2011杭州楼市半年报告(2011.7.28)

（三） 2月28日，杭州落实“新国八条” 细则出台，核心内容是“限购”
（四）《2010年中国城市房价排行榜》 广为流传
《2010年中国城市房价排行榜》广为流传
本网发现此排行榜数据漏洞百出，第 一时间发表评论，明确指出“这是哗众 取宠的炒作，不折不扣的假数字、假新 闻。”
（五）5月3日起，透明售房网网页改版， 取消发布每日均价不透明引质疑
寻求解决房地产市场的长效机制
但遗憾的是现在还是没有找到
“限购”改为“限售”
二三线城市先小幅度松动
还没有向下寻找到新的价格基准线，
且供应量较大的区块，
仍有可能继续向下寻找价格基准线
国务院将于本月召开相关会议分析上半 年经济形势并定调下半年政策思路。
中国房地产市场未来仍将有 巨大的发展空间
三个基本命题
2000年7月1日实施的《中华人民共和国
立法法》规定：“基本经济制度以及财政、
税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制
定法律。 ”
“全国人民代表会大和全国人民代表大 会常务委员会行使国家立法权。 ”
一个月后，3月6日在全国两会上，财 政部部长谢旭人、国家税务局局长肖捷，同 时表示，“年内不会向其他城市或全国推 广。”
中海· 紫藤苑“千人大团购”活动，将原本拟精装后推出的剩余房源部分楼栋 共330多套将以毛坯形式一次性在6月初推出，被戏称为“裸奔事件”。目前， 毛坯已基本售罄。
6月25日，金都· 高尔夫艺墅东区小户型开盘。东区1#、3#、4#楼房源中， 1#是小区中难得的毛坯房源，起价18900元/平米，3#与4#为精装修房源，
①保障性住房，今年开工1000万套，需要1.3万亿，中
央政府仅给1000亿。
②教育基金（《国务院关于进一步加大财政教育投入的
意见》明确，从2011年1月1日起，各地区要从当年以招 标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的
土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等
支出后余额10%的比例，计提教育资金。）
经济硬着陆的风险
全球看空中国经济调门很高。
多个投行，甚至跃跃欲试做空中国
温家宝：货币和信贷供应恢复到了正常水平
温家宝温家宝：2011年CPI很难控制在4%以内 温家宝总理首次明确将政府控制通胀的目标放 宽至5%是实事求是的表态
多项事业在等待土地出让金嗷嗷待哺
（六）热点楼盘销售受到关注
3月16日，城市之星CBD5号50年产权城市精装公馆开盘，均价33600元/平 米，逆市热销。一个月后，又连续推出城市之星CBD6号，持续热销。至今
已基本售罄，成交金额约29.68亿。
4月17日，金都夏宫高层公寓荷院首发，推出1号和4号楼共360余套房源， 均价9500元/平米，折后价格不到9000元/平方米。这一定价远低于附近在 售的楼盘，拉低了临平北板块价格，销售火爆。
财政部、国税总局:房产税暂不推广
3月5日，国家税务总局局长肖捷在被问及房产税年内会不会 向其他城市或全国推广时表示，有关房产税目前主要是总结两 试点城市的经验，尚未得知北京和深圳被列入下一批房产税试 点城市的信息。 3月6日,财政部部长谢旭人接受证券时报记者独家专访时表示， 目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟，要等到试点取 得经验以后。这段期间仍需要积累经验，目前仍有大量工作要 做。
（五）杭州楼市价格幅宽加大， 结构调整取得重大进展
形成了以钱江科技城、临平北、塘栖、星桥、中泰、
仁和、瓶窑为代表，8000元/平米—10000元/平米的
价格体系。 下沙、临平、良渚、闲林，甚至丁桥，10000—13000
元/平米的价格体系。
首次置业者选择余地加大。
（六）高端物业、特别是拼接户型受到 “限购”、“限贷”政策的极大影响
装修标准将参考西区大户型，均价在24000元/平米。当日预定约50%。
6月30日，中外公寓均价14800元/平米低价首次面市，将金沙湖板块价格拉
回到一年半以前，当天128套房源首开预定98%。
6月30日，寰宇天下首批180-255平米御江大宅公开发售，均价28000元/
平米，当日预定超6成，吸金约8.8亿。
五、2011年下半年市场分析预测
（一） 市场特征仍会是政策市，
。 决定市场走势的最重要因素是政策
（二）下半年市场潜在供应量巨大 主城1371.9万方，余杭1155.7万方， 萧山323.8万方
（三）整个市场空前的沉闷和压抑，
这种情形不会持续太长时间
（四）货币紧缩政策阶段性到顶的迹象明显
实体经济有恶化趋势， 浙江、广东部分企业关门
（七）“仅有一次选择”的政策使“二手 房”市场遭受“灭顶”之灾
