1980年老版房产证只列建筑面积引来一场买房纠纷
东台的老房子的房产证不显示真实房龄,教你鉴别
的墙面,可从周围居民或房管部门那里进行确 认；而屋内若新装饰过,可从厨卫判断,因为这些
比较难以改变。
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也难定,房龄 10 年以上的旧房子,各方面的老旧
的样子，我想它这下是真地活不长了。老公回来，我
的程度都很明显。
既然房龄在房屋交易中十分重要,如何鉴定
就成为关键环节。在东台二手房交易网上备案没
有开始的情况下如何查询呢？
这里就可以找在东台有资质的房产中介代 为查询如：东台金鼎房产。
的样子，我想它这下是真地活不长了。老公回来，我
买方也可以自行查询,需由卖方带上产权证 等相关证件,到东台市行政服务中心 1 楼才行。
买家如以办贷名义由银行途径查询,一般也是在
签过合同进入办贷阶段。所以买方可以在合同中
约定,如房龄不符,卖方应承担违约责任。
除了精确查询,大致鉴定也有法可循:查看
外立面,通过外墙使用材料推测。看到新近粉饰
的样子，我想它这下是真地活不长了。老公回来，我
期只能反映实际取得该产权的日期,如果此房转
的样子，我想它这下是真地活不长了。老公回来，我
过几次手,那么最后发证日期和实际建成日期就 相差很远了。
如果从经济因素讲,房龄高的老房子,一般
也相对低廉。不少人会有比较乐观的想法,想着 买个老房子,先过渡,后拆迁,一举两得。却不知
道,这种侥幸的心理未必合算。首先,何时拆迁谁
在东台市区有些年代久远,房龄模糊的二手 房如：东台不会在交易中产生麻烦。近年的一些楼盘,
房龄都很清楚,中介也会主动核实清楚具体建筑
年代,一般不会产生这类纠纷。不过,也确有东台 人遇到过,房主介绍的建成时间和房产证上的不
符。这是因为房产证不体现房龄。房产证上的日
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
1980~1998年：商品房萌芽
以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。
这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。这场地产泡沫给海南带来的影响是巨大的，直到2006年下半年，元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长，但成交量依然有限。
这个游戏玩到最高峰的1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
一个偶然发现，将玩家潘石屹从美梦中惊醒。1992年8月，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以5斤橘子和1条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
邓小平的讲话虽然没有使用“住房商品化”的提法，但却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路。从此，住房制度改革在各地逐步展开。6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。
似乎是与此相呼应，1980年8月，深圳东湖丽苑开工，1981年9月竣工交付，而黄水有一家这年在新居中欢度了中秋佳节。
但在当时的环境下，深圳的做法必然会立刻招致种种批评。1983年有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射特区的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案”。作为“第一个吃螃蟹”的人，骆锦星也自然成了被攻击的目标。
实用面积大于房产证面积百分300
实用面积大于房产证面积百分300摘要：一、房产证面积与实用面积的差异1.房产证面积的定义2.实用面积的定义3.两者的差异二、实用面积大于房产证面积的原因1.赠送面积2.开发商钻法规空子3.公摊面积不透明三、实用面积大于房产证面积的影响1.对购房者的影响2.对房地产市场的冲击3.对政策制定者的启示四、解决实用面积与房产证面积差异的建议1.加强政策监管2.提高购房者对实用面积的认知3.开发商诚信经营正文：在我国房地产市场，购房者所关注的不仅仅是房价，还有房产证上的面积。
