联系，展开融资谈判。
4. 完成融资交易在达成融资协议后，须完成相关手续和合同签订，确保融资交易的顺利完成。
四、融资风险管理1. 财务风险园区运营企业在融资过程中需注意控制财务风险，如利息支付能力、债务偿还风险等。
2. 市场风险融资后，企业需警惕市场波动对企业经营的影响，加强市场分析和风险管理。
3. 法律风险企业须遵守相关法规，避免出现法律风险，导致融资交易失败或产生纠纷。
五、总结园区运营企业在融资过程中，应根据自身发展需求和规模，选择合适的融资方式和方案，加强风险管理，确保融资的顺利进行。
融资是企业发展壮大的重要手段，希望企业能够在融资过程中取得成功。
以上为园区运营企业融资方案的相关内容，希望对企业在融资过程中有所帮助。
文档结束。
智慧园区融资方案
智慧园区融资方案一、项目背景智慧园区是指采用互联网、大数据、云计算等新一代信息技术，将传统工业园区升级为数字化、智能化的园区。
智慧园区的建设和发展需要大量的资金投入，包括园区基础设施建设、智能化设备采购、平台系统开发等方面的支出。
同时，智慧园区具有很大的市场潜力和商业价值，可以成为各种企业和服务提供商的合作伙伴，创造更多的商业机会和收益。
二、融资目标1.资金用于园区基础设施建设，包括道路、桥梁、电力、供水、供气等设施的建设和改造。
2.资金用于智能化设备采购，包括传感器、监控设备、平台终端等设备的购买和安装。
3.资金用于智慧园区平台系统开发，包括云计算系统、大数据分析系统、物联网平台等系统的开发和运营。
三、融资渠道1.商业银行贷款：可以通过向商业银行贷款来筹集资金，根据园区的情况和信用状况，选择适合的贷款产品和利率。
2.政府支持：可以向政府申请政府支持资金，包括补贴、税收减免、贷款担保等方面的支持。
3.企业合作：可以与各种企业和服务提供商进行合作，筹集资金和资源，共同推动智慧园区的建设和发展。
4.投资机构：可以与风险投资机构、私募股权基金等进行合作，获得投资和资金支持。
四、融资方式1.债务融资：通过发行债券或者贷款等方式，融资期限、利率等要素可以根据园区的实际情况进行调整。
2.股权融资：通过发行股票或者吸引股权投资，获得资金和资源的支持，可以与投资机构进行合作。
3.合作开发：与企业或者服务提供商进行合作，共同开发和运营智慧园区项目，分享项目的收益和成果。
4.平台销售：通过建设和运营智慧园区平台，提供各种服务和商业机会，实现平台的盈利和商业价值。
五、风险分析智慧园区的建设和发展面临着一定的风险和挑战。
具体而言，包括市场风险、技术风险、运营风险等方面的风险。
在制定融资方案的过程中，需要对这些风险进行分析和评估，并采取相应的措施进行防范和应对。
六、总结智慧园区融资方案需要综合考虑项目背景、融资目标、融资渠道、融资方式等要素，制定出合理和可行的方案。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其运营模式的选择和优化对于园区的发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立相关的园区管理机构，全面负责产业园区的规划、建设、招商、运营和管理。
这种模式的优势在于政府能够充分发挥其资源调配和政策引导的作用，集中力量推动园区的发展。
在规划方面，政府能够从宏观角度出发，结合地区的产业基础和发展战略，制定科学合理的园区规划，确保园区的产业布局符合地区经济发展的需要。
在建设方面，政府可以通过财政投入或融资等方式，筹集大量的资金用于园区的基础设施建设，为企业入驻提供良好的硬件条件。
在招商方面，政府可以凭借其公信力和资源优势，吸引大型企业和重点项目入驻园区。
同时，政府还可以通过制定优惠政策，如税收减免、土地优惠等，降低企业的运营成本，提高园区的吸引力。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
由于政府机构的行政化特点，可能导致决策流程较长，效率相对较低。
而且，在运营管理方面，政府可能缺乏专业的市场化运营经验，对市场需求的反应不够灵敏。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是指由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这些企业通常具有丰富的产业经验和市场资源，能够根据市场需求进行灵活的运营管理。
企业主导的产业园区在规划和建设上更加注重市场导向，能够根据企业自身的发展需求和市场趋势，精准定位园区的产业方向和功能布局。
在招商方面，企业可以利用其产业链上下游的资源，吸引相关企业入驻，形成产业集聚效应。
此外，企业在运营管理上具有更高的效率和灵活性，能够快速响应市场变化，及时调整运营策略。
而且，企业为了追求自身的利益最大化，会更加注重园区的服务质量和创新能力的提升，以吸引更多的优质企业入驻。
但是，企业主导运营模式也面临一些挑战。
一方面，企业在资金、土地等资源的获取上可能面临一定的限制，影响园区的大规模开发和建设。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产业园区的融资方式、土地获取和运营管理第六章:融资方式产业园区/特色小镇/产业新城的投资大，回收期长，因此不可能完全使用自有资金，需要通过多样化的手段进行融资，合理规划资金的筹集、分配、运用和收回，以降低财务风险，缓解财务压力。