上半年杭州二手房共成交7268套， 也创下了5年来上半年成交最低
近5年内上半年二手房成交套数变化
套数
25000 20867 20000 15000 10423 10000 5000 0 07年 08年 09年 10年 11年 年份 8100 7268 12732 成交套数
二手房成交
7268套
库存大幅度增加，接近历史最高水平
2010年至今杭州主城区库存变化图
截止6月30日，主城区库存
29371套，其中住宅18065套，
含萧山、余杭库存53454套，其中 住宅37375套。
（二）典型的政策市特征
整个上半年呈现典型的“政策市”特 征
近6个月主城区商品房(不含经济房)预定成交走势图
7月4日，A股市场表现积极，大涨2%
人民日报7月4日发表文章指出：
“把过高过快增长的房价降下来，并不是 打压房地产。作为支柱产业，房地产的波 动直接影响着经济的平稳运行。楼市调控， 不仅要把房价降下来，也要尊重房地产发
展的规律，引导房地产市场规范、健康发
展。”
（五）如果政策松动会怎么松？
调控的本意是以时间换空间
一、2011年上半年杭州楼市十大特征
（一）成交低迷，库存增大
上半年成交惨淡，创5年来半年成交新低
上半年主城区商品房仅 成交
近5年内上半年二手房成交套数变化
11031套
套数
25000 20867 20000 15000 10423 10000 5000 0 07年 08年 09年 10年 11年 年份 8100 7268 12732 成交套数
(三) 上半年成交楼盘的类型和价位分析， 也印证了“双限”政策影响
2011年上半年成交套数前十
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 楼盘 紫藤苑 自在城 东方红街 江语海 湾天地 万家星城 城市之星 上东城 世茂江滨花园 西溪蝶园 区域 西湖区 西湖区 江干区 下沙区 下沙区 下城区 江干区 江干区 下沙区 西湖区 套数(套) 517 475 457 402 373 309 304 269 265 254
刚性需求楼盘占据50%，“不限购”、“不限贷”楼盘占 30%。
（四）多个板块价格波动， 开始向下寻找新的价格基准线
临平北——金都· 夏宫4月以9000元/平米的价格开盘。 申花路——保利· 香槟国际6月以23000元/平米的价格开盘。 金沙湖——德信· 中外公寓6月30日以14800元/平米的价格 开盘。 滨江核心区沿江——中海· 寰宇天下6月30日以20000元/平 米的起价开盘。 临平——贝利· 珑昕泽第以10000元/平米的价格开盘。 均打破了原有的价格基准线。
（十）开发商预期悲观，拿地热情大减， 土地市场极度冷清，大量地块有待出让， 各级地方政府财政吃紧
主城区卖地不足80亿，创下近五年卖地新低
杭州主城区、余杭、萧山上半年卖地一览表 主城区 （亿） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计 0 12.1819 11.5313 20.78 17.0486 16.0116 77.5534 余杭 （ 亿） 15.2686 33.3778 9.5705 19.747 15.9616 8.3638 102.2893 萧山 （亿） 83.9406 0 0 3.573 10.05 2.37 99.9336
（八）随着轨道交通开通的日益临近，整 个城市从单一核心向树枝型的多核心过 渡加快，余杭楼市撑起杭州半壁江山
上半年余杭成交7497套，与主 城的11031套相差3534套，成
交量达到主城区的68%。
（九）非住宅物业大行其道
住宅成交
商铺成交
写字楼成交
30%
7%
63%
据住在杭州网统计，2011年上半年成交的新房中， 非住宅类物业占比达37%。
二、上半年杭州楼市重要时间节点和事件
（一） 1月27日，史上最严厉的调控措 施“新国八条”出台
8条措施中，最引人关注的是限
购措施，“明确各直辖市、计划单
列市、省会城市和房价过高、上涨过 快的城市，在一定时期内，要从严制 定和执行住房限购措施。”
（二） 1月28日，在没有法律依据的前提 下，强行在上海和重庆进行房产税试点， 并引起极大争议。
1.中国经济高速发展结束了没有？ 2.中国快速城市化进程结束了没有？ 3.中国人民改善居住条件和品质的愿望结束了
没有？
谢谢！
国务院副总理王岐山7月2日表示，“面对当前极为复 杂不确定的国内外形势，处理好经济发展、调整结构、控 制通胀三者的关系，实现全年经济社会发展目标，是一件 很难的事情。金融系统要按照中央的要求和部署，把握好
稳健的货币政策执行力度，服从和服务于国民经济发展大
局，坚持有保有压，着力优化信贷结构，毫不动摇地加强 小企业等薄弱环节的资金支持。”