然而，许多人并不清楚，房产证上的面积与实际居住的实用面积之间可能存在很大的差异。
这种差异有时甚至高达300%。
本文将探讨房产证面积与实用面积的差异，以及如何解决这一问题。
首先，我们需要了解房产证面积和实用面积的定义。
房产证面积是指开发商在建造房屋时，根据规划图纸所计算出的房屋总面积。
而实用面积则是指购房者实际可以使用的房屋空间，包括卧室、客厅、厨房等。
两者之间的差异主要体现在开发商赠送的面积和公摊面积上。
实用面积大于房产证面积的原因有多种。
首先，开发商为了吸引购房者，常常会赠送一定面积的空间，如阳台、飘窗等。
这些赠送面积并不纳入房产证面积的计算，但却实实在在地增加了购房者的实际使用空间。
其次，部分开发商利用法规空子，通过调整公摊面积的比例，让购房者实际享受到的公摊面积大于规划图纸上的面积，从而使得实用面积大于房产证面积。
最后，由于公摊面积的不透明，购房者往往在购房时难以了解到自己实际能使用的面积，导致房产证面积与实用面积之间的差异被忽略。
实用面积大于房产证面积的现象对购房者、房地产市场以及政策制定者都带来了不同程度的影响。
对购房者来说，这意味着他们实际支付的房价可能高于所购房屋的实际价值。
对房地产市场来说，这种现象可能导致房价的不稳定，影响市场的健康发展。
对政策制定者来说，这无疑是对房地产政策执行效果的挑战，需要加强监管和调整政策。
为了解决实用面积与房产证面积的差异问题，我们提出以下建议：1.加强政策监管。
因公摊面积计算方式发生变化导致房款多退少补案例
因公摊面积计算方式发生变化导致房款多退少补案例案例一日前，由广东经国律师事务所（下称我所）代理的原告赵某诉被告广州西关时代广场房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，经广东省广州市荔湾区人民法院一审、广东省广州市中级人民法院二审，广东省广州市中级人民法院充分采纳了我所代理人的代理意见，终审判决原告胜诉，被告返还房价款1545336元。
这是广州市商品房公摊面积“缩水”购房者大获全胜的一案，有力的维护了购房者的合法权益，具有深远的经济效益和社会效益。
案情2002年11月8日，原被告签订商品房买卖合同。
双方约定：被告将其开发的十甫名都商厦的房屋预售给原告。
建筑面积101.82㎡，其中套内面积55.80㎡，分摊面积46.02㎡，按套内建筑面积计价，单价164226元/㎡。
合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定交付了房屋，交付的房屋经产权登记机关确认，房屋套内面积为55.5362㎡，比合同约定的少了0.2638㎡，共有分摊面积为28.8496㎡，比合同约定的少了17.1704㎡，合计总建筑面积为84.3858㎡，比合同约定的少了17.4342㎡。
赵某认为，交付的房屋公摊建筑面积减少，已构成违约，开发商应退还其购房款1569078元。
开发商则认为，其商品房买卖合同第五条已经明确约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积误差为0.2638㎡，面积误差比为0.472%。
根据合同约定面积误差比绝对值在0.6%以内的买卖双方不作任何补偿，而对公摊面积的差异则不负责赔偿。
审判本案经过一审、二审法院审理终结。
二审法院认为：合同约定案涉商铺的公摊面积为46.02平方米，而实际的公摊面积为28.8496平方米，并不符合合同约定，认定被告的行为已经构成违约，据此应承担相应的违约责任,被告应补偿原告所购商铺公摊面积差异款1545336元。
点评早期的商品房预售合同，大多以总建筑面积计价，购房者拿到产权证后，发现房产总面积与合同相同，套内面积却“缩水”的情况，购房者难以获得补偿。
青岛法院房地产纠纷典型案例
青岛法院房地产纠纷典型案例文章属性•【公布机关】山东省青岛市中级人民法院,山东省青岛市中级人民法院,山东省青岛市中级人民法院•【公布日期】•【分类】其他正文青岛法院房地产纠纷典型案例案例一约定明确落书面，定分止争有保障——房屋交易价格计算方式是按套或是按“面积x单价”需明确约定【基本案情】刘某（卖方）与孙某（买方）签订回迁房屋买卖合同，合同载明：房屋面积为60平方米（最终面积为办证实测面积，此面积双方无异议），房屋成交价格为人民币51万元，待房产证办下后，刘某协助办理过户。
