产业园区的融资方式、土地获取和运营管理【最新版】

产业园区的融资方式、土地获取和运营管理

第六章:融资方式

产业园区/特色小镇/产业新城的投资大，回收期长，因此不可能完全使用自有资金，需要通过多样化的手段进行融资，合理规划资金的筹集、分配、运用和收回，以降低财务风险，缓解财务压力。

随着金融业务的发展和衍生工具的创新，企业投融资方式更加多样，除传统的自有资金融资和银行贷款外，非标融资、资产证券化、房地产信托融资、PPP等方式得到了广泛的应用。在此列举几类相对稳健、成熟的融资方式供参考。

第七章:财务测算

一、前提假设

其中，租售价格在前期可以经过市场比较法进行初步匡算，但在项目投入使用后，具体的精确售价还需要进一步研究后，制定详细的租售方案。

二、测算内容

主要支出列举:

财务费用方面，部分税项的税率分地域而有所不同，需结合项目所在地财税部门的规定计算/计提。同时，需考虑固定资产或长期使用的经营性资产的折旧和摊销。

三、财务评价

评估项目是否可行，通常关注项目内部收益率(IRR)、财务净现值(是否为正)、投资回收期，动态和静态都要做，一般以动态为准。

为进一步分析财务回报的影响因素，可增加敏感性分析，如租金、售价、建安成本、财政补贴等因素对收益率的影响分析。

第八章:可研编制

通过前面的七个步骤(初步方向、市场调研和项目定位、规划编制和政策争取、融资方式和财务测算，已经算完成了整个项目的前期部分，已经可以形成完整的可行性研究报告。很多人会问到，除了可行性报告，也经常听到“开发策划方案“和”商业计划书“等名词，这几个内容有什么不一样吗?

一、三种报告的区别

1、可行性报告

在项目开发前的决策阶段，对项目的市场前景、产品定位、客户需求等各种因素进行具体调研、分析，综合分析各类因素，估计项目经济效益和社会效益，判断是否可行，形成书面报告，供决策者和决策机构参考，是项目开发前期的必要书面报告。

2、开发策划方案

同样需要经过深入的市场调研，只是在内容上，除了可行性分析外，在项目的实操层面(如招商、营销、运营)也提出了更多具体建议。

3、商业计划书

多面向风投，不仅要在可行性方面进行详实说明，在管理团队、经营战略、投资者回报的方式和投资者如何参与未来项目的经营监管等方面也要进行详细说明。

三者都建立在详实的调研和严密的逻辑分析基础上。

二、可行性研究报告框架

可行性报告的框架有很多，但基本上都是解决如下问题，如果能把以下几个问题说清楚，基本上报告就能写的不错。

此处，列出一份常见的可行性研究报告的框架。

第九章:土地获取

一、通过招拍挂方式是主要途径

早些年间经常有很多协议出让的土地，但如今随着各项法律制度日趋完善，中央反腐力度不断加强。政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。通过招拍挂方式拿地，成为主要途径。

早期为了促进招商引资，一些地方政府，特别是不发达区域的政府，在面对议价能力较高的园区开发商时，通常不惜低价出让甚至“零地价招商”，或者以土地作价入股，和园区开发商联合进行园区的开发。目前这种情况也越来越少，零地价基本不太可能。

1、招标出让

市、县政府土地行政主管部门(以下简称“出让人”)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。

2、拍卖出让

出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

3、挂牌出让

出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所(或线上)挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。

招拍挂的区别联系:

招拍挂的通用流程:

作为园区开发商，较多使用挂牌出让。

一般操作流程是:园区开发商前期与政府勾兑--双方签定投资协议--约定挂牌地价--政府设置挂牌门槛-土地挂牌上市--园区开发商摘牌。

以上这种方式较为考验园区开发商与政府提前勾兑的能力，所以需要园区开发商有很强的品牌效应和招商能力，谈判过程中要充分考虑到政府的诉求，政府关心的无非就是税收和就业，且希望能快速见效，因为政府领导是有任期的，都希望任期内迅速把事情做出成效出政绩，而且现在很多地方政府不再像以前了，不是说只要方案讲得很好听，故事讲的很圆满就给地，一般都会对未来的企业达到什么税收、产值约定的非常仔细，有些警惕性高的政府，会对园区开发商之前已经开发过的园区进行实地考察，和当地的地方政府了解实际的税收情况，而且即使签订了总体协议，也会根据前一期园区的开发情况以及实际产生的产值税收来分期批地。

当然，不排除以前有些政府在这方面意识还没有那么深刻，容易被某些投机性的园区开发商钻了空子，但是开发商也给自己埋下了法律炸弹，迟早会引爆，所以还是得扎扎实实做好园区的规划和招商引资，不要搬起石头砸自己的脚。

二、知名企业以项目拿地

如今各地政府都在想尽办法招商引资，业内知名的企业更是作为香饽饽受到追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些企业就会自己组建开发公司或与专业开发商合作。对于园区开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。

比如2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。

比如小米华润联合拿地，虽然有声音表示小米这样做是参考华为在东莞建房子一样，是为了自家员工能低价买房，以留住员工，但是需要注意的是，东莞和北京的区位价值不可同一而论，而且小米找的合作伙伴是典型的传统房企华润，让人不得不浮想联翩。

三、城市更新