随着金融业务的发展和衍生工具的创新，企业投融资方式更加多样，除传统的自有资金融资和银行贷款外，非标融资、资产证券化、房地产信托融资、PPP等方式得到了广泛的应用。
在此列举几类相对稳健、成熟的融资方式供参考。
第七章:财务测算一、前提假设其中，租售价格在前期可以经过市场比较法进行初步匡算，但在项目投入使用后，具体的精确售价还需要进一步研究后，制定详细的租售方案。
二、测算内容主要支出列举:财务费用方面，部分税项的税率分地域而有所不同，需结合项目所在地财税部门的规定计算/计提。
同时，需考虑固定资产或长期使用的经营性资产的折旧和摊销。
三、财务评价评估项目是否可行，通常关注项目内部收益率(IRR)、财务净现值(是否为正)、投资回收期，动态和静态都要做，一般以动态为准。
为进一步分析财务回报的影响因素，可增加敏感性分析，如租金、售价、建安成本、财政补贴等因素对收益率的影响分析。
第八章:可研编制通过前面的七个步骤(初步方向、市场调研和项目定位、规划编制和政策争取、融资方式和财务测算，已经算完成了整个项目的前期部分，已经可以形成完整的可行性研究报告。
很多人会问到，除了可行性报告，也经常听到“开发策划方案“和”商业计划书“等名词，这几个内容有什么不一样吗?一、三种报告的区别1、可行性报告在项目开发前的决策阶段，对项目的市场前景、产品定位、客户需求等各种因素进行具体调研、分析，综合分析各类因素，估计项目经济效益和社会效益，判断是否可行，形成书面报告，供决策者和决策机构参考，是项目开发前期的必要书面报告。
2、开发策划方案同样需要经过深入的市场调研，只是在内容上，除了可行性分析外，在项目的实操层面(如招商、营销、运营)也提出了更多具体建议。
3、商业计划书多面向风投，不仅要在可行性方面进行详实说明，在管理团队、经营战略、投资者回报的方式和投资者如何参与未来项目的经营监管等方面也要进行详细说明。
三者都建立在详实的调研和严密的逻辑分析基础上。
二、可行性研究报告框架可行性报告的框架有很多，但基本上都是解决如下问题，如果能把以下几个问题说清楚，基本上报告就能写的不错。
此处，列出一份常见的可行性研究报告的框架。
第九章:土地获取一、通过招拍挂方式是主要途径早些年间经常有很多协议出让的土地，但如今随着各项法律制度日趋完善，中央反腐力度不断加强。
政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。
通过招拍挂方式拿地，成为主要途径。
早期为了促进招商引资，一些地方政府，特别是不发达区域的政府，在面对议价能力较高的园区开发商时，通常不惜低价出让甚至“零地价招商”，或者以土地作价入股，和园区开发商联合进行园区的开发。
目前这种情况也越来越少，零地价基本不太可能。
1、招标出让市、县政府土地行政主管部门(以下简称“出让人”)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。
2、拍卖出让出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3、挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所(或线上)挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
招拍挂的区别联系:招拍挂的通用流程:作为园区开发商，较多使用挂牌出让。
一般操作流程是:园区开发商前期与政府勾兑--双方签定投资协议--约定挂牌地价--政府设置挂牌门槛-土地挂牌上市--园区开发商摘牌。
以上这种方式较为考验园区开发商与政府提前勾兑的能力，所以需要园区开发商有很强的品牌效应和招商能力，谈判过程中要充分考虑到政府的诉求，政府关心的无非就是税收和就业，且希望能快速见效，因为政府领导是有任期的，都希望任期内迅速把事情做出成效出政绩，而且现在很多地方政府不再像以前了，不是说只要方案讲得很好听，故事讲的很圆满就给地，一般都会对未来的企业达到什么税收、产值约定的非常仔细，有些警惕性高的政府，会对园区开发商之前已经开发过的园区进行实地考察，和当地的地方政府了解实际的税收情况，而且即使签订了总体协议，也会根据前一期园区的开发情况以及实际产生的产值税收来分期批地。
当然，不排除以前有些政府在这方面意识还没有那么深刻，容易被某些投机性的园区开发商钻了空子，但是开发商也给自己埋下了法律炸弹，迟早会引爆，所以还是得扎扎实实做好园区的规划和招商引资，不要搬起石头砸自己的脚。
二、知名企业以项目拿地如今各地政府都在想尽办法招商引资，业内知名的企业更是作为香饽饽受到追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些企业就会自己组建开发公司或与专业开发商合作。
对于园区开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。
比如2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。
原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。