现涉案房屋产权证书载明房屋面积为65.87平方米，刘某要求孙某补全差额面积价款，并以此为由拒绝办理过户。
孙某诉请要求办理过户。
【裁判意见】一审法院认为，刘某未能证明合同中关于房屋面积的记载是双方对面积差额进行多退少补，故双方应依约履行，判决刘某协助办理房屋过户手续。
二审法院认为，合同记载内容表明，刘某交易时已经知晓房屋预估面积与实测面积可能存在差异，但仍然与孙某约定房屋成交价为51万元，而未约定以“面积x单价”作为房价的计算方式，故涉案合同约定的房屋成交价51万元系整套房屋价格，与房屋实际面积无关，判决维持原判。
【法官点评】本案的争议焦点为，涉案房屋的交易价格如何认定。
根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
”本案中，刘某主张合同中关于房屋面积的约定是双方就补全面积差价达成补充合意，孙某对此不认可。
而根据房屋买卖交易习惯，如约定按照“面积x单价”方式计算价格，合同中会注明房屋面积、单价、房款计算方式等，而本案的合同载明“房屋成交价格为人民币51万”，故法院按照合同认定案涉房屋价格是按成套51万计算。
在待房屋产权证书办理后再另行过户的房屋买卖中，对于房屋的实际面积各方均无准确参照，买卖各方一般按照估测面积进行交易，若合同对于房屋价格计算方式约定不够明确，待房产证办理后，一方发现实际面积与预测存在差距，往往试图要求对方补全或退回差价。
房产证面积有误 业主告赢房管局
房产证面积有误业主告赢房管局因套内面积缩水而公摊面积增大，18户业主状告国土房管局要求撤销产权证。
昨天，北京市第二中级法院终审判决撤销产权证中有关房屋面积的内容，并判令房管局在真实面积测出后为业主重新登记。
这是本市首起业主因房屋面积缩水问题要求撤销产权证胜诉的行政案件。
2001年，文先生等购房人购买了金宏泰房地产公司开发的开阳里六区13号楼房屋。
楼房竣工后，开发商委托测绘部门对房屋面积进行了实测，在计算楼内各套建筑面积时，把地下二层人防工程的水箱间等部分分摊给全楼业主，并计入各套建筑面积。
同时，将规划设计属于设备层兼自行车库的地下一层的部分面积，作为物业管理用房分摊。
开发商变更规划设计把非封闭阳台建成封闭阳台，按阳台全面积计入房屋建筑面积。
房管局根据开发商上报的测绘结果为业主们颁发了房屋产权证。
文先生等18位业主认为开发商没有按照当初的合同约定以及国家有关规定测绘公摊面积，致使公摊面积增大，因此要求撤销产权证有关面积的部分内容。
此前，丰台法院一审判决撤销产权证中有关房屋面积的内容，并判令房管局在真实面积测出后为业主重新登记。
国土房管局不服，上诉到市二中院，市二中院经审理后维持了丰台法院的判决。
谈谈医院的房地产权证问题
谈谈医院的房地产权证问题目前上海的市级医院大多已有几十年甚至上百年的历史。
不同历史时期所建造的建筑物很多都在使用。
由于年代久远以及种种历史遗留问题，造成好多医院的房产证面积与实际建筑面积严重不符。
上世纪70 80年代的建筑物由于当时的违章建造和自行搭建较多，加之档案管理不齐全，图纸资料缺乏科学性和合法性。
甚者施工图纸都是医院的工程人员自行绘制，有些医院不重视造成至今的房产证还是60 70年代颁发的，房产证内的面积表都为手写。
由于档案缺乏规范管理，好些医院就连自己医院的实际建筑面积都无法精确统计。
例如：1）房产证上登记而已拆除的建筑面积，由于种种原没有及时办理变更，因而房产证上没有体现的；2）新建建筑物由于不符合规划要求而不能通过规划验收或未通过备案制验收，故不能办理房产证登记的；3）规划要求拆除的建筑而没有拆除的。
4）规划要求拆除的建筑不但没有拆除而又在此基础上扩建的。
5）规划要求拆除的建筑只拆除部分的等等，各种情况都有。
为此，造成房产证上的建筑面积与实际建筑面积相差甚远，大多新建的建筑由于各种各样的情况而不能登记在房产证上。
由于几十年的管理不规范的积压以及医院领导的不重视，常以病人多为由，我行我素，该拆的不拆，不该建的在建。
甚至找熟人，通关系。
极不重视规划部门的法律法规，反正有关部门不会，也没有哪个部门会责令医院就此停业整改。
形成蝴蝶效应，医院间此问题较为普遍。
