房地产开发与经营课程设计.doc

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《房地产开发与经营课程设计》

题目：邯郸市赵都新城房地产开发项目前期策划学习中心：

专业：

年级：年春/秋季学号：

学生：

指导教师：春季入学则去掉“/秋”字，秋季入学则去掉“/春”字。添加内容的时候注意文字下划线要完整。阅后删除此文本框。

请把你所在的学习中心名称完整填写。阅后删除此文本框将某住宅开发项目改为具体住宅开发项目的名称。阅后删除此文本框

1 项目概况

邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业。必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。

拟建项目从功能不惧、目标市场定位。销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。

经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。

综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。

2 项目SWOT分析

2.1 项目具体区位条件分析

2.1.1项目土地性质调查

赵都新城，由龙瑞房地产公司开发，项目总占地面积1300余亩，总建筑面积30多万平方米，绿化率35%，堪称邯郸市开发面积最大的宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来的RBD（游憩商业区）中心。

2.1.2项目用地周边环境调查

赵心打造。要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体的现代化区。

赵都新城社区绿化率高达35%，在新古典主义的园林笔触与绿意合围之下，精心锻造一步一景，步步有景的园林风情。同时利用植物的不同组合将雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和谐共荣，创造出丰富的视觉效果变化和极具趣味性的户外环境。

伴随着城市改造工程的开展，五仓区必将发生巨大的变化，一个日渐宜居、繁荣的南部新区正在崛起。

2.1.3地块交通条件调查

赵都新城东依邯郸市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯穿南北、7条大路横贯东西，形成了极为便利的社区交通网。

2.1.4周边市政配套设施调查

在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。

2.2 项目竞争分析

2.2.1成本法

计算=单位成本*(1+加成率）

加成率一般在15%~20%之间

2.2.2项目定位

2.2.2.1产品定位

先锋经理人的商务套间未来总栽的指挥台

2.2.2.2目标客户群体定位

(1)外地驻机构和办事处：小型公司，精英团队

(2)个人工作室和个体私人业主：律师事务所、广告公司、设计创作室、个人工作室、装饰公司、旅行社、品牌代理商等

(3)个人和机构投资者：这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对地产认识深刻。

(4)炒房炒铺投机人

(5)目标客户群特点分析

(6)年龄层次：25—50岁之间，主力人群为30—40岁，注重个人及公司形象的年轻创业者

(7)教育程度：大专以上学历；乐于接受现代商务办公概念

(8)职务状况：私企老板、中高层管理或职业经理人

(9)经济收入：月收入2000元以上，有一定的积蓄

(10)职业背景：国有企事业单位，多在私企或外资公司工作和营业主

(11)爱好兴趣：以工作为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，接受新事物较快。

(12)商务活动的需要：商务配套的需求，彼此间的商务交流

(13)快节奏的生活：时间概念强烈，要求交通便利、周边配套齐全

这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会的中尖分子；在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。

2.3 项目SWOT分析

SWOT分析中的“S”是指优势（Strength）；“W”是指劣势（Weakness）；“O”是指机会（Opportunity）；“T”是指威胁（Threat）。房地产开发项目SWOT分析是建立在项目具体区位条件分析和竞争分析的基础上的。通过对项目进行SWOT分析，明确项目的优势、劣势、机会与威胁，作为后面市场定位的重要依据。