投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。
比如小米华润联合拿地，虽然有声音表示小米这样做是参考华为在东莞建房子一样，是为了自家员工能低价买房，以留住员工，但是需要注意的是，东莞和北京的区位价值不可同一而论，而且小米找的合作伙伴是典型的传统房企华润，让人不得不浮想联翩。
三、城市更新旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。
一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。
部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。
这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。
四、资源置换一些地方政府由于财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议:由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费;或者，由合作方负责园区载体(厂房等)建设，政府以部分厂房物业抵扣投资建设成本，相当于园区开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。
五、关于土地使用证的获取不管采用何种方式，最后出让人都会先行以成交确认书或中标通知书的形式确定土地受让人，根据相关规定，土地确认成交即签订成交确认书或发放中标通知书后，出让人和受让人应当在10个工作日内签订土地合同。
且合同签订1个月内受让人必须先行缴纳50%出让价款作为首付款，余款按合同约定的缴付时间及时缴纳，最迟缴付时间不得超过1年只有取得了土地使用权证，企业才能算是该地块使用权的真正权属人。
签订出让合同，只是政府允许你开始进行一部分的报批报建，但要想全面启动，需要先取得土地使用证。
而取得土地使用证前最最关键的一项工作，就是缴付土地出让金，另外就是税款缴纳(契税比率一般在3%-5%之间)和测绘定界。
缴纳完土地出让价款和契税后，就可以携带土地出让合同、市政府批复文件、门牌号证明(此阶段是大门牌号，到了办理预售时再办小门牌号)、地籍调查成果、缴纳土地款和税金证明、定界地形图到自然资源局分局申请办理土地初始登记了。
报件成功后，一般情况下持自然资源分局定界委托单进行土地测绘，缴纳费用后领取测绘报告，成果入库证明，到交易中心办理无抵押证明，待自然资源分局审批完毕后，一定时间后咨询缴纳交易手续费及登记费等费用。
至此，土地确权的前期手续就全部办理完成了。
就等着领取国有土地使用权证了。
但土地使用权证并非越早办理越好，土地出让金对任何企业而言都是大头，需要融资的过程，而且即使账面上有钱，放在银行多一天是一天的利息，在没有必要的情况下(有一些报批报建是不需要土地使用权证的，只有在规划许可证及以后的证照办理时，才需要用)，无需早早缴纳给政府，要从项目整体运营视角，合理的进行工作的计划安排。
第十章:开发建设在项目获得公司内部通过或者政府审批后，项目从前期转入实际的开发建设阶段，此处列出新建型项目的完整流程，部分旧改型项目或者完全自持的项目可参照进行酌情增减。
由于特色小镇/园区的开发建设往往体量大，周期长，所以一般采用分期滚动开发的模式，减轻资金压力，并且可以通过前期开发的效果来及时调整后期开发的规划策划。
第十一章:招商前置一、招商一定要前置和住宅不同，产业园/特色小镇/产业新城的招商蓄客需要在项目前期甚至策划之初就开始进行，很多产业园甚至就源于某个龙头企业的入驻而形成产业上下游集聚后而逐渐形成。
企业的迁移涉及到诸多方面的考虑，决策流程比较长，而且很多企业特别是龙头企业，都存在个性化需求，需要定制开发。
所以不能等项目建好后才开始招商，一定要前置。
二、必须对产业链上下游进行分析，精准招商以软件产业为例，这是一个大行业，里面又包括了哪些具体的行业，每个子行业里，又由哪些链条构成，每个价值链的环节上，排名靠前的龙头企业又有哪些?这些企业有没有投资一些中小微企业?这些企业和园区本身的定位是否相符?等等，这些都是在招商工作开展前就必须弄清楚的，而不能眉毛胡子一把抓。
三、多渠道组合，宽口径招商1、积极参加行业论坛、展会等拓宽人脉，并充分利用招商中介、行业协会等协助招商。
2、先集中精力搞定龙头企业，再通过其产业聚集效应，以商带商。
3、在招商前期，可以不严格限定在项目的客群定位本身，相关延伸产业都可以进行宽口径招商，等后期人气成熟后再逐渐腾笼换鸟。
四、“名气”和“人气”两手抓现在不少园区/产业新城/特色小镇，听起来都比较高大上，甚至引入了BAT级别、国字头知名企业，但是实际考察却发现园区人气寥寥，并无多少实际产值，所以必须要将项目做“熟”，除了引入具有名气效应的知名企业的某个环节外外，也应该引入如呼叫中心、软件外包基地，后台审核基地等，这种短期内能带来大规模人气的项目，才能和园区/产业新城/特色小镇内的配套形成良性互动，而不是恶性循环。
第十二章:营销推广产业园区/特色小镇/产业新城的营销推广与住宅项目既有相同又有不同，相对而言，园区项目的营销推广的难度要更大。