医院有关人员要应加强国家关于规划的法律意识，医院各级领导应给予重视和支持。
特别是由卫生基建管理中心代建，代管项目，一定要对此加强管理，严格执行国家有关规划的要求和法律法规，书面督促有关医院做好规划竣工验收，备案制验收及土地核验。
早日把医院的房地产权证回复正常。
陈乃林二0一二年七月。
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1980年老版房产证只列建筑面积引来一场买房纠纷
“产权证记载建筑面积为40平方米，可实际上却包含了楼梯面积，剔除楼梯面积后，套内面积才35平方米。
”宁波奉化人老杨感觉自己被骗了，一纸诉状，将卖给他房子的老江告上法庭。
昨天，奉化人民法院对此案作出判决，判决却驳回了原告老杨的诉求。
原来，该房的房产证是1980年的，只列了建筑面积一项，没有像现在的房产证一样细化出套内建筑面积和分摊公用建筑面积，才引起了误会。
购房者：40平方米的房屋缩水5平方米
去年4月，老杨在奉化某房产中介的联系下，签订了一份房屋买卖合同，约定将老江位于奉化市区的一间建筑面积为40平方米的店面房转让给老杨，房屋总价250万元，老杨分四期付清，房产证过户手续两个月内办完，款清出屋。
合同签订后，老杨先支付了40万元。
而后他又委托测绘单位对该房屋建筑面积进行测绘，结果发现房屋实际建筑面积仅35平方米。
“房产权证记载建筑面积40平方米，实际套内面积才35平方米，把公共楼梯的5平方米都算我头上了。
”老杨认为老江故意欺骗他，向奉化法院提起了上诉，要求判决房屋买卖合同无效，老江返还40万元购房款并赔偿损失。
法官：以房屋产权证上登记房屋建筑面积为准
昨天，奉化法院开庭审理了此案。
法庭上，老江说他向老杨提供了真实的房屋信息，合同上的房屋信息与自己持有的房屋所有权证和国有土地使用证记载信息一致，没
有欺骗嫌疑。
签订合同时，老杨也多次到场实地看房确认过。
老江提
出了反诉请求。
法庭审理后认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的
证明，不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记本一致。
房屋产
权证是由国家机关颁发的，经依法登记发生效力。
老江提供的房屋产
权证上记载的事项与不动产登记本上记载的事项一致，因此房屋建筑
面积应以产权证上记载的建筑面积40平方米为准。
“我们专门查阅了该套房的档案，发现房产证是上世纪80年代做的，当时在建筑面积里把套内建筑面积和分摊公用建筑面积打包写到
了一起。
”负责审理此案的奉化法院民庭的王法官说，如今房产证更
规范了，会分别写明套内建筑面积和分摊公用建筑面积。
王法官还表示，老江提供了真实的房屋信息，合同记载的信息与
其所持有的产权登记信息也一致；原告老杨进行过现场看房确认。
法
院认为，被告老江并未隐瞒订立合同的重要事实，依据《合同法》
《物权法》等有关规定，法院认定合同有效，驳回原告老杨诉讼请求，支持老江反诉请求，由老杨在合同规定期内支付210万余款，款清后
老江即为老杨办理过户手续。
专家给购房者支两招
快房网首席评论员“大老哥”说，“房屋面积缩水”这类问题比
较常见，因为分摊公用建筑面积很难说得清，计算起来也复杂。
“小
区里的电梯、楼梯、管道、警卫室、设备房等均属分摊公用建筑面积，一般个人委托的房产测绘单位，很难全面准确地测量计算好分摊公用
建筑面积。
”
“大老哥”还说，法院在遇到类似问题时，多以政府部门委托、
且依法登记的不动产权属证书为准，而拒绝采信个人委托测绘单位的
测量结果。
为避免此类问题，“大老哥”专门给购房者支了两招：
一是，看房屋得房率是否符合通常标准（得房率是套内建筑面积
与每户建筑面积之比，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳
台建筑面积，每户建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积），一
般高层得房率在70％左右、多层得房率90%比较合适，公共部分既宽
敞气派，分摊面积又不会太多。
二是，签订购房合同尽量细化，明确约定套内面积、销售面积
（即每户建筑面积）、分摊面积等；亲自看房确定或请正规中介把脉，以更好维护自身权益。
(都市快报)。